PROPIEDAD HORIZONTAL

Acerca de la retroactividad posible de la reforma del art. 9.1, e) LPH sobre la ampliación de la responsabilidad por deudas anteriores del adquirente

Foro 01-11-2013 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabido es que la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- ha modificado el sistema de responsabilidad por deudas del art. 9.1, e) LPH -EDL 1960/55-, de tal manera que ahora, según apunta el párrafo 3º "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

Pues bien, el problema que surge ahora es el relativo a si es retroactiva esta disposición en el sentido de si puede aplicarse esta ampliación de la deuda del adquirente hasta los tres años a las adquisiciones producidas antes de la fecha del 28 de Junio, fecha de la entrada en vigor de la ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, y si por ello, si en las juntas posteriores a esta fecha se aprueban liquidaciones de deudas estas liquidaciones podrían incluir la deuda del adquirente incluyendo la nueva regulación de la deuda del año de adquisición y los tres anteriores.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de noviembre de 2013.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

La nueva redacción del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- llevada a cabo por la l...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a la posible re...

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Eduardo Salinas Verdeguer

En mi opinión la nueva regla ni debe tener ni t...

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Luis Antonio Soler Pascual

La cuestión que se formula en la pregunta, queda planteada desde la perspect...

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Juan Ángel Moreno García

La cuestión que se somete a debate debe resolve...

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La nueva redacción dada al art 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- no hace sino ampliar...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión formulada, en definitiva, a la retroactividad de las no...

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Resultado

1.- La cuestión que se suscita sobre la posible retroactividad de la nueva norma debe de responderse en sentido negativo, no sólo por el carácter general de la irretraoactividad normativa, sino por el hecho de que en la Disposición Final primera y en las Disposiciones Transitorias no hay referencia a una aplicación retroactiva de la obligación antedicha.

2.- No es posible en modo alguno considerar aplicable retroactivamente la nueva previsión legal, de manera que los compradores que adquirieron la finca antes del 28 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-) responderán de acuerdo con la legislación anterior, esto es, únicamente de la anualidad en curso en la que se produzca la transmisión y el año natural inmediatamente anterior, sin que las juntas directivas que se pueda celebrar después de la entrada en vigor de la norma puedan producirse liquidaciones nada más que de acuerdo con la redacción vigente cuando surgió la obligación legal que se impone al adquirente de una finca sometida a propiedad horizontal. Sólo a los compradores a partir del citado 28 de junio de 2013 les será aplicable la nueva redacción dada al art. 9.1.e) tercer párrafo -EDL 1960/55- que comentamos.

3.- Hay que partir de la base del carácter irretroactivo de las normas que proclama el art. 2.3 CC -EDL 1889/1- ("las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario"), tal como reiteradamente tiene declarado la jurisprudencia, en atención a la necesidad de seguridad jurídica que está anclada a la no retroactividad de las normas y por ello la imposibilidad de alterar o afectar a situaciones ya consolidadas al amparo de una legislación anterior.

4.- Estamos ante un caso de norma que, desde la perspectiva civil, resulta desfavorable para el adquirente actual y respecto de la que ninguna norma transitoria se contempla en la reforma legal, en modo tal que la certeza de la norma y la protección de la confianza del adquirente, que ajusta su conducta económica a la legislación vigente frente a cambios razonablemente imprevisibles, ha de primar como criterio de seguridad jurídica respecto de las situaciones, que son a las que estamos haciendo referencia, ya consolidadas y que estarían, por tanto, amparadas por el principio general de irretroactividad de normas desfavorables.

Es por ello que entendemos que el respeto a las situaciones producidas con arreglo a la legislación anterior, que limitaba la responsabilidad del bien adquirido respecto de gastos de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior, es corolario de la nueva legislación que respeta los efectos jurídicos producidos ya en el pasado –característica propia de una norma no retroactiva-, siendo así que su excepcional aplicación retroactiva no se ha regulado desde una perspectiva no sólo material sino que los efectos sustantivos de la aplicación retroactiva no puede siquiera proyectarse respecto de situaciones litigiosas.

5.- Es de tener presente la aplicación del aforismo " tempus regit actum", esto es, al adquirirse un piso o local la normativa a aplicar será la vigente entonces: cuando se ejecutó el hecho determinante de la responsabilidad que regula, la adquisición del piso o local en régimen de propiedad horizontal.

Es decir, como apuntaba De Castro, la nueva ley, sin eficacia retroactiva, ha de respetar los efectos jurídicos generados en el pasado, regulando los futuros a partir del día de su promulgación.

6.- Las liquidaciones de deuda a las que se aluden en la cuestión no podrán incluir como deuda del adquirente de un piso o local efectuada antes de la vigencia de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal sino únicamente las generadas por el anterior titular en la anualidad en curso a dicha transmisión y en la inmediatamente anterior.

7.- Si la regla tuviera carácter retroactivo habría que dilucidar sin base legal hasta cuando se extenderían sus efectos, a las deudas generadas en la parte vencida de la anualidad (2013), más los tres años naturales anteriores (desde el principio de 2010), o a las posteriores a la adquisición. Por tanto de las deudas generadas por gastos comunes desde el momento de la entrada en vigor de la regla responden los adquirentes del piso local, aunque no hay motivo para distinguir entre quienes adquirieron antes de ese momento y los que adquieran después.

Acerca de la retroactividad posible de la reforma del art. 9.1, e) LPH sobre la ampliación de la responsabilidad por deudas anteriores del adquirente
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