La construcción del hotel estaba proyectada sobre suelo protegido, incluido en la Red Natura 2000, que fue adquirido por la promotora antes de que la Junta de Extremadura aprobara el PIR, que luego fue declarado nulo por el TSJEx.
De este modo, La Sala de lo Contencioso del alto tribunal extremeño desestima la petición de responsabilidad patrimonial que la promotora del hotel exigía a la Junta de Extremadura, a la que le reclamaba el valor de adquisición del suelo más el coste de las obras que nunca se llegaron a finalizar.
En los hechos probados se pone de manifiesto que la transformación urbanística y la modificación de la clasificación del suelo, adquirido por la parte demandante y donde pretendía construir su segundo hotel Spa, no era legal y, por lo tanto, no debió llevarse nunca a cabo, de manera que “el suelo de la parte actora no sufre alteración económica alguna, desde el momento en que carecía de las facultades urbanísticas que pretendía ejecutar”.
La Sala de lo Contencioso del TSJEx entiende que “la transformación urbanística, el aprovechamiento y la edificabilidad de la parcela, donde la parte actora pretendía construir el hotel médico spa, no son cualidades del suelo en sí mismas, sino un contenido que le otorga la Ley y el plan, a cambio del cumplimiento de determinadas obligaciones, sin que estas facultades puedan existir cuando el suelo titularidad de la parte actora no las permitía”.De hecho, añade, la sentencia “la declaración de nulidad del PIR y los demás instrumentos de planeamiento, lo que conlleva es que estas facultades nunca existieron para el suelo adquirido por la parte demandante”.
La parte actora, según pone de manifiesto la sala “imputa la imposibilidad de transformación urbanística del suelo a la anulación del PIR por las sentencias del TSJ de Extremadura, cuando, sin embargo, no es así. La anulación del PIR lo que hace es confirmar algo que tampoco podía ser desconocido por la sociedad promotora y es que no era posible construir en dichos terrenos”. En consecuencia, la parte demandante fue titular de un suelo rústico en el que no podía edificarse.
Por ello, “la parte actora no ha sido privada del bien inmueble de su propiedad. La parte era propietaria de una finca en la denominada isla de Valdecañas y sigue siendo propietaria de dicha finca, sin que pueda reclamar por unas facultades y aprovechamientos urbanísticos que nunca existieron”. Ello conlleva a que no pueda nunca reclamarse cantidad alguna por el valor del suelo urbanizable, que la parte actora valora en 1.584.660 euros, ni tampoco el valor de la obra.
La Sala de lo Contencioso insiste en la evidencia de que “lo adquirido por la parte recurrente era un suelo rústico, y siempre fue suelo rústico, pues la modificación urbanística que supone el PIR nunca debió haber existido al no ser compatible con el ordenamiento urbanístico vigente”.
La promotora del PIR (Proyecto de Interés Regional), Marina Isla de Valdecañas, SA, era propietaria desde el 21-11-2005 de toda la superficie de suelo que abarca el PIR –adquirió los terrenos del PIR por la escritura pública de compraventa de fecha 21-11-2005-, aunque el PIR no fue aprobado definitivamente hasta el Decreto 55/2007, de 10 de abril, “de modo que cuando la promotora adquiere la propiedad de los terrenos no podía tener la seguridad de que el PIR fuera aprobado y el suelo modificase su clasificación a la de suelo urbanizable”.
La parte demandante podía tener sus previsiones, programas, estudios y expectativas de desarrollo sobre dichos terrenos, pero, desde luego, era una decisión empresarial solo a ella imputable, sin que tuviera derecho urbanístico alguno sobre los terrenos de la isla de Valdecañas al no ser un suelo urbanizable. La decisión de adquirir los terrenos y promover el proyecto urbanístico se desenvuelve en la esfera empresarial de la sociedad demandante y constituye una actuación previa a la aprobación del PIR.
Por todo ello, la Sala concluye en su sentencia que la Junta de Extremadura no tiene ninguna responsabilidad sobre la adquisición de suelo no urbanizable de especial protección, por parte de Marina Isla de Valdecañas, SA, y su posterior transmisión a la entidad actora, La Atalaya de Valdecañas, SL, mediante una aportación no dineraria del socio único Marina Isla de Valdecañas, SA, sin que proceda indemnización alguna.
“Ahora bien, lo dicho para la Junta de Extremadura es igualmente válido para la promotora del proyecto de hotel médico spa. ‘La Atalaya de Valdecañas SL’, no podía ignorar que pretendía desarrollar un complejo hotelero y médico en un suelo no apto para la transformación urbanística, dado que el suelo formaba parte de la Red Natura 2000”.
“Este importante principio -añade la sentencia- no debió ser desconocido por la Junta de Extremadura cuando aprobó el PIR, pero es obvio que tampoco podía ser desconocido para la promotora del proyecto Marina Isla de Valdecañas, SA, y por ello por la sociedad por ella constituida La Atalaya de Valdecañas, SL.
Aunque el PIR fue aprobado por la Junta de Extremadura, no desvirtúa la responsabilidad y la culpa de la promotora por emprender un proyecto inviable urbanísticamente.
Por todo ello, el daño sufrido por la parte actora, que ahora reclama, no es procedente “al haber contribuido de forma activa, directa y culpable a la aprobación de un PIR ilegal”.
La sentencia pone de manifiesto que, “al igual que la Administración, al aprobar el PIR Marina Isla de Valdecañas, actuó como si la protección del terreno no existiera y decidió transformarlo urbanísticamente como si de suelo sin protección alguna se tratara, adoptando una decisión fuera del orden o común modo de obrar, la misma afirmación podemos hacer para la parte actora que decidió impulsar, promover y construir un proyecto que de manera evidente era incompatible con el ordenamiento medioambiental y urbanístico”.
La transformación urbanística de un suelo que formaba parte de la Red Natura 2000 era inviable, y nunca debió ser aprobada por la Junta de Extremadura, circunstancia que aparecía tan nítida y clara que resultaba patente y evidente no ser desconocida para la sociedad que pretendía desarrollar el complejo hotelero.
