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PROPIEDAD HORIZONTAL

La obligación del arrendador de mantener la habitabilidad de la vivienda arrendada. Límites del art. 21 LAU

Tribuna

1.- Introducción

Son muchas las personas que optan hoy en día por la vía del arrendamiento urbano en lugar de hacerlo por la vivienda en propiedad. El ahorro de costes que supone la evitación del pago de los gastos de comunidad, el pago del IBI y otros gastos fijos de la propiedad, así como la posibilidad de cambiar de inmueble residencial cuando no están conformes con las condiciones de la comunidad, con los vecinos, o insatisfechos con la localización, supone que muchos ciudadanos opten por la libertad de poder cambiar cuando quieran de su lugar de residencia bajo la vía del cambio del contrato de alquiler por otro que atienda mejor a sus necesidades en otro lugar de la localidad donde residen. También es cierto, por otro lado, que las cantidades invertidas en el alquiler mensualmente podrían ser las mismas que les supondría una vivienda en propiedad por un préstamo hipotecario, dadas las extraordinarias condiciones que le suponen al comprador de inmueble la fuerte bajada de tipos hipotecarios, nunca vista en la historia de la banca, pero la mayor flexibilidad del alquiler y no sujeción a un determinado inmueble lleva a muchas personas a utilizar el régimen de vivienda arrendada.

Además, las estadísticas de arrendamientos se siguen multiplicando también por la importante reforma de la LAU -EDL 1994/18384-por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638- que concede a las partes un amplio margen en el ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de redactar el contrato. Por ello, las ventajas de la vivienda en alquiler frente a la de propiedad de cara a los derechos del arrendatario se centran en las siguientes según el cuadro adjunto:

Precepto LAU

Ventajas

Art. 21

Es el arrendador el obligado a llevar a cabo las obras de reparación necesarias en el inmueble para mantener la habitabilidad

Art. 9

Derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble un plazo mínimo de 3 años (salvo probada causa de necesidad del arrendador (art. 9.3)

Art. 11

Derecho de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos 6 meses de forma unilateral. (Aunque con posibilidad de pactar en contrato la obligación de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir)

Art. 15

Derecho del cónyuge del arrendatario a continuar en la vivienda arrendada en el caso de atribución del uso en sentencia de nulidad, separación o divorcio

Art. 16

Derechos en caso de muerte del arrendatario

Art. 22.2

Derecho del arrendatario a reducción de renta en el caso de obras de mejora del arrendador

Art. 24

Derecho del arrendatario con discapacidad a realizar obras adaptadas a su problema

Art. 25

Derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada

Art. 26

Derecho de suspensión del contrato y pago de renta en caso de obras para habitabilidad del arrendador

 

Sin embargo, uno de los mejores puntos del arrendamiento para el arrendatario es que no tendrá que asumir coste alguno en el caso de que la vivienda precise de la realización de obras que por el transcurso del tiempo se consideran necesarias en el inmueble y que corren a cargo del arrendador, pudiendo exigirlas el arrendatario sin necesidad de que ello conste en el contrato. Y ello, porque si bien hay cuestiones en la LAU en las que son las partes las que pudieron fijarlas, o no, en el contrato, en esta materia de obligación de obras de conservación se trata de una cuestión de derecho necesario a que está obligado el arrendador.

            Así lo señala el art. 21 LAU -EDL 1994/18384- al apuntar que «1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil -EDL 1889/1-.»

Bajo esta perspectiva las condiciones de esta obligación son las siguientes:

1.- Se trata de una obligación ex lege del arrendador.

2.- El arrendador no tiene derecho a elevar la renta al arrendatario en el caso de realización de obras de conservación del inmueble.

3.- El parámetro clave de este tema se ciñe a lo que deba entenderse por «obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Quedan excluidas las obras que reclame el arrendatario y que no tengan esta condición.

4.- La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 -EDL 1994/18384-.

5.- Derecho del arrendatario a que si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

6.- Cuando el arrendatario detecte la necesidad de la reparación deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. Para ello se le exige que permita el acceso al inmueble al arrendador y a los técnicos que éste designe, a fin de comprobar el estado de la vivienda. En este punto el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Esta posibilidad se entiende que es muy restringida y solo se admite siempre y cuando se haya comunicado previamente esta necesidad al arrendador, se le haya fijado un plazo para inicio de las obras con el apercibimiento en la comunicación de que se harán por el arrendatario y a costa del arrendador, y el arrendador haya hecho caso omiso de las obras, por lo que se abre la puerta para que las ejecute el arrendatario a costa del arrendador.

7.- Sin embargo, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Este suele ser un punto ciertamente polémico, ya que hay que interpretar lo que se entiende por «pequeñas reparaciones por el uso del inmueble». Y en este punto habrá que incluir las reparaciones por uso de la nevera y sus piezas, muebles que se rompen por su uso, etc. En este apartado suelen darse muchos conflictos entre las partes del contrato, ya que cuando se rompe una pieza de los electrodomésticos por su uso el arrendatario suele reclama su reposición al arrendador, pero desde nuestro punto de vista conceptos como los expuestos son encuadrables entre los que cita el precepto de «pequeñas reparaciones por el uso del inmueble.»

Examinemos, pues, las cuestiones que surgen en este tema relativo al derecho de que dispone el arrendatario para reclamar al arrendador la reparación del inmueble para el destino de la habitabilidad.

2.- Presupuestos básicos en orden a la comunicación del arrendatario al arrendador para la realización de obras del art. 21 LAU

Es evidente que el ejercicio de la reclamación de este derecho del arrendatario gira sobre una necesidad de “comunicación previa” del arrendatario al arrendador acerca de las necesidades de reparación que señala y que son imprescindibles para “la habitabilidad”.

En este tema confluyen varios aspectos que se nos presentan en esenciales, cuales son:

1.- La necesidad de comunicación previa del arrendatario al arrendador indicando cuál es la exigencia de reparación con concesión de plazo para actuar.

2.- Que se trate de una reparación que sea imprescindible para la «habitabilidad del inmueble

3.- Que la reparación no sea consecuencia de una actuación dañosa del arrendatario en el inmueble.

4.- Que no se trate de una reparación motivada por el uso del inmueble.

La literalidad del precepto -EDL 1994/18384- señala que: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil -EDL 1889/1-.»

 

a.- La comunicación fehaciente del arrendatario

La primera cuestión que destacamos en este tema es que el arrendatario debe advertir previamente al arrendador cuando detecte la necesidad de la reparación en qué consiste y su alcance, advirtiendo que no ha sido debido a causa suya, y que no se trata de una reparación propiciada por el uso del inmueble.

Esta comunicación debe ser fehaciente para que quede constancia del envío y la recepción, a fin de que exista prueba de esa comunicación.

b.- Que la exigencia de la reparación sea apta para la «habitabilidad»

            Este es un elemento que podría dar lugar a controversia entre las partes acerca de la obligatoriedad de la reparación por el arrendador o arrendatario, ya que debe referirse a una cuestión de reparación, pero no por el uso natural del piso, ya que estas corresponden a arrendatario, sino las que son ajenas al desgaste por el uso, y que son las que corresponden al arrendador, y, además, debe ser preciso esta reparación para el destino previsto de “habitar” el inmueble.

c.- Que el arrendatario no haya causado daños en el bien que se quiere reparar

No puede el arrendatario pedir al arrendador que repare lo dañado por él. De suyo, el propio art. 21 LAU -EDL 1994/18384- se remite al art. 1563 CC -EDL 1889/1- que señala que: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.»

Introduce la LEC en este tema de carga de la prueba de un hecho negativo como es la prueba de que el daño se ocasionó sin culpa concurrente suya, con lo que habría que probar una necesidad de reparación de un elemento necesario para la habitabilidad sin esa concurrencia de culpa. Y esta circunstancia debería acompañarse en el primer escrito que envíe el arrendatario al arrendador antes referida.

Sin embargo, la dicción del art. 1563 CC -EDL 1889/1- conlleva una «presunción de culpa» salvo prueba en contrario, es decir, «una presunción iuris tantum» que admite esa prueba por el arrendatario de que no fue su culpa el daño causado. Pero esta prueba exigirá aportar cuál es la causa del daño, lo que resulta complicado en casos de reparaciones necesarias por el mero transcurso del tiempo, por ejemplo aparición de grietas en las paredes, problemas en el suelo, en las barandillas de la terraza, baldosas, los cuartos de baño que no se deban a acciones del arrendatario, etc.

Pero en segundo lugar se recoge en el art. 1564 CC -EDL 1889/1- que: «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.»

Supone una directa traslación al arrendatario de las responsabilidades por daños causados por sus ocupantes. Además, el Artículo 1555 CC -EDL 1889/1- señala que:

«El arrendatario está obligado: (…) 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.»

En caso de que esta diligencia en el uso del inmueble no se ejerza responderá de esos daños. El problema es que hemos visto que en caso de necesidad de reparaciones en el inmueble no se parte de una presunción de la obligación del arrendador de afrontar las reformas necesarias, sino que atendiendo al tipo de reparación que es preciso afrontar será el arrendatario el que a la primera comunicación con el arrendador deberá adjuntar a su petición de reparación la prueba de que el daño no ha sido por su culpa, sino por el mero transcurso del tiempo que atrae la responsabilidad al arrendador, o bien a la comunidad de propietarios en el caso de daños causados por elementos comunes. Pero en cualquier caso el arrendatario debe dirigirse al arrendador, no a la comunidad, ya que no tiene acción directa contra la comunidad, sino que es el propietario-arrendador el que tiene que reclamar a la comunidad por el daño causado comunicado por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6ª, Sentencia 560/2017 de 4 Dic. 2017, Rec. 378/2017 -EDJ 2017/292923- recuerda que «Ya la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2006 -EDJ 2006/65237-, establecía:

"La interpretación jurisprudencial del art. 1554 CC -EDL 1889/1- ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado (sentencia de 7 de diciembre de 1984 -EDJ 1984/7540-), cuya posición es de aplicación al supuesto debatido".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012 -EDJ 2012/39380-, reiterando doctrina jurisprudencial, proclama:

"A) El art. 1554 del Código Civil en sus números 2 y 3 -EDL 1889/1-, con carácter general, así como el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559. 2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (sentencia de 26 de noviembre de 2008 -EDJ 2008/222293-).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del art. 1554 del Código Civil -EDL 1889/1- en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: ‘no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado’ (sentencias de 7 de diciembre de 1984 -EDJ 1984/7540- y 18 de mayo de 2006 -EDJ 2006/65237-).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes."»

d.- El mero uso del inmueble traslada al arrendatario el pago de los gastos derivados del uso

            Solo serían competencia y responsabilidad del arrendador los ajenos al uso diario, tales como humedades no provocadas por acciones u omisiones del arrendatario, aunque si son competencia de la comunidad también el arrendador puede exigir a la comunidad que repare ésta los daños y que lo haga con prontitud, dado que en su defecto el arrendador deberá descontar al arrendatario el pago de la renta por el no uso del inmueble y ello debería abonárselo la comunidad al arrendador.

Para ello, habría que contratar los servicios de un perito que emita un informe pericial que dictamine acerca del origen de estos daños, y si se trata de un daño comunitario, o se trata de un daño provocado por el mero transcurso del tiempo, es decir, no por el mero uso del inmueble, en cuyo caso le correspondería al arrendatario el pago de esas reparaciones.

Del mismo modo, recordemos que el artículo 1554 CC -EDL 1889/1- añade que:

«El arrendador está obligado: (…) 2. º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.»

Uno de los temas donde más se plantea esta necesidad de reparaciones está en el caso de las calderas y así, la Audiencia Provincial de Zamora, Sentencia 256/2017 de 14 Nov. 2017, Rec. 203/2017 -EDJ 2017/265650- recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 8 de septiembre de 2.016 -EDJ 2016/199085- que señala que: «"la caldera es un servicio imprescindible de la vivienda arrendada porque mediante ella se obtienen servicios de carácter imprescindibles como el agua caliente y la calefacción, lo que implica que los deterioros y deficiencias deben ser reparadas por el arrendador, salvo que se acredite que las mismas son imputables al arrendatario". De esta forma, deberemos examinar la prueba practicada con la finalidad de determinar: 1) Si se ha probado que la caldera tiene alguna deficiencia que exige su reparación. 2) Si se ha probado que esa deficiencia se ha ocasionado por el arrendatario.”»

3.- El carácter urgente de la realización de las obras

            Señala el art. 21.3 LAU -EDL 1994/18384- que: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.»

            No fija la LAU plazo desde la aparición de los defectos, pero no puede retrasarse mucho para evitar una agravación del resultado dañoso. La forma de trasladarlo al arrendador es por comunicación directa, relatando los daños y desperfectos intentando aportar fotografías para una mayor descripción visual del defecto, y, a ser posible, acompañado de informe técnico adjunto en la comunicación.

Además, prevé la norma que el arrendatario pueda realizar las reparaciones necesarias de carácter urgente. El problema es cómo separar y distinguir lo urgente de lo que no lo es. Y para ello se plantea que se puede remitir comunicación urgente solicitando la comunicación en 48 horas del arrendador cuando no admita más demora, a fin de que el arrendador se persone en el inmueble, a fin de tomar conocimiento de lo ocurrido, y poder cerrar con el arrendatario las reparaciones a llevar a cabo. En esa comunicación se advertirá, si se tratara de reparación urgente, de que en el caso de no comparecer en el inmueble en el plazo de 48 horas se procederá a realizarlas el arrendatario con cargo al arrendador.

La Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 2ª, Sentencia 298/2017 de 31 Oct. 2017, Rec. 139/2017 -EDJ 2017/252358- recoge en esta sentencia en la que se analiza este problema que: «a tenor de lo dispuesto del párrafo 3º del mencionado art. 21 -EDL 1994/18384-, las facultades del arrendatario en tales supuestos quedan reguladas como sigue: de una parte, "el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda";  pero además, y en todo momento, " previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador ". Y ello es lo sucedido en el supuesto litigioso.

Que del contrato de arrendamiento se derivara que el inmueble se hallaba en buen estado (así se sigue de la estipulación 1ª, al aceptarlo el arrendatario " a plena satisfacción ") no constituye una presunción iuris et de iure de su verdadera situación. Adviértase que la cláusula 9ª solo se refiere al buena estado y " perfectas condiciones de uso " del mobiliario, que no a la estructura de la vivienda alquilada. Y es evidente que en los meses siguientes al inicio de la relación arrendaticia aparecieron serios problemas que comprometían la habitabilidad del inmueble. De ellos nos habla la amplia documentación disponible, consistente en fotografías, informes técnicos, presupuestos y facturas de reparación y una copiosa comunicación por correo electrónico entre las partes en que se habla detalladamente de lo que estaba sucediendo. A partir de aquí, conviene insistir en que las reparaciones habían adquirido el claro carácter de urgentes al padecer el arrendatario y su familia humedades, goteras y hasta pequeñas inundaciones en el interior de la vivienda que como queda dicho ponían en entredicho sus condiciones básicas de habitabilidad, justamente por falta de estanqueidad. Conforme al citado art. 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- no era preciso recabar el consentimiento de la propiedad, sino que le era dable al locatario actuar por su propia cuenta y luego exigir de la arrendadora el pago de los gastos realizados. Que esta, es decir, la Sra. Pilar no hubiera consentido la ejecución de las obras es algo irrelevante, como también lo es que en la cláusula 6ª se hubiera pactado una regla contractual contraria a una norma legal imperativa (art. 4.2 Ley de Arrendamientos Urbanos). Lo que sí lo es, es constatar que el arrendatario comunicó a la propiedad la imperiosa y urgente necesidad de realizar obras y su propósito de acometerlas (como es de ver, por ejemplo, en los correos electrónicos de 12/noviembre/2014 ó 1/diciembre/2014) y que éstas efectivamente se han llevado a efecto, y basta para comprobarlo el estado de la cubierta de la vivienda antes de ser reparado y el que presentaba luego según se observa en las fotografías aportadas con la demanda y en el acto del juicio por el demandado.»

            Con ello, vemos los siguientes parámetros:

1.- Que el hecho de que una vivienda se entregue “en perfectas condiciones no quiere decir que con el paso del tiempo (lo que puede ocurrir, incluso, a los pocos meses, aparezcan defectos en la estructura que dificulten la habitabilidad.

2.- El arrendatario deberá preconstituir la prueba y aportar fotografías con el requerimiento al arrendador, e, incluso, informes técnicos.

3.- Se advertirá de la urgencia de las obras y el apercibimiento de que de no acometerlas con urgencia se llevará a cabo a su costa.

4.- Obras de conservación y obras de reparación

La LAU se refiere al arrendador en su obligación de conservar y reparar. Pero nos preguntamos si se trata de conceptos que significan lo mismo o tienen rasgos de matiz diferenciador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, Sentencia 655/2017 de 11 Oct. 2017, Rec. 1505/2016 -EDJ 2017/240783- recuerda que: «Esas obras de "conservación" son todas aquellas que sean indispensables para el uso y se configuran como necesarias para que la finca pueda servir a su uso; no hay trascendencia jurídica en la distinción entre obras de conservación y las de reparación, es una cuestión de matiz:

1.- Reparar es subsanar un daño ya producido,

2.- Conservar es evitar el deterioro de la finca.

La obligación de reparar/conservar alcanza a todos los elementos, servicios e instalaciones inherentes a la finca o que se entregaron a la conclusión del contrato, incluidos los elementos comunes del inmueble que le puedan afectar.

En una primera aproximación, podríamos decir que las reparaciones necesarias son un tipo de gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción.

Se centra la obra de conservación básicamente en el aspecto físico de la cosa, por lo que se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos; es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada.

La conservación es un concepto genérico que abarca todo tipo de obras, dirigido a facilitar al arrendatario el uso de la cosa arrendada, mientras que la reparación, aparejada a la necesidad, resulta mucho más accesible.

Efectivamente, existen diferentes tipos de obras que pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:

a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio;

b) las de mejora, realizadas por el propietario;

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa.

e) las obras urgentes en cuanto que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado, suponiendo una mera facultad del arrendatario, no una obligación (STS de 28 de enero de 1981 -EDJ 1981/1311-) conferida legalmente, con fundamento en la autodefensa, que requiere: la necesidad de una obra, urgente o perentoria, cuya falta supone un peligro inminente o incomodidad grave y que no sea imputable, su origen, al arrendatario;

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.4 LAU 1994 -EDL 1994/18384-, por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía (art. 24 LAU 1994 -EDL 1994/18384-).

Centrándonos en las obras necesarias del (…) art. 21.1 LAU 1994 -EDL 1994/18384-, para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor (SSTS de 3 de febrero de 1962, de 9 de marzo de 1964 y de 20 de junio de 1980).

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia (SSTS de 26 de diciembre de 1942, de 3 de febrero de 1962, de 17 de junio de 1972 -EDJ 1972/356-, de 12 de noviembre de 1974 -EDJ 1974/99-, de 20 -EDJ 1975/107- y de 28 de febrero de 1975 -EDJ 1975/127-) y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de " reparación".

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC -EDL 1889/1- o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación (SSTS de 2 de diciembre de 1972 y de 20 de junio de 1980).»

Quiere esto decir que no puede tampoco el arrendatario inhibirse de destinar el inmueble arrendado a su destino de habitabilidad y conservarlo, también, ya que esa obligación de conservación en cuanto al uso diario del inmueble le corresponde, no al arrendador, que no puede llevarlo a cabo por no ejercer el derecho posesorio, sino al arrendatario, por lo que este no puede desentenderse de esta obligación de conservación diaria que evite en el futuro posibles daños por esta desatención del arrendatario.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2019.

PROPIEDAD HORIZONTAL

La obligación del arrendador de mantener la habitabilidad de la vivienda arrendada. Límites del art. 21 LAU

Tribuna

1.- Introducción

Son muchas las personas que optan hoy en día por la vía del arrendamiento urbano en lugar de hacerlo por la vivienda en propiedad. El ahorro de costes que supone la evitación del pago de los gastos de comunidad, el pago del IBI y otros gastos fijos de la propiedad, así como la posibilidad de cambiar de inmueble residencial cuando no están conformes con las condiciones de la comunidad, con los vecinos, o insatisfechos con la localización, supone que muchos ciudadanos opten por la libertad de poder cambiar cuando quieran de su lugar de residencia bajo la vía del cambio del contrato de alquiler por otro que atienda mejor a sus necesidades en otro lugar de la localidad donde residen. También es cierto, por otro lado, que las cantidades invertidas en el alquiler mensualmente podrían ser las mismas que les supondría una vivienda en propiedad por un préstamo hipotecario, dadas las extraordinarias condiciones que le suponen al comprador de inmueble la fuerte bajada de tipos hipotecarios, nunca vista en la historia de la banca, pero la mayor flexibilidad del alquiler y no sujeción a un determinado inmueble lleva a muchas personas a utilizar el régimen de vivienda arrendada.

Además, las estadísticas de arrendamientos se siguen multiplicando también por la importante reforma de la LAU -EDL 1994/18384-por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638- que concede a las partes un amplio margen en el ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de redactar el contrato. Por ello, las ventajas de la vivienda en alquiler frente a la de propiedad de cara a los derechos del arrendatario se centran en las siguientes según el cuadro adjunto:

Precepto LAU

Ventajas

Art. 21

Es el arrendador el obligado a llevar a cabo las obras de reparación necesarias en el inmueble para mantener la habitabilidad

Art. 9

Derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble un plazo mínimo de 3 años (salvo probada causa de necesidad del arrendador (art. 9.3)

Art. 11

Derecho de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos 6 meses de forma unilateral. (Aunque con posibilidad de pactar en contrato la obligación de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir)

Art. 15

Derecho del cónyuge del arrendatario a continuar en la vivienda arrendada en el caso de atribución del uso en sentencia de nulidad, separación o divorcio

Art. 16

Derechos en caso de muerte del arrendatario

Art. 22.2

Derecho del arrendatario a reducción de renta en el caso de obras de mejora del arrendador

Art. 24

Derecho del arrendatario con discapacidad a realizar obras adaptadas a su problema

Art. 25

Derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada

Art. 26

Derecho de suspensión del contrato y pago de renta en caso de obras para habitabilidad del arrendador

 

Sin embargo, uno de los mejores puntos del arrendamiento para el arrendatario es que no tendrá que asumir coste alguno en el caso de que la vivienda precise de la realización de obras que por el transcurso del tiempo se consideran necesarias en el inmueble y que corren a cargo del arrendador, pudiendo exigirlas el arrendatario sin necesidad de que ello conste en el contrato. Y ello, porque si bien hay cuestiones en la LAU en las que son las partes las que pudieron fijarlas, o no, en el contrato, en esta materia de obligación de obras de conservación se trata de una cuestión de derecho necesario a que está obligado el arrendador.

            Así lo señala el art. 21 LAU -EDL 1994/18384- al apuntar que «1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil -EDL 1889/1-.»

Bajo esta perspectiva las condiciones de esta obligación son las siguientes:

1.- Se trata de una obligación ex lege del arrendador.

2.- El arrendador no tiene derecho a elevar la renta al arrendatario en el caso de realización de obras de conservación del inmueble.

3.- El parámetro clave de este tema se ciñe a lo que deba entenderse por «obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Quedan excluidas las obras que reclame el arrendatario y que no tengan esta condición.

4.- La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 -EDL 1994/18384-.

5.- Derecho del arrendatario a que si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

6.- Cuando el arrendatario detecte la necesidad de la reparación deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. Para ello se le exige que permita el acceso al inmueble al arrendador y a los técnicos que éste designe, a fin de comprobar el estado de la vivienda. En este punto el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Esta posibilidad se entiende que es muy restringida y solo se admite siempre y cuando se haya comunicado previamente esta necesidad al arrendador, se le haya fijado un plazo para inicio de las obras con el apercibimiento en la comunicación de que se harán por el arrendatario y a costa del arrendador, y el arrendador haya hecho caso omiso de las obras, por lo que se abre la puerta para que las ejecute el arrendatario a costa del arrendador.

7.- Sin embargo, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Este suele ser un punto ciertamente polémico, ya que hay que interpretar lo que se entiende por «pequeñas reparaciones por el uso del inmueble». Y en este punto habrá que incluir las reparaciones por uso de la nevera y sus piezas, muebles que se rompen por su uso, etc. En este apartado suelen darse muchos conflictos entre las partes del contrato, ya que cuando se rompe una pieza de los electrodomésticos por su uso el arrendatario suele reclama su reposición al arrendador, pero desde nuestro punto de vista conceptos como los expuestos son encuadrables entre los que cita el precepto de «pequeñas reparaciones por el uso del inmueble.»

Examinemos, pues, las cuestiones que surgen en este tema relativo al derecho de que dispone el arrendatario para reclamar al arrendador la reparación del inmueble para el destino de la habitabilidad.

2.- Presupuestos básicos en orden a la comunicación del arrendatario al arrendador para la realización de obras del art. 21 LAU

Es evidente que el ejercicio de la reclamación de este derecho del arrendatario gira sobre una necesidad de “comunicación previa” del arrendatario al arrendador acerca de las necesidades de reparación que señala y que son imprescindibles para “la habitabilidad”.

En este tema confluyen varios aspectos que se nos presentan en esenciales, cuales son:

1.- La necesidad de comunicación previa del arrendatario al arrendador indicando cuál es la exigencia de reparación con concesión de plazo para actuar.

2.- Que se trate de una reparación que sea imprescindible para la «habitabilidad del inmueble

3.- Que la reparación no sea consecuencia de una actuación dañosa del arrendatario en el inmueble.

4.- Que no se trate de una reparación motivada por el uso del inmueble.

La literalidad del precepto -EDL 1994/18384- señala que: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil -EDL 1889/1-.»

 

a.- La comunicación fehaciente del arrendatario

La primera cuestión que destacamos en este tema es que el arrendatario debe advertir previamente al arrendador cuando detecte la necesidad de la reparación en qué consiste y su alcance, advirtiendo que no ha sido debido a causa suya, y que no se trata de una reparación propiciada por el uso del inmueble.

Esta comunicación debe ser fehaciente para que quede constancia del envío y la recepción, a fin de que exista prueba de esa comunicación.

b.- Que la exigencia de la reparación sea apta para la «habitabilidad»

            Este es un elemento que podría dar lugar a controversia entre las partes acerca de la obligatoriedad de la reparación por el arrendador o arrendatario, ya que debe referirse a una cuestión de reparación, pero no por el uso natural del piso, ya que estas corresponden a arrendatario, sino las que son ajenas al desgaste por el uso, y que son las que corresponden al arrendador, y, además, debe ser preciso esta reparación para el destino previsto de “habitar” el inmueble.

c.- Que el arrendatario no haya causado daños en el bien que se quiere reparar

No puede el arrendatario pedir al arrendador que repare lo dañado por él. De suyo, el propio art. 21 LAU -EDL 1994/18384- se remite al art. 1563 CC -EDL 1889/1- que señala que: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.»

Introduce la LEC en este tema de carga de la prueba de un hecho negativo como es la prueba de que el daño se ocasionó sin culpa concurrente suya, con lo que habría que probar una necesidad de reparación de un elemento necesario para la habitabilidad sin esa concurrencia de culpa. Y esta circunstancia debería acompañarse en el primer escrito que envíe el arrendatario al arrendador antes referida.

Sin embargo, la dicción del art. 1563 CC -EDL 1889/1- conlleva una «presunción de culpa» salvo prueba en contrario, es decir, «una presunción iuris tantum» que admite esa prueba por el arrendatario de que no fue su culpa el daño causado. Pero esta prueba exigirá aportar cuál es la causa del daño, lo que resulta complicado en casos de reparaciones necesarias por el mero transcurso del tiempo, por ejemplo aparición de grietas en las paredes, problemas en el suelo, en las barandillas de la terraza, baldosas, los cuartos de baño que no se deban a acciones del arrendatario, etc.

Pero en segundo lugar se recoge en el art. 1564 CC -EDL 1889/1- que: «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.»

Supone una directa traslación al arrendatario de las responsabilidades por daños causados por sus ocupantes. Además, el Artículo 1555 CC -EDL 1889/1- señala que:

«El arrendatario está obligado: (…) 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.»

En caso de que esta diligencia en el uso del inmueble no se ejerza responderá de esos daños. El problema es que hemos visto que en caso de necesidad de reparaciones en el inmueble no se parte de una presunción de la obligación del arrendador de afrontar las reformas necesarias, sino que atendiendo al tipo de reparación que es preciso afrontar será el arrendatario el que a la primera comunicación con el arrendador deberá adjuntar a su petición de reparación la prueba de que el daño no ha sido por su culpa, sino por el mero transcurso del tiempo que atrae la responsabilidad al arrendador, o bien a la comunidad de propietarios en el caso de daños causados por elementos comunes. Pero en cualquier caso el arrendatario debe dirigirse al arrendador, no a la comunidad, ya que no tiene acción directa contra la comunidad, sino que es el propietario-arrendador el que tiene que reclamar a la comunidad por el daño causado comunicado por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6ª, Sentencia 560/2017 de 4 Dic. 2017, Rec. 378/2017 -EDJ 2017/292923- recuerda que «Ya la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2006 -EDJ 2006/65237-, establecía:

"La interpretación jurisprudencial del art. 1554 CC -EDL 1889/1- ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado (sentencia de 7 de diciembre de 1984 -EDJ 1984/7540-), cuya posición es de aplicación al supuesto debatido".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012 -EDJ 2012/39380-, reiterando doctrina jurisprudencial, proclama:

"A) El art. 1554 del Código Civil en sus números 2 y 3 -EDL 1889/1-, con carácter general, así como el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559. 2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (sentencia de 26 de noviembre de 2008 -EDJ 2008/222293-).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del art. 1554 del Código Civil -EDL 1889/1- en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: ‘no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado’ (sentencias de 7 de diciembre de 1984 -EDJ 1984/7540- y 18 de mayo de 2006 -EDJ 2006/65237-).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes."»

d.- El mero uso del inmueble traslada al arrendatario el pago de los gastos derivados del uso

            Solo serían competencia y responsabilidad del arrendador los ajenos al uso diario, tales como humedades no provocadas por acciones u omisiones del arrendatario, aunque si son competencia de la comunidad también el arrendador puede exigir a la comunidad que repare ésta los daños y que lo haga con prontitud, dado que en su defecto el arrendador deberá descontar al arrendatario el pago de la renta por el no uso del inmueble y ello debería abonárselo la comunidad al arrendador.

Para ello, habría que contratar los servicios de un perito que emita un informe pericial que dictamine acerca del origen de estos daños, y si se trata de un daño comunitario, o se trata de un daño provocado por el mero transcurso del tiempo, es decir, no por el mero uso del inmueble, en cuyo caso le correspondería al arrendatario el pago de esas reparaciones.

Del mismo modo, recordemos que el artículo 1554 CC -EDL 1889/1- añade que:

«El arrendador está obligado: (…) 2. º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.»

Uno de los temas donde más se plantea esta necesidad de reparaciones está en el caso de las calderas y así, la Audiencia Provincial de Zamora, Sentencia 256/2017 de 14 Nov. 2017, Rec. 203/2017 -EDJ 2017/265650- recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 8 de septiembre de 2.016 -EDJ 2016/199085- que señala que: «"la caldera es un servicio imprescindible de la vivienda arrendada porque mediante ella se obtienen servicios de carácter imprescindibles como el agua caliente y la calefacción, lo que implica que los deterioros y deficiencias deben ser reparadas por el arrendador, salvo que se acredite que las mismas son imputables al arrendatario". De esta forma, deberemos examinar la prueba practicada con la finalidad de determinar: 1) Si se ha probado que la caldera tiene alguna deficiencia que exige su reparación. 2) Si se ha probado que esa deficiencia se ha ocasionado por el arrendatario.”»

3.- El carácter urgente de la realización de las obras

            Señala el art. 21.3 LAU -EDL 1994/18384- que: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.»

            No fija la LAU plazo desde la aparición de los defectos, pero no puede retrasarse mucho para evitar una agravación del resultado dañoso. La forma de trasladarlo al arrendador es por comunicación directa, relatando los daños y desperfectos intentando aportar fotografías para una mayor descripción visual del defecto, y, a ser posible, acompañado de informe técnico adjunto en la comunicación.

Además, prevé la norma que el arrendatario pueda realizar las reparaciones necesarias de carácter urgente. El problema es cómo separar y distinguir lo urgente de lo que no lo es. Y para ello se plantea que se puede remitir comunicación urgente solicitando la comunicación en 48 horas del arrendador cuando no admita más demora, a fin de que el arrendador se persone en el inmueble, a fin de tomar conocimiento de lo ocurrido, y poder cerrar con el arrendatario las reparaciones a llevar a cabo. En esa comunicación se advertirá, si se tratara de reparación urgente, de que en el caso de no comparecer en el inmueble en el plazo de 48 horas se procederá a realizarlas el arrendatario con cargo al arrendador.

La Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 2ª, Sentencia 298/2017 de 31 Oct. 2017, Rec. 139/2017 -EDJ 2017/252358- recoge en esta sentencia en la que se analiza este problema que: «a tenor de lo dispuesto del párrafo 3º del mencionado art. 21 -EDL 1994/18384-, las facultades del arrendatario en tales supuestos quedan reguladas como sigue: de una parte, "el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda";  pero además, y en todo momento, " previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador ". Y ello es lo sucedido en el supuesto litigioso.

Que del contrato de arrendamiento se derivara que el inmueble se hallaba en buen estado (así se sigue de la estipulación 1ª, al aceptarlo el arrendatario " a plena satisfacción ") no constituye una presunción iuris et de iure de su verdadera situación. Adviértase que la cláusula 9ª solo se refiere al buena estado y " perfectas condiciones de uso " del mobiliario, que no a la estructura de la vivienda alquilada. Y es evidente que en los meses siguientes al inicio de la relación arrendaticia aparecieron serios problemas que comprometían la habitabilidad del inmueble. De ellos nos habla la amplia documentación disponible, consistente en fotografías, informes técnicos, presupuestos y facturas de reparación y una copiosa comunicación por correo electrónico entre las partes en que se habla detalladamente de lo que estaba sucediendo. A partir de aquí, conviene insistir en que las reparaciones habían adquirido el claro carácter de urgentes al padecer el arrendatario y su familia humedades, goteras y hasta pequeñas inundaciones en el interior de la vivienda que como queda dicho ponían en entredicho sus condiciones básicas de habitabilidad, justamente por falta de estanqueidad. Conforme al citado art. 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- no era preciso recabar el consentimiento de la propiedad, sino que le era dable al locatario actuar por su propia cuenta y luego exigir de la arrendadora el pago de los gastos realizados. Que esta, es decir, la Sra. Pilar no hubiera consentido la ejecución de las obras es algo irrelevante, como también lo es que en la cláusula 6ª se hubiera pactado una regla contractual contraria a una norma legal imperativa (art. 4.2 Ley de Arrendamientos Urbanos). Lo que sí lo es, es constatar que el arrendatario comunicó a la propiedad la imperiosa y urgente necesidad de realizar obras y su propósito de acometerlas (como es de ver, por ejemplo, en los correos electrónicos de 12/noviembre/2014 ó 1/diciembre/2014) y que éstas efectivamente se han llevado a efecto, y basta para comprobarlo el estado de la cubierta de la vivienda antes de ser reparado y el que presentaba luego según se observa en las fotografías aportadas con la demanda y en el acto del juicio por el demandado.»

            Con ello, vemos los siguientes parámetros:

1.- Que el hecho de que una vivienda se entregue “en perfectas condiciones no quiere decir que con el paso del tiempo (lo que puede ocurrir, incluso, a los pocos meses, aparezcan defectos en la estructura que dificulten la habitabilidad.

2.- El arrendatario deberá preconstituir la prueba y aportar fotografías con el requerimiento al arrendador, e, incluso, informes técnicos.

3.- Se advertirá de la urgencia de las obras y el apercibimiento de que de no acometerlas con urgencia se llevará a cabo a su costa.

4.- Obras de conservación y obras de reparación

La LAU se refiere al arrendador en su obligación de conservar y reparar. Pero nos preguntamos si se trata de conceptos que significan lo mismo o tienen rasgos de matiz diferenciador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, Sentencia 655/2017 de 11 Oct. 2017, Rec. 1505/2016 -EDJ 2017/240783- recuerda que: «Esas obras de "conservación" son todas aquellas que sean indispensables para el uso y se configuran como necesarias para que la finca pueda servir a su uso; no hay trascendencia jurídica en la distinción entre obras de conservación y las de reparación, es una cuestión de matiz:

1.- Reparar es subsanar un daño ya producido,

2.- Conservar es evitar el deterioro de la finca.

La obligación de reparar/conservar alcanza a todos los elementos, servicios e instalaciones inherentes a la finca o que se entregaron a la conclusión del contrato, incluidos los elementos comunes del inmueble que le puedan afectar.

En una primera aproximación, podríamos decir que las reparaciones necesarias son un tipo de gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción.

Se centra la obra de conservación básicamente en el aspecto físico de la cosa, por lo que se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos; es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada.

La conservación es un concepto genérico que abarca todo tipo de obras, dirigido a facilitar al arrendatario el uso de la cosa arrendada, mientras que la reparación, aparejada a la necesidad, resulta mucho más accesible.

Efectivamente, existen diferentes tipos de obras que pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:

a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio;

b) las de mejora, realizadas por el propietario;

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa.

e) las obras urgentes en cuanto que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado, suponiendo una mera facultad del arrendatario, no una obligación (STS de 28 de enero de 1981 -EDJ 1981/1311-) conferida legalmente, con fundamento en la autodefensa, que requiere: la necesidad de una obra, urgente o perentoria, cuya falta supone un peligro inminente o incomodidad grave y que no sea imputable, su origen, al arrendatario;

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.4 LAU 1994 -EDL 1994/18384-, por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía (art. 24 LAU 1994 -EDL 1994/18384-).

Centrándonos en las obras necesarias del (…) art. 21.1 LAU 1994 -EDL 1994/18384-, para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor (SSTS de 3 de febrero de 1962, de 9 de marzo de 1964 y de 20 de junio de 1980).

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia (SSTS de 26 de diciembre de 1942, de 3 de febrero de 1962, de 17 de junio de 1972 -EDJ 1972/356-, de 12 de noviembre de 1974 -EDJ 1974/99-, de 20 -EDJ 1975/107- y de 28 de febrero de 1975 -EDJ 1975/127-) y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de " reparación".

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC -EDL 1889/1- o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación (SSTS de 2 de diciembre de 1972 y de 20 de junio de 1980).»

Quiere esto decir que no puede tampoco el arrendatario inhibirse de destinar el inmueble arrendado a su destino de habitabilidad y conservarlo, también, ya que esa obligación de conservación en cuanto al uso diario del inmueble le corresponde, no al arrendador, que no puede llevarlo a cabo por no ejercer el derecho posesorio, sino al arrendatario, por lo que este no puede desentenderse de esta obligación de conservación diaria que evite en el futuro posibles daños por esta desatención del arrendatario.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2019.