Los sucesivos pronunciamientos del TJUE denunciado los abusos de la normativa española en materia de ejecución hipotecaria y la presión de Bruselas por transponer la Directiva 2014/17/UE, sobre hipotecas, han dado sus frutos. Según ha anunciado recientemente el Ministro de Economía Luis de Guindos, el Ejecutivo español prepara una nueva ley hipotecaria.
El objetivo de esta nueva ley es reforzar los derechos de los consumidores frente a los bancos, principalmente, en materia de transparencia en la contratación hipotecaria y en la información precontractual facilitada al cliente. Pero no sólo eso. A continuación resumimos las claves de la Directiva.
¿Qué es lo que regula la Directiva europea sobre hipotecas?
La norma europea recoge una serie de derechos que asisten al consumidor en dos fases:
a) Antes de comprar una vivienda
- Información precontractual (obligación de entregar un folleto informativo estándar europeo, el «FEIN»).
- Periodo de reflexión de 7 días o derecho de desistimiento antes de firmar la hipoteca.
- Prohibición de prácticas de venta vinculadas (salvo cuando de trata de un seguro o producto de ahorro).
- Concesión de préstamos responsables, mediante el estudio previo de la solvencia financiera del consumidor, el establecimiento de normas fiables de tasación y las competencias exigidas al personal al servicio de las entidades de crédito.
b) Después de comprar una vivienda
- Derecho de reembolso anticipado (flexibilidad en el pago).
- Tolerancia razonable de las entidades de crédito (fórmulas alternativas a la ejecución).
- Dación en pago por acuerdo expreso por las partes (en nuestro país, ya tenemos un precedente que avala la cancelación de la deuda hipotecaria al entregar la vivienda: sentencia del Jdo. Mercantil nº 10 de Barcelona de 7-11-16).
- Pasaporte europeo para los intermediarios de crédito autorizados en un Estado Miembro (para ofrecer sus servicios en toda la Unión Europea, como ya ocurre, por ejemplo, con los fondos de inversión) y acceso de forma no discriminatoria a las bases de datos sobre historial de crédito de sus clientes.
3 años desde la aprobación de la «primera directiva sobre hipotecas»
El plazo de transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de créditos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, finalizó el pasado 23 de marzo de 2016.
Ante la falta de adaptación de la normativa interna española, el 28 de abril la Comisión abrió un expediente sancionador a España, considerando además insuficientes las modificaciones legislativas introducidas hasta el momento en el procedimiento civil de ejecución hipotecaria.
El pasado 17 de noviembre, la Comisión emitió un dictamen motivado contra España para que adaptara su legislación interna antes del plazo de dos meses. De no hacerlo, la Comisión advirtió de que el caso podría terminar ante el TJUE, según lo dispuesto en el art. 258 del TFUE, que prevé el pago de una suma a tanto alzado o de una multa coercitiva.
Por lo tanto, la elaboración de esta nueva ley hipotecaria, al transponer lo dispuesto por la Directiva y por los pronunciamientos del TJUE, desde la sentencia Aziz (TJUE 14-03-13) hasta la sentencia sobre cláusulas suelo (TJUE 21-12-16), evitaría las sanciones previstas por la legislación europea por falta de adaptación de la normativa nacional.
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