En los últimos tiempos se viene hablando mucho en los medios de comunicación de los cobros excesivos, indebidos y abusivos que los ciudadanos se ven obligados a soportar cuando contratan una hipoteca: cláusulas suelo, todos los gastos que conlleva dicha hipoteca (tasación del inmueble, factura de la notaría, del registro de la propiedad, de la gestoría, impuesto de transmisiones patrimoniales…).
Aparte de todo eso, los ciudadanos están pagando de más, sin saberlo, en esas facturas de notaría y del registro de la propiedad en las operaciones de novación, subrogación y cancelación de hipoteca.
Ambos profesionales (notarios y registradores) no tienen libertad para establecer en sus facturas el importe que consideren oportuno sino que deben confeccionarlas conforme a los aranceles que se publican en el Boletín Oficial del Estado.
El arancel notarial actualmente en vigor está contenido en el Anexo del Real Decreto 1.426/1989 de 17-11-1989, en su redacción dada por Real Decreto 1612/2011 de 14-11-2011.
En el apartado Número 1.1. f) del mismo se dice textualmente: “Por las escrituras de cancelación crédito o préstamo hipotecario y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirán 30,05 euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea autorizada o copia simple”.
Es decir, que por una escritura de cancelación de hipoteca, el Notario debería cobrar en su factura un importe de 30,05 euros más el IVA (aparte de la copia autorizada y el importe de la copia simple, en su caso).
El arancel de los Registradores de la Propiedad actualmente en vigor está contenido en el Anexo del Real Decreto 1.427/1989 de 17-11-1989, en su redacción dada por Real Decreto 1612/2011 de 14-11-2011, que estableció rebajas en los aranceles tanto de los notarios como de los registradores de la propiedad que fueron declaradas legales por las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 21-6-2013 y 20-11-2015 y por la Sentencia del Tribunal Supremo de 6-10-2012.
En el apartado Número 2.1 g) del Real Decreto 1.427/1989 se dice textualmente: “El arancel aplicable a las inscripción de escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios será el contemplado en este apartado, tomando como base el capital pendiente de amortizar reducido en un 90% y con independencia de que la operación se integre o no en un proceso de subrogación o novación hipotecaria.
En todo caso, el arancel global aplicable regulado en el número 2 del arancel no podrá superar los 2.181,67 euros ni ser inferior a 24,04 euros.
En todos los supuestos de este número se aplicará una rebaja del 5% del importe del arancel a percibir por el registrador de la propiedad”.
Ello significa que si el capital pendiente de amortizar cuando se va a efectuar la cancelación de hipoteca, reducido en un 90% (es decir, el 10% de dicho capital pendiente), no supera los 6.010,12 euros, procedería cobrar en la factura del Registro de la Propiedad, por la inscripción de esa escritura de cancelación, el importe mínimo de 24,04 euros que, reducido en un 5%, da una cantidad de 22,84 euros más IVA.
A ello, el Registrador sólo le puede añadir un importe de 6,01 euros más IVA en concepto de “asiento de presentación registral” (Apartado Número 1 del Arancel).
Sin embargo, la realidad es muy diferente y si examinamos las facturas emitidas por notarios y registradores de la propiedad por el otorgamiento e inscripción de las escrituras de cancelación de hipoteca, nos encontramos con que cobran cifras más elevadas, que pueden llegar a triplicar y hasta quintuplicar la cantidad que legalmente deben cobrar.
La razón de ello se encuentra en la interpretación extensiva, errónea e intencionada que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha efectuado en numerosas resoluciones de dos normas que se aprobaron en 2.012: primero, el Real Decreto-Ley 18/2012 de 11-5-2018 y posteriormente, la Ley 8/2012 de 30-10-2012 de saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero (que deroga el Real Decreto-Ley 18/2012).
En concreto, el problema deriva de la interpretación de la Disposición Adicional 2ª de ambas normas que dice textualmente: “En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen sólo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2 del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60% con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2 f) del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70% y con un mínimo de 90 euros (…).
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituradas a partir de la entrada en vigor de esta Ley (31-10-2012)”.
Tal y como se desprende del texto transcrito, en esa ley se está regulando el arancel a aplicar por notarios y registradores en los supuestos contemplados en ella, es decir, en escrituras de constitución, novación, subrogación y cancelación de hipotecas que formen parte de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.
En este tipo de operaciones, los registradores de la propiedad, deben aplicar su arancel (previsto en el Real Decreto 1.427/1989), concretamente el apartado 2.2, tomando como base el capital inscrito (el capital del préstamo) reducido al 60% y cobrar en todo caso un mínimo de 24 euros.
Y los notarios, deben aplicar su arancel (previsto en el Real Decreto 1.426/1989), concretamente el apartado 2.2 f) del mismo, tomando como base el capital del préstamo que esté inscrito, reducido, en todo caso al 70% y con un mínimo de 90 euros.
Como puede observarse, la aplicación del contenido de la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 supone un importe mayor a cobrar en facturas de notarios y registradores porque la base sobre la que se aplican los aranceles es mucho mayor y además mientras el arancel notarial contempla un importe mínimo a cobrar de 30,05 euros en las escrituras de cancelación de hipotecas, la Ley anteriormente indicada establece un importe mínimo para dicha escritura de 90 euros, es decir, el triple.
Pues bien, aprovechando esta modificación en la aplicación de los aranceles notariales y registrales contemplada en la Ley 8/2012 que, insisto se refiere única y exclusivamente a supuestos de venta de activos inmobiliarios del sector financiero dentro de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras y que debería haberse aplicado exclusivamente a las cancelaciones de hipotecas que se dan en esos casos, la Dirección General de los Registros y el Notariado aprobó una Instrucción el 31-5-2012 para interpretar dicha Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 y cómo tenía que aplicarse la misma y llevó a cabo una interpretación extensiva, interesada y contraria al propio tenor literal de la Ley 8/2012 en virtud de la cual entendía que para confeccionar todas las facturas por cancelaciones de hipotecas (y también por novaciones y subrogaciones hipotecarias) había que aplicar lo establecido en la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 y ello con independencia de que dicha cancelación estuviera dentro de una operación de saneamiento y reestructuración de una entidad financiera y que fuera ésta la obligada al pago de esas facturas de notario y registro de la propiedad por la cancelación de hipoteca o bien se tratase de una operación ordinaria donde quien solicita y paga dicha las facturas por esa cancelación es un ciudadano.
La Dirección General de los Registros y el Notariado consideraba en dicha Instrucción y en resoluciones como las de 1, 4 y 15 de marzo de 2013; 4, 7, 18 y 19 de abril de 2013, 19-8-2013,13-6-2013, 27-2-2014, 31-3-2015, 13-6-2016, 11-5-2017, 19-5-2017 y 30-1-2018, que esa Disposición Adicional 2ª había derogado la norma general que hasta entonces existía tanto en el arancel notarial como en el registral que determinaba el importe a cobrar en las cancelaciones de hipoteca, aplicando esa normativa a todas, lo que lleva a que el importe de las facturas sea entre 3 y 5 veces superior al que legalmente corresponde.
Y se puede comprobar con un ejemplo práctico:
Préstamo con un capital de 100.000 euros y un importe pendiente de amortizar cuando se cancela la hipoteca de 50.000 euros:
- Factura de notario aplicando el apartado 2.2 f) del arancel notarial (según dispone la Ley 8/2012): 100.000€ x 70% = 70.000 € (= capital del préstamo reducido al 70%), aplicando la escala del arancel notarial, sale un importe a cobrar de 253,29 euros al que, aplicada una reducción del 50% (establecida en ese apartado del arancel) , queda un importe de 126,64 euros, al que aplicada, a su vez, una reducción del 5%, da unos derechos a cobrar de 120,31 euros.
- Factura del notario aplicando el apartado 1.1 f) del arancel notarial: 30,05 euros.
- Factura del Registro de la Propiedad aplicando el apartado 2.2 del arancel registral (según dispone la Ley 8/2012): 100.000 x 60% = 60.000 € (= capital del préstamo reducido al 60%), aplicando la escala del arancel registral, sale un importe de 103,54 €, sobre el que se aplica una reducción del 5% = 98,36 € y a su vez esa cifra se reduce al 75%, lo que da unos derechos a cobrar de 73,77 euros.
- Factura del Registro de la Propiedad aplicando el apartado 2.1 g) del arancel registral: capital pendiente de amortizar al cancelar el préstamo = 50.000 €, reducido en un 90% = 5.000 euros, por lo que los derechos a cobrar son el mínimo de 24,04 euros.
Como puede verse, la trascendencia práctica y económica de aplicar el contenido de la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 es considerable pues de pagar al notario 30,05 euros (más IVA) se pasa a pagar 120,31 euros (más IVA), es decir, 4 veces más.
Lo mismo ocurre con la factura del Registro de la Propiedad, que debería ser de 24,04 euros (más IVA) y pasa a ser de 73,77 euros (más IVA), es decir, más del triple.
De hecho, podría ser hasta discutible cuál es el capital que está pendiente de amortizar cuando se efectúa la cancelación de hipoteca pues en ese momento, para poder otorgar esa escritura, necesariamente dicho capital tiene estar totalmente pagado, por lo que podría considerarse que es 0, teniendo en ese caso que cobrar el registrador de la propiedad el mínimo, es decir, 24,04 euros (más IVA) y sobre ello aplicar rebaja del 5%.
Frente a la interpretación de la Dirección General de los Registros y del Notariado, aparecieron sentencias como las de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 23-10-2017 y de Madrid de 13-5-2016, 10-2-2017, 28-3-2017 y 12-3-2018 que determinaban que la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 sólo era aplicable a las novaciones, subrogaciones y cancelaciones de hipotecas realizadas dentro de un proceso de saneamiento o reestructuración de una entidad de crédito pero no a aquéllas de carácter ordinario instadas por un ciudadano, que deben minutarse conforme al arancel notarial contenido en el apartado número 1.1 f) del Real Decreto 1426/1989 de 17-11-1989 (en su redacción dada por Real Decreto 1612/2011 de 14-11-2011) y conforme al arancel registral contenido en el apartado número 2.1 g) del Real Decreto 1427/1989 de 17-11-1989 (en su redacción dada por Real Decreto 1612/2011), preceptos que siguen existiendo y estando vigentes y que no han sido derogados por la Ley 8/2012.
El Tribunal Superior de Justicia fundamentaba su decisión en que “las normas de la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 perdían su sentido si se extraían de su contexto que es el de una reestructuración o saneamiento de entidades de crédito que da lugar a la realización de muchas operaciones que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad”.
Además, a la Dirección General de los Registros y del Notariado se le olvidaba que la interpretación que realizaba de la citada Disposición Adicional 2ª tanto del Real Decreto-Ley 18/2012 como de la Ley 8/2012 carecía de valor normativo vinculante para los ciudadanos pues ni es una disposición de carácter general, ni se publica en el Boletín Oficial del Estado, de forma que sólo puede servir para unificar el criterio de interpretación y aplicación para los registradores y notarios pero no vincula a los ciudadanos.
A pesar de esas sentencias, la indicada Dirección General de los Registros y del Notariado seguía manteniendo su interpretación y los notarios y registradores seguían confeccionando sus facturas conforme a ella hasta que en el mes de junio-2018 el Tribunal Supremo ha resuelto la controversia con dos sentencias dictadas el 4-6-2018 y el 18-6-2018 en las que ha determinado, en contra del criterio mantenido hasta ahora por la Dirección General de los Registros y del Notariado, que el contenido de la Disposición Adicional 2ª de la Ley 8/2012 sólo es aplicable a las novaciones, subrogaciones y cancelaciones de hipotecas llevadas a cabo en operaciones de saneamiento y reestructuración financiera, pero no resulta aplicable en los supuestos ordinarios en los que la novación, subrogación o cancelación de hipoteca se realiza a instancias del ciudadano asumiendo éste los costes, porque esos casos nada tienen que ver con el proceso de saneamiento o reestructuración de una entidad de crédito, siendo aplicable en esos supuestos el apartado número 2.1 g) del arancel registral aprobado por Real Decreto 1427/1989 para las facturas del registro de la propiedad y el apartado 1.1 f) del arancel notarial aprobado por Real Decreto 1426/1989.
Manifiesta el Alto Tribunal, que la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012 tiene la misma condición que los artículos de la ley, pues regula materias diferentes a éstos pero que quedan afectadas por el contenido de dichos artículos y el propio título de la Ley “sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero” ya delimita los supuestos a los que se aplica.
Si se atiende al preámbulo de la Ley, que expresa la finalidad con la que se aprueba, en él se establece que uno de los objetivos que tiene es la moderación de los aranceles notariales y registrales aplicables a los supuestos de traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.
Además, indica el Tribunal Supremo, la Ley 8/2012 no pretende modificar ni derogar los aranceles de los notarios y los registradores de la propiedad ya existentes, sólo establecer reglas específicas de aplicación de los mismos en las operaciones de saneamiento y reestructuración efectuadas al amparo de la citada ley y como excepción y medida de fomento y apoyo económico en su realización.
“Por ello no se puede convertir esa excepción a la aplicación de los aranceles generales notariales y registrales en unos supuestos específicos, en una modificación general y permanente de los mismos pues no ha sido ése el objetivo del legislador y además se llega al resultado contradictorio de agravar la aplicación del arancel en los supuestos ordinarios de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos y préstamos llevada a cabo al margen de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras y más aún, lleva a suprimir el régimen arancelario ordinario, transformando la excepción en regla general, lo que constituye una interpretación contradictoria y falta de toda lógica jurídica, que no puede compartirse”.
Los aranceles notariales y registrales contemplados en los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989 siguen existiendo y constituyen la norma general, son los que hay que aplicar salvo cuando se trate de novaciones, subrogaciones y cancelaciones de hipotecas llevadas a cabo en el marco de operaciones de reestructuración y saneamiento de entidades financieras.
Interesa destacar que existen otros gastos también que indebidamente se le obliga a pagar al ciudadano en las cancelaciones de hipotecas que son los siguientes:
- Cobro incluido en la factura del Registro de la Propiedad emitida por la inscripción registral de la escritura de cancelación de hipoteca, en concepto de “cambio de denominación” de la entidad bancaria, que debe pagar el banco y no el consumidor.
- Cobro excesivo en la factura del notario, en concepto de “petición de información registral”.
- Comisión bancaria en concepto de “actividad de preparación y gestión de la cancelación de la hipoteca”, que sólo es posible cobrarla si el banco presta efectivamente al cliente el servicio de gestión y tramitación de la cancelación de la hipoteca, no pudiendo cobra nada, según determina el Banco de España, por la emisión de certificado de cancelación económica de deuda ni por el mero desplazamiento del apoderado del banco a la notaría para firmar la escritura de cancelación de hipoteca.
Como se desprende claramente de todo lo expuesto, en las escrituras relacionadas con las hipotecas, el ciudadano se ha visto obligado a soportar no sólo una serie de gastos que deberían correr a cargo del banco por ser el interesado en la inscripción de la hipoteca, sino que también ha pagado en exceso en las facturas de notaría y de registro de la propiedad por haber aplicado éstos indebidamente los aranceles que regulan la confección de esas facturas, aunque a estos cobros excesivos e indebidos no se les ha dado tanta publicidad ni son tan conocidos como los relativos a las cláusulas suelo o el impuesto de transmisiones patrimoniales de las hipotecas.
A la vista de las dos sentencias del Tribunal Supremo, esperemos que la Dirección General de los Registros y del Notariado dé instrucciones a los notarios y registradores para que procedan a aplicar sus aranceles debidamente en las facturas de novaciones, subrogaciones y cancelaciones de las hipotecas de los ciudadanos y dejen de cobrarles más de lo que legalmente les corresponde pagar, obligándoles a recurrir esas facturas en el corto plazo de 15 días hábiles desde que se emiten, plazo que queda reducido a nada en caso de que esas escrituras las tramite una gestoría pues cuando ésta se las entrega al ciudadano o bien el plazo para recurrir ya ha terminado o está a punto de terminar.
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