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El autor analiza el problema que surge cuando se dicta un decreto o se pronuncia sentencia, no sólo sobre el desahucio, sino también sobre la condena a pagar las rentas o cantidades asimiladas a la misma (suministros, IBI, etc…)

Cosa juzgada de la acción de reclamación de rentas acumulada a la de desahucio: alcance del artículo 447.2 LEC

Tribuna Madrid

Como es sabido, el procedimiento de desahucio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil es de carácter sumario y se circunscribe a los sencillos términos de un procedimiento rápido, a través del cual no pueden solventarse cuestiones complejas que precisen de una mayor discusión y garantías, si no se quiere correr el riesgo de producir indefensión o error procesal. La peculiaridad de sus trámites —con especial mención al artículo 440.3 LEC, que prevé decreto ejecutable en caso de incomparecencia— persigue ventilar el proceso de recuperación posesoria con mayor brevedad, y ello justifica que la resolución recaída no tenga efectos de cosa juzgada. Así lo dispone el 447.2 LEC: “No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.”

Acción de desahucio acumulando impagos

El problema se plantea cuando se entabla —como es habitual— la acción de desahucio acumulando la de reclamación de rentas por impago. Es decir, cuando se dicta un decreto o sentencia que se pronuncia, no sólo sobre el desahucio, sino también sobre la condena a pagar las rentas o cantidades asimiladas a la misma (suministros, IBI, etc…). No es una cuestión menor, dado que la inmensa mayoría de desahucios se plantean por impago. La pregunta surge de repente: ¿La acción de reclamación de cantidades acumulada a la de desahucio tampoco tendría efectos de cosa juzgada en los términos del artículo 447.2 LEC? Dicho precepto no lo precisa, y la jurisprudencia, no de forma pacífica, ha resuelto la cuestión de dos formas.

Una solución pasa por considerar que la naturaleza sumaria de la acción de desahucio engloba también a la de reclamación de rentas. Es decir, entender que la acumulación de sendas acciones hace que ambas tengan dicha naturaleza, lo que inexorablemente no supondrá efectos de cosa juzgada ni el pronunciamiento sobre el desahucio ni la condena al pago de rentas, pudiendo volver a plantearse un nuevo plenario respecto a ambas cuestiones. Esta postura se basaría en que prima la especialidad del procedimiento de desahucio, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1 LEC, y que la resolución no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación.

No obstante, durante los últimos años la jurisprudencia mayoritaria ha ido acogiendo una solución distinta, la de interpretar que la acumulación de ambas acciones no desnaturaliza el carácter plenario —no sumario— de la reclamación de rentas. De hecho, el propio Tribunal Supremo, desde antiguo, tiene asentado que la acumulación de acciones no hace que éstas pierdan su singularidad (STS 26.11.1992, 15.12.1994, 23.3.1996). Y, teniendo en cuenta, además, que el artículo 447.2 LEC no menciona expresamente la acción de reclamación de cantidades —solo habla de desahucio—, sería aventurado y extralimitado interpretar el precepto en sentido amplio. A mayor abundamiento, sería completamente ilógico que se discutiera en otro proceso la cuestión relativa al pago de cantidades si el decreto o la sentencia recaída en el procedimiento de desahucio ya ha declarado como debidas las mismas, teniendo en cuenta que tanto la demanda como la oposición en aquel procedimiento permite cualquier medio de prueba sobre el pago.

Devolución de fianza como crédito compensable

Durante el procedimiento de desahucio y reclamación de rentas, el arrendatario puede alegar por vía de oposición en diez días y sin límite de prueba, por ejemplo, la devolución de la fianza como crédito compensable. Si no lo hace y deja de comparecer, no cabe que posteriormente interponga un juicio declarativo para reclamar el importe de dicha fianza que pudo imputar a la suma reclamada por el arrendador. Tiene sentido, por lo tanto, apreciar cosa juzgada en base a los 400 y 222 LEC. Merece invocar al respecto el instituto de la preclusión, en relación con los artículos 440.3 y 136 LEC, en el sentido de que si el arrendatario no expuso nada sobre la reclamación de cantidades debatida, cumpliendo así con las reglas del juicio plenario como controversia bilateral, no puede promover en el futuro un juicio con idéntico objeto.

Esta es la interpretación de la reciente SAP Tarragona, sec. 1ª, A 26-09-2019, nº 194/2019, rec. 3/2019:

“En otro orden de ideas, no es cierto que los juicios de desahucio en que se reclamen rentas carezcan de efectos de cosa juzgada. Cuando se ejercita acumuladamente la acción de desahucio por impago junto con la de reclamación de rentas impagadas, no existe limitación alguna del derecho de alegar y probar en juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado. Por ello, el juicio verbal de desahucio por falta de pago, inicialmente sumario, se convierte en un juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama y su cuantía, con plenas facultades de alegación y prueba en general y sin que quepa hacer una interpretación extensiva de la prohibición de medios de defensa para casos distintos de los previstos en la Ley”.

Acorde a esta reciente y mayoritaria doctrina jurisprudencial, lo aconsejable es considerar que la acción de reclamación de cantidades acumulada a la de desahucio mantiene su carácter plenario y no le será de aplicación el artículo 447.2 LEC. Por lo tanto, la resolución recaída sí tendrá efectos de cosa juzgada.