PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Debe aprobarse en la misma junta el presupuesto de ejecución de una obra en la comunidad o puede elegirlo luego el presidente o administrador?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Suele ser tema polémico el de las facultades de los presidentes y administradores de fincas a la hora de tomar decisiones que se salgan de las que la junta de propietarios puede y/o debe adoptar. En ocasiones no está nítida la diferencia entre los límites en la gestión y actuación de ambos para llevar a buen efecto la gestión diaria de una comunidad, y cierto es que estos límites en la gestión llevan a suscitar dudas acerca de un determinado tema se debe llevar a junta o puede ser sometido a la aplicación directa de los órganos de gobierno de la comunidad.

Uno de los temas más polémicos es el relativo a la aprobación de obras a llevar a cabo en la comunidad, ya que sabido es que toda modificación del título constitutivo o que afecte a la fachada por ejemplo requiere de quórum cualificado. La duda surge con respecto a las situaciones en las que hay que llevar a efecto obras en la comunidad que requieran de su propio quórum específico según cada caso y luego, obviamente, deban ser adjudicadas a la empresa que llevará a efecto tales obras. La cuestión dudosa es si hay que llevar ambos acuerdos a la junta, que tendrían en su caso distinto quórum de aprobación, o se puede adoptar el acuerdo por la junta y que luego los órganos de gobierno (presidente, junta rectora también en su caso, y administrador de fincas) sean los que recojan los presupuestos y tomen la decisión de quien ejecuta la obra.

Es decir, ¿Es obligatorio llevar a junta de propietarios los presupuestos de ejecución que se hayan tenido que solicitar con anterioridad y que sea la junta la que apruebe primero la obra y luego quien hace la obra, o puede procederse como antes se ha expuesto eligiendo de entre los presupuestos los órganos de gobierno quien será el encargado de ejecutarla?.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de febrero de 2013.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

Según el art 14 LPH -

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

La cuestión que se somete a debate debe resolverse poniendo en relación las...

Leer el detalle

Miguel Ángel Larrosa Amante

La cuestión dudosa que se plantea en el presente caso es la relativa a las f...

Leer el detalle

Eduardo Salinas Verdeguer

Para contestar la cuestión hay que tener en cuenta. Por un lado el derecho f...

Leer el detalle

Referida la cuestión objeto de planteamiento a la facultad del presidente de...

Leer el detalle

El art 14 LPH -

Leer el detalle

Luis Antonio Soler Pascual

La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si es competencia ex...

Leer el detalle

Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (5 de 7)

POSIBILIDAD DE ACORDAR EN ESTATUTOS O EN EL ACUERDO DE JUNTA DELEGAR EN COMISIÓN EJECUTIVA LA DECISIÓN DEL PRESUPUESTO PARA LLEVAR A EFECTO LA OBRA

1.- La ejecución de obras, tengan o no quórum cualificado, deben ser sometidas a la aprobación de la junta de propietarios, de conformidad con lo previsto en el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55-. Sólo las obras de reparación urgentes podrán ser acordadas por el administrador, como le autoriza el art. 20 c) LPH -EDL 1960/55- por sí sólo (en cuyo caso deberá dar cuenta de forma inmediata al presidente) o junto con el presidente, debiendo en ambos casos comunicar de forma inmediata a la junta de propietarios las obras urgentes llevadas a cabo, por lo que en definitiva su aprobación queda sujeta a la valoración que lleve a cabo dicha junta tras ser informada. El resto de las obras están sometidas a la necesaria autorización de la junta de propietarios.

2.- Queda igualmente sometido a la decisión de la junta correspondiente sin posibilidad de actuación autónoma ni del administrador ni del presidente, cuyos actos podrían ser revocados por la junta una vez que se haya reunido y generar problemas de responsabilidad personal tanto del administrador como del presidente que hayan actuado sin el apoyo expreso de la junta frente a los terceros que hayan podido contratar con ellos.

3.- Lo correcto es que en el orden del día se concrete que se trata de autorización de realización de obras y delegación en una comisión compuesta por el presidente, el administrador y alguien de la junta rectora para la aprobación del presupuesto final.

4.- El hecho de que la competencia de aprobar obras de mantenimiento que recoge el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55- sea de la Junta, no significa que en el seno de la misma Junta no pueda delegarse la realización de las mismas en una Comisión elegida por aquélla (o en ocasiones a favor del Presidente), con la facultad de aprobar el presupuesto técnico que consideren más conveniente

5.- Sin hacer un uso abusivo, ello sería viable siempre que se determine que se faculta al presidente o al administrador o a una comisión para aprobar un presupuesto respecto a una obra determinada (no todas las que hubiesen de ejecutarse) pues, en definitiva, ello no es sino otorgar una representación, no para una Junta de propietarios, sino para la adopción de un acuerdo muy concreto (recordemos el principio de quién puede lo más puede lo menos).

De cualquier forma, la cuestión resultaría más pacífica si los estatutos previniesen que el presidente o una comisión o el administrador pudiesen aprobar un presupuesto de obras hasta una cantidad determinada.

6.- Incluso en los casos en los que el presidente sin autorización de la junta ha encargado una obra el contratista tendrá derecho a cobrar la obra ejecutada, ya se entienda que la comunidad ratificó el contrato firmado por el presidente, al haberse ejecutado las obras a ciencia y paciencia de los vecinos, bien se entienda que existió un consentimiento tácito por la comunidad; o bien acudiendo a la teoría del enriquecimiento injusto.

VOTO PARTICULAR (2 DE 7)

Emiten voto particular D. Luis Antonio Soler Pascual y Dña. María Félix Tena Aragón

LA APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO DEBE HACERLO TAMBIÉN LA JUNTA

1.- Tanto las obras a realizar en una propiedad horizontal como el presupuesto para su ejecución, deben ser aprobados por la junta de propietarios, ya que así lo determina el art 14 c) -EDL 1960/55- de la norma atribuyendo expresamente esa competencia a la junta de propietarios y no por el contrario a ningún otro órgano, ni al presidente ni al administrador que es un mero ejecutor de ese acuerdo de gasto.

2.- Será válida la aprobación de presupuestos y contratación de contratista para la ejecución de obras por la administración de una comunidad en relación a obras aprobadas por la Junta de propietarios cuando aquellas estén autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en la junta de propietarios, siempre que las mismas se hagan según la previsión contenida en aquellos y no comporten una modificación o alteración de las cuotas de participación en el conjunto ni una modificación u obra que menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.