Palabras clave: Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5), MASC, Tutela Judicial Efectiva, Requisitos de procedibilidad, Franquicia, inmobiliario.
Key words: Organic Law 1/2025, ADR, Effective Judicial Protection, Procedural Requirements, Franchise, Real Estate.
Resumen: El artículo analiza críticamente la introducción de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en la Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5) y su impacto en la franquicia inmobiliaria, con especial atención a la modalidad de Máster Franquicia. La LO 1/2025 establece que la interposición de una demanda civil requiere, salvo excepciones, acreditar un intento previo de resolución extrajudicial, modificando así el acceso directo a la jurisdicción. Este cambio normativo, orientado a reducir la litigiosidad y fomentar soluciones ágiles y económicas, plantea desafíos constitucionales, especialmente en relación con el derecho de tutela judicial efectiva, la igualdad de armas y la proporcionalidad.
En el contexto de la franquicia inmobiliaria, las relaciones contractuales presentan una marcada asimetría estructural: el franquiciador principal controla el know-how, la marca y los recursos operativos, mientras que el franquiciado depende de estos elementos para desarrollar su actividad. La obligación de promover el MASC, combinada con la confidencialidad del proceso y la presunción de veracidad del documento acreditativo, puede reforzar la posición dominante del franquiciador, limitando la capacidad del franquiciado para impugnar la fase extrajudicial y ejerciendo un efecto disuasorio sobre su acceso a la justicia.
El estudio concluye que, sin salvaguardas adecuadas, el requisito de procedibilidad podría transformarse en un obstáculo material, incrementando la vulnerabilidad del franquiciado y distorsionando la finalidad de los MASC. Se proponen soluciones interpretativas y normativas, como flexibilizar la acreditación del intento previo, reforzar el control judicial de la buena fe y establecer protocolos sectoriales, para garantizar que los MASC cumplan su función original de resolución efectiva y equitativa de conflictos, respetando los principios constitucionales.
Abstract: The article critically analyzes the introduction of appropriate dispute resolution (ADR) as a prerequisite for proceeding in Organic Law 1/2025 and its impact on real estate franchising, with special attention to the Master Franchise model. Organic Law 1/2025 establishes that, with some exceptions, the filing of a civil lawsuit requires proof of a prior attempt at out-of-court settlement, thus modifying direct access to the courts. This regulatory change, aimed at reducing litigation and promoting agile and economical solutions, raises constitutional challenges, especially in relation to the right to effective judicial protection, equality of arms, and proportionality. In the context of real estate franchising, contractual relationships present a marked structural asymmetry: the main franchisor controls the know-how, the brand, and the operational resources, while the franchisee depends on these elements to carry out its activity. The obligation to promote ADR, combined with the confidentiality of the process and the presumption of veracity of the supporting document, may reinforce the franchisor's dominant position, limiting the franchisee's ability to challenge the extrajudicial phase and having a deterrent effect on their access to justice. The study concludes that, without adequate safeguards, the admissibility requirement could become a material obstacle, increasing the vulnerability of the franchisee.
The study concludes that, without adequate safeguards, the requirement of admissibility could become a material obstacle, increasing the vulnerability of the franchisee and distorting the purpose of ADR. Interpretative and regulatory solutions are proposed, such as making the accreditation of prior attempts more flexible, strengthening judicial control of good faith, and establishing sectoral protocols to ensure that ADR fulfills its original function of effective and equitable conflict resolution, while respecting constitutional principles.
I. Introducción
El actual contexto de sobrecarga estructural del sistema judicial español ha motivado una respuesta legislativa ambiciosa por parte del legislador. La reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (EDL 2025/5), de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se enmarca en una estrategia institucional para racionalizar la litigiosidad y fomentar vías alternativas de resolución de conflictos. La norma introduce un conjunto de reformas sustantivas que afectan a cuerpos normativos de gran calado (como el Código Civil, la Ley de Jurisdicción Voluntaria o la Ley de Mediación) y lo hace mediante un sistema de disposiciones transversales cuya magnitud legislativa se refleja en sus treinta y ocho disposiciones.
El eje vertebrador de esta reforma es la instauración de los denominados medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en el orden jurisdiccional español (a salvedad de ciertas excepciones), y es que de conformidad con su art. 5, la interposición de una demanda civil exige, salvo excepciones tasadas, la acreditación del intento previo de resolución extrajudicial del conflicto mediante mecanismos como la mediación o la conciliación.
Este giro normativo reformula el tradicional derecho de acceso directo a los tribunales, supeditándolo a un filtro previo, con la finalidad de reducir la carga judicial y promover fórmulas de resolución más ágiles y económicas. Sin embargo, este nuevo paradigma presenta importantes desafíos desde el punto de vista de los derechos fundamentales pues no es la primera vez, que el legislador, ha intentado condicionar el ejercicio de la acción judicial a la previa satisfacción de ciertos requisitos, por ejemplo, la Ley por el Derecho a la Vivienda ya lo hizo en procedimientos de desahucio o en ejecución hipotecaria, cuando el actor era un gran tenedor. Sin embargo, aquel intento fue anulado por el Tribunal Constitucional por vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva, al imponer un requisito desproporcionado sin las debidas garantías. Este precedente obliga a plantear una reflexión constitucional sobre los límites del nuevo sistema y sobre la necesidad de preservar los principios de igualdad de armas, buena fe procesal y proporcionalidad y, sobre todo, si el mismo se aplica en el contrato de franquicia inmobiliaria.
Y es que, esta reflexión en un sector como es la franquicia inmobiliaria en su modalidad de master franquicia concluye un claro desequilibrio estructural entre las partes, caracterizándose en una marcada asimetría entre el Master Franquiciado o Franquiciador principal (titular del know-how, la marca y el control operativo) y el franquiciado, que es jurídica y económicamente independiente del primero.
En este marco, la introducción de la obligación de intentar previamente la resolución extrajudicial de conflictos plantea interrogantes significativos sobre su eficacia y sus efectos en relaciones jurídicas caracterizadas por notables asimetrías de poder. La confidencialidad del proceso negociador (art. 9), combinada con la presunción de veracidad del documento que acredita dicho intento (art. 12), puede, en determinadas circunstancias, convertirse en un instrumento que consolide la posición dominante del máster franquiciador, incrementando la vulnerabilidad del franquiciado. La ausencia de mecanismos eficaces para impugnar la autenticidad o validez de la fase precontenciosa agrava este riesgo, especialmente en un sector donde la disparidad económica y jurídica entre las partes es estructural.
Partiendo de esta premisa, el presente artículo propone evaluar críticamente el sistema de medios adecuados de solución de controversias (MASC) en el contexto de la franquicia inmobiliaria, considerando su interacción con los derechos fundamentales, particularmente el acceso a la tutela judicial efectiva y los principios de igualdad de armas, proporcionalidad y buena fe procesal. La hipótesis central sostiene que, si no se incorporan salvaguardas adecuadas, la exigencia de procedibilidad puede generar efectos indeseados, transformándose en una barrera procesal más que en un mecanismo de resolución eficiente. Este enfoque permite no solo identificar riesgos potenciales del nuevo modelo, sino también proponer soluciones interpretativas o normativas orientadas a garantizar que los MASC cumplan su función original: facilitar la resolución de conflictos de manera efectiva y equitativa, evitando reforzar desbalances estructurales preexistentes.
II. La franquicia inmobiliaria como relación estructuralmente asimétrica
En la franquicia inmobiliaria (y particularmente en su modalidad de Máster Franquicia) la estructura del modelo genera una asimetría funcional derivada del reparto interno de roles. El Máster Franquiciado o Franquiciador Principal asume funciones de dirección estratégica, supervisión operativa, control de la marca, formación, acceso a herramientas tecnológicas y facultad para interpretar y adaptar los manuales operativos que sostienen la red y la actividad. El Franquiciado, por su parte, se integra en un sistema previamente diseñado, cuyo margen de autoorganización está predeterminado por la arquitectura del negocio. Esta asimetría no implica necesariamente que el Franquiciado sea jurídicamente “débil”, sino que constituye una característica estructural del sector reconocida por la doctrina del Derecho contractual.
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5) introduce un elemento novedoso en estas relaciones: la exigencia de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad, transformando el acceso a la jurisdicción en una secuencia obligatoria de actos preprocesales. Según el artículo 5 de la LO 1/2025 (EDL 2025/5), una demanda civil será inadmitida si la parte actora no acredita haber intentado previamente la resolución extrajudicial mediante los mecanismos previstos. Aunque esta exigencia es formalmente neutral, en la franquicia inmobiliaria adquiere relevancia particular debido a la desigual capacidad de las partes para documentar, acreditar y controlar la fase previa.
El funcionamiento de los MASC bajo la LO 1/2025 (EDL 2025/5) descansa sobre tres pilares especialmente sensibles en un entorno contractual tan estructurado:
(i) la obligación de acudir a un mecanismo extrajudicial;
(ii) la confidencialidad del proceso (art. 9); y
(iii) la presunción de veracidad del documento acreditativo (art. 12).
Considerados aisladamente, estos elementos pueden parecer inocuos; sin embargo, aplicados conjuntamente en un contexto de marcada desigualdad económica y organizativa, generan riesgos relevantes para el acceso a la justicia, pues:
La obligación de promover el MASC recae sobre quien desea interponer la demanda judicialmente, es decir, quien actuará como demandante en el procedimiento judicial posterior. En la franquicia inmobiliaria, esta carga impacta de manera desigual: el Franquiciado, que depende económicamente del uso de la marca y del soporte operativo del Franquiciador Principal, se ve obligado a iniciar un proceso que podría comprometer la continuidad de su negocio. El Franquiciador, por el contrario, dispone de mayor margen de maniobra, pudiendo gestionar la fase previa sin riesgo significativo para su posición estratégica frente al Franquiciado y al resto de la red de franquicia.
- La confidencialidad reforzada (art. 9), concebida para fomentar un clima de diálogo, puede operar en sentido inverso en estructuras altamente formalizadas como es el paraguas de la Franquicia inmobiliaria. La información relevante para el conflicto (cumplimiento de estándares operativos, acceso a plataformas tecnológicas, aplicación de penalizaciones contractuales, interpretación de manuales) suele estar concentrada en el Máster Franquiciado. Si la fase MASC se desarrolla en un entorno cerrado donde la aportación documental no es exigible, la parte con mayor capacidad informativa y control de ésta puede modular la narrativa del conflicto, transformando la confidencialidad en un instrumento que refuerza su posición dominante cuando el mismo recaiga en los tribunales.
- La presunción de veracidad del documento acreditativo (art. 12) otorga un poder significativo a quien lo redacta. Habitualmente, este rol recae en el Franquiciador Principal, que controla tanto la documentación como la interpretación del proceso. La dificultad del Franquiciado para impugnar el relato documental afecta directamente al principio de igualdad de armas y condiciona la valoración judicial de la buena fe en el cumplimiento del requisito de procedibilidad.
En suma, la LO 1/2025 (EDL 2025/5) parte del supuesto implícito de que las partes acuden a los MASC en situación de equilibrio procedimental, es decir, en igualdad de condiciones. Si bien este supuesto puede resultar razonable en relaciones contractuales simétricas, en la franquicia inmobiliaria rara vez se cumple: la parte que diseña el modelo de negocio controla la información y la red donde el franquiciado opera y puede dirigir de facto la fase extrajudicial previa. La tensión jurídica surge, por tanto, en la intersección entre la asimetría funcional del modelo y el carácter preclusivo del requisito de procedibilidad: cuando la parte con mayor capacidad documental e informativa controla el proceso, el MASC puede transformarse en un instrumento estratégico, incluso sin prácticas abusivas evidentes, al dilatar, condicionar o limitar la capacidad probatoria del Franquiciado. Por ello, la expresión “quien controla la información tiene el poder” es perfectamente aplicable en este contexto. En la práctica, el Franquiciador Principal puede decidir qué información se presenta, cómo se documenta el intento de resolución y qué aspectos del conflicto se enfatizan. Esto genera un desbalance real: aunque el proceso sea obligatorio para ambas partes, en la práctica la parte más informada puede influir significativamente en la fase previa y en la posterior valoración judicial del cumplimiento del requisito de procedibilidad. En consecuencia, el MASC deja de ser un mero instrumento de resolución de conflictos y puede convertirse en un mecanismo de gestión estratégica del litigio, donde la asimetría estructural del modelo de franquicia se traduce en ventajas prácticas para quien controla la información y desventajas sistemáticas para la parte menos informada, típicamente el franquiciado.
III. La intersección entre los MASC, la ley de vivienda y el sector inmobiliario: implicaciones para la franquicia inmobiliaria
La introducción de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en la Ley Orgánica 1/2025 no puede entenderse de manera aislada, sino en relación con el marco normativo más amplio que regula la actividad inmobiliaria en España, especialmente la Ley por el Derecho a la Vivienda y la normativa que incide sobre contratos, arrendamientos y grandes tenedores. La Ley de Vivienda, en sus disposiciones relativas a la protección de los derechos de los arrendatarios frente a grandes propietarios, ya había planteado precedentes de condicionamiento del acceso judicial a determinadas actuaciones, como se observa en la regulación de desahucios y ejecuciones hipotecarias.
En tales contextos, el Tribunal Constitucional ha reiterado que cualquier limitación a la acción judicial debe respetar los principios de proporcionalidad, igualdad de armas y tutela judicial efectiva (STC 37/1995 (EDJ 1995/110); STC 185/1990 (EDJ 1990/10427); STC 55/1995 (EDJ 1995/508)).
Estas sentencias, dictadas en el marco de relaciones de poder desigual entre grandes tenedores y arrendatarios vulnerables, son paradigmáticas para el análisis de la franquicia inmobiliaria, donde también se observa un desbalance estructural: el Franquiciador Principal concentra la marca, el know-how, las herramientas tecnológicas y el control operativo de la red, mientras que el franquiciado depende del primero para desarrollar su actividad económica. El requisito de procedibilidad de los MASC reproduce un efecto análogo al observado en la Ley de Vivienda: la imposición de una fase previa puede consolidar posiciones dominantes, trasladando al franquiciado los riesgos económicos y procedimentales derivados de la exigencia de cumplir con los intentos extrajudiciales antes de acudir a los tribunales.
En términos de política legislativa y eficacia normativa, la LO 1/2025 (EDL 2025/5) sigue la misma lógica que motivó la Ley de Vivienda: racionalizar el uso del sistema judicial mediante la promoción de soluciones alternativas, ágiles y menos costosas. Sin embargo, la aplicación práctica revela tensiones significativas cuando se traslada a sectores con relaciones contractuales inherentemente asimétricas, como la franquicia inmobiliaria. La confidencialidad de los MASC y la presunción de veracidad del documento acreditativo (arts. 9 y 12) permiten que la parte que controla la información (en este caso, el Franquiciador Principal) pueda estructurar la narrativa del conflicto y condicionar la fase judicial posterior. Este riesgo se asemeja al que motivó la intervención del Tribunal Constitucional en el contexto de la Ley de Vivienda: cuando el legislador establece un requisito procedimental sin mecanismos de protección adecuados, el derecho de acceso a la justicia se ve indirectamente limitado.
Desde un punto de vista comparativo, es instructivo considerar cómo otros sistemas regulan la interacción entre procedimientos extrajudiciales y sectores regulados de manera asimétrica. Por ejemplo, en el derecho francés y alemán, la obligación de mediación previa en contratos de franquicia o arrendamiento comercial incluye garantías específicas para proteger a la parte económicamente más débil, como plazos acotados, acceso equitativo a la información y control judicial sobre el desarrollo de la mediación. Estas experiencias evidencian que la eficacia de los mecanismos extrajudiciales no puede evaluarse únicamente desde su función de descongestión judicial, sino en relación con la protección de los derechos fundamentales de los actores en posiciones de desventaja.
La interacción de la LO 1/2025 (EDL 2025/5) con la Ley de Vivienda también sugiere un marco interpretativo para la franquicia inmobiliaria: los MASC deben entenderse como instrumentos que complementan, pero no sustituyen, la protección de la parte más débil, garantizando que la fase previa no se transforme en un obstáculo material para el acceso a la tutela judicial efectiva.
Esto implica varias implicaciones concretas para el sector inmobiliario y la franquicia:
Flexibilización de la acreditación del intento previo: como se ha discutido, la LO 1/2025 debería interpretarse de manera que gestiones razonables de buena fe sean suficientes para cumplir con el requisito de procedibilidad, evitando formalismos excesivos que puedan ser usados estratégicamente por la parte dominante.
- Control judicial reforzado: el órgano jurisdiccional debe poder examinar la autenticidad, suficiencia y transparencia del proceso extrajudicial, asegurando que la confidencialidad no impida la comprobación de irregularidades.
- Protocolos sectoriales específicos: el establecimiento de estándares adaptados a la franquicia inmobiliaria (inspirados en experiencias comparadas y buenas prácticas sectoriales) puede prevenir el uso indebido del MASC como mecanismo de presión.
- Protección frente a asimetrías estructurales: la regulación debe tener presente que, a diferencia de relaciones contractuales simétricas, la parte dependiente (franquiciado) puede sufrir perjuicios significativos por retrasos o interpretaciones sesgadas de la fase extrajudicial.
En definitiva, la LO 1/2025 (EDL 2025/5), al igual que la Ley de Vivienda, subraya la necesidad de un equilibrio entre eficiencia procesal y garantías constitucionales, especialmente en sectores inmobiliarios donde la asimetría contractual es estructural. La incorporación de MASC en la franquicia inmobiliaria, interpretada a la luz de estas experiencias, exige que se reconozcan y mitiguen los riesgos asociados a la concentración de poder y control informativo, garantizando que la función del mecanismo extrajudicial cumpla con su objetivo original: facilitar la resolución efectiva y equitativa de conflictos, sin sacrificar los derechos fundamentales de las partes más vulnerables.
IV. El requisito de procedibilidad y su adecuación a los estándares constitucionales
La instauración de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en la Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5) plantea un delicado equilibrio entre la eficacia procesal y los derechos fundamentales, especialmente el derecho de acceso a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 CE. La jurisprudencia del Tribunal Constitucional (STC 37/1995 de 7 de febrero (EDJ 1995/110); STC 185/1990 de 15 de noviembre (EDJ 1990/10427); STC 55/1995 de 6 de marzo (EDJ 1995/508), STC 58/1995 de 10 de marzo (EDJ 1995/651)) ha reconocido que, si bien el legislador puede condicionar el ejercicio de la acción judicial a requisitos previos, tales condiciones deben ser proporcionales, perseguir una finalidad legítima, no generar desigualdades entre las partes y estar acompañadas de las garantías necesarias para proteger a los sujetos más vulnerables o en situación de asimetría estructural.
En el contexto de la franquicia inmobiliaria, y en particular en la modalidad de Máster Franquicia, la aplicación del requisito de procedibilidad revela tensiones significativas. La estructura contractual genera una asimetría funcional evidente: el franquiciador principal controla el know-how, la marca, la red con acceso a la información constante de todos los franquiciados que la forman, mientras que el franquiciado opera dentro de los márgenes predeterminados por el modelo de negocio, perteneciendo a una red cuyo eje lo crea el Franquiciador Principal o Máster Franquiciado. Esta diferencia de posición se ve amplificada por los elementos clave del MASC: la obligación de acudir al mecanismo extrajudicial recae sobre quien pretende interponer la demanda, usualmente el Franquiciado, exponiéndolo a riesgos económicos y operativos; la confidencialidad del proceso puede limitar la visibilidad de información esencial para la defensa; y la presunción de veracidad del documento acreditativo otorga un poder decisivo a quien controla la documentación y la narrativa del conflicto.
Sin mecanismos correctores, estos instrumentos, concebidos para facilitar el diálogo y la resolución extrajudicial, pueden transformarse en instrumentos estratégicos que refuercen la posición dominante del Franquiciador. La posibilidad de dilatar, condicionar o incluso disuadir el ejercicio de la acción judicial genera un riesgo real de desigualdad de armas, comprometiendo la buena fe procesal y la proporcionalidad exigida por la Constitución Española. Por ello, la exigencia de procedibilidad podría ser cuestionada si no se garantiza que el franquiciado tenga libertad real para no aceptar renuncias sustantivas, la capacidad efectiva de impugnar documentos o actuaciones sesgadas, y mecanismos de control externo sobre la buena fe en la fase MASC. En definitiva, aunque la LO 1/2025 (EDL 2025/5) persigue una finalidad legítima al promover soluciones extrajudiciales ágiles y racionalizar la litigiosidad, su aplicación en relaciones contractuales caracterizadas por asimetrías estructurales como la franquicia inmobiliaria requiere salvaguardas específicas. De no incorporarse estas garantías, el requisito de procedibilidad corre el riesgo de convertirse en una barrera material al acceso a la justicia, transformando un instrumento de eficiencia en un factor que consolida desequilibrios preexistentes, desvirtuando así la función original de los MASC.
V. Riesgos específicos en la aplicación del MASC a la franquicia inmobiliaria
La aplicación del requisito de procedibilidad previsto en la Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5) adquiere una dimensión singular en el ámbito de la franquicia inmobiliaria, especialmente en su modalidad de Máster Franquicia, donde la asimetría estructural entre las partes no es un fenómeno contingente, sino un rasgo constitutivo del modelo de negocio. Este contexto condiciona la eficacia, neutralidad y legitimidad del mecanismo extrajudicial obligatorio, proyectando la desigualdad funcional sobre cuatro vectores críticos que pueden distorsionar la finalidad original de los MASC y comprometer el acceso efectivo a la jurisdicción.
En primer lugar, la obligatoriedad del mecanismo previo puede reforzar la posición dominante del franquiciador principal frente a un franquiciado cuya capacidad económica, técnica y organizativa se encuentra estrechamente vinculada a la continuidad de la relación contractual. En estos escenarios, la negociación previa no siempre se desarrolla en un entorno de equilibrio, sino en uno caracterizado por presiones implícitas o explícitas derivadas del propio modelo: la posibilidad de perder el uso de la marca, sufrir restricciones de acceso a herramientas tecnológicas, ser objeto de penalizaciones contractuales o, incluso, de una interpretación estricta del manual operativo. De este modo, el proceso negociador puede adquirir un carácter disuasorio, convirtiéndose en un espacio donde el franquiciado se ve inducido a aceptar condiciones desfavorables o a renunciar a determinadas pretensiones por temor a deteriorar la relación con el franquiciador, más que en un verdadero foro de consenso.
En segundo término, la confidencialidad absoluta del proceso, prevista en el artículo 9, introduce un riesgo evidente en estructuras organizativas donde la información relevante para el conflicto está concentrada casi por completo en manos del franquiciador principal. Esta opacidad dificulta la posibilidad de reconstruir de forma objetiva lo ocurrido en la fase extrajudicial, especialmente cuando el franquiciado carece de medios para acreditar que las propuestas planteadas fueron insuficientes, las posiciones negociadoras fueron rígidas o que se ejerció algún tipo de presión comercial. La confidencialidad, diseñada para favorecer un clima de diálogo sincero y sin consecuencias procesales, puede transformarse en un escudo que protege prácticas que afectan a la buena fe objetiva y al principio de igualdad de armas, otorgando al franquiciador un margen de actuación prácticamente inmune a revisión judicial.
El tercer vector crítico deriva del artículo 12 de la LO 1/2025 (EDL 2025/5), que atribuye al documento acreditativo una presunción de veracidad cuya intensidad resulta problemática en relaciones contractuales marcadas por una fuerte asimetría informativa. El franquiciador, por su capacidad de estructurar, documentar y formalizar el proceso negociador, puede elaborar un relato del MASC que refleje diligencia, cooperación y apertura al acuerdo, aun cuando el comportamiento real haya sido meramente formal o incluso instrumentalizado para demorar el litigio. Sin mecanismos judiciales eficaces que permitan contradecir esa presunción (y teniendo en cuenta la limitación probatoria derivada de la confidencialidad), el franquiciado queda en una posición procesal debilitada, viéndose obligado a combatir un documento cuya fuerza probatoria no guarda correlación con su capacidad real de contradicción. Esta situación puede vulnerar indirectamente el principio de buena fe procesal y erosionar la confianza en el sistema extrajudicial como herramienta legítima de resolución de disputas.
Por último, debe destacarse el impacto de los costes económicos y temporales asociados al MASC obligatorio, especialmente para un franquiciado que opera con márgenes ajustados y recursos limitados. La imposición de una fase previa no solo exige la intervención de asesoramiento jurídico especializado (incrementando los costes del conflicto), sino que introduce una dilación temporal inevitable antes de poder acceder al proceso judicial. Mientras que el franquiciador suele disponer de una estructura económica y organizativa capaz de absorber tiempos prolongados de negociación, el franquiciado puede ver comprometida su estabilidad financiera y operativa durante ese periodo, agravando su posición de debilidad estructural. En este sentido, la dilación producida por el MASC puede generar un desequilibrio material que, lejos de favorecer la solución consensuada de controversias, beneficia a la parte con mayor resistencia al desgaste temporal.
En conjunto, estos riesgos evidencian que la aplicación del MASC en la franquicia inmobiliaria no puede analizarse desde presupuestos de simetría procesal o equivalencia de posiciones. La combinación de obligatoriedad, confidencialidad, presunción de veracidad documental y costes adicionales configura un escenario donde el requisito de procedibilidad corre el riesgo de operar como una barrera al derecho de acción, potenciando las asimetrías estructurales del sector y permitiendo que la parte dominante instrumentalice la fase extrajudicial con fines estratégicos. Este diagnóstico exige una aproximación interpretativa y jurisprudencial especialmente cuidadosa, orientada a asegurar que el MASC no se desvirtúe en su aplicación práctica y que la tutela judicial efectiva no se vea erosionada por la imposición de un requisito formal diseñado para promover, y no para obstaculizar, el acceso a la justicia.
VI. Propuestas para un enfoque garantista del MASC en relaciones asimétricas
La necesidad de compatibilizar la eficiencia procesal con los estándares constitucionales derivados del artículo 24 CE exige una lectura garantista del sistema de MASC cuando se aplica a relaciones contractuales estructuralmente asimétricas, como ocurre de manera paradigmática en la franquicia inmobiliaria. En este contexto, el mecanismo previo obligatorio solo puede considerarse legítimo si se interpreta y aplica de forma que no transforme la exigencia de procedibilidad en un obstáculo material para el acceso a la justicia. La primera garantía necesaria es una interpretación restrictiva del concepto de “intento de solución previa”, que debe entenderse cumplido siempre que el demandante haya realizado gestiones razonables orientadas a iniciar el mecanismo extrajudicial, sin exigir trámites excesivos ni formalismos que, en situaciones de desequilibrio contractual, podrían ser fácilmente instrumentalizados por la parte dominante. Cuando existan indicios de presión, abuso o estrategias dilatorias, la acreditación del requisito debe flexibilizarse para evitar que la parte más débil quede bloqueada en una fase previa que no responde a una verdadera lógica conciliadora.
De igual importancia es reforzar el control judicial sobre la buena fe durante el desarrollo del procedimiento extrajudicial. Aunque la LO 1/2025 (EDL 2025/5) atribuye al documento acreditativo un valor probatorio privilegiado, este no puede entenderse como un blindaje automático de la actuación de la parte dominante. En sectores como la franquicia inmobiliaria, donde el franquiciador controla la mayor parte de la información relevante, la narrativa documental y, en ocasiones, incluso los canales institucionales de mediación, limitar la función del juez a una mera verificación formal supondría desproteger al franquiciado frente a prácticas opacas o negociaciones meramente aparentes. Un enfoque constitucionalmente orientado exige permitir al órgano judicial revisar la suficiencia, autenticidad y consistencia del proceso previo, valorando si la fase MASC ha sido utilizada para buscar un acuerdo o, por el contrario, como mecanismo de presión o dilación incompatible con la buena fe exigida por el ordenamiento. Junto a este reforzamiento del control judicial, es necesario reconocer explícitamente las particularidades propias de la franquicia inmobiliaria, en la que la dependencia económica, la asimetría informativa y la concentración del know-how en manos del franquiciador agravan la posición de vulnerabilidad del franquiciado en cualquier negociación previa. Esta constatación no implica crear un régimen jurídico autónomo, pero sí demanda que operadores jurídicos y tribunales apliquen el requisito de procedibilidad con sensibilidad hacia tales peculiaridades, del mismo modo que lo hace el derecho comparado al tratar contratos de distribución y franquicia.
Finalmente, la introducción de protocolos específicos para relaciones asimétricas (ya sea mediante soft law sectorial o a través de estándares interpretativos estables) permitiría asegurar que la fase previa no se convierta en un instrumento de presión económica o contractual. Tales protocolos podrían orientar sobre plazos razonables, transparencia mínima en el intercambio de información, límites a la confidencialidad cuando esta impida el control judicial y exigencias reforzadas de neutralidad en los profesionales intervinientes.
Estas propuestas no suponen una modificación radical del sistema instaurado por la LO 1/2025 (EDL 2025/5), sino una adaptación hermenéutica coherente con los principios constitucionales y con la exigencia, reconocida por la jurisprudencia constitucional y comparada, de que ningún requisito procedimental puede erigirse en una barrera desproporcionada para el acceso a la justicia. Solo a través de esta lectura garantista y sectorialmente sensible el MASC podrá consolidarse como un instrumento útil, eficaz y legítimo en el ámbito de la franquicia inmobiliaria, evitando reproducir o intensificar las asimetrías que caracterizan al sector.
VII. Conclusiones
1. La incorporación de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en la Ley Orgánica 1/2025 (EDL 2025/5) representa un cambio paradigmático en el modelo español de acceso a la justicia.
2. Si bien la finalidad legislativa (reducir la litigiosidad, agilizar la respuesta jurisdiccional y promover soluciones consensuadas) es legítima y coherente con las tendencias europeas en materia de justicia civil, su aplicación práctica exige un examen particularmente cuidadoso en sectores caracterizados por asimetrías estructurales, como ocurre en la franquicia inmobiliaria y, especialmente, en su modalidad de Máster Franquicia.
3. El análisis realizado confirma que el diseño del sistema de MASC parte del presupuesto implícito de una relación equilibrada entre las partes, presupuesto que difícilmente se verifica en un modelo contractual en el que el franquiciador principal concentra la marca, el know-how, la estructura operativa y la capacidad documental, mientras que el franquiciado desarrolla su actividad dentro de márgenes fijados externamente.
4. La obligatoriedad de acudir a un mecanismo extrajudicial previo, la confidencialidad reforzada de la negociación y la presunción de veracidad del documento acreditativo configuran un conjunto de herramientas que, lejos de operar de manera neutral, pueden proyectar y amplificar las desigualdades inherentes al sistema de franquicia.
5. Cuando quien controla la información y los recursos posee también la capacidad de moldear el relato documental del proceso, el MASC corre el riesgo de convertirse en un instrumento estratégico que condiciona la viabilidad del litigio, dilata la tutela judicial efectiva o induce acuerdos no genuinamente voluntarios. Esta potencial instrumentalización no deriva necesariamente de conductas abusivas, sino del propio diseño del mecanismo, que otorga un peso decisivo a la fase previa sin prever contrapesos adecuados que permitan corregir los efectos de la asimetría contractual.
6. El estudio pone de manifiesto que el requisito de procedibilidad, tal como ha sido configurado, puede comprometer la igualdad de armas, el principio de buena fe procesal y la proporcionalidad exigidos constitucionalmente, especialmente cuando la parte obligada a promover la fase previa es la que se encuentra en situación de mayor vulnerabilidad económica y organizativa.
7. La protección insuficiente frente a posibles distorsiones del proceso negociador (en particular, la ausencia de mecanismos eficaces para impugnar la suficiencia o autenticidad del intento previo) refuerza esta preocupación, situando al franquiciado en una posición procesal más desfavorable incluso antes de entrar en sede judicial.
8. De este diagnóstico se desprende la necesidad de una lectura constitucionalmente orientada del sistema de MASC, capaz de compatibilizar la finalidad de eficiencia procesal con la garantía efectiva del derecho de acceso a la justicia.
9. Como se ha argumentado, no es imprescindible modificar la estructura normativa de la LO 1/2025 (EDL 2025/5) para alcanzar este equilibrio; basta con interpretar sus previsiones desde una perspectiva garantista que reconozca las particularidades del sector de la franquicia inmobiliaria y limite las posibilidades de que la fase previa sea utilizada como un mecanismo de presión o de gestión estratégica del conflicto.
10. Flexibilizar la acreditación del intento de solución previa en supuestos de riesgo de abuso, reforzar el control judicial de la buena fe, permitir la revisión material del documento acreditativo y promover estándares sectoriales que aseguren un mínimo de transparencia y equilibrio son medidas razonables que se inscriben plenamente en la jurisprudencia constitucional sobre requisitos procesales.
11. En definitiva, la eficacia del nuevo sistema no depende solo de su capacidad para descongestionar los tribunales, sino también de su aptitud para garantizar que las vías extrajudiciales se utilicen con fines genuinamente conciliadores y no como un filtro que, en la práctica, restrinja el acceso a la jurisdicción a quienes se encuentran en posición más débil.
12. El MASC solo será un instrumento legítimo y útil en el ámbito de la franquicia inmobiliaria si se integra en un marco interpretativo que tenga en cuenta las asimetrías funcionales del modelo y asegure que el requisito de procedibilidad no se transforme en una barrera material, sino en una etapa que favorezca (y no condiciones) la resolución justa y equilibrada de los conflictos. Solo así la LO 1/2025 (EDL 2025/5) podrá cumplir su propósito sin sacrificar los principios esenciales que sustentan el derecho a la tutela judicial efectiva.
VIII. Índice
STC 185/1990 de 15 de noviembre (EDJ 1990/10427)
STC 37/1995 de 7 de febrero (EDJ 1995/110)
STC 55/1995 de 6 de marzo (EDJ 1995/508)
STC 58/1995 de 10 de marzo (EDJ 1995/651)
IX. Bibliografía
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Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en febrero de 2026.
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