Resumen. Palabras clave
Abstract: análisis jurídico sobre la problemática práctica de la denegación de la financiación en los contratos de compraventa de bienes inmuebles y los remedios contractuales en derecho español y las especialidades en Cataluña.
Keywords: financiación, contrato de compraventa, arras, facultad de desistimiento, condición resolutoria, incumplimiento esencial, incumplimiento prestacional, contrato bilateral, causa, precio.
I. Introducción
Una de las causas principales por las que se terminan frustrando las compraventas de vivienda es la denegación de financiación bancaria solicitada y sin la cual el comprador no puede hacer frente a su obligación principal de pago del precio.
La gran mayoría de compraventas de vivienda se realizan con financiación bancaria, siendo pues esencial que se otorgue la financiación solicitada al comprador para que pueda adquirir la vivienda.
Esta problemática es tan habitual en el tráfico inmobiliario que ha motivado, en algunas regulaciones, como la catalana (art. 621-49 del Código Civil de Cataluña), que el legislador tome cartas en el asunto disponiendo una normativa ad hoc para los casos en los que la compraventa de un bien inmueble se lleva a cabo con financiación, anticipándose así a la problemática que puede generarse en la praxis.
La casuística que suscita la imposibilidad de obtener la financiación necesaria para comprar una vivienda u otro tipo de activo inmobiliario es variada y de máxima actualidad dado el contexto macroeconómico de subida de los tipos de interés que atravesamos, incardinándose en el terreno de la ineficacia contractual. Veamos dicha problemática y los remedios contractuales existentes en nuestro ordenamiento jurídico y cómo los están aplicando nuestros tribunales.
II. La resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio
La obligación principal del comprador en un contrato de compraventa es el pago del precio pactado. En tanto que estamos ante un contrato de carácter bilateral, es de aplicación el clásico art. 1124 del Código Civil respecto de los remedios que ostenta el vendedor en caso de incumplimiento de la obligación de pago del precio, consistentes en exigir el cumplimiento íntegro del contrato o su resolución y la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios causados.
Respecto del remedio consistente en la resolución del contrato no cabe duda en estos casos de imposibilidad de pago del precio de que es plenamente aplicable, en tanto que se trata de un incumplimiento esencial, pues comporta la frustración del contrato ya que el pago del precio es la prestación principal de esta tipología de negocio jurídico y forma parte del sinalagma contractual.
A día de hoy, ya no se exige la concurrencia de “una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento” para que dicho incumplimiento tenga eficacia resolutoria en los contratos de carácter bilateral (SSTS de 26 de junio de 1952, de 25 de febrero de 1983), ni que el incumplimiento obedezca a causas que le sean imputables (SSTS de 6 de julio), ni “que la frustración no se produce cuando la causa que origina el incumplimiento no es atribuible a las partes” (STS de 11 de octubre de 2006).
Dicho requisito de imputabilidad del incumplimiento resolutorio se relajó al exigir el Tribunal Supremo un requisito alternativo consistente en la “existencia de un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento” (SSTS de 28 de enero de 1941, de 9 de marzo de 1950, de 25 de junio de 1985, de 22 de octubre de 1985, de 12 de noviembre de 1992, de 30 de abril de 1994).
Hacia finales de los años 90 nuestro Tribunal Supremo adoptó una perspectiva más objetivadora del incumplimiento resolutorio, abandonando el binomio “incumplimiento imputable-incumplimiento resolutorio”, señalando que para que tenga efectos resolutorios basta con que sea un incumplimiento sustancial, “sin que sea menester indagar si concurre un específico elemento volitivo dirigido a vulnerar la obligación asumida” (STS de 6 de junio de 2000), que se trate de un incumplimiento “verdadero y propio” (SSTS de 25 de noviembre de 1992, de 15 de noviembre de 1994) “grave” (SSTS de 8 de febrero de 1993 y de 23 de enero de 1996, Sentencia de 29 de noviembre de 2012).
Conforme a esta interpretación, lo relevante no es la conducta incumplidora del deudor, sino la entidad de la obligación incumplida, en aras a determinar la gravedad de dicho incumplimiento, para lo que será fundamental atender a la naturaleza del contrato, al sinalagma del negocio jurídico, al programa prestacional, de tal forma que el juicio de gravedad queda enmarcado y limitado al ámbito de las prestaciones principales del negocio jurídico. Luego, no cabe la resolución contractual ante incumplimientos meramente accesorios o complementarios de la obligación principal por no ostentar la entidad suficiente en relación con el deber de prestación como para justificar la desvinculación contractual.
Pese a la contravención, el deudor ha procurado al acreedor un bien jurídico lo suficientemente valioso para satisfacer su interés (STS de 22 de marzo de 1993).
Su ponderación se cifra en el alcance del desajuste o falta de ejecución del programa prestacional, observado objetivamente conforme al programa prestacional establecido (STS de 31 de mayo de 2007).
En palabras de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 638/2013, de 18 de noviembre), se trata de los tradicionalmente denominados “incumplimientos prestacionales”, que responden a supuestos encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestación defectuosa, del aliud pro alio, del término configurado como esencial y de la excepción del contrato no cumplido (SSTS de 18 de mayo de 2012, de 8 de enero de 2013 y de 11 de abril de 2013).
Así pues, el régimen del incumplimiento prestacional queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja el carácter sinalagmático de la relación obligatoria que el art. 1124 del Código Civil impone como necesario presupuesto de aplicación al marco resolutorio.
Pocos años después, en un intento del Alto Tribunal de acercarse al derecho privado europeo moderno, su doctrina volvió a virar para integrar los principios de derecho contractual europeo e internacional (Principios UNIDROIT, PECL, DFCR) en el art. 1124 del Código Civil (Sentencia de 5 de abril de 2006, de 31 de octubre de 2006, de 22 de diciembre de 2006, de 27 de julio de 2007, de 30 de octubre de 2008).
De acuerdo con el moderno derecho contractual europeo, se considera que el incumplimiento es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra (STS de 5 de abril de 2006; y SAP Burgos, Sec. 2ª, nº 328/2011, de 22 de julio).
Conforme a esta nueva interpretación jurisprudencial del artículo 1124 del Código Civil, lo relevante ya no es la entidad de la obligación incumplida, sino las consecuencias que determina su incumplimiento para el acreedor.
A efectos resolutorios, lo relevante es que se trate de un “incumplimiento esencial atentatorio a la finalidad perseguida por el contrato” (STS de 3 de septiembre de 1992).
En otras palabras, es suficiente con que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, basta con que se produzca el hecho del “incumplimiento obstaculizador de fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo contractual” (SSTS de 9 de octubre de 1987 y de 4 de junio de 2007).
Se pone el acento en la esencialidad del incumplimiento obligacional y no en la gravedad del mismo, atendiendo a la causa del contrato.
Esta tesis jurisprudencial se centra en la “perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato” (SSTS de 18 de noviembre de 2013 y de 5 de marzo de 2018).
Para ponderar si el incumplimiento es esencial habrá que preguntarse por los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato, habrá que hacer una valoración de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado (SSTS de 18 de mayo de 2012 y de 18 de noviembre de 2013).
La valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base del negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica.
A diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, la valoración del alcance resolutorio del incumplimiento no queda circunscrito a las prestaciones principales del contrato, pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica del contrato se infiere que fueron determinantes para la celebración del mismo (STS de 18 de noviembre de 2013).
Nótese que para determinar si el incumplimiento es resolutorio ya no habrá que estar a la gravedad del incumplimiento, no habrá que estar al carácter principal de la obligación.
Esta nueva categoría de incumplimiento esencial se centra en la dinámica de la satisfacción del acreedor que exige indagar la causa concreta o base del negocio y no en el posible alcance del incumplimiento de los deberes contractuales previamente programados. Esta novedosa configuración del incumplimiento resolutorio ha sido explicada de forma clara por SÁNCHEZ MARTÍN, C.[1]
Evidentemente, no podrá pretender el vendedor la resolución por impago del precio si no ha cumplido con sus propias obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1100 del Código Civil. Este es el caso habitual del promotor que no ha otorgado las garantías legales exigibles al comprador de vivienda sobre plano de conformidad con lo dispuesto por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En estos casos, aun cuando no estamos ante el incumplimiento de la obligación principal del vendedor – la entrega de la cosa -, los tribunales consideran que se trata de un incumplimiento de carácter esencial que faculta no solo a suspender la obligación de pago del precio, sino incluso a resolver el contrato, pues en puridad, el aval no otorgado constituye la causa de la obligación de entregar las cantidades anticipadas y viceversa (STS nº 759/2014, de 6 de enero), todo ello de conformidad con la tesis vigente del Tribunal Supremo sobre la interpretación del 1124 del Código Civil explicada con anterioridad.
III. El retraso en el pago del precio y la condición resolutoria del art.1504 del CC
Cuestión distinta es cuando no existe propiamente una imposibilidad de financiación, sino un mero retraso, lo cual no es inhabitual en la tramitación de una hipoteca, especialmente en una coyuntura macroeconómica de subidas de tipos de interés, como la que atravesamos. En estos casos, se antoja, por norma general, desproporcionado el drástico remedio de la resolución del contrato y la consiguiente destrucción de dicho negocio jurídico en perjuicio del comprador, especialmente si estamos ante la compra de un inmueble para ser destinado a vivienda habitual del comprador, en tanto que no se trata de una mera adquisición de un activo patrimonial, sino ante un bien que también tiene un componente social, en la medida que sobre el mismo se ejerce el derecho fundamental a la vivienda y a la intimidad personal y familiar (art. 47 CE, art. 18.1 CE, art. 11.1 del PIDESC, art. 8 de la CEDH, art. 7 de la CDFUE, y art. 25 de la DUDH[2]).
Téngase en cuenta que, a diferencia del caso de la imposibilidad de financiación, el retraso en el pago del precio constituye un incumplimiento meramente temporal, no definitivo, no esencial; salvo que se hubiere configurado como esencial. Piénsese que, por norma general, el pago del precio, a pesar de no haber sido realizado en el tiempo pactado en el contrato continúa siendo útil e idóneo para satisfacer el interés del acreedor, por lo que no se frustra su interés. Es solamente en aquellos casos excepcionales en que se constata que el pago puntual del precio tiene carácter esencial y así se puso de manifiesto en el contrato a modo de condición resolutoria, integrándose en la causa del mismo.
Aun cuando se hubiera previsto de forma expresa dicha condición resolutoria, declara el artículo 1504 del Código Civil que el comprador podrá pagar y enervar la resolución aun después de expirado el plazo, interín no haya sido requerido judicial o notarialmente.
Por su parte, los PECL (art. 9.301 (2)) exigen para poder resolver el contrato en caso de retraso – salvo que tenga carácter esencial - la concesión de un plazo adicional razonable para que el deudor pueda cumplir con su obligación, enervando así el efecto resolutorio del incumplimiento.
Sendas normas jurídicas citadas parten de la premisa de que el retraso en el cumplimiento de la obligación no constituye per se incumplimiento esencial, pero que transcurrido dicho plazo adicional sin haberse cumplido la obligación, ya no resulta razonable una espera más prolongada del acreedor, por mucho que la prestación continúe siendo objetivamente útil.
Nótese que el retraso en el pago del precio ya tiene su propia sanción de carácter estrictamente económico, consistente en el devengo de los intereses, como consecuencia de la inseguridad en que coloca al vendedor respecto de su derecho de cobro.
No obstante, podemos constatar como la regulación del soft law europeo citada otorga mayor autonomía contractual en estos casos, pues a diferencia del régimen previsto por el 1504 del CC, las partes pueden dejar sin efecto el requisito previo a la resolución de haber requerido formalmente de pago, pactando que dicho retraso en el pago constituye un incumplimiento de carácter esencial que faculta al vendedor a la resolución directa del vínculo contractual.
Respecto de la condición resolutoria regulada en el art. 1504 y en los arts. 11 de la LH y 59 del RH, conviene precisar que es una figura cuyo uso en el tráfico inmobiliario decayó con la financiación bancaria, pues su uso se circunscribe a las compraventas con pacto de precio aplazado. Para ejercitar la condición resolutoria no es suficiente con una mera notificación de que se procederá a la resolución si no abona el precio pactado, sino que debe tratarse de un requerimiento de pago propiamente, sin perjuicio de que en el mismo se haga la advertencia de que si el comprador no pagará se resolverá la compraventa, lo cual es muy recomendable, para evitar tener que hacer una segunda notificación resolutoria. En este sentido, los tribunales consideran que no es suficiente con la demanda iniciadora del proceso resolutorio (SSTS de 26 de diciembre de 1996 y de 6 de febrero de 2001). A ello debemos añadir, que la ley exige que dicho requerimiento sea ad solemnitatem, es decir, que sea judicial o notarial, no siendo válido pues el requerimiento por burofax o por cualquier otro medio escrito. Se trata de un requisito constitutivo, de tal forma que el vendedor no puede hacer valer su voluntad resolutoria a falta de este requerimiento formal (SSTS de 4 de julio de 2011, de 30 de marzo de 2012 y de 29 de febrero de 2016). A mi juicio, este requisito de validez es excesivamente formalista y no se compadece con el espíritu antiformalista de nuestro derecho privado y con el dinamismo e inmediatez que exige el tráfico inmobiliario.
La parquedad del 1504 del CC también es uno de los motivos de que se trate de una figura en desuso, pues son muchas las dudas que se plantean en la casuística. A título de ejemplo, ¿es eficaz el pacto resolutorio cuando el impago del precio aplazado es parcial?
Para evitar esta problemática, lo aconsejable es que se haya dispuesto en el pacto resolutorio que será operativo aun cuando el impago fuera de una pequeña parte del precio, lo cual es perfectamente legítimo en virtud del artículo 1255 del Código Civil (STS de 5 de diciembre de 2003). De no haberse previsto expresamente la operatividad de la condición resolutoria en caso de impago parcial, su ejercicio podría considerarse abusivo cuando el vendedor haya cobrado la mayor parte del precio y aun así pretenda resolver el contrato por el impago de una pequeña cantidad (SSTS de 29 de diciembre de 1981, de 2 de febrero de 1984, de 3 de mayo de 1994 y de 26 de octubre de 1999). En este sentido, y para evitar el ejercicio abusivo de una condición resolutoria el art. 621-54 del Código Civil de Cataluña exige “que la cuota o cuotas impagadas, incluidos, en su caso, los intereses pactados, superen un quince por ciento del precio íntegro más los intereses”.
En cuanto al régimen de la eficacia, estamos ante una eficacia ex tunc, retrotrayéndose a la situación jurídica preexistente a la celebración de la compraventa, obligándose las partes a restituirse las respectivas prestaciones recíprocas, salvo para el caso de que se hubiera pactado una cláusula penal a favor del vendedor ex1154 del Código Civil[3], en cuyo caso tendrá derecho a retener las cantidades que hubiera cobrado. Esta eficacia retroactiva comporta la resolución de los derechos que sobre aquél se hubieran podido constituir, sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes con arreglo al 1295 del CC y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. De tal forma que esta protección que se dispensa a los adquirentes de buena fe y a los terceros amparados por la fe pública registral, no impide que se produzca la resolución del contrato, sino que limita el alcance restitutorio de la misma, en cuyo caso la obligación de restitución se convertiría en una obligación indemnizatoria de los daños y perjuicios causados al vendedor (STS de 24 de julio de 1999)[4].
La retención de estas cantidades se ha previsto de forma expresa en la regulación sobre la condición resolutoria del Código Civil de Cataluña (art. 621-54) fijando un límite económico de la mitad de la cantidad total que haya podido percibir, al disponer que “se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución”.
La eficacia de dicha resolución es de carácter obligacional, sin perjuicio de que de haberse inscrito la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad tendrá trascendencia real, afectando dicha resolución a terceros que tengan derechos o cargas sobre la finca inscritos con posterioridad. En este sentido, ha declarado recientemente nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 616/2021, de 21 de septiembre) que “La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos del art. 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su ignorancia) - lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido -, pues el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe.”.
La doctrina de la DGRN ha afirmado el carácter obligacional de la condición resolutoria del 1504 del Código (Resolución de 29 de agosto de 2019). No obstante, no se trata de una cuestión pacífica, pues la doctrina administrativa de la DGDEJ ha declarado el carácter real de la condición resolutoria regulada en el art. 621-54 del Código Civil de Cataluña, llegando a tildarla la doctrina científica[5] de un auténtico dominio resoluble.
Dicha eficacia resolutoria no tiene carácter automático, limitándose el art. 1504 del Código Civil a señalar que la parte vendedora puede resolver el contrato, tal y como también lo dispone el art. 1124 del Código Civil (SAP Barcelona, Sec. 1ª, nº 174/2013, de 26 de marzo, y SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, nº 69/2010, de 15 de marzo), de tal forma que en caso de oposición del comprador a aceptar la resolución, no cabrá otro remedio que hacer valer dicha pretensión ante los tribunales.
Cuestión distinta es que para el caso de haberse inscrito la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, no haya habido oposición al requerimiento notarial o judicial, en cuyo caso la resolución sí será de carácter automático, reinscribiéndose unilateralmente la titularidad del bien inmueble a nombre del vendedor siempre y cuando se hayan consignado las cantidades cobradas (art. 175.6ª del RH), sin perjuicio de que para recuperar la posesión haya que ejercitar la correspondiente acción reivindicatoria o cualquier otra que permita la recuperación posesoria (RRDGRN de 15 de enero de 2021, 16 de marzo de 2021; de 10 de febrero de 2016; entre otras). En estos casos, a la objeción relativa a que la notificación por sí sola no es suficiente para provocar la retransmisión de la propiedad, pues se opone a ello el sistema existente en nuestro derecho basado en la teoría del título y el modo[6], debe manifestase que en el pacto resolutorio no hay adquisición por título diferente, como sería en el pacto comisorio, sino una auténtica readquisición en virtud del mismo título, por lo cual, tal y como afirma LONGO MARTÍNEZ, A.[7], la traditio o entrega se da por efecto de la traditio instrumental ínsita misma escritura de compraventa (art. 1462 CC).
IV. La facultad de desistimiento por denegación de la financiación solicitada
Como avanzábamos, el art. 621-49 del Código Civil de Cataluña otorga una facultad de desistimiento del contrato de compraventa de bien inmueble para la eventualidad de que la financiación o la subrogación hipotecaria no sean finalmente concedidas.
Tal como afirma ESPINET ASENSIO, J.M.[8], se trata de un desistimiento que no nace de la mera voluntad de desistir, sino a partir de la constatación de la negativa de la entidad de crédito a otorgar la financiación solicitada, aproximando su dinámica y efectos a los que derivan de una condición resolutoria meramente potestativa a la que se hubiera sometido el contrato.
Es una facultad que deriva de la vinculación del contrato de compraventa con el de préstamo.
A la vista de que estamos ante una facultad legal, no es preciso que esté prevista de forma expresa en el contrato. No obstante, como veremos, la norma exige que el contrato de compraventa prevea la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito.
A pesar de tratarse de una facultad de origen legal, el apartado 1 del art. 621-49 declara que cabe pacto en contrario, no siendo pues una norma de ius cogens. En todo caso, dicha renuncia debe ser expresa y clara.
No se exige que la denegación de financiación sea debida a una justa causa, siendo suficiente con que justifique que ha tenido lugar dicha denegación de la financiación bancaria solicitada, con independencia de cuál haya sido la causa. Tal como declaran los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 16ª, nº 183/2022, de 28 de abril; y SAP Barcelona, Sec. 1ª, nº 155/2021, de 15 de marzo), la norma no precisa de un examen exhaustivo de las posibilidades financieras del comprador, sino que basta con que se acredite la negativa de la entidad por este designada.
En cuanto a su objeto, la norma circunscribe su aplicación a las compraventas sobre bienes inmuebles, sin distinguir su destino, por lo que no necesariamente debe tratarse de una compraventa de vivienda. Si bien la norma limita su aplicación al contrato de compraventa, debe realizarse una interpretación amplia de este negocio jurídico, quedando englobados todos aquellos acuerdos o contratos preparatorios o conformadores de la relación contractual de compraventa (ej. contrato de arras, contrato de reserva, etc.)[9].
Por lo que respecta a la legitimación para ejercer el derecho de desistimiento, la norma no exige que el comprador beneficiado tenga la condición de consumidor, estando legitimada para ello una empresa inmobiliaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos que establece el art. 621-49.
A continuación, analizamos los requisitos de procedibilidad que establece la norma legal para que opere la facultad de desistimiento:
a) Se debe estipular que la compraventa se realizará con financiación ajena. No es necesario que se contemple de forma expresa el otorgamiento de esta facultad de desistimiento, pues es de origen legal y no convencional, pero sí que deberá contemplarse que para el pago del precio se necesitará obtener financiación de una entidad crediticia (SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 647/2021, de 11 de noviembre; y SAP Barcelona, Sec. 17ª; nº 454/2021, de 12 de noviembre).
b) La financiación ajena debe ser de una entidad de crédito. En cuanto a la financiación solicitada, si bien la norma hace referencia expresa a la “subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble” y a “lo que establece la legislación hipotecaria”, entendemos que no queda circunscrita a la financiación hipotecaria[10]. No se exige que se haya acudido a todas las entidades bancarias posibles ni que se haya acreditado que otra entidad bancaria hubiera estado dispuesta a facilitar la financiación (SAP Barcelona, Sec. 16ª, nº 183/2022, de 28 de abril).
c) Debe otorgarse un plazo para notificar y justificar la denegación de la financiación solicitada. La norma no establece un plazo concreto, debiendo entenderse que debe concederse un plazo razonable que garantice la eficacia del ejercicio de este derecho legal. En este sentido, se ha pronunciado la mejor doctrina sobre la materia (DEL POZO CARRASCOSA, P.; VAQUER ALOY, A.; y BOSCH CAPDEVILA, E.[11]).
En todo caso, la indeterminación o la falta de estipulación de dicho plazo no debe conllevar la exclusión de la facultad de desistimiento, debiendo aplicarse en estos casos un plazo razonable de conformidad con las circunstancias del caso concreto, atendiendo a criterios de proporcionalidad y razonabilidad (SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 640/2021, de 17 de noviembre).
De conformidad con la redacción literal de la norma legal, dicho plazo es para justificar la negativa de la entidad crediticia, no para ejercitar el derecho de desistimiento, por lo que no es necesario que en dicha notificación al vendedor se comunique dicha voluntad de desistir del contrato, pudiendo hacerse con posterioridad. De lo contrario, existiría el riesgo de que se concibiera dicho plazo como de caducidad de la propia acción de desistimiento, lo cual no parece razonable.
d) Debe acreditarse la negativa de la entidad crediticia a conceder la financiación solicitada en el plazo pactado para ello. No se exige ninguna formalidad para dicha acreditación, siendo suficiente con la notificación por escrito a la vendedora comunicando dicha negativa, adjuntando la carta o el correo electrónico enviado por la entidad bancaria comunicando la denegación de la financiación. No es suficiente con la mera notificación de la negativa, sino que debe acreditarse que existe dicha negativa de la entidad crediticia y todo ello en el plazo pactado para ello (SAP Barcelona, Sec. 1ª, nº 191/2022, de 4 de abril)
e) Que la denegación no sea debida a la negligencia del comprador. Si bien no se exige justa causa, si dicha denegación es imputable a la compradora no estará facultada para ejercer el desistimiento, como es natural. La norma no concreta en qué debe consistir dicha negligencia, siendo el caso paradigmático en el tráfico inmobiliario el de no haber solicitado la financiación o habiéndola solicitado no se ha facilitado a la entidad financiera la información o documentación necesaria para estudiar la concesión de la financiación. La doctrina científica más acreditada[12] aboga por realizar una interpretación restrictiva de la concurrencia de negligencia en el caso concreto, debiendo limitarse la exclusión de la norma a los casos más flagrantes.
Por lo que respecta a los efectos del desistimiento, se obliga al vendedor a la devolución íntegra del precio que le hubiere sido entregado hasta la fecha, debiendo entenderse incluidas a este efecto, la reserva y las arras penitenciales en su caso, como excepción al derecho del vendedor a retenerlas en caso de desistimiento del comprador.
La norma obliga al “comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria”. En otras palabras, se debe dejar indemne al vendedor perjudicado por el ejercicio de esta facultad legal, sin perjuicio de la protección que la legislación hipotecaria brinda a quien en el interín haya adquirido algún derecho sobre la finca. De tal forma que si se hubiera producido ya la transmisión de la propiedad pese a que faltaba la financiación, el comprador debe restituir la propiedad, quedando a salvo en todo caso los terceros que hayan inscrito sus derechos en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación hipotecaria[13]. En este sentido, el vendedor perjudicado tiene derecho a exigir que se le reintegre por los gastos en que haya incurrido y que sean necesarios para la conclusión de la compraventa (ej. gastos de tramitación de la cédula de habitabilidad, gastos del certificado expedido por el secretario-administrador de que la finca está al corriente de pago con la comunidad de propietarios, etc.). Surge la duda de si conforme a esta previsión legal, vendría facultado el vendedor a exigir el reintegro de los honorarios abonados a la agencia de intermediación inmobiliaria, inclinándonos por la respuesta afirmativa cuando la intervención del agente hubiera sido determinante para la conclusión del contrato y los honorarios establecidos fueran conformes a los habituales para la clase de operaciones de que se trate, según los usos y costumbres del lugar (art. 1287 del Código Civil y 277.2º del Código de Comercio)[14], pues aun cuando no se trate de gastos que vengan impuestos por ley, son gastos habituales en el tráfico inmobiliario y la finalidad de la norma consiste en dejar indemne al vendedor.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2022.
Notas
[1] “La compraventa inmobiliaria”, FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES (Dirs.), Ed. Bosch, 2019, p.333-335.
[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “La protección del derecho de vivienda en juicios de desahucio y ejecuciones hipotecarias”, Revista de Derecho Inmobiliario nº 103, enero 2022, Ed. Francis Lefebvre.
[3] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Análisis crítico de la doctrina de la DGRN sobre la validez de cláusulas de renuncia a la moderación de la cláusula penal”, Revista de Derecho Inmobiliario nº 100, octubre 202, Ed. Francis Lefebvre.
[4] SÁNCHEZ GONZÁLEZ, M.P. y MONDÉJAR PEÑA, M.I., (Dir. PASQUAU LIAÑO, M.); “Jurisprudencia Civil comentada”, Tomo III, Segunda edición, Ed. Comares, 2009, p. 3072.
[5] MOTA PAPASEIT, N.; “Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns”, Institut de Dret Privat europeu i Comparat Universitat de Girona (Coord.), 2021, p. 73-74.
[6] PINTÓ I RUIZ, J.J.; “Estudio sobre el art. 1124 del Código Civil”, Anales de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación”, Madrid, 2011, p. 130.
[7] Id. 1, p. 768-769.
[8] “Desistimiento de la compraventa por falta de financiación de entidad de crédito (art. 621-49 CCCAT)” https://espinetadvocats.cat/planificacion-patrimonial/desistimiento-de-la-compraventa-por-falta-de-financiacion-de-entidad-de-credito-art-621-49-cccat/
[9] Id. 8.
[10] Id. 1, p. 746.
[11] “Derecho Civil de Cataluña. Derecho de Obligaciones y Contratos”, Segunda Edición, Ed. Marcial Pons, 2021, p. 420.
[12] Id. 9, p. 420.
[13] Id. 9, p. 421.
[14] ESPINET ASENSIO, J.M.; “Resolución de la compraventa inmobiliaria por falta de financiación de entidad de crédito (art. 621-49 CCAT) y los honorarios del agente intermediario: ¿Quién paga la fiesta?”, https://espinetadvocats.cat/contratacion-inmobiliaria/resolucion-de-la-compraventa-inmobiliaria-por-falta-de-financiacion-de-entidad-de-credito-art-621-49-cccat-y-los-honorarios-del-agente-intermediario-quien-paga-la-fiesta/
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación