Las partes litigantes se encontraban obligadas recíprocamente por un contrato de arrendamiento de local y un segundo contrato de opción de compra sobre el mismo. El pacto que firman las partes sobre el derecho de opción de compra permitía ejercitarse en cualquier momento durante la vigencia del contrato de arrendamiento y sus prórrogas tanto legales como contractuales.
Ambas partes interponen demandas cruzadas. El arrendatario solicita la validez de la opción de compra ejercitada y el perfeccionamiento de la venta. El arrendador, por su parte, insta la resolución del arrendamiento por impago de las rentas, al considerar que no se había ejercitado la opción de compra en la forma pactada en el contrato y reclamando el pago de las rentas adeudadas.
El juzgado de primera instancia dicta sentencia estimatoria de la demanda interpuesta por el arrendador, declarando la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas, por no haber ejercido en forma el derecho de opción de compra. El arrendatario recurre en apelación. La AP declara que no hay lugar a la resolución por impago de rentas ya que desde el momento de la comunicación la compraventa se había perfeccionado y se había extinguido el contrato de arrendamiento. La opción de compra ha sido ejercida en forma.
La cuestión que se plantea se refiere a la valoración de la actuación de las partes en cuanto al ejercicio de la opción de compra concedida a la arrendataria en el contrato de arrendamiento.
La recurrente sostiene que no puede entenderse ejercitado tal derecho de opción, dado que la optante no ha cumplido lo previsto en el contrato de depositar el precio pactado para la compraventa en un establecimiento bancario a favor de la arrendadora.
Considera el TS, en su sentencia de 15 de enero de 2019, que en el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden establecer los pactos que estimen oportunos. En este caso se preveía la necesidad de que la optante debía consignar el precio pactado como prueba de confirmación del ejercicio de la opción; de modo que, si no procedía así, no cabía considerar que tal derecho había sido ejercitado. A juicio de la sala, no cabe considerar, como sostiene la arrendataria, que la compraventa se había perfeccionado con la comunicación de la voluntad de ejercicio de la opción y que la consignación del precio pertenecía ya a la fase de consumación del contrato.
Si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así ha de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción, y al no haberse consignado el precio, el recurso es desestimado y resuelto el arrendamiento.
Fuente: ADN Jurídico
