-EDE 2014/68466-
Planteamiento
Se trata de una comunidad de propietarios que conforme a las normas urbanísticas del ayuntamiento (Normas Subsidiarias) puede proceder al cerramiento de terrazas, siempre que cuenten con la preceptiva autorización de la Comunidad y en función de la edificabilidad permitida en cada parcela. Pues bien, conforme a las normas subsidiarias del Ayuntamiento, en concreto a esta comunidad, le sobra 1.900 m2 de edificabilidad.
Las cuestiones que se plantean son las siguientes:
1- ¿Quien es el titular de esa edificabilidad sobrante?.
2- ¿Se podría utilizar solo para elementos comunes o privativos?.
3- Si fuese para elementos privativos, ¿Cómo se debe realizar el reparto?.
4- Si uno o varios propietarios agotan el total de la edificabillidad ¿ la comunidad puede reclamar?.
Respuesta
1- El titular de la edificabilidad sobrante es la comunidad en su conjunto y no los propietarios individualmente considerados.
2- El defecto de edificabilidad sólo se puede destinar a elementos comunes y no privativos.
3- Esta pregunta ya ha quedado contestada en la respuesta anterior, donde se ha indicado que no es posible llevar a cabo más edificabilidades sobre elementos privativos. De todas formas, el cerramiento de terrazas poco o nada tiene que ver con el exceso o defecto de edificabilidad de la comunidad en su conjunto. De hecho, las terrazas que se pretendan cerrar deben considerarse como ya asumidas en la edificabilidad total de la comunidad y, por ende, hay que entender que dichos metros de terraza ya han sido computados a efectos de edificabilidad.
4.- Como ya se ha indicado, los propietarios individualmente considerados no pueden nunca consumir más edificabilidad que la prevista para su propiedad, por lo que no pueden incrementar la misma. Por supuesto, no pueden realizar ninguna obra tendente a incrementar dicha edificabilidad sin el permiso de la comunidad y sin contar con la oportuna licencia de obras municipal, por lo que para proceder al cerramiento de terrazas será exigible en todo caso que se den los dos requisitos apuntados (autorización de la comunidad y licencia municipal favorable).
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