1. Introducción
Una de las cuestiones más problemáticas a las que se enfrenta el operador jurídico en la praxis en materia de derecho contractual es la relativa a la determinación de los efectos novatorios de adendas o documentos contractuales novatorios del contrato originario, especialmente en materia de arrendamientos urbanos, en la que dada la naturaleza de dichos negocios jurídico de tracto sucesivo es habitual que durante su ejecución surjan vicisitudes que exijan la adaptación del negocio jurídico a las necesidades de las partes en cada momento, afectando a elementos objetivos del contrato, como puede ser, la renta o la finca arrendada, o bien a elementos subjetivos del contrato, subrogándose en el contrato nuevos sujetos, o bien a elementos de carácter accidental o secundario, como por ejemplo, modificando las garantías del contrato.
La problemática surge cuando la redacción de estos documentos contractuales novatorios no es suficientemente clara y concisa – lo cual es más habitual de lo que parece -, dificultando al operador jurídico determinar con claridad cuál fue la voluntad de las partes al perfeccionar dichos pactos, exigiéndose una ardua y exhaustiva labor exegética para poder determinar la eficacia jurídica de estos pactos, basada en las reglas interpretativas de los contratos de los arts. 1281-1289 del Código Civil.
Conforme a lo dispuesto en el art. 1203 del Código Civil, la variación del objeto arrendado o de las partes tendrá efectos modificativos sobre las obligaciones contractuales (novación impropia), y conforme a lo dispuesto en el art. 1204 del Código Civil, podrá tener efectos extintivos cuando así lo declaren las partes de forma expresa o cuando la antigua y la nueva obligación sean del todo incompatibles (novación propia). Luego, la cuestión a dilucidar es si el documento novatorio tiene eficacia modificativa o extintiva de las obligaciones y del vínculo contractual.
Nótese que, en el ámbito de los arrendamientos de finca urbana, especialmente en los de vivienda, la determinación de la eficacia contractual de dicho documento novatorio tiene una enorme trascendencia jurídica, pues la extinción del vínculo contractual puede conllevar la pérdida de derechos adquiridos que la ley otorga al arrendatario en tanto que parte débil del contrato, como puede ser el derecho a la prórroga forzosa en el caso de contratos sujetos a la LAU 64.
Los relevantes sacrificios patrimoniales que puede comportar dotar de eficacia extintiva a una adenda exige una especial cautela en dicha misión hermenéutica, hasta el punto de que en caso de duda sobre la voluntad contractual, debe hacerse una interpretación restrictiva en favor del efecto más débil de dicha novación conforme al criterio de la mayor reciprocidad de intereses del art. 1289 del Código Civil, y en aras de garantizar la seguridad jurídica (SSTS de 25 de febrero de 1995, 18 de marzo de 1992, de 25 de enero de 1991, de 2 de junio de 1968, de 11 de febrero de 1965, de 24 de febrero de 1964).
Si bien la jurisprudencia ha desarrollado con exhaustividad el juego de los arts.1281-1289 de nuestro Código Civil, destacando la primacía de la interpretación espiritualista del contrato que se infiere del art. 1281 del Código Civil, ostentando rango prioritario el primer párrafo de este precepto legal, referente a la interpretación literal, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subordinado respecto de aquélla, y que el art. 1282 solo es aplicable cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdad intención de los contratantes (SSTS nº714/2015, de 14 de diciembre, nº 655/2012, de 25 de octubre, y nº 839/2010, de 17 de diciembre), no podemos decir lo mismo sobre la aplicación del 1.204 del Código Civil a los arrendamientos urbanos, estando dividida la jurisprudencia en perjuicio de la seguridad jurídica.
Una línea jurisprudencial más formalista exige una exteriorización del animus novandi, esto es, de la voluntad contractual de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra, y de que el beneficio de la duda debe favorecer a la parte que contradice la novación, dada la intensidad de sus efectos, salvo en aquellos casos de incompatibilidad plena en que se admite la novación extintiva de carácter tácito (SSTS nº130/2009, de 12 de marzo, de 28 de diciembre de 2000, de 23 de marzo de 2001, de 27 de septiembre de 2002, entre otras).
Otra tesis jurisprudencial, de aplicación, principalmente a los arrendamientos rústicos, aboga por inferir dicha voluntad extintiva cuando el contenido de dicho documento contractual consiste en una variación o modificación de la esencia del contrato de forma acusada, por ejemplo, modificando la renta a la vez que la finca arrendada (ATS de 19 de septiembre de 2006; SSTS de 15 de diciembre de 1997, de 27 de marzo de 1992, de 10 de enero de 1992, y de 10 de marzo de 1982).
Ante esta tesitura, la reciente Sentencia nº 190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, ha sentado doctrina sobre esta problemática jurídica poniendo fin a dicha disparidad de criterios jurisprudenciales de forma clara y exhaustiva, como suele ser habitual en las Sentencias en las que es ponente el Excmo. Sr. D. Juan María Díaz Fraile.
2. Contenido
La reciente Sentencia nº 190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo resuelve el siguiente caso. El 2 de junio de 1975 el arrendatario concertó con la entonces propietaria un primer contrato de arrendamiento de vivienda cuyo objeto fue un local de estudio sito en la planta tercera de un inmueble en Barcelona, sujeto a prórroga forzosa por aplicación de la LAU 64. El 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un anexo al contrato en el que acordaron, entre otros extremos, modificar el objeto del contrato, de tal forma que ya no se arrendaba el local estudio sino una vivienda sita en la planta bajos del mismo inmueble, y se modificó la renta, aumentándola sustancialmente, pero omitiendo cualquier información sobre si la relación arrendaticia continuaba sujeta a prórroga forzosa o no. Con posterioridad, una mercantil adquirió el edificio al que pertenece la citada vivienda, subrogándose en la posición arrendadora del citado contrato de arrendamiento de vivienda. Tras ello, la arrendadora notificó la extinción del contrato por expiración de plazo, al entender que estaba en tácita reconducción, a la que se opone la arrendataria al considerar que el contrato no había vencido porque estaba sujeto al beneficio de la prórroga forzosa. Acto seguido, la propiedad interpone una demanda de desahucio por expiración de plazo para que se declare que el vínculo arrendaticio está extinguido, se condene a la arrendataria a desalojar la finca y a abonar a la propiedad la sumada adeudada en concepto de indemnización por un importe equivalente a la renta contractual hasta que la finca sea puesta a disposición de la actora, con condena al pago de los intereses y a las costas causadas.
El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que el contrato de arrendamiento no había vencido, afirmando que se trataba de un contrato de arrendamiento de vivienda regido por la LAU 64 y, por tanto, sujeto a prórroga forzosa que, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 94 –que establece un régimen de finalización para los contratos sujetos a prórroga forzosa celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley Boyer-, aun no habría finalizado el plazo de dicha duración legal.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, especializada en materia de arrendamientos urbanos, revocó la Sentencia de primera instancia, considerando que el vínculo contractual no estaba sujeto a prórroga forzosa dado que este beneficio legal se había perdido con la firma del documento novatorio de 8 de noviembre de 2001 que tenía, a juicio de la Sección, efectos extintivos sobre las obligaciones dimanantes del contrato del año 1975, y por tanto, consideraba que la notificación de no renovación del contrato por más tiempo era válida y había quedado extinguido por vencimiento del plazo dicho vínculo contractual, estimando así íntegramente el petitum de la actora ahora recurrente.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo casa la Sentencia de la Audiencia y fija doctrina sobre la aplicación del art. 1204 del Código Civil a un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a prórroga forzosa, declarando lo siguiente:
- La tesis acogida por la Audiencia aboga por permitir inferir efectos extintivos a la novación cuando se produce una variación o modificación de la esencia del contrato de forma acusada – como es el caso que nos ocupa, en el que se modificó tanto el objeto arrendado como la renta – no es de aplicación al presente caso, por referirse dicha jurisprudencia a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultando extrapolable al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos;
- Suscribe la tesis jurisprudencial formalista y restrictiva sobre los efectos extintivos del art. 1204 del Código Civil, afirmando que dichos efectos por su especial intensidad solamente son de aplicación cuando existe una declaración expresa o una exteriorización de la voluntad novatoria por razón de la incompatibilidad absoluta entre la antigua y la nueva obligación, siendo pues insuficiente para producir dichos efectos la mera variación del objeto o de las condiciones principales del contrato, al margen de la verdadera voluntad de las partes, no siendo incompatible con la subsistencia del contrato novado, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1203.1º del Código Civil (SSTS de 4 de marzo de 2006 y nº261/2020, de 8 de junio);
- Haciendo una interpretación literal del contenido del documento novatorio de 8 de noviembre de 2001 considera la Sala que no consta ni que las partes declararan su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse dicha voluntad extintiva, siendo a estos efectos muy ilustrativo que el documento venga rubricado como “anexo nº1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº0041582 de fecha 2 de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en la calle Maignon nº6 de esta ciudad”;
- Aun cuando se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad contractual, en materia de novaciones contractuales debe prevalecer en estos casos el efecto más débil – el modificativo -, de conformidad con el canon hermenéutico de la mayor reciprocidad de intereses del art. 1289 del Código Civil, pues resultaría contrario al mismo aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa;
- Esta exigencia de una voluntad de extinción de las obligaciones anteriores inequívoca y sin ambigüedades cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo sujeto al régimen legal de la prórroga forzosa, al comportar la renuncia de un relevante derecho adquirido, de tal forma que dicha voluntad debe ser “clara, terminante e inequívoca” (SSTS nº 697/2014, de 11 de diciembre, nº 131/2021, de 9 de marzo, y nº 882/1998, de 2 de octubre).
3. Conclusiones
La reciente Sentencia nº190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, pone fin a la disparidad de criterios jurisprudenciales sobre la aplicación del art. 1204 del Código Civil a contratos de arrendamiento de finca urbana, sistematizando la jurisprudencia sobre la distinción entre novaciones extintivas y modificativas, complementando así la STS nº261/2020, de 8 de junio, y poniendo de manifiesto que en esta materia de las novaciones contractuales hay que estar a la primacía de la voluntad contractual y, que en caso de duda sobre la eficacia que quisieron darle las partes a dicho documento novatorio, habrá que estar a la naturaleza del negocio jurídico en cuestión y dotar a dicho documento de los efectos menos intensos para garantizar una mayor reciprocidad de intereses exart. 1289 del Código Civil, realizando pues una interpretación restrictiva del art. 1204 del Código y sus efectos extintivos.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2021.
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