EDE 2018/503522
Fecha de la Consulta: 9 de mayo de 2018
Planteamiento
El art. 133 de la LF 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra, establece que el procedimiento de enajenación de los bienes de las Entidades Locales será el de subasta pública y el art. 127.2 del DF 280/1990, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las entidades locales de Navarra, dispone que la subasta se regirá, en cuanto a su preparación y adjudicación, por la normativa reguladora de la contratación de las Entidades Locales.
¿Qué procedimiento de adjudicación de los previstos en la LF 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos, procede para la subasta de un solar municipal de carácter patrimonial? ¿Se exigen los mismos requisitos de presentación de ofertas en la plataforma de licitación electrónica de Navarra, aportación de declaración responsable, publicación de anuncios de licitación? En su caso, ¿qué solvencia se exigirá a los licitadores? ¿Qué contenido deben tener dichos anuncios? ¿La declaración responsable debe seguir el formulario del DEUC? ¿Cuál será el criterio de adjudicación? ¿Qué garantías deben presentarse?
Respuesta
La LF 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra -LFAL- (EDL 1990/13970), establece en su art. 133 que el procedimiento de enajenación de bienes locales, excepto en el caso de permuta, será el de subasta pública y, excepcionalmente, la enajenación directa. En desarrollo de esta Ley Foral, el DF 280/1990, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las entidades locales de Navarra -RBELN- (EDL 1990/16175), dispone en el art. 127.2 que “La subasta se regirá, en cuanto a su preparación y adjudicación, por la normativa reguladora de la contratación de las entidades locales”.
La legislación de contratos, en la actualidad la LF 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos (EDL 2018/38911), mantiene -como hiciera la anterior Ley de contratos que deroga- que “Los contratos de compraventa, donación, arrendamiento, permuta y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables se regirán por la legislación patrimonial. Igualmente se regirán por la legislación patrimonial las adquisiciones de bienes que integran el Patrimonio Histórico Español”.
De este modo, la legislación de contratos públicos remite con relación a los contratos de enajenación de bienes inmuebles a la legislación patrimonial, que viene constituida por las normas básicas en materia de patrimonio de las Administraciones Públicas, así como la LFAL y el RBELN tratándose de bienes locales. Y esta normativa, a su vez, remite a la normativa reguladora de contratación pública.
El procedimiento de adjudicación a utilizar para la enajenación mediante subasta debe ser el abierto, aunque también sería posible acudir al procedimiento restringido (cualquier interesado solicita su participación y en el que únicamente los seleccionados por la Administración son invitados a presentar una oferta, según los criterios de selección que se determinen), como procedimientos ordinarios. Los restantes procedimientos tienen carácter excepcional, sólo utilizables en los supuestos que se habilitan por la LF 2/2018 (art. 71), no siendo aplicables a un contrato de enajenación patrimonial.
Dada esa remisión general a la normativa reguladora de contratación pública, serían exigibles los requisitos de presentación de ofertas en la Plataforma de licitación electrónica de Navarra, publicación de anuncios de licitación y aportación de declaración responsable junto a las proposiciones.
En cuanto a la solvencia, como ya señalara el Informe nº 3/2008, de 28 de noviembre, de la JCCA de Navarra (EDD 2008/389441), con relación a la anterior Ley Foral de Contratos Públicos (LF 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos -LFCP-, EDL 2006/76247):
“…el hecho de que la exigencia de una solvencia técnica o profesional supone de hecho que las subastas para la enajenación de inmuebles quedan restringidas a las empresas inmobiliarias, lo que parece contradecir la propia funcionalidad de la subasta como instrumento abierto destinado a la obtención de la mayor cantidad monetaria posible, al impedir la participación en la misma de otras personas naturales o jurídicas no profesionales de dicho sector sin una razón objetiva de peso. Esa restricción implícita podría incluso tener relevancia constitucional en cuanto restricción del derecho de propiedad o del principio de igualdad.
(…) La acreditación de la solvencia es un medio para evitar la presentación de ofertas aparentemente competitivas por parte de empresas que no han acreditado encontrarse preparadas para cumplir la prestación solicitada.
En cambio, la subasta para la enajenación de inmuebles es una técnica para convertir el patrimonio sobrante en un activo monetario. Por tanto, la necesidad objetiva de la Administración es que puedan concurrir sin trabas todas las personas naturales o jurídicas que dispongan de la liquidez necesaria para cubrir el importe que resulte de la licitación. Restringir la participación en las subastas de bienes inmuebles a las empresas inmobiliarias sería perjudicial para el interés público, al limitar sin razones objetivas el número de posibles adquirentes del bien.
En resumen, no es aplicable la exigencia de la solvencia técnica al ser la subasta un procedimiento cuyos destinatarios no son exclusivamente las empresas, sino las personas y entidades con capacidad económica suficiente, es decir, dotadas de la suficiente solvencia económica. Sin embargo, no parecen aplicables los medios de acreditación del artículo 13 LFCP al estar pensados para una actividad mercantil. Por ello parece más conveniente la utilización de los tradicionales mecanismos de establecimiento de fianzas o garantías para acceder a licitación, puesto que el interés público radica en si el ofertante será capaz de hacer el desembolso que promete.”
De ahí que concluya que “La remisión del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales a la normativa de contratación en materia de subastas de enajenación de bienes inmuebles patrimoniales respecto de la de solvencia técnica se convierte en inviable”, y “dado que la subasta busca conseguir la mayor cantidad dineraria posible, el interés público obliga a permitir participar al mayor número posible de personas dotadas de la capacidad económica suficiente parece más adecuado contemplar los tradicionales instrumentos de la fianza o garantías para concurrir a la licitación.”
Los anuncios de licitación deben contener la siguiente información (art. 88.2 letras b) y c) LF 2/2018, adaptándolo a un contrato patrimonial de enajenación de bienes):
- Entidad convocante y órgano de contratación.
- Tipo de contrato (patrimonial de enajenación de bien inmueble).
- Procedimiento de contratación y forma de adjudicación (ordinariamente, un abierto mediante subasta).
- Descripción del objeto.
- Presupuesto de licitación.
- Plazo de presentación de ofertas.
- Lugar de presentación de ofertas.
- Acceso completo a los pliegos del contrato y restante documentación complementaria si la hubiera.
- Composición de las mesas de contratación.
En cuanto a la declaración responsable, no debe seguir el formulario del Documento Europeo Único de Contratación -DEUC-, que es el modelo oficial aprobado a nivel europeo como declaración responsable del licitador en relación con el cumplimiento de los requisitos establecidos para participar en los procedimientos de contratación pública. Según la LF 2/2018, el DEUC es de utilización obligatoria en los procedimientos cuyo valor estimado sea superior al umbral comunitario y en el resto su utilización queda a la decisión del órgano de contratación. Dado que los contratos patrimoniales se excluyen del ámbito de la contratación comunitaria, no tiene razón de ser el formulario del DEUC en aquéllos.
El criterio de adjudicación en los contratos patrimoniales es el precio, dado que se exige para la adjudicación la subasta (excepcionalmente, la enajenación directa). La subasta, como forma de enajenación propia de los contratos de enajenación de bienes, versa sobre un tipo expresado en dinero y se celebra al alza, con adjudicación al licitador que ofrezca el precio más alto.
Finalmente, en cuanto al régimen de garantías, el art. 70 LF 2/2018 establece que el Pliego, excepcionalmente y de forma motivada, podrá exigir la constitución de garantía provisional por importe que no podrá exceder del 2% del presupuesto de licitación como requisito para la participación en el procedimiento. Como señalamos antes, dado que la exigencia de solvencia en estos contratos no resulta adecuada parece más adecuado contemplar los tradicionales instrumentos de garantías para concurrir a la licitación, por lo que no exigiéndose requisitos de solvencia el Pliego debiera recoger la constitución de garantía provisional de un 2% del presupuesto de licitación. Esta garantía responderá del mantenimiento de las ofertas hasta la formalización del contrato y será devuelta a cada participante no adjudicatario después de la adjudicación del mismo.
En cuanto a la garantía definitiva, señala el art. 70.2 LF 2/2018 que puede preverse por el Pliego con carácter previo a la formalización del contrato, y su importe económico no podrá exceder del 4% del importe de adjudicación. Esta garantía queda afecta al cumplimiento de las obligaciones del contratista hasta el momento de la finalización del plazo de garantía y, en particular, al pago de las penalidades por demora así como a la reparación de los posibles daños y perjuicios ocasionados por el contratista durante la ejecución del contrato. Dado el objeto propio en el intercambio de prestaciones en un contrato de enajenación de inmuebles, entregándose el bien por la Entidad Local vendedora al comprador particular a cambio de un precio, no parece que resulte exigible una garantía definitiva al comprador, que cumple su obligación al entregar el precio, sin que mantenga obligaciones al respecto posteriormente frente a la Entidad Local, por lo que parece conveniente prescindir de la misma.
Conclusiones
1ª. La LF 2/2018 remite, con relación a los contratos de enajenación de bienes inmuebles, a la legislación patrimonial, que viene constituida por las normas básicas en materia de patrimonio de las Administraciones Públicas, así como la LFAL y el RBELN tratándose de bienes locales. Y esta normativa, a su vez, remite a la normativa reguladora de contratación pública.
2ª. El procedimiento de adjudicación a utilizar para la enajenación mediante subasta debe ser el abierto, aunque también sería posible acudir al procedimiento restringido, como procedimientos ordinarios. Los restantes procedimientos tienen carácter excepcional, sólo utilizables en los supuestos que se habilitan por la LF 2/2018 (art. 71), no siendo aplicables a un contrato de enajenación patrimonial.
3ª. Dada esa remisión general a la normativa reguladora de contratación pública, serían exigibles los requisitos de presentación de ofertas en la Plataforma de licitación electrónica de Navarra, publicación de anuncios de licitación y aportación de declaración responsable junto a las proposiciones.
4ª. La remisión del RBELN a la normativa de contratación en materia de subastas de enajenación de bienes inmuebles patrimoniales respecto de la de solvencia técnica se convierte en inviable, siguiendo el mismo criterio de la JCCA de Navarra respecto a la LFCP ya derogada.
5ª. Los anuncios de licitación deben contener la información referida en el art. 88.2 LF 2/2018 letras b) y c), adaptándolo a un contrato patrimonial de enajenación de bienes, según hemos indicado.
6ª. Dado que los contratos patrimoniales se excluyen del ámbito de la contratación comunitaria, no tiene razón de ser el formulario del DEUC en aquéllos.
7ª. El criterio de adjudicación en los contratos patrimoniales es el precio, dado que se exige para la adjudicación la subasta. Ésta versa sobre un tipo expresado en dinero y se celebra al alza, con adjudicación al licitador que ofrezca el precio más alto.
8ª. Dado que la exigencia de solvencia en estos contratos no resulta adecuada, parece más adecuado contemplar los tradicionales instrumentos de garantías para concurrir a la licitación, por lo que no exigiéndose requisitos de solvencia el Pliego debiera recoger la constitución de garantía provisional de un 2% del presupuesto de licitación. Por lo demás, y por la configuración propia de prestaciones en los contratos de enajenación, siendo la Entidad Local la vendedora del bien, y cumpliendo el comprador con la entrega del precio, parece conveniente prescindir en estos contratos de la garantía definitiva.
