Acerca de la retroactividad posible de la reforma del art. 9.1, e) LPH sobre la ampliación de la responsabilidad por deudas anteriores del adquirente

La nueva redacción del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- llevada a cabo por la l...

La nueva redacción del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55 llevada a cabo por la ley 8 /2013 -EDL 2013/104919-, expone el deber del comunero a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 CC -EDL 1889/1 y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo -EDL 1995/13475-.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación…”

Aunque la obligación de esta contribución por parte del adquirente, a la satisfacción de los créditos comunitarios anteriores a la adquisición de la vivienda, ya existía antes de la entrada en vigor de la nueva ley, su ámbito de aplicación era inferior al cubrir solo la parte de la anualidad corriente en que se produjo la adquisición y la inmediata anterior.

La cuestión que se suscita sobre la posible retroactividad de la nueva norma, creo que debe de responderse en sentido negativo, no sólo por el carácter general de la irretraoactividad normativa, sino por el hecho de que en la Disposición Final primera y en las Disposiciones Transitorias no hay referencia a una aplicación retroactiva de la obligación antedicha.

Debe además, de tenerse en cuenta que como reza la Exposición de motivos de la Ley toda la reforma va a encaminada a un fin ya previamente adelantado por leyes anteriores, cual es la modernización del parque inmobiliario español y del ámbito urbanístico en general, a través de una serie de instrumentos, generalmente de coordinación de las Comunidades de Propietarios con las Administraciones, por lo que aquí nos afecta.

La medida en consonancia pretende asegurar aún más la cobertura de los créditos de la Comunidad, en un momento en que las obras de conservación y rehabilitación a acometer por éstas, van a ser superiores a las actuales. Pero ello no es sino un proceso abierto que va a prolongarse en el tiempo.

Así si la ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida (art. 1 -EDL 2013/104919-), y uno de sus instrumentos clave es el informe de Evaluación de los Edificios, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos (Ar 4), su exigencia no se producirá sino en unos plazos que dependerán tanto de las decisiones de las Comunidades Autónomas con competencias sobre la materia, como de la antigüedad de los edificios, fijándose plazos mínimos de cinco años a computar desde que se cumplan por aquéllos los cincuenta años. (Disposición Transitoria Primera)

Estamos a mi juicio, por tanto, ante una previsión que protege a las Comunidades de futuro, esto es en función de los nuevos costes que deben de asumir, por lo que además del argumento formal de la ausencia de mención sobre la retroactividad de la norma, encontramos el argumento acerca de la finalidad perseguida por ella, para negar que la obligación mencionada se articule a las adquisiciones de viviendas producidas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 8/2013 -EDL 2013/104919-.

Se plantea la cuestión relativa a la posible re...

Se plantea la cuestión relativa a la posible retroactividad de la nueva redacción del art. 9.1.e), tercer párrafo LPH -EDL 1960/55 dada al mismo por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-. Dicha norma lleva a cabo como única modificación, con respecto a la redacción anterior de la Ley de Propiedad Horizontal la ampliación de la responsabilidad por deudas, de forma que el comprador responderá con el propio inmueble de las cantidades debidas por el vendedor en la parte de anualidad vencida del año en el que tenga lugar la transmisión y los tres años naturales anteriores, en lugar del año del que se respondía en la antigua redacción.

Como consecuencia de esta modificación legal es evidente que se ha establecido una medida de protección a favor de las comunidades de propietarios dentro de la lucha general contra la morosidad en las mismas. Ahora bien, desde un principio es preciso señalar que no es posible en modo alguno considerar aplicable retroactivamente la nueva previsión legal, de manera que los compradores que adquirieron la finca antes del 28 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-) responderán de acuerdo con la legislación anterior, esto es, únicamente de la anualidad en curso en la que se produzca la transmisión y el año natural inmediatamente anterior, sin que las juntas directivas que se pueda celebrar después de la entrada en vigor de la norma puedan producirse liquidaciones nada más que de acuerdo con la redacción vigente cuando surgió la obligación legal que se impone al adquirente de una finca sometida a propiedad horizontal. Sólo a los compradores a partir del citado 28 de junio de 2013 les será aplicable la nueva redacción dada al art. 9.1.e) tercer párrafo -EDL 1960/55 que comentamos.

La respuesta a la cuestión planteada no ofrece duda. Para ello hay que partir de la base del carácter irretroactivo de las normas que proclama el art. 2.3 CC -EDL 1889/1 (“las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario”), tal como reiteradamente tiene declarado la jurisprudencia, en atención a la necesidad de seguridad jurídica que está anclada a la no retroactividad de las normas y por ello la imposibilidad de alterar o afectar a situaciones ya consolidadas al amparo de una legislación anterior. Esta es la regla general, que lógicamente admite excepciones como previene el propio art. 2.3 CC, pero para ello es preciso que la propia ley así lo declare de forma expresa e indudable, lo que no ocurre en la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, pues basta examinar su redacción para poder apreciar que en ningún momento se prevé la retroactividad de la norma sino que se limita a señalar la entrada en vigor del nuevo texto legal a partir del día siguiente a la publicación de la norma.

En mi opinión la nueva regla ni debe tener ni t...

En mi opinión la nueva regla ni debe tener ni tiene efecto retroactivo. Por tanto sólo tienen la preferencia conferida las deudas por gastos generales devengadas desde el 28 junio, que las comunidades podrán cobrar frente a los nuevos adquirentes de pisos o locales, con independencia del momento de la adquisición.

En primer lugar porque la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 no regula este punto en sus disposiciones transitorias, por lo que se deben aplicar las disposiciones transitorias del código civil que comienzan diciendo "las variaciones introducidas por este Código que perjudiquen derechos adquiridos según la legislación civil anterior, no tendrán efecto retroactivo". Si la preferencia para afectar el piso o local al pago de los gastos generales se extendiera a gastos devengados antes de la entrada en vigor de la regla que establece la preferencia, se perjudicaría el derecho ya adquirido de los restantes acreedores que tuvieran un crédito al de la comunidad de propietarios.

En segundo lugar, también dentro del Código Civil -EDL 1889/1 la primera disposición transitoria dispone que se regirán por la legislación anterior "los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados bajo su régimen..." y la segunda disposición, establece que "los actos y contratos celebrados bajo el régimen de la legislación anterior, y que sean válidos con arreglo a ella, surtirán todos sus afectos según la misma...". Estas dos reglas corroboran el criterio legal de no conferir carácter retroactivo a las reglas legales que alteran derechos y adquiridos con la legislación anterior, sobre todo si son consecuencia de contratos válida y libremente concertados entre particulares, pues de otra forma se conculcaría el derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad, reconocido en el art. 10. 1 CE -EDL 1978/3879-.

En tercer lugar, si el precepto se aplicara retroactivamente se conculcaría la garantía de certeza de los derechos reales publicados en el Registro de la Propiedad, en la ley hipotecaria se garantiza la concordancia entre los derechos inscritos y los realmente existentes, a título de ejemplo art. 17 -EDL 1946/59- para la acción preventiva o en el art. 34 la protección del tercero que adquirente de buena fe. Por ello sólo desde la publicación e inmediata entrada en vigor de la nueva norma, los beneficiarios de derechos inscritos tendrán conocimiento de que el inmueble responde del pago de los gastos de comunidad, aunque no estén inscritos.

Además no es imprescindible el carácter retroactivo de la norma para que deje de producirse morosidad en el pago de los gastos generales, los que se venden desde ahora podrán cobrarse con preferencia con el producto de la venta del piso local, lo que basta para que las comunidades diligentes no tengan copropietarios que en lo sucesivo dejen de pagar.

Por último, si la regla tuviera carácter retroactivo habría que dilucidar sin base legal hasta cuando se extenderían sus efectos, a las deudas generadas en la parte vencida de la anualidad (2013), más los tres años naturales anteriores (desde el principio de 2010), o a las posteriores a la adquisición. Por tanto de las deudas generadas por gastos comunes desde el momento de la entrada en vigor de la regla responden los adquirentes del piso local, aunque no hay motivo para distinguir entre quienes adquirieron antes de ese momento y los que adquieran después.

La cuestión que se formula en la pregunta, queda planteada desde la perspect...

La cuestión que se formula en la pregunta, queda planteada desde la perspectiva de si la modificación del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55 sobre la extensión de gravamen del inmueble adquirido respecto de los gastos generales adeudados por el transmitente o anterior titular, podría vulnerar la irretroactividad de las disposiciones no favorables –art 9.3 CE -EDL 1978/3879 y 2.3 CC -EDL 1889/1 si se aplicara a situaciones ya consolidadas en tanto la nueva norma viene a ampliar la deuda anudada al gravamen que contempla el citado precepto de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pues bien, es lo cierto que la regla general, en el marco de lo que se conoce como irretroactividad propia o absoluta, que debe regir respecto de las operaciones inmobiliarias –compraventas conclusas a la fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, es el de la irretroactividad de la norma ya que estamos ante un caso de norma que, desde la perspectiva civil, resulta desfavorable para el adquirente actual y respecto de la que ninguna norma transitoria se contempla en la reforma legal, en modo tal que la certeza de la norma y la protección de la confianza del adquirente, que ajusta su conducta económica a la legislación vigente frente a cambios razonablemente imprevisibles, ha de primar como criterio de seguridad jurídica respecto de las situaciones, que son a las que estamos haciendo referencia, ya consolidadas y que estarían, por tanto, amparadas por el principio general de irretroactividad de normas desfavorables.

Es por ello que entendemos que el respeto a las situaciones producidas con arreglo a la legislación anterior, que limitaba la responsabilidad del bien adquirido respecto de gastos de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior, es corolario de la nueva legislación que respeta los efectos jurídicos producidos ya en el pasado –característica propia de una norma no retroactiva-, siendo así que su excepcional aplicación retroactiva no se ha regulado desde una perspectiva no sólo material sino que los efectos sustantivos de la aplicación retroactiva no puede siquiera proyectarse respecto de situaciones litigiosas.

Seguridad jurídica y protección de la confianza, constituyen por tanto los pilares, a falta de disposición transitoria expresa, que debe configurar la posición de los adquirentes anteriores a la reforma como criterio de garantía de su posición jurídica a la hora de soportar el gravamen sobre el bien adquirido respecto de deudas ajenas.

La cuestión que se somete a debate debe resolve...

La cuestión que se somete a debate debe resolverse teniendo en cuenta las normas sobre el carácter retroactivo o no de las leyes, y el carácter de la norma sobre las que plantea alguna duda sobre el periodo temporal de aplicación.

Al tratarse de una norma de derecho material, al afectar a las obligaciones de los adquirentes de un vivienda integrada en un edificio o en un complejo inmobiliario sujeto al régimen de propiedad horizontal, ha de partirse de la regla general que en materia de retroactividad de las normas de derecho material consagra el art. 2.3 CC -EDL 1889/1-, al señalar que las leyes no tendrán efecto retroactivo sino se dispusiera lo contrario.

Partiendo del principio general de irretroactividad de las normas, debe examinarse si la ley 8/2013 -EDL 2013/104919 contiene alguna norma sobre esta cuestión, o si ha recogido alguna norma de derecho transitorio, y deduciéndose de la redacción de la ley que no se ha previsto expresamente que la ley tenga carácter retroactivo, ni tampoco se recoge ninguna norma de derecho transitorio sobre esta cuestión, debe aplicarse el principio general establecido en el art. 2.3 CC, debiendo concluirse que dicha disposición no tiene efecto retroactivo, no pudiendo aplicarse a las compraventas de viviendas integradas en inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, que hayan sido adquiridas antes del 28 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la ley, por el contrario si será aplicable a las compraventas posteriores a dicha fecha;. De tal forma que cuando la adquisición haya tenido lugar antes del 28 de junio de 2013, la responsabilidad ob rem, que establece el art. art. 9.1, e) LPH -EDL 1960/55 del nuevo propietario solo lo será en relación a las cuotas de la anualidad corriente y las correspondientes a los dos años anteriores, mientras que si la adquisición ha tenido lugar después del 26 de junio de 2013 la responsabilidad se extenderá a los tres años anteriores a la adquisición.

A esta misma conclusión se llega si se entiende que debe acudirse al régimen de disposiciones transitorias contenidas en el CC, que establecen con carácter general el carácter no retroactivo del Código civil, en relación con el contenido de las Disposiciones Primera, y Cuarta del CC -EDL 1889/1-.

Se pueden plantear, al amparo de esta norma, cual ha ser la fecha o momento a partir de la cual se debe entender que se ha adquirido la vivienda por el nuevo propietario, sobre esta cuestión habrá de estarse no a la fecha del contrato privado de compraventa de existir, sino a la fecha de la escritura pública de compraventa, pues es ese momento a partir del cual se debe entender trasmitido el dominio, además es el momento en el que el vendedor debe aportar la correspondiente certificación de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, y además es el documento público y no el documento privado el que tiene eficacia probatoria frente a terceros, desde el mismo momento de su otorgamiento.

La nueva redacción dada al art 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- no hace sino ampliar...

La nueva redacción dada al art 9.1.e) LPH -EDL 1960/55 no hace sino ampliar el tiempo en relación con el que el piso estará afecto a deudas anteriores referidas al impago de las cuotas de deudas con la comunidad de propietarios que provengan además de los gastos generales, tampoco de ninguna otra cuestión, salvo, obviamente, que así se especificase en la escritura de adquisición, sin que esa nueva redacción pueda ser aplicada a los adquirentes de pisos cuya data de adquisición sea anterior a esa modificación legal, y ello por las normas generales de retroacción de las normas, art 2.3 CC -EDL 1889/1-. Es una norma que afecta a un gravamen sobre un bien, y quien adquiere lo hace en las condiciones de ese momento, en este caso con la afectación del piso a los débitos hasta de un año anterior al de la adquisición, sin que una modificación normativa que amplía ese gravamen legal de un bien a tres años anteriores, le sea aplicable a quien adquirió en otras condiciones y con otra regulación más beneficiosa, ”la regla general es la irretroactividad por atender a la fecha de originación del derecho para determinar la norma aplicable”, sentencia del TS de 16 de enero de 1963; consiguientemente con ello, las juntas de propietarios no podrán aprobar una nueva liquidación de deuda de un nuevo adquirente englobando los tres años anteriores impagados por el anterior titular registral si la transmisión formal ha tenido lugar antes de la entrada en vigor de esta modificación del art 9.1.e), entrada en vigor que se produce según la Disposición Final vigésima de esa Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 al día siguiente de su publicación, y esta data del 27 de junio de 2013.

Todo ello a salvo de que en la escritura de compra constase esa deuda total que superase ese solo año anterior, porque en este supuesto considero que el comprador se subroga en los débitos a los que está afecto el bien, y por lo tanto sí se le podría exigir, pero ello proviene de que era conocedor de esa deuda y adquirió ya el piso con ese gravamen que incluía la deuda total, pero si ello no es así solo se le podrá exigir ese primer año anterior, no los tres de la nueva norma.

Referida la cuestión formulada, en definitiva, a la retroactividad de las no...

Referida la cuestión formulada, en definitiva, a la retroactividad de las normas a que se hace referencia, esto es, a si la reforma operada en el art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55 (al establecer la responsabilidad del adquirente de un piso o local de las deudas del anterior titular -generada por el impago de gastos generales para el sostenimiento del inmueble respecto a la anualidad vigente al tiempo de la transmisión y los tres años naturales anteriores) es de aplicación a adquisiciones de pisos o locales producidas antes de la entrada en vigor de la reforma, la respuesta es la improcedencia de dicha aplicación toda vez que las leyes no tienen efecto retroactivo sino disponen lo contrario (art. 2.3 CC -EDL 1889/1-).

Así, es de tener presente no solo la tesis de no afectar una nueva ley a “derechos adquiridos” al amparo de la anterior legislación (al adquirirse el piso o local la responsabilidad del adquirente por las deudas del anterior titular se ceñía a las de la anualidad vigente y la anterior), sino que, en todo caso, es de tener presente la aplicación del aforismo “tempus regit actum”, esto es, implicaría conceder eficacia retroactiva a la norma si se aplica a hechos –adquisición de un piso o local realizados al amparo de la normativa anterior, es decir, lógicamente, al adquirirse un piso o local la normativa a aplicar será la vigente entonces: cuando se ejecutó el hecho determinante de la responsabilidad que regula, la adquisición del piso o local en régimen de propiedad horizontal.

Es decir, como apuntaba De Castro, la nueva ley, sin eficacia retroactiva, ha de respetar los efectos jurídicos generados en el pasado, regulando los futuros a partir del día de su promulgación.

Todas estas consideraciones se efectúan sobre la base de no haber regulado el legislador retroactividad alguna de la nueva norma.

Es decir, considero que, previendo la norma como hecho determinante de la responsabilidad que regula el de la adquisición de un piso o local, si esta se efectuó antes de la vigencia de la norma reformada, regirá la norma anterior, y si se efectúa aquella ya una vez promulgada la nueva normativa, regirá esta.

Debe de tenerse presente no solo que las comunidades de propietarios vendrían más protegidas de aplicarse la nueva legislación a adquisiciones de pisos o locales efectuadas con anterioridad a la reforma en cuestión, sino que los adquirentes de aquellos al tiempo de vigencia de la normativa anterior, efectuaban dicha adquisición bajo la premisa de venir limitada su responsabilidad por las deudas del anterior titular únicamente a las generadas en la anualidad en curso al tiempo de la adquisición como en la inmediatamente anterior.

Por todo ello, las liquidaciones de deuda a las que se aluden en la cuestión no podrán incluir como deuda del adquirente de un piso o local efectuada antes de la vigencia de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal sino únicamente las generadas por el anterior titular en la anualidad en curso a dicha transmisión y en la inmediatamente anterior.