Abstract:
(Análisis acerca de las cuestiones que pueden surgir en torno a la tenencia o alquiler de un local de negocio en una comunidad de propietarios con respecto a todos los temas que se plantean a titulares o inquilinos de locales de negocio en una comunidad y cómo afrontarlo por parte de la comunidad y por parte de los que disponen de ese local en una comunidad de propietarios a tenor de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina aplicable).
Abstract:
(Analysis of the issues that may arise regarding the ownership or rental of a business premises in a Community of Owners with respect to all the issues that arise for owners or tenants of business premises in a community and how to deal with it by the community and by those who have that premises in a Community of Owners according to the jurisprudence of the Supreme Court and applicable doctrine)
Palabras clave: local de negocio, problemas prácticos, comunidad de propietarios.
Keywords: business premises, practical problems, homeowners association.
1.- Introducción
Si hay algún tema en materia de Propiedad Horizontal y comunidades de propietarios que puede destacarse con arreglo a la importante casuística que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo debemos referirnos a la que surge en los locales de negocio y las diferencias existentes con respecto a las viviendas, así como la problemática que se desprende de la existencia de los locales en los edificios y el diferente tratamiento que, en algunos casos, tienen con las viviendas y la diferencia de problemática que surge entre ambos.
Por ello, es preciso afrontar con detalle cuáles son estos problemas y la forma en la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está resolviendo estas cuestiones, a fin de clarificar el ámbito de respuesta que debe darse cuando surge alguno de estos problemas en una comunidad de propietarios.
Debe hacerse notar que los locales de negocio tienen un tratamiento diferente a las viviendas, pero surge mucha casuística con relación a los gastos a pagar por locales, transformación de éstos en vivienda, posibilidades de obras a realizar por los titulares o inquilinos de locales y necesidad de autorización, o no, de la junta de propietarios y otros temas que son relevantes tener claro en su respuesta para agilizar la misma cuando surge un conflicto entre un titular inquilino de local y la comunidad de propietarios.
2.- Salidas de humos en locales
Debemos tener en cuenta que las comunidades de propietarios deben asumir que no pueden fiscalizar, impedir, u obstaculizar el correcto funcionamiento de los locales de negocio mediante trabas en la adopción de acuerdos por solicitudes de los titulares o inquilinos de los mismos a la hora de poder llevar a cabo el desarrollo y desenvolvimiento de su actividad negocial en el propio local.
Debemos hacer notar, también, que existe un importante campo diferencial entre locales de negocio y viviendas, de tal manera que éstas no pueden hacer en su interior los propietarios las modificaciones que en otros casos sí que se permiten a los locales de negocio (salvo acuerdo por 3/5 sin voto presunto del ausente), por entenderse por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el ejercicio de esa actividad negocial en locales no puede ser impedido o limitado por la junta de propietarios, por ejemplo impidiendo la instalación de extractores de salida de humos que se exigen en el caso de la actividad de restauración, debido a que esta modificación en el interior del local para instalar extractor de salida de humos requiere acuerdo de junta de propietarios por la vía del artículo 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) que sería por acuerdo de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
No obstante, hay que tener en cuenta que dado que la petición del titular o inquilino de un local se trata de aprovechamiento individual, para que se instale el extractor de salida de humos en el mismo, - y sea aprobado con facilidad-, es preciso que cuando se solicita esta autorización por parte de la junta se lleve a la convocatoria de la junta de propietarios como acuerdo marco en el sentido de que se fije un criterio uniforme y homologado para que cada titular o inquilino de un local de negocio pueda llevar a efecto la instalación del extractor de salida de humos con arreglo a los criterios establecidos en el acuerdo homologado en esa junta.
De esta manera, será más sencillo alcanzar el acuerdo, por cuanto se admitirá el uso del voto presunto del ausente del artículo 17.8 LPH (EDL 1960/55), ya que en este caso se trataría de aprovechamiento colectivo y se exigiría tan solo de mayoría simple de presentes en junta y, posteriormente, alcanzar el acuerdo de 3/5 con el voto presunto del ausente.
Hay que indicar que el administrador de fincas colegiado deberá reflejar en la junta que el proyecto de instalación que en ese caso se ha presentado por el solicitante determina la corrección de la propuesta a la hora de poder fijar criterios homologados para la instalación de estos extractores de humos. Ello para que en el futuro cualquier comunero que quiera proceder a su instalación en el local que no disponga de este extractor pueda llevarlo a cabo con este acuerdo marco adoptado en esta junta de propietarios siguiendo las exigencias de la presentación de un proyecto por parte de técnico competente que evidencie la corrección de la instalación y que no se van a causar perjuicios a la comunidad de propietarios.
La advertencia del administrador de fincas colegiado a la comunidad deberá ser que si se cumple la corrección del proyecto de instalación presentado por el técnico competente y con el acuerdo marco ya aprobado en la junta se podrá proceder a esa instalación sin problema alguno, ya que la junta de propietarios debe comprender que si se desestima por acuerdo de junta la solicitud de instalación, o la no aprobación del acuerdo marco, la impugnación del acuerdo por parte del titular del local de negocio dará lugar a la estimación de la demanda con costas en contra de la comunidad, por entenderse por la jurisprudencia que si existe un proyecto viable de instalación del extractor, la junta de propietarios no puede impedir o limitar el ejercicio de esa actividad negocial de restaurante o cafetería por parte del titular del local o inquilino. Y de ser así, e impedir la junta su instalación, la sentencia será estimatoria de la impugnación del acuerdo y condenatoria a la comunidad con imposición de costas, de ahí que sea necesario que se explique claramente el contenido de esta jurisprudencia a la hora de adoptar el acuerdo, insistiéndose en que es preferible la adopción del acuerdo marco para que el quórum sea de 3/5 con voto presunto del ausente para mayor facilidad en la obtención del acuerdo como aprovechamiento colectivo y fijando ya los criterios a la hora de que en el futuro cualquier titular de lo cual lo inclinó necesite la instalación del extractor de humos.
Puede ocurrir, sin embargo, que como apunta el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 117/2021 de 3 Mar. 2021, Rec. 76/2018 (EDJ 2021/511164) los propios estatutos ya admitan la instalación de la salida de humos, en cuyo caso opera ello como acuerdo marco, aunque de ser así el propietario o inquilino debería presentar el proyecto de instalación garantizando que se adecúa la instalación a lo ya previsto en estatutos para evitar perjuicios o molestias a la comunidad, pero ya no haría falta acuerdo, porque lo autorizan los estatutos.
En consecuencia, para la instalación de extractores de salidas de humos señala el auto del TS 7902/2020 de 30 de septiembre que es preciso un acuerdo de 3/5 del art. 17.4.3 LPH (EDL 1960/55) para llevar a cabo las obras realizadas en los elementos comunes, consistentes en colocación de chimenea para la extracción de humos y en la instalación de una salida de emergencia.
Se recoge en la resolución del TS que:
“La parte recurrente afirma que las obras realizadas que afectaron a los elementos comunes eran necesarias por afectar a la seguridad del edificio, incluso aunque no se hubiera llevado a cabo el cambio de uso del local comercial. Sin embargo, tal apreciación no es realizada por la audiencia, quien afirma que las obras de adaptación del inmueble de la parte demandada responden a "un voluntario y unilateral cambio de uso [...] que no pueden considerarse como necesarias ni impuestas por la administración ni a solicitud de un particular" con fundamento en los apartados a-e del artículo 10.1 de la LPH (EDL 1960/55).
Por consiguiente, en contra de las manifestaciones de la parte recurrente, tal precepto no es el aplicable al caso de autos, sino el apartado 3.b) del artículo 10 según el cual requerirán autorización administrativa, en todo caso: "Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (EDL 2008/89754) ".
Las obras llevadas a cabo en el local fueron las realizadas en los elementos comunes, consistentes en colocación de chimenea para la extracción de humos y en la instalación de una salida de emergencia, y éstas requieren de acuerdo de 3/5, ahora bien, sin voto presunto del ausente por tratarse de aprovechamiento individual. Si se quisiera ser con voto presunto del ausente debería ser como aprovechamiento colectivo y ello lo sería presentándolo a la junta como “criterios para que los locales de esta comunidad puedan instalar chimenea, o salida de emergencia”.
La administración pública lo interesa o exige.
Si ha sido la administración la que exige la existencia de las chimeneas sería una obligatoria del artículo 10 de la ley, con lo cual solamente sería cuestión de convocar junta haciendo referencia en la orden del día a esta cuestión de la orden de la Xunta de Galicia y en consecuencia tratar el tema en la misma para exponer la necesidad de implantar las chimeneas ya que es obra obligatoria y, en consecuencia, no requiere quórum alguno al tratarse de orden de la administración.
Diferencia cuando piden la modificación titulares de vivienda o los de locales.
La diferencia entre locales y viviendas en estos casos está admitido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo donde se indica que los locales sí que pueden mediante acuerdo de 3/5 proceder a la apertura de puertas o ventanas en fachada por el por el objeto negocial de los mismos que determina la necesidad de protección de los locales por su objeto social a diferencia de las viviendas que no tienen ese objeto social relevante y en los casos de apertura de puerta o ventana en fachada el quórum es de unanimidad y no de locales por el diferente tratamiento que establece la jurisprudencia entre viviendas y locales como estamos comentando. No es lo mismo abrir una puerta o ventana en una fachada de un local que en una vivienda, ya que en esta última supone una modificación relevante que solo se cualifica por una ampliación de vistas o accesos y en los locales se constituye necesidad para el ejercicio de un negocio con lo cual se ha producido una flexibilidad en estos últimos no apreciando la unanimidad y rebajándolo al quorum de 3/5.
Necesidad de que la junta lo apruebe si el proyecto técnico de instalación evidencia que no hay molestias ni perjuicios a la comunidad de propietarios.
En muchos casos las comunidades desatienden estas peticiones y rechazan esta autorización cuando en la mayoría de los estatutos se permite que los locales se destinen a su actividad comercial y ello les debe permitir habilitar la posibilidad de instalar la salida de humos o chimeneas sin las cuales no podían desempeñar su actividad negocial destinado a bar o cafetería o restaurante.
Debe entenderse, en consecuencia, que la sentencia 117/2021 de 3 de marzo habilita y apoya la tesis de los locales de negocio en las comunidades de propietarios, ya que no provoca ni produce ningún perjuicio a la comunidad la instalación de salida de humos y las comunidades deben permitirlo.
Incluso el Tribunal Supremo recoge que reflejando claramente los estatutos el destino de los locales a este tipo de objetos sociales la solución sería solamente la remisión de un comunicado al presidente de la comunidad por parte del titular del local dándole traslado de que va a proceder a instalación de la chimenea, o salida de humos, el tiempo en el que lo va a hacer y el lugar por donde va a ejecutar la obra sin perjuicio a la comunidad
Esto último lo ha tratado el Tribunal Supremo en Sentencia 117/2021 de 3 Mar. 2021, Rec. 76/2018 (EDJ 2021/511164) señalando que:
“La sentencia 306/2013, de 25 de abril, desestimando el recurso de apelación, declaró:
"Pues bien, el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la ".
La chimenea, dice la sentencia, "se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización".
En el mismo sentido la sentencia 1009/2001, de 29 de octubre.
En sentencia 158/2016, de 16 de marzo, se refiere un supuesto de obras, pero sin que existiesen estatutos de la comunidad que las permitieran.
La sentencia 219/2016, de 7 de abril, impide la construcción de una chimenea, autorizada por los estatutos, dado que afectaba al forjado del inmueble.
De esta doctrina jurisprudencial se deduce que "es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización" (sentencia 306/2013, de 25 de abril).
Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.”
De esta manera, debe haber permisividad en estos casos de poder instalar chimeneas y extracción de humos, ya que lo contrario sería abuso de derecho de vetar el libre ejercicio de actividad negocial a los locales.
Los criterios deben ser los siguientes:
1.- Si consta en estatutos la permisividad de instalar salida de humos no hace falta acuerdo de junta, sino solo comunicación del comunero al presidente de que lo va a hacer aportando proyecto de instalación donde consta que no afecta a forjado ni causará molestias o perjuicio a la comunidad su instalación.
2. Si no consta en estatutos hace falta acuerdo marco aprobado por 3/5 con voto presunto del ausente que se deberá aprobar si el proyecto de instalación presentado evidencia que no se causarán perjuicios.
3.- La jurisprudencia apoya a los locales para las autorizaciones de salida de humos a locales que así lo precisen para su actividad negocial.
4.. Este apoyo es extensible para medidas tales como apertura de puertas o ventanas, u otras cualesquiera que supongan un mejor ejercicio de la actividad negocial.
5.- Las viviendas no tienen este privilegio de “exigencia de autorización”.
6.- Si el local se transforma en vivienda e interesa modificaciones como vivienda ha perdido este privilegio de exigencia de autorización. Ya no es local, aunque lo hubiera sido. El privilegio lo es como local no como vivienda, aunque originariamente lo hubiera sido.
La jurisprudencia del TS les otorga derecho a los locales a abrir huecos y ventanas para una mejor explotación de su objeto negocial, pero si se transforma en vivienda ese derecho lo pierde. El reconocimiento está basado en que como son locales se les permite abrir para una mejor explotación, pero eso no ocurre en las viviendas a las que se exige acuerdo de junta por 3/5. Con ello si transforma en vivienda el dueño del local que lo transforma en vivienda no puede abrir ventanas si no tiene acuerdo por 3/5 de la junta.
3.- Transformación de locales en vivienda
Si no existe prohibición estatutaria de cambio de destino de local a vivienda al no existir la prohibición, el titular del local lo puede transformar en vivienda contando solo con la autorización de la administración pública, pero no exige autorización de la junta de propietarios al no existir prohibición expresa en estatutos. La necesidad del titular o inquilino de local se deriva respecto a la autorización administrativa en cuanto a la concesión de licencia y autorización municipal para realizar el cambio de destino, pero la comunidad no podrá intervenir salvo que exista expresa prohibición del cambio de destino de local a vivienda, en cuyo caso esta prohibición impedirá al titular del inmueble o inquilino el cambio, ni aun contando con la autorización administrativa, que será irrelevante por la expresa prohibición de la comunidad en los estatutos.
Debemos recordar que las prohibiciones son restrictivas y la referencia en estatutos de que el destino de la vivienda es para vivienda y el de local para local no determina una prohibición, ya que para ello debería constar en estatutos la prohibición del cambio de destino de local a vivienda, y si no consta está permitido esa transformación aunque luego pueden existir problemas tales como la apertura de puertas o ventanas, en cuyo caso la comunidad sí que lo debe autorizar por acuerdo de 3/5 sin voto presunto del ausente si se trata de aprovechamiento individual, lo que plantea diversos problemas en el caso de solicitud de apertura de puertas el local que ya no tienen el privilegio al transformarse en viviendas y la comunidad podría rechazarlo.
Ante ello recordar la interesantísima Resolución de fecha 18 de abril de 2017 de la Dirección General de Registros y del Notariado sobre un tema muy recurrente en relación a si es preceptiva, o no, la intervención de la junta de propietarios de una comunidad para autorizar un cambio de destino de un local a vivienda o al revés.
El caso planteado en esta Resolución de gran relevancia para la vida y funcionamiento de las comunidades de propietarios suscita la cuestión de si, para inscribir en el Registro de la Propiedad un cambio de uso de local a vivienda se requiere presentar la certificación que acredita que dicho cambio es aceptado por la unanimidad de los propietarios, que es lo que en este caso exigió el Registrador de la Propiedad a quien se planteó en este supuesto la petición de inscripción registral del cambio de uso, pero que denegó por falta de ese acuerdo de la junta, y nada menos que unanimidad, según se hizo constar en la denegación de la inscripción que fue recurrida ante la DGRN y ha dado lugar a esta clara y contundente Resolución de la DGRN en la misma línea que muchos autores venimos apoyando y que el Tribunal Supremo también ha resuelto en esta línea en favor del ejercicio del derecho de propiedad y la necesidad de evitar lo que personalmente venimos denominando como “comunidades invasivas”.”
En el caso analizado la Dirección General de Registros y del Notariado revoca la calificación negativa de un registrador de la propiedad, que había denegado la inscripción alegando que era precisa la autorización de la junta para el cambio de destino con el certificado del secretario o administrador dando fe del acuerdo unánime de los copropietarios. Los estatutos diferenciaban entre locales y viviendas a la hora de abonar determinados gastos y hacer uso de instalaciones como la piscina comunitaria, pero no establecía una norma clara y precisa al respecto. Y en este caso el Registrador entendió que si los locales tenían un diferente tratamiento en los gastos en cuanto a su pago ello no podía permitir que un local se transformara en vivienda sin más y sin el acuerdo de la junta. Pero la solución era más sencilla, porque si los locales pagaban menos gastos que las viviendas la cuestión pasaba por una comunicación del propietario del local al presidente transmitiéndole que “al no existir en el título ni en los estatutos una expresa prohibición de esa transformación de local en vivienda, iba a proceder a su cambio”. Ello lo que hubiera motivado es que al ser vivienda pasaría a integrar el número de viviendas y por ello a contribuir como tal vivienda, que no local, en los gastos que aquellas asumían al haber transmutado su destino de uso. Pero sin que la junta pudiera limitar esa opción al no existir prohibición expresa alguna, Pero lo mismo hubiera ocurrido en el caso de que una vivienda hubiera querido cambiar su destino en despacho profesional si no había limitación alguna.
De todos modos, ya existía una doctrina asentada de la DGRN (de 19 de julio de 2016 y 8 de julio de 2015 entre otras) de que la vocación expansiva del dominio permite cualquier objeto del uso siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Pero, como mantenemos, ello no obsta a que los estatutos delimiten el contenido de dichos usos estableciendo restricciones a los mismos. Es decir, que si no hay prohibición expresa los titulares de vivienda y local pueden cambiar su destino y les basta una mera comunicación si no tocan o utilizan para ello elementos comunes de la comunidad.
Así, no es preciso ningún tipo de acuerdo para que un comunero pueda convertir su local en vivienda, salvo que exista una expresa prohibición estatutaria en donde se indique expresamente que no se puede modificar un local en vivienda a estos efectos. Con lo cual, no existiendo prohibición solamente tiene que acudir a la autorización administrativa para proceder a esta conversión.
4.- Apertura de puertas del local en el portal
Si un propietario quiere transformar el local en vivienda y el Ayuntamiento se lo autoriza, pero exige que la entrada lo sea por el portal hace falta que la comunidad lo autorice. No sobra ya con la autorización del ayuntamiento, por cuanto ello no es suficiente y la comunidad podría autorizar, o no, la apertura por el portal haciendo obra de puerta en el mismo para acceso al local que ahora es vivienda.
Por ello, hace falta acuerdo de junta, ya que el acceso por el portal requiere acuerdo de 3/5 por la comunidad de propietarios sin voto presunto del ausente en virtud del artículo 17.4.3 LPH (EDL 1960/55), en virtud de lo cual una cosa es que el Ayuntamiento conceda la autorización y otra cosa es que si se exige que el acceso lo sea por el portal la apertura de puerta dentro del portal supone modificación del portal, aunque se deriva a modificación de la alteración del edificio que conlleva quórum de 3/5 para lo que está legitimado la comunidad, en virtud, de lo cual ésta si no consigue el acuerdo, podrá denegar la apertura de puerta en el portal, ya que supone una modificación relevante cuya competencia es de la comunidad y no del Ayuntamiento.
Si se desea que el quórum sea de 3/5 con voto presunto del ausente se exigirá que se apruebe un acuerdo marco para que cualquier propietario o inquilino titular de local de negocio pueda realizar esa obra y, en consecuencia, ese acuerdo marco permitiría que el quórum lo fuera por 3/5 con voto presunto del ausente por tratarse de un aprovechamiento colectivo derivado de la aprobación de la cuestión suscitada como acuerdo marco ex art. 17.8 LPH (EDL 1960/55).
Por ello, interesante Sentencia 89/2024 de 24 Ene. 2024 ha dictado el TS en un caso en que unos comuneros que disponían de un local comercial lo transforman en vivienda y solicitan al Ayuntamiento la autorización para abrir puertas al exterior, lo que ha rechazado por la vía municipal y sin pedir autorización a la comunidad realizan una ejecución de obra abriendo dos puertas al interior del portal adoptando un acuerdo la comunidad de propietarios ejercitando acciones judiciales por obra inconsentida, al entender que debieron pedir permiso a la comunidad y esta concederlo en su caso o denegarlo.
El Tribunal Supremo da la razón a la comunidad de propietarios y considera indebida la apertura de las puertas al portal por la parte interior, porque la comunidad no había consentido, ni autorizado, la ejecución de esa obra entendiendo que el acuerdo no es abusivo y que tiene perfecto derecho la comunidad a limitar la apertura de puertas por el interior sin autorización de la comunidad de propietarios.
Así, señala el TS que “el hecho de que la comunidad no objetara el cambio de destino por la transformación del local original en dos viviendas, tampoco se puede apreciar como un impedimento a su negativa ulterior a que se abrieran por el interior del edificio las dos puertas de acceso….
i) Porque la comunidad no objetó la transformación del local en viviendas cuando se le comunicó al estar en la creencia de que el acceso a las mismas se iba a realizar, conforme a lo previsto en principio, desde la vía pública, pero en cuanto se le informó, al no permitir el Ayuntamiento la entrada desde el exterior, de que para acceder a ellas había que abrir dos puertas en el interior del edificio, se opuso, como hemos dicho, desde el primer momento.
ii) Porque esta sala tiene declarado que la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizada (sentencia 419/2013, de 25 de junio).
iii) Y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad. Y así, en la sentencia 286/2014, de 3 de septiembre (una de las citadas por la comunidad recurrente), después de recordar que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, siendo doctrina jurisprudencial que "[l]as limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa"
Añade el TS que no cabe apreciar abuso de derecho del acuerdo alcanzado tendente a instar judicialmente que se retiren las puertas al interior, ya que apunta que:
“El razonamiento de la Audiencia Provincial tampoco se ajusta a nuestra doctrina sobre el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.
En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos:
"La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).
"En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".”
Por ello, se concluye por el TS que:
“El acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común evitando una alteración de indudable significación y relevancia en la configuración y disposición original de la planta que conllevaría abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y legítimo. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo con simple mala fe o sin una razón justificada.”
Se entiende, por ello, que en estos casos lo correcto hubiera sido que los comuneros hubieran pedido autorización a la comunidad de propietarios exponiendo un proyecto de apertura de las puertas al interior correcto que la comunidad hubiera aceptado en su caso o denegado pero no la actuación realizada en la que al retirar el ayuntamiento la autorización optaron por hacerlo por el interior sin consultar con la comunidad de propietarios si podían hacerlo entendiéndose por el Tribunal Supremo que es obra inconsentida y procediendo a la demolición.
En la misma línea, Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 548/2024 de 24 abr. 2024, Rec. 6547/2019 (EDJ 2024/552857) en un caso donde se procedió a la apertura de una puerta en la fachada del edificio por los propietarios de un local sin el permiso de la comunidad. En base a ello se procede a la estimación de la demanda de la comunidad por la que insta el cierre de la puerta y la reposición de la fachada a su estado anterior.
5.-Gastos de fachada
En materia de gastos de comunidad hay que recordar que los propietarios de locales deben pagar los gastos comunes, debiendo abonar los que correspondan con arreglo a su cuota de participación, o por partes iguales, si este es el sistema de contribución al pago de gastos comunes, salvo que en algún caso determinado exista exención concreta del pago de gastos, ya que hay que recordar que el no uso de un determinado servicio o no afectación no supone la exención del pago de gastos, en cuyo caso para que se proceda a la exigencia del pago de gastos determinados en reparaciones en fachada y los locales interesen que no deben contribuir a ello porque la parte que se está reformando no afecta a su territorio de fachada, debe constar una expresa exención en el pago de gastos. Y si no es así, aunque no les afecte la reparación de fachada deben contribuir a ello.
Recordar que el pago de gastos comunes no es por el uso de determinados servicios, sino por la pertenencia a la comunidad en su condición de propietario del titular del local, por lo que si se está procediendo a la reparación de fachada y esa parte no afecta al local éstos deberán contribuir al pago salvo que exista constancia en estatutos o en el título acerca de la expresa exención del pago de esos gastos.
6.- Gastos de ascensores
El mismo criterio debe aplicarse en materia de gastos de ascensor, ya que, aunque los titulares de locales no comprendan la razón por la que tienen que contribuir al pago de los gastos de ascensor salvo que exista constancia expresa en estatutos de la exención del pago de gastos de ascensor, deberán contribuir a ello, aunque no los utilicen. Incluso hay que entender que, si existe exención del pago de estos gastos, pero se trata de instalaciones nueva de ascensor o de bajada de ascensor a cota cero, también deberán contribuir a ello cuando se refiere a esa instalación de ascensor que no tenía la comunidad. Y ello, por revalorizarse cada bien inmueble de la comunidad, incluidos los locales, ante la instalación de ascensor, y si se trata de cuestiones de accesibilidad los locales deberán pagar la bajada a cota cero, o de instalación de salva escaleras por razones de solidaridad en materia de accesibilidad, aunque exista esa exención del pago de gastos. No deberán pagar en estos casos los de mantenimiento, pero sí los de instalación ex novo.
Locales, exención del pago de gastos y bajada a cota 0 de ascensor.
Se trata, así, en el Auto del Tribunal Supremo 8371/20, de octubre de 2020 que los locales de negocio pagan siempre gastos de bajada a cota 0 por equipararse a la instalación de ascensor, aunque estén exentos del pago de gastos de ascensor.
Señala el auto que:
"Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (artº 10 de la LPH (EDL 1960/55)).
Igualmente en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta." Esta doctrina es la aplicable a este supuesto, por cuanto en este supuesto se tiene por acreditado que se trata de obras necesarias para la adecuada accesibilidad del inmueble para todos los vecinos, eliminando las dificultades arquitectónicas que el inmueble presenta, de forma que la sustitución del ascensor es necesaria para garantizar la accesibilidad de todos lo vecinos a sus respectivas viviendas, lo que ahora no es posible dado que el ascensor no llega a la cota cero y es necesario salvar un tramo de escaleras para acceder la ascensor, el cual no está habilitado para la entrada de una silla de ruedas, tal como expuso en la junta (Folio 25) el Administrador, que dijo que era necesario el cambio de ascensor, para que pueda ser utilizado por un vecino minusválido, eliminando las puertas actuales y sustituyendo por otras, ampliando la cabina para que sea con embarque de 180 grados (que se entre por un lado y se salga por otro), siendo inviable técnica y económicamente la adaptación del actual ascensor”.
En estos casos esta bajada a cota 0 se trata de obra de accesibilidad, y ello hace aplicable el art. 10.1 b) LPH (EDL 1960/55).
Siguiendo con el criterio que ya se había mantenido en anteriores sentencias señala el TS en sentencia de 21 de junio de 2018 que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble (sentencias 691/2012, de 13 de noviembre).
Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
Locales, obligación de pago de gastos en caso de sustitución de ascensor.
Fija nueva doctrina de interés el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 17 de noviembre de 2016 en el tema muy recurrente de la eficacia de las cláusulas de exención del pago de gastos contenidas en el título, estatutos o acuerdo comunitario cuando se trate de supresión de barreras arquitectónicas, supuesto en el que se había establecido una doctrina general de que en estos casos los locales también contribuían al pago por tratarse de materia de accesibilidad.
Se cita las siguientes referencias previas:
a) 997/2005, de 14 de diciembre; 424/2002, de 30 de abril y 2 de febrero de 1991, conforme a las cuales en los Estatutos cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio;
b) 335/2009, de 29 de mayo; 85/2012; de 20 de febrero y 30 de abril de 2010, conforme a las cuales, para la consideración de individualizables de determinados gastos comunes en una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y asimismo, mediante acuerdo de la junta de Propietarios adoptado por unanimidad;
c) 729/2009, de 18 de noviembre; 427/2011, de 7 de junio; 342/2013, de 6 de mayo y 596/2013, de 3 de octubre, conforme a las cuales las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
d) sentencias 620/2010, de 20 de octubre y 2002/2014, de 23 de abril, sobre supuestos donde se instalan nuevos servicios en interés de la comunidad -ascensor y plataforma, salvaescaleras, respectivamente-, donde antes no existían estos servicios y donde los locales no estaban exonerados en los estatutos del pago de estos gastos.
1.- STS 20 de 0ctubre de 2010 después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».
2.- STS 23 de abril de 2014.
La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor.
La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.
Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.
CONCLUSIÓN: El criterio que fija el TS en esta sentencia de 17-11-16 es que si el servicio ya existía y se trata de supresión de barreras arquitectónicas y obras de accesibilidad las cláusulas de exclusión del pago de gastos por locales en estos casos son eficaces, y por ello si se trata de sustitución o adaptación a las existentes los locales no deberán contribuir al pago de los gastos, debiendo hacerlo, sin embargo, si se trata de gastos de instalación, es decir, ex novo.
Locales con exención de gastos ordinarios ¿Deben contribuir al pago de gastos de sustitución de ascensor?
En efecto. Y así lo aclara la sentencia del Tribunal Supremo 531/2019 de 10 Oct. 2019, que señala que: "Esta sala debe partir en sus razonamiento de la necesidad de sustitución de los ascensores por su agotamiento, antigüedad y ausencia de garantías sobre su seguridad, cuestiones declaradas probadas en la sentencia recurrida y que no han sido objeto de recurso a través del recurso extraordinario por infracción procesal (art. 469 LEC (EDL 2000/77463)).
En la sentencia recurrida se parte de la exoneración para los dueños de los locales, en los estatutos, de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, en particular en su art. 28, el cual establece: "Las plantas..., mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación y consumo de energía eléctrica de los mismos, incluidos en el apartado e) del artículo 16.º".
Esta Sala ha venido declarando en STS 678/2016, de 17 de noviembre (EDJ 2016/208755):
" Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.
" Esta sala en sentencia 427/2011, de 7 de junio, rec. 2117/2007, declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
"En el mismo sentido la sentencia 342/2013, de 6 de mayo, rec. 2039/2009 y núm. 678/2016, 17 de noviembre, rec. 3263/2014".
Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que, si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios.
Por lo expuesto, la interpretación que se hace de los estatutos en la sentencia recurrida es racional, lógica, ajustada a derecho y concorde con la doctrina jurisprudencial, al entender que en los estatutos solo se exoneraba de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, por lo que procede desestimar el recurso, dado que la exención no era genérica."
Es decir, que si se expresa de forma concreta que la exención lo era de gastos ordinarios debía pagar la sustitución del ascensor por ser extraordinario y no quedar excluido. Si es sustitución de ascensor y no constar que queda excluido paga los gastos de sustitución el local.
Requisitos para obra de bajada de ascensor a "cota 0" con invasión de local.
Se trata en la sentencia del TS 1090/2019, de 5 de abril acerca de la bajada del ascensor a “cota 0” en los casos de necesidad de invasión o expropiación de zona de local, lo que está permitido en principio, pero exigiendo el TS que se presente un proyecto por técnico competente que se deberá llevar a la junta para que sea conocido por los comuneros. Si no se aporta ese proyecto de ejecución de obra y alcance de la invasión de zona de local existirá abuso de derecho y el acuerdo es nulo.
Se recuerda, por otro lado, que los locales exentos de pagar gastos de ascensor deben pagar en casos de bajada de ascensor a “cota 0”. Porque se entiende como instalación ex novo de ascensor.
Señala, así, el TS que:
“Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( artº 10 de la LPH (EDL 1960/55) ). Igualmente, en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que:
"La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.
En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH (EDL 1960/55)), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.
La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.
Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.”
Si existe clausula de exención de pago de los locales respecto a gastos de ascensor ¿Pagan los locales si se trata de obra de accesibilidad y hay que bajar el ascensor a cota 0? ¿Y si se trata de poner salvaescaleras?
Instalación de plataformas elevadoras: con clausula de exención de locales: Pagan estos. Se aplica el criterio “como si no hubiera ascensor al tiempo de exoneración”.
Bajar ascensor a cota 0: debe contribuir, ya que lo señala el TS en sentencia de fecha 21 de junio de 2018. La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.”
7.- Toldos en fachada para el local
Los locales también tienen que pedir permiso como el resto de las viviendas. Los locales podrían cambiar la tonalidad si así se adopta el acuerdo en junta no en caso contrario. Los locales no pueden tener un tratamiento distinto al resto de las de las viviendas del inmueble y para instalar un toldo necesita acuerdo de la junta, aunque esta podrá dispensarles de tener la misma tonalidad y forma que el resto de las viviendas por ajustarse a las características de su propio local.
La instalación de toldos exige quorum de 3/5 y al ser acuerdo marco con voto presunto del ausente, en ese acuerdo se fijará que la forma de los toldos tiene que ser homogénea de tal manera que todas las viviendas deben respetar el toldo salvo los locales que pueden adecuarlo a la estética del tipo de local que dispongan
8.- Accesibilidad y locales de negocio
Cuando se trata de accesibilidad y locales de negocio hay que señalar que éstos no podrán aplicar la vía del artículo 10 LPH (EDL 1960/55) en cuanto a obra obligatoria cuando esa accesibilidad se refiera al acceso al local de negocio, ya que la obligatoriedad en materia de accesibilidad se refiere a la materia del tránsito por elementos comunes, pero no en cuanto al acceso privativo al local de negocio, en cuyo caso la obra no será obligatoria y esa accesibilidad deberá ser abonada por cada titular del local o inquilino.
9.- Arrendamiento de mesas y sillas en terraza
En principio si la terraza no es elemento común de la comunidad ésta no dispone de facultades para prohibir el uso de la misma, ya que si es de uso público solamente corresponde la decisión al Ayuntamiento y no a la comunidad de propietarios, la cual solamente puede interferir en el tema si fuera zona perteneciente a la comunidad y, en consecuencia, se tratara de un arrendamiento de elementos comunes. Pero si no es así la comunidad no puede interferir en la apertura de sacar Sillas y mesas en la terraza si esta es de uso público.
Es importante destacar que si se trata de uso público sería complicado que se aceptará la pretensión de la comunidad ya que la cuestión relativa a las molestias que pueda causar que existan meses y sillas no es razón suficiente para que la comunidad quiera vetar esa posibilidad al titular del local ya que solamente podría hacerlo si se tratara de una zona perteneciente a la comunidad, aunque no parece ser esa la cuestión, sino que es de uso público y pertenece la decisión al ayuntamiento.
En el caso de ser elemento común la comunidad podría arrendarlo por acuerdo de 3/5 siendo necesario acuerdo marco de aprovechamiento colectivo para fijar criterios para cualquier local que desee arrendar estas zonas. Lo prevé el art. 17.3.2 LPH (EDL 1960/55), a cuyo tenor Idéntico régimen (3/5) se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
10.- Elección del objeto negocial por titular o inquilino y nula capacidad de la comunidad para ofrecer limitaciones a esta capacidad de elección
La comunidad de propietarios no puede intervenir en la libre decisión del titular o inquilino de un local de negocio en cuanto al objeto del negocio que desea instalar en el local, ya que en virtud del principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado los titulares o inquilinos de locales de negocio tienen libertad absoluta para elegir el destino negociado, sin que la comunidad de propietarios pueda interferir en esta elección al no tener capacidad limitativa en cuanto a la actividad que desea realizarse, o llevarse a cabo, en el local de negocio.
De esta manera, cualquier limitación, prohibición, o restricción incluida en estatutos respecto al destino de objeto de un negocio en un local será entendida por no puesta y nula de pleno derecho, lo mismo que cualquier acuerdo de junta de propietarios que se refiera a establecer prohibiciones, o limitaciones, en cuanto a un destino negocial, entendiéndose el acuerdo nulo de pleno derecho.
Solamente podrá establecerse esa restricción o prohibición en el caso de que el ejercicio de una actividad negocial concreta cause molestias o perjuicios a la comunidad de propietarios, o a cualquiera de sus comuneros, pero ya se trataría de una vía del artículo 7.2 LPH (EDL 1960/55) en cuanto al ejercicio de actividades molestas o dañosas por el titular o inquilino de un local de negocio dentro de la comunidad de propietarios.
11.- Actividades molestas por bares, discotecas, pubs
En casos de molestias por locales de negocio que produzcan ruidos se puede utilizar la vía del artículo 7.2 LPH (EDL 1960/55) en materia de actividades molestas, o bien acudir a la vía penal por delito de ruido que tipifica y sanciona penalmente la contaminación acústica en el art. 325 CP. (EDL 1995/16398)
Debemos hacer notar que, dado el principio de intervención mínima del derecho penal, la actuación por la vida delictiva del delito de ruido procederá en aquellos casos de grave causación de contaminación acústica a los vecinos por parte de los titulares o inquilinos de locales de negocio en donde se lleven a cabo actividades tales como pubs o discotecas en donde se exceda de forma notable y notoria la limitación de los decibelios permitidos de ruido en el local y que por la reiteración de la conducta causante del ruido se puedan causar molestias de carácter psicológico, o, incluso, daños psíquicos a los vecinos por la constante afectación del ruido a los vecinos sin que el titular o inquilino del local adopte medidas preventivas de insonorización en el local que determinen las molestias constantes que se causan a los vecinos.
Recordemos que el art. 325 CP sanciona que 1. Será castigado con las penas de prisión de seis meses a dos años, multa de diez a catorce meses e inhabilitación especial para profesión u oficio por tiempo de uno a dos años el que, contraviniendo las leyes u otras disposiciones de carácter general protectoras del medio ambiente, provoque o realice directa o indirectamente emisiones, vertidos, radiaciones, extracciones o excavaciones, aterramientos, ruidos, vibraciones, inyecciones o depósitos, en la atmósfera, el suelo, el subsuelo o las aguas terrestres, subterráneas o marítimas, incluido el alta mar, con incidencia incluso en los espacios transfronterizos, así como las captaciones de aguas que, por sí mismos o conjuntamente con otros, cause o pueda causar daños sustanciales a la calidad del aire, del suelo o de las aguas, o a animales o plantas.
2. Si las anteriores conductas, por sí mismas o conjuntamente con otras, pudieran perjudicar gravemente el equilibrio de los sistemas naturales, se impondrá una pena de prisión de dos a cinco años, multa de ocho a veinticuatro meses e inhabilitación especial para profesión u oficio por tiempo de uno a tres años.
Si se hubiera creado un riesgo de grave perjuicio para la salud de las personas, se impondrá la pena de prisión en su mitad superior, pudiéndose llegar hasta la superior en grado.
Con ello, en el caso de que se hubiere causado grave perjuicio a los vecinos la pena podría llegar a los cuatro años de prisión.
Como recordamos en su momento[1] dicta sentencia el Tribunal Supremo de 27 abr. 2007, rec. 885/2006 en la que se confirma una condena por ruidos (delito de contaminación acústica) a un duelo de un bar-restaurante que emite importantes y reiterados ruidos.
En esta sentencia se plantea el tema de la duración de los ruidos, una cuestión de interés, ya que es obvio reseñar que por ruidos puntuales de un vecino o titular de un local de negocio no dan lugar a una reacción del sistema judicial al tratarse de hechos aislados que ni tan siquiera constituirían un ilícito civil. Por ello, uno de los mecanismos defensivos de quienes son acusados por estos hechos es el relativo a la escasa duración de los ruidos.
En este caso el alegato del acusado se centró, precisamente, en este extremo, ya que señala que “En cuanto a la relación causal y la imputación objetiva el recurrente sostiene, en primer lugar, que la prueba de los ruidos se refiere a dos días (25 de marzo y 17 de septiembre de 2004) y sólo a los ruidos que se producían entre las 22 y las 23.10, pero que se ignora si los ruidos se mantenían después de esa hora y que «no cabe presumir contra el reo que los ruidos se prolongaban con la misma intensidad hasta las 24 horas o la madrugada y que volvían a empezar a las 6.30».”
Sin embargo, el Alto Tribunal entiende que “La prueba ha sido correctamente valorada. Es perfectamente acorde con las máximas de la experiencia que los ruidos propios de las maquinas y del público del restaurante que se hayan podido comprobar con diferencia de seis meses, ante la reconocida omisión, reconocida en el motivo tercero, de las medidas de insonorización, se deben producir todo el tiempo que dure la actividad.”
Es decir, que se ha practicado prueba sobre un extremo de interés y es la conducta omisiva del acusado de contestar o atender positivamente los requerimientos de los perjudicados de que, al menos, adoptara medidas correctoras que evitaran estas molestias.
También es objeto de análisis en esta sentencia el tema relativo a las consecuencias de estos excesos de ruidos por las personas que son titulares de estos locales que desoyen de forma sistemática los requerimientos que les llevan a cabo la autoridad municipal como los vecinos. Y ello, porque es sobre esa afectación sobre lo que, además de la condena por el delito básico del art. 325 CP (EDL 1995/16398) podría agravarse más la condena si se prueba la causación de lesiones en los vecinos que podrían dar lugar, por ejemplo, a una condena por el art. 147 CP (EDL 1995/16398).
Sobre esta cuestión la sentencia destaca que “Es por otra parte también sostenible con apoyo en la máxima de la experiencia, que una larga exposición a ruidos que perturban el sueño, en el presente caso por lo menos seis meses, puede dar lugar por sí misma a una lesión corporal, en la medida en la que por lesión se debe entender una perturbación sensible del bienestar corporal. La doctrina en este sentido no ha sido contradicha. El informe médico de los folios 46 y 47, que invoca el recurrente, es de dudosa fuerza de convicción. En efecto, sostiene que las personas exploradas presentan insomnio y nerviosismo, pero dice que no existe relación de causalidad entre el ruido y el insomnio y el nerviosismo. La conclusión raya lo absurdo, pues es obvio que el ruido impide dormir y que el insomnio produce nerviosismo. En lo concerniente a si los ruidos, emitidos con constancia durante una importante parte del día y durante un largo tiempo, tienen aptitud para producir un grave perjuicio en la salud de las personas, la respuesta debe ser positiva. Actualmente los conocimientos científicos han adquirido un nivel de divulgación tal en esta materia que es innecesario hacer aquí una reseña prolija de los mismos.”
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 Feb. 2013.
Dicta Sentencia el Tribunal Supremo de 11 Feb. 2013 por la que se confirma la condena al titular de un local de música que ejercía su actividad con un nivel de ruido y vibraciones -por falta de insonorización adecuada del local- superior al permitido, provocando las molestias y consiguientes denuncias de los vecinos. En este caso, además, el acusado incumplía la Ordenanza Municipal de Protección del Medio Ambiente frente a Ruidos y Vibraciones, con consciente desprecio por la salud de terceras personas, manteniendo un volumen de emisión de sonido procedente del local superior al máximo permitido por esta norma.
En esta sentencia se debe destacar, sobre todo, que el Alto Tribunal efectúa un análisis detallado de los requisitos exigibles en el apartado 1 del art. 325 del Código Penal (ya contemplado antes en la de STS 81/2008 de 13 de febrero (EDJ 2008/31067), entre otras) que destaca los siguientes:
“1º) En primer lugar, un requisito de naturaleza objetiva, una conducta, que por exigencias típicas descriptivas ha de consistir en la provocación o realización directa o indirecta, de alguna de las actividades aludidas en el precepto (emisiones, vertidos, extracciones o excavaciones, aterramientos, residuos, vibraciones, inyecciones o depósitos), realizadas sobre alguno de los elementos del medio físico también enumerados (atmósfera, suelo, subsuelo, o aguas terrestre, marítimas o subterráneas).
2º) En segundo lugar, un elemento normativo, la infracción de una norma extrapenal, igualmente exigido de manera explícita en forma de contravención de alguna de las leyes o disposiciones normativas reguladoras de aquel tipo de actividades.
3º) Y, en tercer lugar, un resultado que consiste en la creación de una situación de peligro grave para el bien jurídico protegido. (STS 481/2008, de 30 de diciembre).”
Pero lo que se destaca es que no se exige un resultado lesivo concreto en los perjudicados, ya que ello conllevaría bien una agravación de la conducta para imponerse la pena en su mitad superior, bien la comisión de otros delitos como el de lesiones del art. 147 CP (EDL 1995/16398).
Así, se añade que “Cuando se trata específicamente de ruidos que ponen en riesgo de grave perjuicio la salud de las personas, debemos contemplar además la afectación a otros bienes jurídicos, como han destacado tanto el Tribunal Constitucional como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
El Tribunal Constitucional, en la sentencia 119/2001, de 26 de mayo, señaló que: "El ruido puede llegar a representar un factor psicopatógeno destacado en el seno de nuestra sociedad y una fuente permanente de perturbación de la calidad de vida de los ciudadanos. Así lo acreditan, en particular, las directrices marcadas por la Organización Mundial de la Salud sobre el ruido ambiental, cuyo valor como referencia científica no es preciso resaltar. En ellas se ponen de manifiesto las consecuencias que la exposición prolongada a un nivel elevado de ruidos tienen sobre la salud de las personas (v. gr. deficiencias auditivas, apariciones de dificultades de comprensión oral, perturbación del sueño, neurosis, hipertensión e isquemia), así como sobre su conducta social (en particular, reducción de los comportamientos solidarios e incremento de las tendencias agresivas)".
Ha de reconocerse que, cuando la exposición continuada a unos niveles intensos de ruido pone en peligro la salud de las personas, se puede vulnerar el derecho a la integridad física y moral (art. 15 CE) y cuando además afectan al ámbito reservado donde se desarrolla libremente la personalidad, como es el domicilio, puede vulnerarse también el derecho constitucional a la intimidad, personal y familiar, garantizados en el art. 18 CE.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos de Estrasburgo, en su Sentencia de 16 de noviembre de 2004, núm. 200468, Caso Moreno Gómez contra España, dictamina que "Teniendo en cuenta la intensidad de la contaminación acústica, fuera de los niveles autorizados y durante la noche, y el hecho de que estos niveles de ruido se mantuvieron durante varios años, el Tribunal concluye con la vulneración de los derechos protegidos por el artículo 8º", es decir el derecho al respeto de la vida privada y familiar y del domicilio.”
Así las cosas, el propio Tribunal Supremo ya viene manteniendo una reiterada y sólida doctrina jurisprudencial en materia de ruidos, y así, se recuerda que el ruido aparece expresamente recogido en el artículo 325 del Código Penal como una de las fuentes o medios que pueden perjudicar gravemente el equilibrio de los sistemas naturales y consiguientemente la salud de las personas.
Y el TS recuerda que en sentencias como las de 24 de febrero de 2003, núm. 1220/2003, 19 de octubre de 2006, núm. 1091/2006, 16 de junio de 2009, núm. 707/2009 y 2 de marzo de 2012, núm. 1565/2012, ya se ha pronunciado expresamente sobre la sanción penal de la contaminación acústica que pone en riesgo de grave perjuicio la salud de las personas. De modo muy detallado, la importante STS 1220/2003 realiza un análisis de la contaminación acústica como objeto del delito prevenido en el art 325 CP (EDL 1995/16398).
En el caso en concreto el Alto Tribunal concreta que concurrían los requisitos recogidos por el propio Tribunal, y así:
“En primer lugar, consta la realización de la conducta objetiva descrita en el tipo dado que el acusado realizaba una actividad ruidosa por la apertura y explotación de un Pub hasta las 3.30 de la noche, con un nivel de música y una falta de insonorización del local, que provocó las molestias y consiguientes denuncias de los vecinos. La provocación de ruidos y vibraciones de forma reiterada, durante meses y en horas nocturnas, con una alta intensidad, constituye un hecho manifiestamente acreditado.
En segundo lugar, consta a través de numerosas mediciones que la emisión de ruidos del local infringía la Ordenanza Municipal de Protección del Medio Ambiente frente a Ruidos y Vibraciones, que obligaba a partir de las 22 horas, a no emitir ruidos que superaran los 25 decibelios. Se realizaron numerosas pruebas, en una pluralidad de domicilios y a lo largo de varios meses, acreditándose de forma indubitada que las emisiones sonoras vulneraban las disposiciones generales protectoras del medio ambiente en esta materia específica, sin que el acusado pusiese remedio a esta vulneración normativa, adoptando las pertinentes medidas de insonorización, pese a las denuncias recibidas y a los expedientes tramitados
En tercer lugar, tal emisión de ruidos, ocasionaron un riesgo de grave perjuicio para la salud de un grupo numeroso de vecinos, llegando a afectar directamente a la salud física y psíquica de los denunciantes, quienes está acreditado que padecieron trastornos de insomnio, cefaleas, ansiedad y estrés.”
Se viene a insistir, como hemos señalado, que el delito enjuiciado no exige un resultado lesivo, pues es un delito de peligro hipotético o potencial (STS nº 388/2003, de 1 de abril (EDJ 2003/25312), 821/2004, de 24 de junio y 1565/2012, de 2 de marzo), en el sentido de que concurre cuando se acredite que la conducta de que se trate, en las condiciones en que se ejecuta, además de vulnerar las normas protectoras del medio ambiente, es idónea para originar un riesgo grave para el bien jurídico protegido.
Este tipo de hechos, además, como ya hemos mencionado, suelen tener su ámbito específico como conducta dolosa de que vienen determinados por el conocimiento de que el ruido generado por la actividad desplegada perjudica a varios vecinos, y aun así, continúan realizando la actividad, o bien no adoptando las medidas correctoras, porque como antes hemos expresado nunca se llega a la vía penal sin haber agotado todas las medidas posibles para requerir al titular del local o de una vivienda para reducir el ruido, o adoptar las medidas de insonorización. Una conducta dolosa que queda evidenciada, como apunta el TS en Sentencias 52/2003, de 24 de febrero (EDJ 2003/2852) y 1565/2012, de 2 de marzo, en que el tipo subjetivo se integra por el conocimiento del grave riesgo originado por la conducta, activa u omisiva, en una gama que va desde la pura intencionalidad al dolo eventual, según el nivel de representación de la alta probabilidad de que se produjera esa grave situación de peligro. Además, también se ha dicho que obra con dolo el que conociendo el peligro generado con su acción no adopta ninguna medida para evitar la realización del tipo (STS 327/2007, de 27 de abril (EDJ 2007/25373)).
Y en estos casos suele ser conducta reiterada la de no solo persistir en su conducta ruidosa, sino, también, no atender las constantes reclamaciones dirigidas a los titulares de estos locales de que adopten las medidas correctoras que evitarían estas molestias.
Actuación por la vía del art. 7.2 LPH (EDL 1960/55) por ruidos de locales.
En estos casos habrá que practicar un requerimiento previo por parte de la comunidad de propietarios al infractor del ruido haciéndole constar que necesita la insonorización del local habida cuenta los ruidos que está causando y molestias a los vecinos de la comunidad de propietarios y En este sentido se concederá un plazo de una semana para el cese del ruido y en su defecto se procederá a convocar junta de propietarios para el ejercicio de la acción judicial de cesación. Una vez aprobada la acción judicial por mayoría simple de presentes en junta se procederá al intento de negociación previa con el causante de los ruidos como requisito de procedibilidad por aplicación de la exigencia de un MASC ex art. 5 LO 1/2025 (EDL 2025/5), ante la exigencia de llevar a cabo un intento de negociación previa con el infractor antes de ejercitar la acción judicial de cesación correspondiente.
En el caso de urgencia en la necesidad de cesar con el ruido se podría adoptar la medida cautelar de clausura de local, en cuyo caso no haría falta la existencia de un MASC al tratarse de medida cautelar aportando en la solicitud de esta medida las pruebas necesarias para la actuación judicial de adopción de la medida cautelar, tales como atestados policiales, informe pericial de exceso de ruido y proposición de prueba testifical de, al menos, tres vecinos que declaren sobre la causación de los ruidos por parte del titular o inquilino del local, a fin de que se proceda cautelarmente a la clausura del mismo.
12.- ¿Debe comunicar a la comunidad el titular de un local el cambio de negocio?
No es necesaria dicha comunicación ya que la comunidad no puede limitar o interceder en el ejercicio del derecho de propiedad de los comuneros respecto a la utilización de un local o su destino.
La sentencia del TS de 24 de octubre de 2011, estudia un supuesto en que una comunidad pretende que se declare la obligación de comunero de seguir destinando su local a local de negocio, y al respecto recuerda el TS que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, reiterando la doctrina de la sala prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006], 20 de octubre de 2008) que considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca, sin que los copropietarios puedan verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Y establece que no se puede deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de la Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de modo expreso. Y recuerda la Sala la doctrina jurisprudencial de que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Pero lo que nos interesa destacar es que la comunidad no podrá apuntar cuál es el objeto de negocio de un local, o que se mantenga un local en su actividad negocial, cuando, por ejemplo, se haya planteado el comunero o el arrendatario cambiar de negocio y la comunidad pretenda incidir en opinar con respecto a este cambio. También recuerda que con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH (EDL 1960/55) en relación con la regla primera del artículo 17 LPH (EDL 1960/55) exige la unanimidad de la junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008, de 15 de diciembre de 2008 y de 17 de febrero de 2010). Si bien esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia del TS que ha resuelto interpretar de un modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, en los supuestos en los que las obras se ejecutan en locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las razones que lo justifican, se centran en facilitar el desarrollo de la actividad comercial que se llevará a efecto en el inmueble.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", en marzo de 2026.
NOTA
[1] La ilicitud penal de la causación de ruidos intencionados en las comunidades de propietarios Vicente Magro Servet. CEFLegal: Revista práctica de derecho. Comentarios y casos prácticos. Año 2013.
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