¿Debe aprobarse en la misma junta el presupuesto de ejecución de una obra en la comunidad o puede elegirlo luego el presidente o administrador?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Suele ser tema polémico el de las facultades de los presidentes y administradores de fincas a la hora de tomar decisiones que se salgan de las que la junta de propietarios puede y/o debe adoptar. En ocasiones no está nítida la diferencia entre los límites en la gestión y actuación de ambos para llevar a buen efecto la gestión diaria de una comunidad, y cierto es que estos límites en la gestión llevan a suscitar dudas acerca de un determinado tema se debe llevar a junta o puede ser sometido a la aplicación directa de los órganos de gobierno de la comunidad.
Uno de los temas más polémicos es el relativo a la aprobación de obras a llevar a cabo en la comunidad, ya que sabido es que toda modificación del título constitutivo o que afecte a la fachada por ejemplo requiere de quórum cualificado. La duda surge con respecto a las situaciones en las que hay que llevar a efecto obras en la comunidad que requieran de su propio quórum específico según cada caso y luego, obviamente, deban ser adjudicadas a la empresa que llevará a efecto tales obras. La cuestión dudosa es si hay que llevar ambos acuerdos a la junta, que tendrían en su caso distinto quórum de aprobación, o se puede adoptar el acuerdo por la junta y que luego los órganos de gobierno (presidente, junta rectora también en su caso, y administrador de fincas) sean los que recojan los presupuestos y tomen la decisión de quien ejecuta la obra.
Es decir, ¿Es obligatorio llevar a junta de propietarios los presupuestos de ejecución que se hayan tenido que solicitar con anterioridad y que sea la junta la que apruebe primero la obra y luego quien hace la obra, o puede procederse como antes se ha expuesto eligiendo de entre los presupuestos los órganos de gobierno quien será el encargado de ejecutarla?.
Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de febrero de 2013.
Según el art 14 LPH -EDL 1960/55 "Corresponde a la Junta de propietarios: C) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art 20.c).
Pero el hecho de que la competencia de aprobar obras de mantenimiento que recoge el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55 sea de la Junta, no significa que en el seno de la misma Junta no pueda delegarse la realización de las mismas en una Comisión elegida por aquélla (o en ocasiones a favor del Presidente), con la facultad de aprobar el presupuesto técnico que consideren más conveniente. Viene a ser común y en el fondo es lo que sucede con los presupuestos ordinarios, en los que se aprueba una cantidad y luego su realización es a cargo del Presidente y/o Administrador. Sobre todo en comunidades de gran número de integrantes, considero que es la manera de poder funcionar, más cuando con la realización de la obra se ha aprobado ya el gasto, lo que significa un límite a esa Comisión o al Presidente, quienes por otro lado gozan de plenas facultades para todo aquello que, por delegación, ha determinado la Junta General, y en consecuencia se halle dentro del mandato.
Además ello no debe de resultar extraño, por cuanto en los supuestos de urgencia, incluso se autoriza la intervención del administrador o incluso de un comunero, con eficacia frente a la Comunidad. Y así cabe recordar que dentro de las obligaciones del administrador en el art 20.c) -EDL 1960/55 se encuentra la de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Y que si bien el propietario de cada piso o local en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador (art 7 LPH -EDL 1960/55-), los Tribunales permiten la posibilidad de actuación por comuneros en casos de urgencia, esto es para evitar daños, cuando no es posible la comunicación al administrador o Presidente o cuando la comunidad observa una actitud pasiva (cuya prueba corresponde a quien las alega), procediendo a la reparación a su costa, y repitiéndolo con la debida justificación a la Comunidad . Así entre otras se pronuncia la AP Madrid en sentencia de 14.12.2007. -EDJ 2007/310250-
La cuestión que se somete a debate debe resolverse poniendo en relación las...
La cuestión que se somete a debate debe resolverse poniendo en relación las competencias de la junta de la comunidad de propietarios y las competencias o funciones que corresponden al Presidente de la Comunidad.
Debe resolverse de una interpretación conjunta de los arts. 14 c) LPH -EDL 1960/55-, que atribuye a la Junta de propietarios competencia para aprobar la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y del art. 13.3 LPH -EDL 1960/55 que atribuye al Presidente de la comunidad de propietarios la representación de la comunidad de propietarios.
De estos dos preceptos debe llevarse a una primera conclusión, como regla general tanto el aprobar las obras que deben ejecutarse dentro de la comunidad, ya sean de carácter ordinario o de carácter extraordinario la competencia corresponde a la junta de propietarios, competencia que se extiende no solo a precisar las obras que se van a ejecutar, reparación del tejado, escalera, o cualquier otro elemento común, sino también a aprobar el presupuesto de las obras, y a elegir o determinar la empresa o persona que va a llevar a cabo su ejecución de acuerdo con el presupuesto elegido entre los varios presupuestos que se hayan podido solicitar; Siendo competencia del Presidente el celebrar o firmar los contratos con la empresa constructora que se va a encargar de la ejecución de las obras, cuyo contenido y presupuesto ha sido elegido por la junta de propietarios.
Esta regla general lógicamente no puede llevarse hasta tal punto que cualquier tipo de obras deba ser aprobado por la junta, en la medida que correspondiendo al administrador de la comunidad atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes (artículo 20.c) -EDL 1960/55-; ha de entenderse que el Presidente de la Comunidad de propietarios también estará facultado para ordenar la ejecución de ese tipo de obras, cuando se trate de obras de conservación y urgentes, puesto que las obras que no tengan esas características, o aún teniendo ese carácter urgente tenga una cierta importancia o entidad, su aprobación debe realizarse por la junta de propietarios.
Suele ser habitual y deben entenderse validos aquellos acuerdos de la junta de propietarios, en los que una vez acordada en la junta de propietarios la ejecución de unas determinadas obras, deleguen o bien en una comisión de obras, en la que suele estar integrado el presidente, o en exclusiva en el presidente, a fin de que pueda pedir diversos presupuestos y elija el que mejor se acomode a las necesidades de la comunidad; en este caso la citada Comisión, o el presidente no ejerce competencias propias, sino competencias de la Junta de propietarios que le han sido delegadas.
Una cuestión que es necesario plantear es qué ocurre cuando el Presidente sin acuerdo de la junta, o sin tener delegadas esas competencias, porque no existe acuerdo de la junta, firma un contrato de obra con un contratista para la ejecución de las obras, cuando la comunidad de propietarios o bien no ha adoptado el acuerdo de ejecutar las obras, o bien habiendo adoptado el acuerdo de ejecución de obras, no ha autorizado al presidente para elegir el contratista que debe llevar a cabo las obras.
Sobre esta cuestión debe distinguirse dos supuestos, el primero de ellos cuando el contratista no haya ejecutado la obra porque se le comunique o tenga conocimiento que la comunidad de propietarios no ha aprobado las obras, o bien que el contratista no tenga conocimiento de este hecho hasta después de haberse ejecutado las obras en todo o en parte.
En el primer supuesto examinado deberá entenderse que el contrato de obras suscrito por el presidente sin el acuerdo previo de la Comunidad quedará sin validez y no producirá efecto alguno, por falta del consentimiento de la Comunidad de propietarios, al carecer el presidente de capacidad para obligar a la Comunidad de Propietarios.
La cuestión es más compleja cuando ya se ha procedido a la ejecución total o parcial de las obras, en estos casos debe examinarse el caso concreto, teniendo en cuenta la buena o mala fe del contratista, pero la regla general será que el contratista tendrá derecho a cobrar la obra ejecutada, ya se entienda que la comunidad ratificó el contrato firmado por el presidente, al haberse ejecutado las obras a ciencia y paciencia de los vecinos, bien se entienda que existió un consentimiento tácito por la comunidad; o bien acudiendo a la teoría del enriquecimiento injusto.
La cuestión dudosa que se plantea en el presente caso es la relativa a las f...
La cuestión dudosa que se plantea en el presente caso es la relativa a las facultades que pueden desarrollar el presidente y el administrador en relación a las obras aprobadas por la junta de propietarios, básicamente si se puede considerar que tienen una cierta autonomía en la toma de decisiones.
Lo primero que hay que señalar es que no ofrece duda alguna que la ejecución de obras, tengan o no quórum cualificado, deben ser sometidas a la aprobación de la junta de propietarios, de conformidad con lo previsto en el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55-. Sólo las obras de reparación urgentes podrán ser acordadas por el administrador, como le autoriza el art. 20 c) LPH -EDL 1960/55 por sí sólo (en cuyo caso deberá dar cuenta de forma inmediata al presidente) o junto con el presidente, debiendo en ambos casos comunicar de forma inmediata a la junta de propietarios las obras urgentes llevadas a cabo, por lo que en definitiva su aprobación queda sujeta a la valoración que lleve a cabo dicha junta tras ser informada. El resto de las obras están sometidas a la necesaria autorización de la junta de propietarios.
Por lo que respecta a la segunda cuestión que se plantea, esto es, la ejecución de dichos acuerdos una vez adoptados por los propietarios reunidos en junta, a mi entender queda igualmente sometido a la decisión de la junta correspondiente sin posibilidad de actuación autónoma ni del administrador ni del presidente, cuyos actos podrían ser revocados por la junta una vez que se haya reunido y generar problemas de responsabilidad personal tanto del administrador como del presidente que hayan actuado sin el apoyo expreso de la junta frente a los terceros que hayan podido contratar con ellos. Y ello es así porque el propio art. 14 c) LPH -EDL 1960/55 establece como competencia exclusiva de la junta de propietarios la aprobación de todos los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, referencia a los presupuestos que dada su ubicación sistemática sólo puede venir referida a los relativos a las obras que deban ejecutarse en la comunidad. Como competencia exclusiva de la junta no puede ser suplantada por la voluntad del administrador o del presidente.
Ahora bien, cuestión distinta a lo anterior es cuando la propia junta de propietarios autoriza al presidente y al administrador o, como es más común en la práctica, a una comisión de propietarios designada por la junta, a que éstos tomen las decisiones que consideren oportunos, dentro de los mandatos expresos que la junta les haya proporcionado, sobre la recogida de presupuestos y la decisión sobre la ejecución de la obra. En estos casos tanto el administrador como el presidente como la comisión que se haya designado actúan no en nombre propio sino por delegación de la junta de propietarios, y todo ello sin perjuicio de la obligación de informar a los propietarios en la siguiente junta que pueda celebrarse del alcance de las decisiones tomadas.
En todo caso dichas facultades estarán limitadas a las concretamente explicitadas por la junta propietarios la cual, se insiste, es la única con competencias para decidir o delegar sobre las obras a realizar.
Para contestar la cuestión hay que tener en cuenta. Por un lado el derecho f...
Para contestar la cuestión hay que tener en cuenta. Por un lado el derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad, reconocido en el art. 10 CE -EDL 1978/3879 y, en el ámbito de las relaciones jurídicas, entre otros, en el art. 1255 CC -EDL 1889/1-, que reconoce a los contratantes el derecho a "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público". Por otro lado las reglas derivadas de la naturaleza jurídica de la comunidad en propiedad horizontal, que es una comunidad de tipo romano, unida a pisos o locales de carácter privativo y con reglas de funcionamiento más desarrolladas que las establecidas con carácter general para las comunidades en el art. 392 y siguientes del CC -EDL 1889/1-.
Compaginando estas reglas con el principio expuesto se da solución a los distintos supuestos que pueden producirse. En las comunidades la regla es que la mayoría basta para decidir los actos de administración, mientras que es necesaria la unanimidad para los de disposición. En la comunidad en propiedad horizontal pasa básicamente lo mismo. Los actos de disposición (como por ejemplo los de obras de modificación en una fachada a los que se refiere la pregunta) requieren una mayoría cualificada, no sólo para decidir la obra, sino quien la realiza y por cuanto, por tanto ésta mayoría ha de obtenerse para decidir si se realiza o no la obra y para optar por adjudicarla a una u otra empresa o para decidir si el precio ha de ser uno u otro. Si no se obtiene la mayoría necesaria para la completa aprobación de la obra o proyecto de que se trate, no podrá realizarse, sin embargo la junta de propietarios es soberana, si se propone la aprobación genérica de la obra, encomendando su realización a los órganos de gobierno y se alcanza el quórum preciso para la aprobación de la propuesta, dichos órganos de gobierno deberán realizar el encargo, eligiendo contratista, pactando precios y controlando la realización de lo convenido, de lo que deberán dar cuenta ante la junta de propietarios.
En la realidad hay que tener en cuenta también el costo de la obra en relación con el presupuesto de la comunidad. En grandes conjuntos inmobiliarios, con un presupuesto elevado y un gran número de obras cada año, probablemente se encomendará a la junta rectora la gestión de la obra con bastante libertad, pues la junta de propietarios es poco apta para gestionar gran número de decisiones de detalle, sin embargo en la mayoría y sobre todo en las pequeñas comunidades de propietarios, la regla habitual será la decisión sobre obras que requieren un quórum específico, resolviendo no sólo sobre si procede o no la obra, sino sobre cómo ha de hacerse, quien la de hacer y por cuanto. Por último, aplicando las mismas reglas, nada se opone a que la junta de propietarios decida con detalle también sobre actos de administración, pero lo usual será encargarlos al presidente o al administrador, pero siempre bajo el control de la junta de propietarios, tanto en este caso como en los anteriores.
Referida la cuestión objeto de planteamiento a la facultad del presidente de...
Referida la cuestión objeto de planteamiento a la facultad del presidente de la comunidad de propietarios ,o del administrador de la misma, o de una junta rectora, de aprobar finalmente quién ejecuta, y bajo qué presupuesto, la obra cuya realización se aprobó en Junta de propietarios con el quórum preciso, como punto de partida procede recordar que la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde a la Junta de propietarios " aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias" (art. 14.c) -EDL 1960/55-), así como que, igualmente, corresponde al administrador de la finca "la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean pertinentes" (art. 20.d) -EDL 1960/55-).
Sentado lo cual parece evidente que la ejecución de obras debe de ser aprobada por la Junta general de propietarios como que también que corresponde a tal órgano -soberano de la comunidad (no al administrador, que en este aspecto solo tiene la facultad de ejecutar los acuerdos adoptados), ni al presidente de la misma (que, además de representar a la comunidad ,únicamente tiene las facultades reguladas en orden a las convocatorias y dirección de las Juntas de propietarios), la aprobación de un concreto presupuesto de obras.
Sin embargo, para solventar el problema de las dificultades que entraña el volver a convocar una nueva Junta de propietarios para tal -y concreto fin, viene siendo práctica habitual el nombramiento de una "comisión de obras" (o con denominaciones parecidas) que ,facultada en la Junta de propietarios en la que se aprobó la ejecución de las obras para ello, decida qué presupuesto se aprueba finalmente (en ocasiones dándole un límite de presupuesto), como, en otras ocasiones, delegar tal facultad en el propio presidente.
Si bien, en principio, tal forma de actuar podría parecer que contradice lo dispuesto en el art. 14.c) -EDL 1960/55 citado, no lo considero así.
Lo cierto es que siendo competencia de la Junta la aprobación de las obras como de los presupuestos, de convocarse una nueva Junta para la aprobación de un presupuesto, cualquier propietario podría conceder su representación para dicha Junta al presidente u otro propietario, lo cual es lo que, en definitiva, viene a efectuarse con la autorización concedida a uno u otro (comisión de obras) para aprobar el ya tan repetido presupuesto aun sin convocarse nueva Junta.
Considero que, sin hacer un uso abusivo, ello sería viable siempre que se determine que se faculta al presidente o al administrador o a una comisión para aprobar un presupuesto respecto a una obra determinada (no todas las que hubiesen de ejecutarse) pues, en definitiva, ello no es sino otorgar una representación, no para una Junta de propietarios, sino para la adopción de un acuerdo muy concreto (recordemos el principio de quién puede lo más puede lo menos).
De cualquier forma, la cuestión resultaría más pacífica si los estatutos previniesen que el presidente o una comisión o el administrador pudiesen aprobar un presupuesto de obras hasta una cantidad determinada.
El art 14 LPH -EDL 1960/55 establece las competencias que tiene la junta de propietarios, y en el apartado c) incluye "aprobar los presupuestos y ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias". El art 20 -EDL 1960/55 donde se relatan las funciones del administrador, en el apartado d) recoge "ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes". En las funciones del presidente nada se menciona al respecto, art 13 LPH -EDL 1960/55-.
Estos preceptos nos permiten acercarnos a la conclusión que tanto las obras a realizar en una propiedad horizontal como el presupuesto para su ejecución, deben ser aprobados por la junta de propietarios, ya que así lo determina el art 14 c) -EDL 1960/55 de la norma atribuyendo expresamente esa competencia a la junta de propietarios y no por el contrario a ningún otro órgano, ni al presidente ni al administrador que es un mero ejecutor de ese acuerdo de gasto.
Podría decirse que ello se refiere solo a las obras de reparación de la finca, estos es, a las necesarias para su conservación a las que se refiere el art 10 -EDL 1960/55-, y no a las demás que supongan o puedan suponer modificación del título constitutivo o que afecten a los elementos comunes de los art. 11 y 17.1º y 2º, todos de la LPH -EDL 1960/55-.
Pero no tendría ello mucho sentido que para obras que son necesarias, y para las que no se exige un quórum específico, luego sea necesario aprobar por la junta de propietarios el presupuesto cuando, repetimos, la necesidad de su ejecución vincula a todos los propietarios, y sin embargo en aquellas que no son vinculantes y que requieren una mayoría cualificada, no exigir que el presupuesto que determina al final la contribución de cada propietario, bien desde el momento de su instalación, art 17.1º -EDL 1960/55-, o bien cuando quiera hacer uso de ese servicio, art 17.2º y art 11 -EDL 1960/55-, no tenga que pasar el filtro de la aprobación por la junta de propietarios, con independencia de que la elección del presupuesto que se va a seguir ya no requiera la mismas mayorías cualificadas sobre la totalidad de los propietarios y las cuotas de participación, dado que ello ya no se incluiría en los acuerdos para los que la norma establece esas mayorías y que ya lo estarían al haberse aprobado el acuerdo sobre la obra o instalación como tal y no sobre el presupuesto de ejecución.
La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si es competencia ex...
La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si es competencia exclusiva de la Junta de Propietarios la decisión de ejecución de obras para la comunidad y la ejecución misma, aprobando los presupuestos o si, por el contrario, la decisión sobre el presupuesto y contratista puede ser competencia de la Administración.
Pues bien, es cierto que, como apunta el antecedente de la cuestión formulada, con carácter general, no es posible de que el título constitutivo de la comunidad pueda contener normas que pudieran contrariar los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, y a partir de tal afirmación, y en lo que respecto de la validez o no de la elección por el administrador de los presupuestos para la efectiva ejecución de las obras aprobadas por la Comunidad a través de su Junta, es preciso en primer lugar que éstas se efectúen según lo indicado y previsto en los estatutos y, en segundo lugar, que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la comunidad.
De este modo, será válida la aprobación de presupuestos para la ejecución de obras sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en Junta de Propietarios cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio ni una modificación u obra que menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente las obras a ejecutar producen alguno de esos efectos pues de producirse, la autorización de los presupuestos para la ejecución de una obra que implique una modificación que necesariamente afectará al título constitutivo –que contiene, dice el art 5 LPH -EDL 1960/55-, la descripción, además del inmueble en su conjunto, de cada uno de sus pisos y locales, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo, así como en todo caso, su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano requerirá de la decisión de la Junta de Propietarios, no bastando la decisión autónoma e independiente de la Administración. En este sentido debe interpretarse además las competencias que el art. 14 LPH -EDL 1960/55 atribuye a la Junta de Propietarios cuando señala que es de su competencia no sólo la genérica aprobación de gastos y cuentas sino en particular, de la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, que debemos entender en el contexto del título constitutivo, de su afectación para conectar adecuadamente dicha competencia con la más exorbitante y exclusiva de la comunidad de propietarios.
En conclusión, será válida la aprobación de presupuestos y contratación de contratista para la ejecución de obras por la administración de una comunidad en relación a obras aprobadas por la Junta de propietarios cuando aquellas estén autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en la junta de propietarios, siempre que las mismas se hagan según la previsión contenida en aquellos y no comporten una modificación o alteración de las cuotas de participación en el conjunto ni una modificación u obra que menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario
POSIBILIDAD DE ACORDAR EN ESTATUTOS O EN EL ACUERDO DE JUNTA DELEGAR EN COMISIÓN EJECUTIVA LA DECISIÓN DEL PRESUPUESTO PARA LLEVAR A EFECTO LA OBRA
1.- La ejecución de obras, tengan o no quórum cualificado, deben ser sometidas a la aprobación de la junta de propietarios, de conformidad con lo previsto en el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55-. Sólo las obras de reparación urgentes podrán ser acordadas por el administrador, como le autoriza el art. 20 c) LPH -EDL 1960/55- por sí sólo (en cuyo caso deberá dar cuenta de forma inmediata al presidente) o junto con el presidente, debiendo en ambos casos comunicar de forma inmediata a la junta de propietarios las obras urgentes llevadas a cabo, por lo que en definitiva su aprobación queda sujeta a la valoración que lleve a cabo dicha junta tras ser informada. El resto de las obras están sometidas a la necesaria autorización de la junta de propietarios.
2.- Queda igualmente sometido a la decisión de la junta correspondiente sin posibilidad de actuación autónoma ni del administrador ni del presidente, cuyos actos podrían ser revocados por la junta una vez que se haya reunido y generar problemas de responsabilidad personal tanto del administrador como del presidente que hayan actuado sin el apoyo expreso de la junta frente a los terceros que hayan podido contratar con ellos.
3.- Lo correcto es que en el orden del día se concrete que se trata de autorización de realización de obras y delegación en una comisión compuesta por el presidente, el administrador y alguien de la junta rectora para la aprobación del presupuesto final.
4.- El hecho de que la competencia de aprobar obras de mantenimiento que recoge el art. 14 c) LPH -EDL 1960/55- sea de la Junta, no significa que en el seno de la misma Junta no pueda delegarse la realización de las mismas en una Comisión elegida por aquélla (o en ocasiones a favor del Presidente), con la facultad de aprobar el presupuesto técnico que consideren más conveniente
5.- Sin hacer un uso abusivo, ello sería viable siempre que se determine que se faculta al presidente o al administrador o a una comisión para aprobar un presupuesto respecto a una obra determinada (no todas las que hubiesen de ejecutarse) pues, en definitiva, ello no es sino otorgar una representación, no para una Junta de propietarios, sino para la adopción de un acuerdo muy concreto (recordemos el principio de quién puede lo más puede lo menos).
De cualquier forma, la cuestión resultaría más pacífica si los estatutos previniesen que el presidente o una comisión o el administrador pudiesen aprobar un presupuesto de obras hasta una cantidad determinada.
6.- Incluso en los casos en los que el presidente sin autorización de la junta ha encargado una obra el contratista tendrá derecho a cobrar la obra ejecutada, ya se entienda que la comunidad ratificó el contrato firmado por el presidente, al haberse ejecutado las obras a ciencia y paciencia de los vecinos, bien se entienda que existió un consentimiento tácito por la comunidad; o bien acudiendo a la teoría del enriquecimiento injusto.
VOTO PARTICULAR (2 DE 7)
Emiten voto particular D. Luis Antonio Soler Pascual y Dña. María Félix Tena Aragón
LA APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO DEBE HACERLO TAMBIÉN LA JUNTA
1.- Tanto las obras a realizar en una propiedad horizontal como el presupuesto para su ejecución, deben ser aprobados por la junta de propietarios, ya que así lo determina el art 14 c) -EDL 1960/55- de la norma atribuyendo expresamente esa competencia a la junta de propietarios y no por el contrario a ningún otro órgano, ni al presidente ni al administrador que es un mero ejecutor de ese acuerdo de gasto.
2.- Será válida la aprobación de presupuestos y contratación de contratista para la ejecución de obras por la administración de una comunidad en relación a obras aprobadas por la Junta de propietarios cuando aquellas estén autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en la junta de propietarios, siempre que las mismas se hagan según la previsión contenida en aquellos y no comporten una modificación o alteración de las cuotas de participación en el conjunto ni una modificación u obra que menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
