PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Deben contar los administradores de fincas y abogados con hojas de reclamaciones para atender a sus clientes comuneros y de temas jurídicos de propiedad horizontal?

Foro Coordinador: Magro Servet

Planteamiento

Cada vez se va extendiendo más el listado de derechos de los consumidores y usuarios en distintas materias y nos planteamos en este caso si los comuneros de una comunidad tienen derecho a pedirle al administrador de fincas de una comunidad o al abogado de la misma que lleva los temas jurídicos una hoja de reclamaciones cuando los comuneros entiendan que no se han atendido debidamente las que haya realizado al profesional en una reivindicación en la prestación de un servicio profesional, o esta obligación debería atenderse en el caso de que quien reclamara fuera el presidente de una comunidad.

¿Existe, por ello, obligación de administradores de fincas y abogados de disponer de hojas de reclamaciones para ponerlas a disposición de los comuneros de una comunidad o de los presidentes de una comunidad?

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2018.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

La respuesta a la cuestión planteada pudiera parecer sencilla a la vis...

Leer el detalle

Francisco Berjano Arenado

La pregunta que se formula por el coordinador resulta totalmente justif...

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

El art. 51 CE -

Leer el detalle

María Félix Tena Aragón

La Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios aprobada ...

Leer el detalle

Luis Antonio Soler Pascual

No cabe duda que hay hoy en día una clara potenciación de la cultura ...

Leer el detalle

Referida la cuestión planteada a si los administradores de fincas y ab...

Leer el detalle

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a sí existe obligación de los admini...

Leer el detalle

Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (6 a favor de 7 votos)

D. Salvador Vilata Menadas, D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Ángel Moreno García, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

No están obligados a disponer en sus despachos hojas de reclamaciones, sino que se deben dirigir los presidentes de comunidad al respectivo colegio profesional.

1.- El art.29.2 a) del Decreto 1/2010, de 14 de enero -EDL 2010/1011-, por el que se aprueba el Reglamento de protección de los consumidores de la Comunidad de Madrid establece que están exentos de la obligación de disponer de hojas de reclamaciones «los profesionales liberales en el ejercicio de las actividades para las que obligatoriamente tengan que estar colegiados, cuando el colegio profesional legalmente reconocido disponga de comisión deontológica».

Y dado que los colegios profesionales de administradores de fincas cumplen dicho presupuesto, contando con una Comisión de Disciplina ante la que pueden plantearse las quejas y reclamaciones contra los colegiados, debe entenderse que dichos profesionales se encuentran dentro de los supuestos de exención que establece el Decreto.

2.- Es interesante destacar que la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 2 de Alicante de 10 de septiembre de 2003, anuló la sanción impuesta por el Servicio territorial de consumo de la Generalitat Valenciana a un abogado y agente de la propiedad inmobiliaria por carecer de hojas de reclamaciones y por no exponer en lugar visible de su despacho un cartel anunciador de las mismas, desarrollando en sus fundamentos jurídicos el criterio de que la defensa de los consumidores y usuarios, en el supuesto de profesionales colegiados, se realiza a través de los propios colegios, quienes ostentan la potestad disciplinaria en relación a sus colegiados, sin perjuicio de la posibilidad del acceso de los perjudicados a los tribunales ejercitando las acciones pertinentes en derecho.

3.- Si existen esos otros cauces, no se precisa el desenvolvimiento de este escenario. Y tal ocurre en el ámbito del Estatuto General de la Abogacía -EDL 2001/23497- , del Reglamento de los colegios de administradores de fincas -EDL 1969/707-, de agentes de la propiedad inmobiliaria -EDL 1969/1945- y otras profesiones colegiadas.

4.- Los colegios profesionales tienen entre sus fines la defensa de los intereses, no sólo de los colegiados, sino también de los consumidores y usuarios de los servicios prestados por aquéllos, habrá de estarse a la normativa sancionadora de cada uno de los respectivos Colegios (en Andalucía los Colegios Profesionales se encuentran específicamente regulados por la Ley 10/2003, de 6 de Noviembre -EDL 2003/136117-).

5.- Serán, pues, los propios colegios los que ejerzan, cuando corresponda, su potestad disciplinaria y, en su caso, sancionadora, sobre sus colegiados, conforme a las normas reglamentarias que regulan dicho régimen en cada colegio, si bien, de acuerdo con lo que dispone el art. 8.1 de la citada Ley de colegios profesionales -EDL 1974/757- «Los actos emanados de los órganos de los Colegios y de los Consejos Generales, en cuanto están sujetos al Derecho Administrativo, una vez agotados los recursos corporativos, serán directamente recurribles ante la jurisdicción contencioso-administrativa».

Como ponía de manifiesto una resolución de diciembre de 2.016, dictada por la Dirección general de consumo, de la consejería de salud de la Junta de Andalucía revocando una sanción impuesta a un abogado por no disponer de hojas de reclamaciones, «El régimen disciplinario incumbe a los respectivos colegios, y todo ello sin olvidar que, además, forman parte de la Administración corporativa e institucional como establece la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público -EDL 2015/167833-. De manera que un Colegio profesional es Administración y Administración sancionadora, si fuera preciso, lo que conlleva una modalidad tuitiva más adaptada a la concreta profesión, que el sistema de las hojas de reclamación».

Por tanto, en base a lo que se acaba de exponer entiendo que no es exigible a los administradores de fincas y abogados la tenencia de hojas de reclamaciones para sus clientes consumidores o usuarios, debiendo ceder la legislación emanada en torno a la defensa de éstos en favor de la Ley especial que regula la actividad de los profesionales colegiados.

6.- Debe llegarse a la conclusión que no existe por parte del administrador ninguna obligación legal de tener dichas hojas de reclamaciones, ni a  disposición de la comunidad, ni de los miembros que la integran; cuestión  distinta es las quejas que los comuneros puedan hacer llegar al presidente de la comunidad de propietarios, por el cumplimiento defectuoso de las  obligaciones del administrador, que en su caso pueden dar lugar a la resolución del contrato que liga al administrador con la comunidad.

En cuanto a la relación jurídica que vincula a los letrados con sus clientes, como puede ser en el caso examinado una comunidad de propietarios, debe calificarse  como un contrato de arrendamiento de servicios, entre este  y  la comunidad, contrato, en el que no son partes los distintos copropietarios,  sin que exista por el letrado el deber de tener hojas de reclamaciones a favor de los comuneros, no solo porque los mismos motivos expuestos en relación al administrador, sino también porque al ser  una persona  que ejerce  una  profesional liberal, como es la abogacía está excluido del deber de tener hojas de reclamaciones, sin perjuicios de la denuncia o quejas que puedan hacerse  en el colegio de abogados respectivo.

7.- En el caso de los administradores de fincas y desde luego, abogados, que son profesionales colegiadas, la respuesta más adecuada a la cuestión formulada ha de ser negativa ya que, tratándose tanto los administradores de fincas como desde luego los letrados de profesionales liberales que llevan a cabo una actividad para cuyo ejercicio es necesaria la colegiación previa en un colegio profesional legalmente reconocido cuya normativa prevé que las reclamaciones frente a los mismos deberán tramitarse a través de sus respectivos colegios profesionales de acuerdo con lo dispuesto en tal normativa, no es razonable que se les obligue a tener un instrumento de reclamación para el cliente que a la postre, resultará redundante del que aporta con carácter general el correspondiente colegio profesional. Baste traer a colación el RD 658/2001, de 22 de junio -EDL 2001/23497-, por el que se aprueba el estatuto general de la abogacía española, y en particular su artículo 4 para comprender el alcance de tal competencia.

8.-  En los casos de profesiones liberales cuyo ejercicio requiere colegiación, es la regulación normativa ad hoc la que define entre sus funciones, las competencias en materia de reclamación, denuncia y queja y a ello habrá de estarse.

9.- Tales “hojas de reclamaciones”  deben de ser facilitadas por el servicio de atención a los consumidores y usuarios de los respectivos colegios de abogados a través de la llamada “ventanilla única”, es decir, en su consecuencia, no es obligación de los respectivos colegiados el facilitar tales hojas de reclamación a los clientes que deseen formular una queja, tratándose de una cuestión propia del respectivo colegio a través de la “ventanilla única”.

Respecto a los administradores de fincas es predicable tal consideración. En este sentido, los estatutos reguladores de la profesión indican que los Colegios de Administradores deben de disponer de un servicio de atención a los consumidores y usuarios que contraten los servicios profesionales de sus colegiados (art.55, párrafo 2). Es decir: no es obligación de los colegiados disponer y facilitar a los clientes las hojas de reclamación sino que las quejas se han de formular en el colegio profesional que corresponda.

10.- La queja habrá de formularla el presidente de la comunidad en nombre de la misma, piénsese que la relación jurídica se entabla por la comunidad de propietarios con el profesional, no por los miembros de la misma (distinto sería el caso en que el letrado actuase en defensa de los intereses particulares de uno o varios miembros de la comunidad de propietarios). Razonamiento aplicable en orden al administrador de la finca.

VOTO PARTICULAR

D. Miguel Angel Larrosa Amante

1.- Los profesionales liberales tienen la obligación de poner a disposición de los consumidores un sistema de reclamación o queja, bien el propio que articulen cada uno de estos profesionales liberales o sus respectivos colegios profesionales, o bien el uso de la hoja de reclamaciones que opera como un sistema subsidiario en defecto de otro sistema propio.

2.- El derecho a hacer uso de la hoja de reclamaciones, o del sistema alternativo de reclamación, corresponde a todo consumidor, lo que implica que cualquier comunero, y no sólo el presidente de la comunidad de propietarios, podrá hacer uso de este sistema de reclamación. No puede restringirse el uso solo al presidente, por más que este sea el legal representante de la comunidad, pues el administrador o el abogado también realizan gestiones personales en atención a intereses particulares de los comuneros o estos pueden tener quejas al entenderse perjudicados por la actuación de los profesionales en defensa de los intereses de la comunidad o en la prestación de los servicios que controla el administrador (actuación del portero de la finca, uso de elementos comunes por otros comuneros, falta de inclusión en el orden del día de la junta de propuestas de algún comunero, etc.).