Antecedentes
El Tribunal Supremo resuelve en su sentencia 475/2018 el recurso de casación interpuesto por el viudo y la persona acogida por una arrendataria fallecida. El origen de esta causa se remonta a julio de 2012, cuando tuvo lugar el fallecimiento de la hasta entonces arrendataria del inmueble. Desde aquel momento, la persona que había acogido la arrendataria continuó en la vivienda y en abril de 2014, la arrendadora interpuso demanda contra la persona que seguía viviendo en la finca urbana y subsidiariamente solicitó el desahucio por precario y la condena a entregar la vivienda. Posteriormente amplió la demanda al viudo de la arrendataria. La arrendadora alegó que el contrato estaba extinguido en tanto el demandado no había acreditado en el periodo de tres meses su legitimación para subrogarse.
El juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar probado que la demandante conoció la voluntad de los demandados de seguir viviendo en la finca y de subrogarse en la posición de arrendatario. Se consideró acreditado además que los demandados continuaron ocupando la vivienda, que pagaron los recibos de luz y agua, y que intentaron negociar con la arrendadora el mantenimiento del contrato. El juzgado determinó que a pesar de no concurrir los formalismos que establecen la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, y los artículos 24. 1 y 58 de la LAU de 1964, se puede entender que la arrendadora aceptó la subrogación.
La demandante recurrió en apelación ante la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife. En su sentencia de 31 de marzo de 2015, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró la resolución del contrato de arrendamiento “por carecer el demandado de título en su ocupación”. Por todo ello, se decretó el desahucio y los demandados procedieron a interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando la infracción de los artículos LAU 1964 y 16.3 LAU 1994, 7.1 CC, así como la vulneración de la jurisprudencia del TS relativa a los actos propios.
Legislación aplicable
Dado que el contrato de arrendamiento data de 1969, se debe acudir a la disposición transitoria segunda de LAU, que establece que “los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
La propia disposición transitoria segunda señala que para los casos de subrogación por causa de muerte recogidos en el artículo 58 LAU 1964 se acudirá al artículo 16. 3 de la LAU de 1994. Este precepto establece que “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”.
Finalmente, el artículo 7.1 CC al que aluden los recurrentes en casación señala, en concordancia con la doctrina de los actos propios, que “los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe”.
Resolución del recurso de casación
De acuerdo con la legislación aplicable, y teniendo en cuenta las líneas argumentales de la primera y la segunda instancia, el Tribunal Supremo reconoce que, conforme al artículo 16. 3 LAU, para que pueda producirse la subrogación deben cumplirse determinados requisitos, que incluyen tanto “la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse”. Señala además el Tribunal que esta doctrina queda plasmada en su jurisprudencia de los últimos años.
Ahora bien, el TS entiende que esta doctrina “resulta excesivamente rígida” y que podría ser contraria a las obligaciones de la buena fe, pues la extinción del contrato genera un resultado injusto si se tiene en cuenta que la arrendadora en todo momento conocía la voluntad de subrogación tras la muerte de la arrendataria. En este sentido, el TS considera probado que la arrendadora negoció con el viudo de la arrendataria una modificación de la renta a pagar para que este pudiera seguir disfrutando de la finca urbana.
Por tanto, se determina que, teniendo en cuenta que el consentimiento de la arrendadora no es requisito para que la subrogación tenga lugar y que ésta conocía la voluntad de subrogación en la posición de la arrendataria, la exigencia de notificación se entiende contraria a la buena fe. En consecuencia, el órgano jurisdiccional estima el recurso de casación interpuesto por el viudo de la arrendataria fallecida y por la persona que reside en la vivienda por acogimiento de éste contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife, consolidándose así la subrogación en el contrato de arrendamiento y la no extinción del mismo.
