- Cuestión a analizar
La exigibilidad de las obligaciones está relacionada con el vencimiento de las mismas hasta el punto de que mientras que no haya llegado la fecha de vencimiento de cada obligación no se podrá dar por incumplido un contrato o la misma obligación para poder llevar a cabo el requerimiento previo, en su caso, para tratar de compeler al obligado al cumplimiento de la obligación.
Las obligaciones están sujetas a los plazos respectivos que determinan cuando cada obligado al cumplimiento de su parte debe hacer frente a la misma, pero no antes en cuyo caso sería un cumplimiento voluntario anticipado que no daría lugar a que se adelantara el cumplimiento de la otra parte por el hecho de que una de ellas hubiera adelantado la fecha de cumplimiento de la suya
Por ejemplo, la LEC señala en el art.812 LEC -EDL 2000/77463- que para poder acudir a la vía del proceso monitorio: «Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes (...)». En ningún caso se podría acudir a reclamar una deuda por muy documentada que estuviera si esta no estuviera vencida, y es este vencimiento del plazo para el cumplimiento el que determina que sea exigible y que, a su vez, se pueda liquidar la deuda, y por ello reclamarla.
Además, el CC art.1125 y 1127 -EDL 1889/1- indican que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, serán exigibles cuando el día llegue, y siempre que en las obligaciones se designe un plazo, se presume establecido en beneficio del acreedor y del deudor, salvo que de las obligaciones o de otras circunstancias apareciera que se había establecido el plazo a favor de uno de ellos.
- Jurisprudencia aplicable
EDJ 2013/151692, TS 1ª, 18-7-13, núm 511/13, rec 1791/10. Pte: Sarazá Jimena, Rafael
Objeto:
En las ofertas de ventas de viviendas sobre plano fijándose fecha para entrega puede apreciarse constitutivo de un grave incumplimiento contractual de trascendencia resolutoria la paralización duradera de las obras de construcción de las viviendas vendidas sobre plano, que da lugar a que los compradores puedan declarar de imposible cumplimiento el contrato y reclamar su incumplimiento.
Resumen:
El incumplimiento resolutorio previsible.
Regla general: «(...) En el caso de que las obligaciones recíprocas o las identificadas por las partes como resolutorias tengan señalado término para su ejecución, como regla no puede afirmase el incumplimiento hasta que no haya transcurrido el tiempo fijado.
Pero en ocasiones, entre ellas cuando es evidente que el obligado incumplirá de forma esencial porque existe certidumbre objetiva de que el obligado no va a cumplir porque no quiere y así lo ha declarado o, porque, además de por otros factores, por razones cronológicas la promotora no podía acabar la obra -paralizada en aquella fecha- y entregar las viviendas en el plazo fijado en el contrato no es preciso esperar a que llegue este para instar la resolución manteniendo, con los costes de toda índole que ello conlleva, la vigencia del contrato.
En este sentido apuntan el art. 49 CIM [Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990) -EDL 1990/14101-] a cuyo tenor "1. El comprador podrá declarar resuelto el contrato: [...] b) En caso de falta de entrega, si el vendedor [...] declara que no efectuará la entrega dentro del plazo [...]"; el segundo párrafo del art. 1200 Anteproyecto LM dispone que "[también podrá el acreedor resolver el contrato cuando exista un riesgo patente de incumplimiento esencial del deudor y éste no cumpla ni preste garantía adecuada de cumplimiento en el plazo razonable que el acreedor le haya fijado al efecto" y el art. 9:304 PDE, a cuyo tenor "[cuando con carácter previo al vencimiento resulta evidente que una parte incumplirá su obligación de manera esencial, la otra parte tiene derecho a resolver el contrato".
(...)
Es por tanto conforme al régimen jurídico de resolución de los contratos el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el incumplimiento esencial es previsible aunque el plazo de cumplimiento de la obligación no haya vencido. La garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta no supone una garantía de que la obligación de entrega de los apartamentos sería cumplida, y los compradores, ante la previsión del incumplimiento esencial, tenían derecho a recuperar en ese momento su dinero para invertirlo como consideraran conveniente, sin necesidad de esperar a la finalización del plazo de entrega.»
EDJ 2013/235734, TS 1ª, 13-9-13, núm 538/11, rec 1471/11. Pte: Ferrándiz Gabriel, José Ramón
Objeto:
Acerca de la calificación registral respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado de la deuda con garantía hipotecaria y la interpretación de la LH art.12 -EDL 1946/59-, en la redacción dada por la L 41/2007 -EDL 2007/211656-.
Resumen:
Se trata sobre si es posible que el registrador de la propiedad puede calificar los pactos de vencimiento anticipado de las deudas sometidas a plazo y garantizadas con hipoteca, en la medida en que, a la vez que implican una disposición por el deudor del beneficio del término - artículo 1127 del Código Civil -EDL 1889/1- y, normalmente, un pacto de extinción y subsiguiente liquidación de la relación contractual garantizada, regulan la exigibilidad del pago, que es condición imprescindible para que quepa hablar de incumplimiento, el cual, a su vez, es presupuesto del ejercicio por el acreedor del derecho real de realización del valor. Lo niega el TS manteniendo su carácter inscribible.
«La dificultad de determinar con claridad si estas cláusulas constituyen o no materia merecedora de la publicidad registral y con qué efectos, se pone de manifiesto si se compara la práctica hipotecaria anterior a la Ley 41/2007 -EDL 2007/211656- y la matizada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado: resoluciones de 23 -EDD 1987/9950- y 26 de octubre de 1987 -EDD 1987/9951-, 2 de septiembre de 2005, por citar algunas -con el tenor del vigente artículo 12 de la Ley Hipotecaria, EDL 1946/59- en la redacción dada por dicha Ley-.
Este dispone que las cláusulas de vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con hipoteca se harán constar en el asiento, pero sólo en los términos que resulten de la escritura de formalización - siempre que el derecho real de garantía se hubiera constituido a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo -EDL 1981/2223- , y, claro está, hubieran merecido una calificación favorable las propias cláusulas con trascendencia real - o, lo que es lo mismo, que, por tener aquellas una naturaleza básicamente obligacional, no se califican por el Registrador, pues no se inscriben, sino que, simplemente, se transcriben para dotarles de publicidad a los solos efectos de dar noticia a los terceros interesados.
(...)
(...) la opción del legislador de considerar las cláusulas de vencimiento anticipado como obligacionales, en cuanto regulan la exigibilidad de la deuda garantizada con hipoteca, no colisiona con las reglas esenciales que determinan, en nuestro sistema hipotecario, la materia registrable.
Sin embargo, es lo cierto que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- , por más que merezca la consideración de básico sobre la materia, no es el único a ella referido. Así, la Ley 2/2009, de 31 de marzo -EDL 2009/22582- , por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, tras destacar, en el artículo 2, que los derechos reconocidos por ella a los consumidores que contraten las actividades incluidas en su ámbito de aplicación son irrenunciables y que son nulos la renuncia previa a tales derechos y los actos realizados en fraude de Ley, proclama, en el artículo 18, con ocasión de referirse a los deberes de los notarios y registradores, que estos últimos denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en la propia Ley. Así también los apartados 1 de los artículos 552 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, en cuanto regulan el tratamiento de las cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución.»
EDJ 2008/82736, TS 1ª, 4-6-08, núm 506/08, rec 731/01. Pte: Almagro Nosete, José
Objeto:
Validez de las cláusulas de vencimiento anticipado.
Resumen:
«(...) como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de Comercio y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones, como la convenida, al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) -EDL 1889/1-, en el caso de autos, cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo. Y en el presente caso tuvo por cierto el Juzgado (y después confirmó la Audiencia) que, transcurrido el periodo de carencia convenido, "desde el mes de septiembre de 1995 nunca existió saldo suficiente para abonar las amortizaciones del préstamo hasta abril del 96".
Por otra parte, la tesis expuesta sobre la validez de las citadas cláusulas de vencimiento anticipado ha venido a ser respaldada, a nivel legislativo, por la dicción literal del artículo 10 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles -EDL 1998/44322-, o del citado por la Sentencia recurrida, el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000 -EDL 2000/77463- , expresamente referido a la ejecución hipotecaria.
Lo hasta ahora expuesto no obsta a que, en determinadas circunstancias, pueda proclamarse el ejercicio abusivo de tal tipo de cláusula, en supuestos en que se prevea la facultad de vencimiento anticipado para incumplimientos irrelevantes, por concurrencia de circunstancias cuya apreciación se deja al puro arbitrio de la entidad bancaria, o cuando se perjudica con su ejercicio de manera desproporcionada y no equitativa al prestatario, como así ocurrió en el supuesto resuelto por la Sentencia de 2 de noviembre de 2000 -EDJ 2000/34441-. (...).».
Necesidad de que el prestamista comunique al prestatario el vencimiento anticipado de la obligación por incumplimiento.
Añade el TS, 1ª, 20-12-05, núm 990/05, rec 1654/99 -EDJ 2005/230432- que el vencimiento anticipado de la obligación no es automático sino que depende exclusivamente de la voluntad del prestamista, aunque debe tener trascendencia exterior. Ello es lógico, pues así puede ser conocida por el deudor, porque una cosa es que la repetida cláusula no obligue a aquél a notificarle el ejercicio de su facultad, y otra que el deudor no deba enterarse objetivamente de su situación para evitar caer en la morosidad.
EDJ 2015/11445, TS, 1ª 20-1-15, núm 778/14, rec 196/13. Pte: Marín Castán, Francisco
Objeto:
Vencimiento del plazo estipulado para la entrega de viviendas y facultad resolutoria.
Resumen:
«(...) el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012) -EDJ 2014/80795-, el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC -EDL 1889/1-, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
- a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley -EDL 1968/1807-, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
- b) El rigor con que el propio art. 3 -EDL 1968/1807- configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
- c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC -EDL 1889/1- y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
- d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.
- e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
- f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, (...).».
EDJ 2014/85671, TS 1ª, 24-4-14, núm 206/14, rec 2830/12. Pte: Sastre Papiol, Sebastián
Objeto:
En los casos de compraventa de vivienda sobre plano pueden expedirse letras de cambio libradas por la empresa vendedora y aceptadas por la compradora en pago del precio aplazado. A su vez, estas letras pueden ser descontadas por la empresa vendedora antes de que se cumpla el vencimiento de la obligación. Si esta empresa luego es declarada en concurso de acreedores e incumple la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado el banco que descontó las letras a la empresa que no entregó las viviendas puede ejercitar acción cambiaria contra el comprador aceptante de las letras para el pago de las mismas. En estos casos el comprador no puede oponer al banco, tenedor de las letras, las excepciones fundadas en sus relaciones personales con el librador, en virtud de cuanto disponen la LCC art.20 y 67.1 -EDL 1985/8850- y tampoco puede declararse nulo el descuento por incumplimiento de la vendedora de la obligación, establecida en la L 57/1968 -EDL 1968/1807- , de depositar en una cuenta especial las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio ya que tal obligación no impide que si para el pago del precio el comprador ha entregado letras de cambio, cuyo vencimiento está diferido en el tiempo, puedan descontarse para obtener liquidez, ya que en estos casos será el dinero obtenido con el descuento el que tendrá que aplicarse a aquella cuenta especial.
Resumen:
«(...) La obligación que impone la ley 57/1968 -EDL 1968/1807- y la Ley de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355- de que las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de una vivienda en construcción sean depositadas en una cuenta especial, para que se destine únicamente a la construcción de la vivienda, no impide que si para estos pagos el comprador ha entregado letras de cambio, cuyo vencimiento esta diferido en el tiempo, puedan descontarse para obtener liquidez. De otra forma, no tendría sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construcción, tal como reza el precepto reproducido (art. primero, Condición Primera de la Ley 57/1968), y la entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas.
La financiación de la entidad promotora mediante el descuento de los efectos cambiarios aceptados por los compradores para el pago de las cantidades anticipadas es una actividad necesaria para la construcción de la vivienda, puesto que las empresas promotoras necesitan esa financiación para afrontarla, y el descuento de efectos bancarios es uno de los medios típicos de financiación empresarial. En consecuencia, permitir al tenedor legitimo del efecto cambiario ejercitar las correspondientes acciones contra el comprador de la vivienda, en tanto que obligado cambiario, no supone infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807- ni de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-.
Será el dinero obtenido con el descuento el que tendrá que aplicarse a aquella cuenta especial, y el incumplimiento de esta obligación no afectará al banco descontante quien, si le han sido entregadas las letras para su descuento, tendrá derecho para dirigirse contra los obligados cambiarios al vencimiento de cada una de las letras, sin que pueda oponérseles las excepciones derivadas del incumplimiento de aquellas obligaciones del vendedor que le descontó las letras, según se ha analizado precedentemente.
Entre otras razones porque el Banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni concedente de las garantías a que se refiere la normativa invocada. Ni el banco tiene obligación de saber que estas concretas letras que le son entregadas para su descuento proceden de la venta de viviendas, pues, por lo general, el análisis del riesgo que realiza para aprobar la operación de descuento es del cliente, el descontatario, (...).
Si el banco descontante tuviera que conocer bajo riesgo de declarar nulo el descuento, el origen de las letras, y abstenerse de descontarlas, si no se cumplen obligaciones que derivan de normas que afectan a librador y a librado, paralizaría el tráfico, lo que resulta inaceptable, pues, además de las razones objetivas anteriormente expuestas, supondría introducir en una operación tan arraigada como el descuento bancario, una excepción que tendría su fundamento en un relación subyacente entre librador y librado, que la normativa sectorial (Ley 57/1968 -EDL 1968/1807- y Ley 38/1999 -EDL 1999/63355-) no exige, y sería contraria al régimen de oponibilidad al pago de la letra que establecen los arts. 20 y 67 LCCh -EDL 1985/8850-, a la doctrina uniforme de esta Sala y, en general, una vulneración grave a los principios de abstracción y autonomía de las obligaciones cambiarias que presiden nuestro sistema cambiario, además de otros como son "la del fortalecimiento de la posición jurídica del acreedor y la pretensión de ser más rigurosa con el deudor" (STS núm. 1119/2003, de 20 de noviembre -EDJ 2003/152432-).»
EDJ 2015/161335, TS 1ª, 7-9-15, núm 470/2015, rec 455/2013. Pte: Sarazá Jimena, Rafael
Objeto:
Si el acreedor puede dar por vencido el contrato con el impago de tres plazos parece razonable entender que el vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres plazos puede considerarse abusivo, por lo que se trate de contratos anteriores a la Ley 1/2013 -EDL 2013/53763- o contratos posteriores lo que debe hacer la entidad bancaria es estar a la espera del incumplimiento de, al menos, tres mensualidades para dar por vencido el contrato, y no reclamarlo cuando el incumplimiento lo sea de tan solo una o dos cuotas.
Resumen:
«Como declaró la STJUE de 30 abril de 2014, Caso Barclays Bank, S .A. contra Alejandra y Cristóbal, asunto C-280/13 EDJ 2014/63289, « [l]a Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 -EDL 1993/15910-, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y los principios del derecho de la Unión relativos a la protección de los consumidores y al equilibrio contractual deben interpretarse en el sentido de que están excluidas de su ámbito de aplicación las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en el litigio principal, cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones». Por tanto, la cláusula que permite al financiador dar por vencido anticipadamente el préstamo de financiación a la compra del bien mueble a plazos cuando dejan de pagarse al menos dos plazos no puede ser considerada como cláusula abusiva en tanto que es la simple transcripción del régimen legal que regula dicho contrato.».
El art.693 LEC -EDL 2000/77463-, en su redacción original ya disponía la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en las hipotecas sin límite mínimo de impagos: "Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
Lo dispuesto en este capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación, y siempre que tal estipulación conste inscrita en el Registro (...)».
El art.693 LEC -EDL 2000/77463- en su redacción originaria -anterior a la reforma de la L 1/2013, EDL 2013/53763- establecía un posible remedio en el párrafo 3: «el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578. Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior».
El vigente art.693.2 LEC -EDL 2000/77463- establece que «Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución».
Sin embargo, este último no tiene efecto retroactivo en el sentido de ser aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor.
Ciertamente se dice en la Disposición transitoria primera de la L 1/2013 -EDL 2013/53763- que «esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento» y la cuarta que «las modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar».
Pero como señala la RDGRN 29-10-13 -EDD 2013/217679-, en un supuesto similar «(...) Respecto a las cuestiones de Derecho transitorio a las que se refiere también la nota calificadora, los porcentajes establecidos a partir de la nueva Ley 1/2013 -EDL 2013/53763-, respecto al valor de tasación, son aplicables a los procesos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley e incluso a los que estén ya en curso. Pero, en cambio, los nuevos requisitos previstos respecto a la escritura de constitución de hipoteca no son aplicables a las hipotecas que ya están constituidas con anterioridad, pues ninguna disposición transitoria lo establece así (cfr. disposiciones transitorias 1 .ª, 2 .ª, 4 .ª y 5.ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), lo que sería, además, perturbador pues implicaría que todas las hipotecas constituidas con anterioridad tendrían que modificarse en cuanto al valor de tasación para incorporar la certificación de tasación de la regulación del mercado hipotecario, lo que ni está previsto legalmente ni concuerda tampoco con la necesaria reducción de costes en esta materia, ni con la propia naturaleza de los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial, en los que no hay previsión legal alguna de valoración o avalúo pericial de la finca para subasta como requisito dentro del proceso ni siquiera a efectos de su iniciación, porque el legislador parte de la valoración de la escritura de constitución, a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria en que existe un trámite dentro del mismo proceso para el avalúo de los bienes, lo que es incompatible con la mayor simplicidad y la base registral del procedimiento de ejecución directa y del extrajudicial, que constituyen el fundamento de su regulación y de las diferencias de estos procedimientos con el de ejecución ordinaria.».
En este sentido la AP Barcelona, sec 19ª, auto 18-12-13, núm 193/13, rec 514/13 EDJ 2013/316029: «Con arreglo a lo dispuesto en el art. 2.3 CC -EDL 1889/1- las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusiesen lo contrario, aplicando el Juzgador de Instancia la nueva regulación procesal del art. 682.2.1º -EDL 2000/77463- tras la reforma operada por Ley 1/2013 de 14 de mayo -EDL 2013/53763- , en vigor desde el día de su publicación en el BOE (15-05-2013) a una escritura pública otorgada con anterioridad a dicha reforma procesal.- La aplicación de las normas procesales a los procesos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (DT Primera y Cuarta) no puede suponer una retroacción máxima incluso afectante a actos y situaciones producidas antes de la iniciación del proceso, de forma que tal aplicación retroactiva las deje sin efecto. Es lo que sucede con los títulos hipotecarios y la necesidad de que contenga la determinación del precio de tasación para que sirva de tipo en la subasta, según el art. 682 LEC en su modificación llevada a cabo por la mencionada Ley. El título tiene, obviamente, una proyección sobre el proceso, pero no es acto del proceso, no es acto producido a raíz de él, al que pueda aplicarse una normativa procesal que contenga innovaciones.-.
No obstante, el citado precepto no deja de ser un criterio orientativo para poder ponderar si una cláusula es o no abusiva, si el acreedor puede dar por vencido el contrato con el impago de tres plazos parece razonable entender que el vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres plazos puede considerarse abusivo.
Volviendo a la Directiva 93/13 -EDL 1993/15910-, como sostiene Ricardo Pazos Castro en su Comentario a la STJUE de 30 de abril de 2014 (asunto C-280/13, Barclays Bank) -EDJ 2014/63289-: El objeto de la mencionada Directiva es aproximar las disposiciones normativas de los Estados miembros sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores, tal y como se proclama en el artículo 1.1 de la misma. La definición de «cláusulas abusivas» se extrae del artículo 3.1 de la Directiva, la cual dice que son aquellas cláusulas que no se han negociado individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, «causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato». No obstante, el decimotercer considerando de la Directiva señala que «se supone que las disposiciones legales o reglamentarias de los Estados miembros por las que se fijan, directa o indirectamente, las cláusulas de los contratos celebrados con los consumidores no contienen cláusulas abusivas».
Por esta razón, el legislador comunitario estimó que era innecesario establecer un control de abusividad sobre estas normas, y así se reflejó en el artículo 1.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas -EDL 1993/15910-, el cual proclama que «las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, así como las disposiciones o los principios de los convenios internacionales, en especial en el ámbito de los transportes, donde los Estados miembros o la Comunidad son parte, no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva». Por otro lado, el ya citado considerando decimotercero de la Directiva se aclara que en la expresión «disposiciones legales o reglamentarias imperativas» que recoge el artículo 1.2 al que se ha hecho referencia quedan incluidas «las normas que, con arreglo a derecho, se aplican entre las partes contratantes cuando no exista ningún otro acuerdo».
El Tribunal de Justicia también indica que el supuesto de la sentencia Barclays Bank objeto del presente comentario es diferente al que generó la sentencia RWE Vertrieb. En el caso de la sentencia RWE Vertrieb se habían celebrado con consumidores contratos de suministro de gas natural clasificados como contratos especiales, y en las condiciones generales de los mismos se reflejaban disposiciones legales nacionales que, sin embargo, no se correspondían con la normativa aplicable a este tipo de contratos, sino a los contratos «sujetos a tarifa». En este contexto, el Tribunal constató que el equilibrio de derechos y obligaciones que el legislador nacional dispone para un tipo de contrato puede no generar el mismo equilibrio en un contrato de tipo diferente, por lo que en este caso la exclusión del artículo 1.2 de la Directiva -EDL 1993/15910- sobre cláusulas abusivas no era de aplicación. No es ésta la situación que se produce en el marco del contrato de préstamo hipotecario que da lugar a la sentencia Barclays Bank, puesto que dicho contrato de préstamo no alteró en modo alguno la normativa nacional aplicable.
Desde nuestro punto de vista la solución a todo este problema es clara y diáfana, ya que lejos de entrar en cuestiones acerca de la retroactividad de la nueva redacción del art.693.2 LEC -EDL 2000/77463- y la aplicación de la cláusula al impago de tres o más cuotas, aunque se tratare de contratos suscritos al amparo de la ley 1/2013 -EDL 2013/53763- lo cierto y verdad es que si el acreedor puede dar por vencido el contrato con el impago de tres plazos parece razonable entender que el vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres plazos puede considerarse abusivo, por lo que se trate de contratos anteriores a la Ley 1/2013 o contratos posteriores lo que debe hacer la entidad bancaria es estar a la espera del incumplimiento de, al menos, tres mensualidades para dar por vencido el contrato, y no reclamarlo cuando el incumplimiento lo sea de tan solo una o dos cuotas, lo que por otra parte es lógico y justo al haberse podido producir el incumplimiento de la cuota o de dos de forma puntual y poder dar juego al cliente a poder satisfacer esa deuda en la tercera cuota con las dos adeudadas.
EDJ 2006/269921, TS 1ª, 28-9-06, núm 930/06, rec 3020/99. Pte: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio
Objeto:
Es posible en los contratos de compraventa de viviendas fijar una cláusula penal para casos de incumplimiento total. Así, se suele reservar a los supuestos de incumplimiento de las obligaciones del contrato con potencial resolutorio, pero no para el caso de cumplimiento irregular o defectuoso de la obligación principal. Si el plazo de entrega se contempla con carácter no esencial, no asociándose carácter resolutorio a su incumplimiento por el vendedor no puede aplicarse la cláusula penal indemnizatoria.
Resumen:
Se pactó una cláusula penal para el caso del incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones contractuales; «(...) cláusula penal que, según doctrina reiterada del TS constituye una obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el incumplimiento o el cumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, lo cual obliga a su interpretación restrictiva -Sentencias de 16 de abril de 1988 -EDJ 1988/3084-, 14 de febrero de 1992 -EDJ 1992/1361-, 23 de mayo de 1997 -EDJ 1997/4908- y 18 de julio de 2005 -EDJ 2005/116820-, entre otras-. La función esencial de la cláusula penal, como explica la Sentencia de 12 de enero de 1999 -EDJ 1999/116-, es la liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, y solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y, además, la pena pactada como cláusula penal.
Las partes establecieron la cláusula penal para el caso de incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones, y la Audiencia interpretó que la indemnización establecida quedaba limitada a los casos de incumplimiento total, capaz de producir la resolución del contrato, lo que desde luego no tiene lugar cuando el incumplimiento se refiere al plazo de entrega de la cosa vendida, pues el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no constituye causa resolutoria del contrato -Sentencias 22 de marzo de 1985 -EDJ 1985/7246-, 6 -EDJ 1989/6896- y 7 de julio de 1989 -EDJ 1989/6941-, 8 de noviembre de 1997 -EDJ 1997/8220- y 5 de diciembre de 2002, entre otras muchas-, salvo que el plazo tenga carácter esencial -Sentencia 5 de diciembre de 2002, EDJ 2002/54076-.
Dicha interpretación, cuyo resultado no ha sido combatido eficazmente, debe permanecer incólume pues no es en modo alguno irracional o ilógica si se atiende a los términos del pacto segundo, letra e), del contrato, que se limita a fijar como fecha máxima de entrega del resto del precio de la compraventa la del 30 de septiembre de 1997, fecha en la que se otorgaría la escritura pública y se haría la entrega de llaves de la vivienda, y si se tiene en cuenta la importante suma en que se cifra la indemnización en la cláusula penal, superior a la tercera parte del precio de la compraventa, que lleva racionalmente a la conclusión de que estaba establecida para el supuesto de un incumplimiento total del contrato.».
EDJ 2014/188241, TS 1ª, 21-10-14, núm 555/14, rec 702/13. Pte: Sastre Papiol, Sebastián
Objeto:
Validez de la inclusión en un registro de morosos siempre y cuando la obligación esté vencida y se le haya requerido de pago al deudor antes de incluirlo.
Resumen:
El art. 28 de la Ley Orgánica 5/1992, de Protección de Datos -EDL 1992/16927- desarrollado por la Instrucción 1/995 de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) -EDL 1995/13174- exige un doble requisito: a) existencia de una deuda cierta, vencida y exigible que haya resultado impagada y b) requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación antes de proceder la inclusión en un registro de morosos. (...).
(...)La STC 292/2000, de 30 de noviembre -EDJ 2000/40918- ya señaló que respecto de los datos relativos a la propia persona, han de extremarse las exigencias en cuanto a calidad de los mismos, para que no resulten vulnerados los derechos de los afectados si la inclusión en un fichero se hace excepcionalmente sin el consentimiento del afectado. Además, por la naturaleza del fichero, la inclusión en el mismo puede vulnerar el derecho fundamental al honor (art. 18.1 de la Constitución -EDL 1978/3879-) y causar graves daños morales y patrimoniales a los afectados. Por ello, la Instrucción 1/1995 de la AEPD -EDL 1995/13174- establecía como requisitos en que se concretaba la exigencia de calidad de los datos de estos ficheros, entre otros, la existencia de una deuda cierta, vencida, exigible, que hubiera resultado impagada (en este sentido, sentencia del TS num. 226/2012, de 9 de abril -EDJ 2012/70400-), como lógico desarrollo del principio de calidad de los datos, principio que contempla el art. 6 de la Directiva -EDL 1993/15910- y el art. 4 de la LOPD -EDL 1999/63731-.».
