Con carácter general, la novación, subrogación o sustitución de un préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual por otro, incluida su ampliación, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de dicha vivienda ni se extingue el derecho a practicar la deducción que se venía aplicando en el régimen transitorio, sino que lo único que implica es la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
En este sentido, y suponiendo que el préstamo inicial se destinó exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, dan derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo (en su constitución, vida y cancelación), en la parte proporcional que del total capital obtenido en este se atribuya a la amortización o cancelación del préstamo originario, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos exigidos.
En caso de ampliación del principal del nuevo préstamo respecto del principal pendiente de amortizar del préstamo precedente, al que sustituye, si se destina en su totalidad a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo precedente, también será objeto de deducción. Por el contrario, no integra la base de deducción la parte proporcional de las anualidades que se correspondan con el incremento del principal, que se destinen a financiar otras cosas diferentes a la propia adquisición de la vivienda.
Un supuesto distinto es cuando se produce la cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contrata un nuevo préstamo o crédito (que puede ser incluso con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del préstamo precedente) pero sin concatenación entre ambos. En este caso, la DGT entiende que, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, hay que entender que son operaciones distintas, lo que implicaría la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación, cosa que no ocurriría si la operación de cancelación se produce, de forma simultánea, en el momento de la firma del contrato del nuevo préstamo, empleando para ello parte o el total del principal obtenido en dicho contrato. En este caso, serán deducibles tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario como los incurridos en la constitución del nuevo préstamo.
Por tanto, no se pierde el derecho a la deducción cuando ambas operaciones (cancelación del préstamo precedente y contratación del nuevo préstamo) se realizan de forma simultánea, cancelando en un mismo acto el préstamo actual con la cuantía obtenida en la firma del nuevo. A estos efectos, para demostrar la continuidad entre préstamos, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio entre préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo.
DGT CV 2-8-22
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