Una persona alquila un local en bruto para ejercer actividad de cafetería y churrería. Para darle la correspondiente licencia el ayuntamiento le pide que instale una chimenea de unas determinadas características que por las características del inmueble sólo puede ir por el patio de luces. Pide permiso a la Comunidad de Propietarios quienes lo aprueban en junta, así que la instala. Un año después una vecina demanda a la comunidad para que quiten la chimenea alegando que ella no lo aprobó. En principio no estiman su demanda al no haber sido impugnada el acta en el plazo establecido, pero en recurso estiman sus pretensiones al no haber sido distribuida el acta donde se aprobaba la instalación de la chimenea en la forma legal establecida a todos los comuneros.
La cuestión es que la comunidad tiene ya una ejecución para que procedan a desmontar la chimenea o será hecho a su costa. Mi cliente no tiene más remedio que transigir, de forma que su negocio pierde una gran parte ya que se queda sólo en cafetería sin posibilidad alguna de desarrollar la actividad de churrería. Además del coste de instalar la chimenea que rondó los 15.000 euros, y que lógicamente tendrán que indemnizarle, ¿tiene derecho a alguna indemnización más por daños y perjuicios? Si desmontan la chimenea sin que él de consentimiento se entiende que se debería ir vía demanda solicitando dicha indemnización, ya que los problemas que la junta de propietarios tengan entre ellos no debe afectar a un tercero que procedió a instalar la chimenea siguiendo todos los pasos adecuados. Por otra parte, el arrendador del local quiere que le firme una novación del contrato de arrendamiento donde indica que cualquier indemnización por devaluación del local será percibida por el propietario y no por el arrendatario. Por supuesto ese contrato el inquilino se niega a firmarlo. Además, pero yendo un poco más lejos, ¿tiene el arrendatario derecho a alguna rebaja en la renta por perder una de las líneas de negocio?. En el contrato de arrendamiento se indicaba claramente que el destino del local era el de cafetería - churrería.
Solución
En nuestra opinión, no existe responsabilidad contractual o extracontractual por el hecho de que el local se vea privado de aquella instalación que ha realizado para el negocio función. El local en cuestión se arrienda para la instalación del negocio, siendo la elección de negocio y la obtención de licencias responsabilidad del arrendatario. De otra parte, se trataría de una alteración de los elementos comunes del edificio, la creación de una servidumbre en el patio de la comunidad, realizada a instancias del arrendatario, no del local. De este modo, es complicado que prospere una acción de exigencia de responsabilidad.
Téngase en cuenta que la jurisprudencia del tribunal supremo señala que el hecho de que para la creación de una servidumbre consistente en la instalación de una chimenea (art. 541 CC -EDL 1889/1-) o para la alteración de los elementos comunes deba convocarse una Junta propietarios, y que el acuerdo debe adoptarse por unanimidad (STS Sala 1ª de 2 julio 2002) y que ésta decida no constituye abuso de derecho ni ejercicio antisocial del mismo.
El arrendatario no está obligado a una novación del contrato de arrendamiento donde indica que cualquier indemnización por devaluación del local será percibida por el propietario y no por el arrendatario. Evidentemente, al no servir el local al uso convenido en el contrato (cafetería-churrería) el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato sin que le corresponda indemnizar por este extremo al arrendador.
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