PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Se reconoce ahora a las comunidades de propietarios personalidad jurídica a raíz del Real Decreto 8/2011, de 1 de julio?

Foro 01-12-2011 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

El Real Decreto 8/2011, de 1 de Julio (BOE de 7 de Julio de 2011) de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa ha venido a dar respuesta y solución a una vieja reivindicación en el derecho inmobiliario de muchas comunidades de propietarios que se veían incapaces, en ocasiones, de hacer frente al cumplimiento de una obligación que tenían por ley, cual la de reparar y rehabilitar sus inmuebles. Ahora bien, la redacción del art. 20, a) ¿viene a suponer que se le reconoce a las comunidades de propietarios la personalidad jurídica para poder a partir de ahora los presidentes de las comunidades suscribir préstamos con las entidades bancarias para poder hacer frente a las obras de rehabilitación en lugar de tener que ceder a las exigencias de algunas entidades que les exigen que firmen la póliza de préstamo todos los comuneros ante el problema de la no responsabilidad de estos si no la han firmado?.

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho de la Propiedad Horizontal", el 1 de diciembre de 2011.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendiendo a los términos de la cuestión planteada entiendo que la resp...

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Luis Alberto Gil Nogueras

Como se deduce de la Exposición de Motivos del Real Decreto 8/2011 (En s...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Suscitada la cuestión planteada respecto a si el Real decreto 8/20011 de...

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Francisco Berjano Arenado

El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de abril de 2004 ha declarado que...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La regla del art. 20. a del Real Decreto-ley de 1 de julio pasado, no ha ...

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Luis Antonio Soler Pascual

Desde mi punto de vista, la regulación contenida en el artículo 20.1.a)...

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María Félix Tena Aragón

El art 10 de la LPH establece como obligación de la comunidad en general...

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Resultado

1.- Las Comunidades de Propietarios o sus agrupaciones tendrán capacidad jurídica para llevar a cabo operaciones crediticias, una vez se haya expresado la voluntad común (a través del acuerdo oportuno) para celebrar ese contrato de financiación vinculado a la rehabilitación del inmueble, al margen de la intervención formal de los comuneros que la integran.

2.- Aunque la LPH no le atribuye específica condición de persona jurídica, no puede negársele la posibilidad de contraer derechos y obligaciones, ya que de este modo se podría incurrir en el absurdo de negarles la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar los elementos comunes deteriorados por el uso, etc. Otra cosa será que las entidades crediticias puedan negociar, de cara al resarcimiento o amortización del crédito, por los problemas de ejecución que entraña en ocasiones actuar contra las Comunidades de Propietarios, la participación de los comuneros en la operación.

3.- La reforma conlleva que tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente - representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.

No se otorga, por tanto, personalidad jurídica a las comunidades, únicamente se les reconoce capacidad para poder realizar las operaciones indicadas, por ellas mismas, algo que, no obstante, ya venía sucediendo respecto de otras actuaciones o contrataciones realizadas por la comunidad como son las relativas al portero, mantenimiento de ascensor, limpieza, etc, sin olvidar, de otro lado, que las comunidades, aun carentes de personalidad jurídica, ya venían siendo sujeto de obligaciones por las que, en su caso, debería responder (art. 22 LPH).

4.- El régimen jurídico que el citado precepto establece, no altera sustancialmente el régimen de representatividad que el presidente –art 13 LPH- tiene respecto de los actos de la comunidad, a la que representa en juicio y fuera de él, y como órgano ejecutante en tal carácter, junto al administrador, de los acuerdos del órgano de conformación de la voluntad de la comunidad que es la Junta de Propietarios, a la que además, en el precepto citado, se hace explícita referencia al remitirse como presupuesto para la actuación correspondiente, al previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal.

5.- Del contenido del art. 20.1.a) del Real Decreto Ley 8/2011, al que se hace referencia en la pregunta, no puede deducirse que se otorgue a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica; como se dice en la Exposición de Motivos, tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente - representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.

6.- Lo que realmente pretende el legislador con tal contenido normativo es el, como se recoge en la formulación de la cuestión, no solo el evitar que para la concesión de un crédito tengan que acudir todos los propietarios que integran la comunidad, sino también el que, en orden a la posible ejecución de responsabilidades frente a la comunidad, se puedan trabar y ejecutar bienes de la misma al actuar el Presidente en representación de todos y cada uno de los propietarios que componen aquella, surgiendo el problema de si cabría la ejecución sobre bienes privativos de estos. Pero esto deja sin resolverlo la norma, que en realidad es lo más importante, ya que es una cuestión procesal que parece que queda igual que antes, de ahí la aparente ineficacia de la reforma en cuanto a lo que realmente se pretendía.

7.- En conclusión, en absoluto es dable entender que la norma altera el estado o naturaleza de la comunidad de propietarios que, hoy por hoy, como deriva de la doctrina del Tribunal Supremo (STS 25 de mayo de 1987, la STS 15 julio de 1988, la STS 4 de noviembre de 1988, la STS 8 de marzo de 1991, la STS 14 de mayo de 1992, la STS 28 de julio de 1992 y la STS 30 de mayo de 1997) y de la DGRN (Resoluciones de 27 y 30 de junio de 1986, que se basaban precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios), carece de personalidad jurídica pues no es equiparable –art 35 CC- a una asociaciones o sociedad sino que en realidad artículo 396 CC- se trata de una comunidad de bienes con una especial regulación que le hace aparecer en ocasiones, en el comercio jurídico, con capacidades próximas en algunos extremos al contenido material de una persona jurídica pero que, en absoluto, mutan la naturaleza jurídica de la comunidad.

¿Se reconoce ahora a las comunidades de propietarios personalidad jurídica a raíz del Real Decreto 8/2011, de 1 de julio?
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