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Daños causados por la conducta dolosa, negligente o imprudente del inquilino

La responsabilidad del propietario por daños causados por el arrendatario en elementos comunes y privativos de comuneros

Tribuna

1.- Introducción

Uno de los problemas que sufren hoy en día las comunidades son los relativos a la insolidaridad en la que caen muchos arrendadores que obtienen importantes cantidades alquilando sus inmuebles, pero se desentienden de los daños causados por la conducta dolosa, negligente o imprudente del inquilino. Esto ocurre con suma frecuencia, y en estos casos los presidentes de comunidad, o los administradores de fincas, suelen requerir a los arrendadores para el pago de estos daños, una vez que se han tasado. Pero surge la duda acerca de si el propietario es o no responsable de estos daños que se causen, y en caso de serlo cuál es su responsabilidad: directa con posibilidad de repetición, solidaria o subsidiaria.

Procedemos a llevar a cabo un análisis de la doctrina jurisprudencial que analiza este interesante debate acerca de en qué medida debe existir por el arrendador un deber in vigilando de las conductas llevadas a cabo por el arrendatario en el inmueble, también acerca de cuál debe ser el proceder de la comunidad en caso de actividades del inquilino que puedan conllevar la existencia de actividades molestias y/o dañosas en el inmueble, y algunas referencias a cuestiones en torno a reclamaciones de aseguradoras ante eventos dañosos, para concluir con el consejo en los casos de alquiler vacacional de la exigencia de que los arrendadores tengan que suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados por sus inquilinos, tanto en elementos comunes, como en privativos de terceros.

Ahora bien, debe apuntarse que lo correcto en supuestos de daños a elementos comunes, o comuneros, por inquilinos es que la comunidad debería comunicar siempre y en cualquier caso al propietario/arrendador estos hechos, a fin de que puedan adoptar los mecanismos correctores de estas conducta o actitud de los inquilinos, y adoptarse un acuerdo a incluir en normas de régimen interno de que los comuneros que deseen alquilar sus inmuebles, sea del tipo que sea el contrato, deberían suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados a propietarios o en elementos comunes.

Nótese que la «búsqueda» del inquilino que ha causado los daños es complicada si se han marchado del lugar, lo que dificulta el proceso de ejercitar acciones contra el causante de los daños, por lo que es más sencillo el sistema de que esté asegurado el riesgo de causar estos daños, y, en consecuencia, la comunidad podría dirigirse directamente contra la póliza para que se cubran los daños causados.

Veamos cuál ha sido la doctrina jurisprudencial en uno y otro sentido.

2.- Argumentos a favor de la responsabilidad del arrendador por los daños causados por los inquilinos en elementos comunes

Veamos cuál ha sido la doctrina de nuestros Tribunales a favor de reconocer una responsabilidad de los arrendadores por los daños causados en elementos comunes por los inquilinos.

a.- Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1ª, Sentencia 216/2004 de 18 Oct. 2004, Rec. 247/2004 -EDJ 2004/197788-

Se atribuye en este caso una responsabilidad extracontractual al arrendador por los daños y molestias causados por sus inquilinos por excesos de ruidos al haber la comunidad requerido con carácter previo al arrendador para que llevara a cabo alguna actuación, como es la de resolver el arrendamiento, siendo, incluso, requerido por vía notarial para ello, sin que haya adoptado medida alguna al respecto.

Se hace mención en la sentencia que «es obvio y se acepta el razonamiento del juzgador de instancia que no actuó eficazmente para eliminar las incidencias, pues al menos con independencia del éxito que pudiera tener al ser ejercitada ante los Tribunales tenía posibilidad de ejercitar la acción resolutoria del contrato arrendaticio, por lo que se estima adecuado entender encuadrable tal conducta omisiva colaboradora, en definitiva, a que persistieran determinados perjuicios al actor por las molestias y ruidos que se generaban en la vivienda locada por el demandado.»

Se fija la existencia de una responsabilidad extracontractual del arrendador por la conducta omisiva al no haber llevado a cabo actuación alguna pese a ser conocedor por la comunidad de las molestias que ejercía el inquilino. A la hora de fijar el quantum indemnizatorio se calcula de forma proporcional a los beneficios obtenidos por el propietario mediante el cobro de la renta mensual durante el tiempo que persistieron las actividades molestas, y así se concreta que «Ha de entenderse que si ni siquiera se ejerció acción legal alguna de algún modo se era consciente que el beneficio o renta obtenido sería, en parte, a costa de que los vecinos soportasen molestias y ruidos, por lo que se estima adecuado establecer como base indemnizatoria por daño moral el abono del 75 % de las rentas mensuales que pudiera haber percibido desde el mes de mayo de 2.003 al mes de octubre de 2.003 en que se interpone la demanda, entendiendo como renta media mensual la de 40.000 ptas. atendiendo a las características y zona donde se ubica la vivienda al no constar mediante la aportación de contrato en autos la que efectivamente pudiera haberse pagado, por lo que siendo 6 las mensualidades a que se contrae el referido período se cifra en 180.000 ptas. (1.081,82 €) la cantidad indemnizatoria hasta cuyo límite deberá indemnizar solidariamente con el otro demandado.»

En consecuencia, los presupuestos de la responsabilidad son:

1.- Hay responsabilidad extracontractual si existe requerimiento previo de los daños reiterados y hay omisión en la respuesta.

2.- El quantum indemnizatorio es proporcional a los beneficios obtenidos por la renta percibida.

b.- Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, Sentencia 20/2007 de 22 Ene. 2007, Rec. 580/2006 -EDJ 2007/10799-

Se trata de un supuesto en el que, si bien se fija que la responsabilidad en alquileres lo es del arrendatario por daños a elementos comunes o terceros, admite una responsabilidad del propietario, si se demuestra que con su omisión contribuyó de alguna manera a la causación del daño.

Así, fija en primer lugar la del arrendatario como regla general al concretar que «El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183 CC -EDL 1889/1-, al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096. En definitiva, cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1563 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" del culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 -EDJ 1971/103-, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 -EDJ 1988/4866-). Consideraciones que se reproducen en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2004 -EDJ 2004/7468-.»

Introduce matizaciones en la responsabilidad del arrendador cuando en el nexo causal se le atribuya responsabilidad por omisión, y, así, señala que: «En cuanto a la responsabilidad del propietario arrendador debe señalarse que, en principio y a tenor de las consideraciones anteriormente realizada, no responde solidariamente de los daños causados por su arrendatario pues el artículo 1903 del Código Civil -EDL 1889/1- cuya aplicación se predica por los apelantes se refiere a estrechas relaciones de dependencia familiar, laboral o docente, lo que permite un control permanente de los sujetos por los que se ha de responder. Las relaciones arrendaticias no participan, sin embargo, de esas características. Ello es lógico en la medida en que, una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades --arriesgadas o no-- que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario, de modo que tampoco podría impedirlas ante el riesgo de hipotéticos daños a terceros. Ahora bien, en los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad de ambos no puede ser rechazada.»

En consecuencia, se estimó en este caso que concurrió la conducta del arrendatario junto con la incorrecta instalación eléctrica de la vivienda en la causación del incendio que provocó los daños a las viviendas propiedad de los actores, y que, por ello la responsabilidad solidaria del arrendatario y de la propiedad debía ser declarada.

Se concluye, pues:

1.- Responsabilidad directa del arrendatario por los daños que se causen en el ejercicio de su posesión sin que pueda atribuirse al arrendador, ya que una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades --arriesgadas o no-- que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario

2.- En los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad solidaria de ambos no puede ser rechazada.

c.- Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, Sentencia 779/2017 de 31 Jul. 2017, Rec. 194/2017 -EDJ 2017/324143-

Se trata en este caso de una atribución de responsabilidad a la propietaria del local, en virtud de una responsabilidad solidaria con su arrendataria, por culpa in vigilando y omisión de la diligencia exigible teniendo conocimiento del incumplimiento de los horarios de cierre y de los perjuicios causados. Se han acreditado las persistentes inmisiones que rebasan las asumibles por el vecino, superando la tolerancia exigible en el ámbito civil.

Si puede probarse el conocimiento del arrendador del ruido y que ha sido requerido de su causación por el arrendatario y la comunidad le ha advertido de ello, instándole a que adopte las medidas correctoras, o le requiera a su inquilino, sin que lo haya hecho, existe una responsabilidad extracontractual solidaria por los daños causados.

d.- Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, Sentencia 549/2006 de 31 Oct. 2006, Rec. 488/2006 -EDJ 2006/440623-

Se trata en este caso de daños causados por filtración de agua y con repetición de la indemnización abonada por la aseguradora frente al responsable del daño causado al asegurado. Se admite la responsabilidad solidaria del propietario de la vivienda origen de las filtraciones y del inquilino. Se ha producido, además, una omisión del inquilino al no haber permitido desde el inicio la localización de la avería desde su vivienda, y no haber procedido a la reparación urgente a fin de evitar el aumento de los daños.

Esta es una conducta de muchos propietarios y de inquilinos que no permiten el acceso a sus inmuebles para reparar el origen de los daños, lo que les hará responsables de los daños causados, y a los propietarios, que aunque no puedan acceder a estos inmuebles, si no les requieren, al menos, de que dejen adoptar las medidas oportunas para la reparación.

Señala, así, la sentencia que «la jurisprudencia, por la necesidad de salvaguardar el interés social, admite en supuesto de responsabilidad extracontractual cuando hay causación común del daño que conduce a unidad de responsabilidad, y ante la imposibilidad de establecer, en estos casos, cuotas ideales de participación en la responsabilidad. En otras palabras, el efecto jurídico de la solidaridad obligacional es consecuencia de no haberse podido deslindar la responsabilidad individual de cada uno de los copartícipes en la causación del daño. En el supuesto de autos, e incontrovertido el pronunciamiento de condena al propietario del piso desde el que se causaron las filtraciones, que originaron los daños reclamados, el arrendatario, hoy recurrente, es condenado con la argumentación de al no tener el arrendador la posesión inmediata de la vivienda, entiende, que dado el tiempo que se prorrogó la situación de las humedades, que evidentemente agravaron los daños, y la falta de diligencia en la vigilancia de las instalaciones privativas de la vivienda, ha de responder solidariamente frente al perjudicado. Se imputa una falta de vigilancia, a la que, en uso de las facultades revisoras por esta Sala, cabe añadir, que efectivamente, pese a predicarse una total colaboración por parte del recurrente, sin embargo, lo cierto es que hasta que la parte actora tuvo que requerir notarialmente y denunciar para que éste facilitara la entrada, estando indebidamente convencido de que las filtraciones procedían el piso superior la suyo, y no es, sino hasta el momento de ponerlo en conocimiento de la propiedad, cuando al día siguiente se realizan los trabajos necesarios para la localización de la avería (interrogatorio de las partes y testifical del Sr. Benedicto). Queda así acreditada la omisión culpable del recurrente en el daño causado y como señala la Juzgadora de Instancia, todo ello, debe entenderse sin perjuicio de las acciones que le correspondan a la partes, a tenor de lo pactado en contrato de arrendamiento o con arreglo las disposiciones de deslindan la responsabilidad en las obligaciones.»

Con ello, las conclusiones son:

1.- Al tratarse de daños por humedades, la conservación del inmueble es del propietario, y, por ello, responde de las causadas en elementos comunes y terceros en esa responsabilidad de conservación.

2.- La responsabilidad del arrendatario lo es por cuanto no permite la averiguación del origen del daño y al no aceptar el acceso al inmueble impide las medidas correctoras de los problemas para evitar el daño.

3.- Argumentos en contra de la responsabilidad del arrendador por los daños causados por los inquilinos en elementos comunes

Veamos cuáles son los argumentos de la exclusión de la responsabilidad de los arrendadores por los daños causados por sus inquilinos y que la concentran en la exclusiva del causante del daño.

a.- Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, Sentencia 44/2016 de 5 Feb. 2016, Rec. 471/2015 -EDJ 2016/15360-

Se trata en este caso de una responsabilidad del inquilino por daños causados al resto por incendio, excluyendo la responsabilidad civil del arrendador por no existir relación alguna entre el contrato de arrendamiento y los daños causados.[1]

Se recoge en la sentencia que «En los supuestos de bienes arrendados, conforme al artículo 1563 del Código Civil -EDL 1889/1- cuando el incendio se produce en un objeto arrendado, responde el arrendatario del deterioro o pérdida frente al arrendador y frente a los terceros. El precepto establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción “iuris tantum” que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario. Si no se acredita cómo y dónde se generó el evento (siempre que conste que fue en el interior del local arrendado y no un origen externo que se propaga al interior), la responsabilidad recae en el arrendatario. La responsabilidad se impone de principio. Opera de forma contundente, incluso si se quiere con excesivo rigor, tratándose de siniestros por causas desconocidas e incluso fortuitas. Esta responsabilidad, que tiene carácter contractual, viene impuesta porque con la pérdida o deterioro se incumple la obligación de guarda y custodia de la cosa, y la obligación del arrendatario de devolverla en buen estado a la finalización del contrato (artículo 1561 del Código Civil). El legislador hace recaer esa responsabilidad en el arrendatario. Se fundamenta en que, al hallarse en la posesión, puede probar con mayor facilidad que el incendio se produjo por causas que no le son achacables [como pudiera ser un incendio originado en la propia instalación del inmueble arrendado, Ts. 30 de abril de 2012 (Roj: STS 2865/2012, recurso 1391/2009 -EDJ 2012/78190-)].»

Con ello, solo traspasaría esta responsabilidad al arrendador en el caso de que pudiera probar que hay una omisión de vigilancia por su culpa, o que fue requerido por el arrendatario por algún problema en la vivienda que estuviera relacionado con el incendio y nada hubiera hecho para solucionarlo.

La sentencia marca la responsabilidad personal del arrendatario en lo que denomina el «control de la situación», y, así, destaca que «Es el arrendatario quien tiene el control de la situación y de las circunstancias del inmueble arrendado, porque es su poseedor. Por lo que su responsabilidad es tanto frente al arrendador como frente a terceros. Hasta el punto de que los terceros afectados no podrán dirigirse contra el propietario, que no tiene ninguna relación con el inmueble a partir del contrato, para que les indemnice por los daños causados por posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento, que para ellos resulta “res inter alios acta nec nobis, nec nocet”, de acuerdo con el principio contenido en el artículo 1257 del Código Civil -EDL 1889/1-».

Con ello, las conclusiones son:

1.-El arrendatario es quien controla la situación en el uso del inmueble. Las consecuencias de ese uso le atribuyen la responsabilidad por daños causados a terceros.

2.-El arrendador no asume responsabilidad al no tener relación con el inmueble a partir del contrato.

b.- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, Sentencia 187/2013 de 9 Abr. 2013, Rec. 12/2012 -EDJ 2013/72680-

Se trata en este caso de daños causados por la caída de ventana sobre un vehículo y se lleva a cabo una reclamación frente al propietario de la vivienda y a la compañía aseguradora, de manera solidaria. Pero el Tribunal señala la falta de legitimación pasiva del propietario del inmueble, al tener éste alquilado y ser el arrendatario quien dispone de la cosa y debió evitar su caída a la vía pública. Se excluye, también, la cobertura de la póliza suscrita con la aseguradora demandada de las responsabilidades imputables a título personal a los inquilinos de la vivienda, lo que es lógico, porque ese seguro lo era del arrendador, no del arrendatario, salvo que de forma expresa se quiera extender a daños del arrendatario.

Se recoge en la sentencia sobre la exclusividad de la responsabilidad del inquilino y exclusión del arrendador que:

«Hemos de valorar si la responsabilidad por los daños es del inquilino o del propietario de la vivienda o es solidaria de ambos. Es principio consolidado de la Jurisprudencia del TS interpretando lo dispuesto en el art. 1.910 del Código Civil -EDL 1889/1-: "El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaran o cayeran de la misma", que la responsabilidad es del arrendatario y no del propietario, por cuanto es aquel y no éste quien puede al disponer de la cosa evitar su caída, como se recoge en diversas sentencias entre otras, STS de 6 de abril de 2001 -EDJ 2001/6345-, y de 4 de diciembre de 2007 -EDJ 2007/233278-, que expresamente dice: "La Jurisprudencia de esta Sala es clara al excluir de su ámbito al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella", como se recoge muy bien en la sentencia recurrida.»

Las consecuencias son:

1.- Se excluye la responsabilidad del seguro suscrito sobre el inmueble por el arrendador que no se extendía al inquilino.

2.- En daños por caídas de objetos a la calle la responsabilidad es del arrendatario y no del propietario, por cuanto es aquel y no éste quien puede al disponer de la cosa evitar su caída.

c.- Audiencia Provincial de Salamanca, Sentencia 407/2010 de 2 Nov. 2010, Rec. 176/2010 -EDJ 2010/283311-[2]

Se trata en este caso de daños causados por incendio y de la responsabilidad del dueño del inmueble por los daños causados a terceros por los inquilinos que no adoptaren las medidas de precaución y diligencia exigibles. Se distingue entre responsabilidad personal, basada en la culpa del sujeto, y responsabilidad por hecho de tercero, fundamentada en la culpa in eligendo o in vigilando.

Se recoge en la sentencia un interesante estudio sobre los diferentes tipos de responsabilidad en estos casos.

Destaca la importancia de la STS de 4 diciembre 2007 -EDJ 2007/233278- donde se analizaba el caso de una inquilina de un inmueble que había depositado unas macetas en el balcón de la terraza dándose la desafortunada circunstancia de que cayó una de ellas a la calle que golpeó a una persona, la cual falleció a consecuencia del impacto de la maceta.

La sentencia estima los recursos formulados por los propietarios del inmueble y la compañía de seguros que tenía asumida la cobertura de la responsabilidad civil contratada por el propietario del inmueble en el caso de daños, habida cuenta que se les había condenado de forma conjunta con el inquilino del inmueble. La cuestión giraba en torno al alcance de las obligaciones que tienen los propietarios sobre los inquilinos, en la medida de si deben ejercer sobre ellos una vigilancia tal que les pueda hacer imputables, luego, en concepto de responsabilidad cualquier daño que se derive de su actuación en el inmueble y si la compañía de seguros que cubre la responsabilidad civil del propietario alcanza en su cobertura a las imprudencias llevadas a cabo por el inquilino, además de hacerlo sobre el propietario que es quien suscribe la póliza.

En definitiva, se conjugan en su análisis los preceptos del Código Civil que disciplinan la responsabilidad civil extracontractual; en concreto, el art. 1902 CC -EDL 1889/1-, en cuanto hace responsables a quienes causen daño a otro por su negligencia, el art. 1903 CC, en cuanto introduce la responsabilidad in vigilando para hacer responsables a quienes se les entiende que deben mantener una actitud vigilante de las personas de las que deben responder, y el art. 1910 CC, en cuanto hace responsable al cabeza de familia de los daños causados por las cosas que cayeren o se arrojaren de la misma.

Así las cosas, en la medida en que se entendiere aplicable uno u otro precepto al caso se extendería la responsabilidad a los propietarios de los inmuebles por los daños causados a terceros por los inquilinos que no adoptaren las medidas de precaución y diligencia exigibles al habitar un inmueble.

La SAP León, Sec. 3ª, de 21 septiembre 2007, rec. 202/2006 -EDJ 2007/276503-, analiza con detalle el instituto de la responsabilidad civil que tiene su origen en la acción de la que es consecuencia el daño cuyo resarcimiento se reclama, y, señala que partiendo de la cualidad de la acción que da lugar al daño, nuestro ordenamiento regula tres distintos sistemas de responsabilidad, cuales son, el de la responsabilidad contractual, la extracontractual y la delictual.

Son elementos básicos y fundamentadores de los mentados sistemas de responsabilidad:

1.- La necesidad de una acción u omisión por parte del agente,

2.- La existencia de un resultado lesivo y

3.- La relación de causalidad entre la acción y el resultado, constituyendo los elementos diferenciadores de los distintos sistemas previamente reseñados, el que la acción que se impute al agente sea consecuencia de un cumplimiento o incumplimiento contractual; es decir que la acción se encuentre incardinada dentro de las obligaciones convencionalmente asumidas, que la acción sea constitutiva de un ilícito penal, o finalmente que la acción constituya la infracción de un principio general del derecho cual el alterum non laedere, o interdicción de causar un mal a otro, como el elemento básico y fundamentador de la convivencia social.

Ahora bien, lo que se destaca en esta sentencia y en la del Tribunal Supremo antes citada es que la pieza angular del sistema de responsabilidad civil es la responsabilidad personal; es decir, lo que la doctrina ha denominado desde tiempos inmemoriales la responsabilidad por actos propios.

 Pero además de ésta, regula nuestro ordenamiento jurídico, al igual que los sistemas de nuestro entorno, la responsabilidad por hecho ajeno, o la imposición legal de responsabilidad o de responder por hecho de otro, responsabilidad que se fundamenta en los principios de la «culpa in eligendo o in vigilando» del art. 1903 CC -EDL 1889/1-.

Es preciso destacar, pues, las diferentes situaciones de asunción de responsabilidad, a saber:

a) Responsabilidad personal: El sistema parte de la responsabilidad por culpa del sujeto, también denominada responsabilidad subjetiva, lo que impone la necesidad de acreditar, que el hecho al que se imputa el resultado es consecuencia de una acción u omisión del agente, que a su vez, es la causa directa del resultado finalmente producido.

b) Responsabilidad por hecho de tercero. Con relación a la responsabilidad por hecho de tercero, la doctrina clásica, la fundamenta en el concepto de la culpa propia; en este caso no relacionándola directamente con la acción generadora del resultado dañoso, sino en la «culpa in eligendo o in vigilando», culpa propia de la que dimana la acción del que se debe responder como consecuencia de haber infringido bien sea por acción o por omisión los deberes de elección (elección errónea) o de vigilancia o supervisión.

Por ello, en el caso de los propietarios que alquilan sus inmuebles se suscita en la STS citada de 4 diciembre 2007 -EDJ 2007/233278- la duda de si puede establecerse el segundo sistema de responsabilidad por hecho de tercero respecto a los daños causados a la comunidad o a terceros por el inquilino, al imponer una especie de vigilancia permanente de la actuación del propio inquilino en el uso del inmueble. En este caso surge la duda de si podría imputarse responsabilidad al propietario por la vía del art. 1903 CC por una especie de culpa in vigilando.

En el caso analizado en la STS de 4 diciembre 2007 -EDJ 2007/233278- el inquilino, como ya dijimos, tenía depositadas unas macetas en la terraza cuya disponibilidad, al estar situadas hacia la calle, creaban una evidente situación de riesgo en la medida en la que si se rompía el soporte que las sujetaba se caerían a la calle, como desgraciadamente así ocurrió. Surge así una pregunta acerca de si cuando un propietario firma un contrato de arrendamiento con un inquilino existe con posterioridad a la firma un deber de vigilancia sobre su actuación en el inmueble.

Ante ello, el Alto Tribunal entiende, como no podía ser de otra manera, que la obligación que establece el art. 9,1 b) LPH -EDL 1960/55- de mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas para que no se pueda causar un daño a la comunidad o a otros comuneros es atribuible, tan solo, al propietario, tal y como así consta en el propio art. 9,1 LPH, que comienza su literalidad con la frase: «son obligaciones de cada propietario...».

Sin embargo, de ello no se deriva en modo alguno que de esta obligación dimane un deber de vigilancia para que esta la cumpla también el arrendatario haciendo responsable al propietario de los daños y perjuicios causados por este a terceros apelando a una responsabilidad in vigilando.

 Ello no resta, sin embargo, que el inquilino tenga obligación también de conservar el inmueble, ya que el art. 21,3 LAU -EDL 1994/18384- obliga al inquilino a comunicar al arrendador la necesidad de realizar aquellas obras de reforma para la buena conservación del inmueble, obligándose a realizar las que sean más urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave dando cuenta de ello de inmediato al arrendador.

De igual modo, el art. 23 LAU -EDL 1994/18384- impide al arrendatario llevar a cabo obras de reforma en el inmueble sin el consentimiento o autorización del arrendador, ya que de lo contrario daría lugar a que este pudiera instar la resolución del contrato de arrendamiento por la ejecución de obras inconsentidas.

Pese a ello, en la sentencia que es casada -EDJ 2000/76878- por el Alto Tribunal se hacía responsable a los propietarios del inmueble por una desmesurada extensión de un deber de vigilancia sobre el inquilino, haciéndoles responsables solidarios con este por omisión de la diligencia debida conforme al art. 1902 CC -EDL 1889/1-. Y ello, por entender que ha existido una actitud omisiva de los propietarios al no hacer observaciones a los inquilinos sobre aquellas actuaciones que ocasionaban un riesgo para la comunidad o para terceros. Se incluía en este caso un exceso de celo en los propietarios al tener que requerir a los inquilinos de aquellas acciones u omisiones que llevaran a cabo y de las que pudiera derivarse un riesgo.

En tal sentido, la sentencia casada -EDJ 2000/76878- realizaba una interpretación errónea y extensiva a los arrendadores de los arts. 1907 y 1910 CC -EDL 1889/1-, ya que aunque no fueran ellos los responsables directos de la acción u omisión en el inmueble se entendía que la dicción incluida en estos preceptos a los propietarios de hacer responsable al cabeza de familia de los daños causados a terceros por la falta de conservación del inmueble u objetos arrojados o caídos del inmueble lo era aunque estos no habitaran el inmueble y lo tuvieran arrendado a tercero.

En consecuencia, de la citada sentencia del TS -EDJ 2007/233278- se desprende que no existe este deber de vigilancia del propietario sobre el inquilino y que de las actuaciones u omisiones realizadas por este se le deba hacer responsable al mismo por tratarse de actos u omisiones de carácter personalísimo y de los que responde su autor ex art. 1902 CC -EDL 1889/1-.

Por ello, no se pueden interpretar los arts. 1907 y 1910 CC -EDL 1889/1- como un mecanismo de extensión al propietario de los daños causados por el inquilino. Además, el art. 1903 CC que establece la responsabilidad in vigilando no puede abarcar una suerte de extensión de esta obligación a los propietarios frente a los inquilinos y por los actos u omisiones de los que se deriven daños realizados por aquellos, ya que, además, no consta esta obligación in vigilando en el listado del citado precepto como sí que lo hace en otros supuestos. De ser así se abriría una puerta a una responsabilidad indefinida de los propietarios que arrendaran sus inmuebles, convirtiendo a estos en garantes permanentes del buen hacer en la comunidad de los inquilinos. Además, sabido es que el art. 7,2 LPH -EDL 1960/55- incluye una acción de cesación para que el inquilino deje de realizar las actividades molestas, inconsentidas, ilícitas, etc., que desarrolla en el inmueble, concediendo esta acción a la Comunidad.

 De todos modos, también se le atribuye al propietario la acción de resolución del contrato de arrendamiento para el supuesto de que por la vía del art. 27,2 e) LAU -EDL 1994/18384- el inquilino haya realizado cualquiera de las acciones incluidas en el art. 7,2 LPH -EDL 1960/55-.

Ahora bien, es importante destacar que el hecho de que se le atribuya al propietario en la LAU -EDL 1994/18384- el derecho de accionar frente al inquilino por la existencia de obras inconsentidas, actividades molestas o daños causados en el inmueble o a terceros no conlleva que ello suponga, por inacción del propietario, una asunción de responsabilidades por omisión, como si el derecho de acción que tiene el propietario en estos supuestos se convierta en una obligación que convertiría la omisión de accionar en la responsabilidad de quien tiene ese derecho.

Por ello, no existe una extensión de la responsabilidad al propietario de los actos realizados por el inquilino, y en el caso de que así se hiciera –tal y como ocurrió en la sentencia casada por el TS -EDJ 2000/76878- por una aplicación indebida de los arts. 1903 y 1910 CC -EDL 1889/1--, supondría una errónea interpretación de las responsabilidades del propietario por los actos y omisiones propios o de las personas de las que deben responder, que no son las que habitan en su inmueble. La responsabilidad de los propietarios ex art. 1910 CC se aplica cuando ellos son también los cabezas de familia que habitan en el mismo, no cuando se produce un contrato de arrendamiento y se pretende extender al propietario las responsabilidades por los actos y omisiones llevados a cabo por el inquilino, o las personas que con él habitan en el inmueble.

En definitiva, cuando se trata de la extensión de responsabilidad por la vía del art. 1902 CC -EDL 1889/1- no puede pretenderse en estos casos de contratos de arrendamiento extender esta responsabilidad a los arrendadores, ni tan siquiera por la omisión a que se refiere el citado precepto. Cuando el art. 1902 CC incluye la responsabilidad extracontractual y la extiende a los actos omisivos se está refiriendo a aquellos que entran dentro de la órbita de nuestro ámbito obligacional, no a aquellos de los que no se puede responder por la imposibilidad material de establecer los cauces de control.

Por ello, en los supuestos de suscripción de contratos de arrendamiento no puede obligarse a los arrendadores a una permanente actitud de control y fiscalización de las actividades del inquilino, de tal manera que llegado el caso de que por la comunidad o terceros se ponga en su conocimiento actividades del inquilino que puedan entrañar un peligro para terceros estará en sus opciones requerirle para que cese en su actividad, o, incluso, ejercitar las acciones civiles previstas en la LAU -EDL 1994/18384- para resolver el contrato. Por otro lado, la comunidad tendrá atribuida la acción de cesación del art. 7,2 LPH -EDL 1960/55- y el propietario también tiene la opción prevista en el art. 706 LEC -EDL 2000/77463- relativo a la ejecución de una obligación de hacer no personalísimo cuando se trate de una actuación u obra que haya realizado y que se le quiera ordenar a su retirada. Si se trata de una actuación que el inquilino realiza y que puede causar daños y perjuicios a la comunidad o a terceros la acción sería la del art. 710 LEC relativa a la ejecución de una obligación de no hacer o abstenerse de realizar determinadas conductas.

En el caso analizado en la STS de 4 diciembre 2007 -EDJ 2007/233278- cierto es que el propietario podría haber requerido al inquilino para que retirara las macetas de la terraza por el peligro que existía de que cayeran a la calle, como así ocurrió. En tal sentido esta acción lo sería del art. 706 LEC -EDL 2000/77463-, porque es una obligación que puede cumplirse personalmente por el propietario, pero que en el caso de negarse a ello el juez de primera instancia dictaría una sentencia por la que se acordaría que previa entrada en el inmueble se le retiraran las macetas de la terraza por la comisión judicial habilitada al efecto y acompañada de los profesionales que pudieran llevar a cabo esta medida que no ha querido llevar a cabo el inquilino.

Pero lo que no se puede convertir es el derecho de acción que tiene atribuido por Ley el propietario a una derivación de responsabilidad del art. 1902 CC -EDL 1889/1- por la omisión de llevar ante los tribunales esta acción civil frente al inquilino. Por ello, el Tribunal Supremo se pregunta si la sentencia recurrida infringió también, o no, el art. 1902 CC al imputar a la propietaria del edificio una negligencia consistente en no haber advertido a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni haberla requerido para que las retirase ni haber hecho todo lo que estaba en su mano para conjurar ese peligro, verdadera razón causal de la condena de los hoy recurrentes según se desprende del párrafo segundo del fundamento jurídico quinto de dicha sentencia.

Pues bien, ante ello el Alto Tribunal exonera de responsabilidad a los propietarios del inmueble por su inacción, señalando que descartado que a la propietaria del inmueble se le haya aplicado el art. 1903 CC -EDL 1889/1- por actos u omisiones ajenas, es decir de la arrendataria, la realidad es que aplicar en su contra el art. 1902 CC desde juicios hipotéticos que no salvan la responsabilidad de la inquilina conforme al art. 1910 CC pero sí generan incertidumbre sobre la verdadera disposición de la maceta antes de caer a la calle, equivale a hacer responsable al arrendador de los daños causados a terceros por el inquilino, o dicho de otra forma, a extender el ámbito del art. 1910 CC a sujetos distintos del habitante de la casa, en contra de la doctrina contenida en las SSTS de 5 julio 1989 -EDJ 1989/6856-, de 6 abril 2001 -EDJ 2001/6345-, y de 22 julio 2003 -EDJ 2003/50789-. Ello supondría la imposición al propietario-arrendador de un exacerbado deber de vigilancia o supervisión de la conducta del inquilino. Y es que, - señala el TS- en definitiva, a tal exacerbación conduce la exigencia al arrendador de un deber de advertir desde fuera del edificio que hay una maceta en el alféizar de una ventana de su quinto piso, primera hipótesis de la sentencia recurrida, o de que en el balcón del mismo piso hay una maceta dentro de un aro, segunda hipótesis, situado hacia afuera y no hacia dentro, tercera hipótesis encadenada, lo que no puede admitirse como obligación del arrendador.

Como conclusiones se destaca, pues, que:

1.- En los supuestos de suscripción de contratos de arrendamiento no puede obligarse a los arrendadores a una permanente actitud de control y fiscalización de las actividades del inquilino

2.- No existe una extensión de la responsabilidad al propietario de los actos realizados por el inquilino, y en el caso de que así se hiciera, -tal y como ocurrió en la sentencia casada por el TS- por una aplicación indebida de los arts. 1903 y 1910 CC -EDL 1889/1- supondría una errónea interpretación de las responsabilidades del propietario por los actos y omisiones propios o de las personas de las que deben responder, que no son las que habitan en su inmueble. La responsabilidad de los propietarios ex art. 1910 CC se aplica cuando ellos son también los cabezas de familia que habitan en el mismo, no cuando se produce un contrato de arrendamiento y se pretende extender al propietario las responsabilidades por los actos y omisiones llevados a cabo por el inquilino, o las personas que con él habitan en el inmueble.

d.- Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, Sentencia 180/2009 de 27 Mar. 2009, Rec. 613/2008 -EDJ 2009/99719-

Se trata de un supuesto de daños a terceros por incendio en inmueble de inquilino y se produce la atribución de responsabilidad, con carácter solidario, al inquilino de la vivienda en que se produjo el siniestro, y a la aseguradora de dicha vivienda, al incluirse el siniestro en la cobertura del seguro suscrito por el propietario, por constituir su objeto la vivienda, y no hacer exclusiones en la cobertura por el hecho de que el siniestro fuera causado por una actuación negligente del arrendatario.

Se desestima la responsabilidad solidaria del arrendador ante la falta de acreditación de que el origen del incendio fuera el mal estado de la instalación eléctrica de la vivienda o una negligente conservación de la misma, siendo la causa acreditada del mismo la falta de diligencia del inquilino, que admitió que había colocado una caja de enchufes en el suelo, a la que estaba conectados distintos aparatos eléctricos, no pudiendo estimarse que el arrendador debe hacerse cargo de los daños y perjuicios irrogados a los demás propietarios o a la comunidad si no puede ejercer control alguno sobre las actividades del arrendatario.

e.- Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, Sentencia 44/2016 de 5 Feb. 2016, Rec. 471/2015 -EDJ 2016/15360-

Se trata en este caso de daños en el inmueble arrendado y se atribuye la responsabilidad al arrendatario, al constar que el incendio se originó dentro de su ámbito de control, de forma accidental por la conducta de una de sus hijas y por causa no imputable a la vivienda en sí, lo que obliga al inquilino a indemnizar del daño causado tanto al arrendador como terceros. Se excluye la responsabilidad de la propietaria arrendadora, que no tiene relación con el inmueble a partir del contrato ni incurrió en ningún tipo de actuación negligente, dolosa o culposa que sea origen del daño.

4.- Posición mixta de responsabilidad del arrendador o arrendatario según los casos

Importante es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, Sentencia 247/2010 de 31 May. 2010, Rec. 585/2009 -EDJ 2010/136583- que apuesta por una posición intermedia, fijando mejor el criterio según a quien se le atribuya la acción o la omisión.

De esta manera, resalta la sentencia que:

«En el presente caso -en el que hay por medio un contrato de arrendamiento de vivienda- es preciso distinguir dos bloques de responsabilidades: el que afecta directamente al arrendador y el que afecta al arrendatario.

a.- El arrendador, según el artículo 1.554 CC -EDL 1889/1- debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato y debe hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir al uso a que ha sido destinada.

b.- Y por su lado el arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (art. 1.555 CC -EDL 1889/1-).

Pero, además, uno y otro tienen también otras obligaciones respecto de terceros, sus colindantes o vecinos.

1.- El arrendador es a la vez copropietario dentro de la comunidad de propietarios del inmueble.

2.- Y el arrendatario como convecino o adlátere de otros vecinos está obligado a no causarles daño con el uso de la vivienda que tiene alquilada (art. 1.902 CC -EDL 1889/1-).

Dentro de esa red de relaciones jurídicas puede surgir un cierto tipo de solidaridad de arrendador y arrendatario frente a posibles perjudicados por el uso de la vivienda.

Una responsabilidad solidaria que, al no provenir de la relación contractual de arrendamiento ni de una norma específica, sino de la genérica responsabilidad extracontractual no entrañaría una solidaridad propia sino impropia.»

1.- Responsabilidad del arrendador: De ahí se deriva que la responsabilidad del arrendador (propietario) surgiría del mal estado de la vivienda en su estructura o instalaciones.

2.- Responsabilidad del arrendatario. Mientras que la responsabilidad del arrendatario emanaría del mal uso de la vivienda y de sus servicios.

La primera no alcanzaría al arrendatario, que no tiene obligación legal de mantener las estructura o instalaciones, sino solo de usarlas correctamente.

Y la segunda no afectaría al arrendador, que no tiene responsabilidad alguna en el modo o forma como el arrendatario hace uso de la vivienda y de sus instalaciones.

Esta parece, en consecuencia, la opción más razonable y admisible para dar respuesta a la cuestión acerca de la extensión de la responsabilidad del arrendatario al arrendador, que sería solidaria cuando confluyan las responsabilidades de la acción y la omisión en ambas conductas y pueda imputarse una responsabilidad extracontractual.

Se trataría de una responsabilidad por actos propios del arrendatario que le haría responder de lo que él cause, y del arrendador cuando exista nexo causal con su omisión en caso de falta de conservación, aunque podríamos añadir que en los casos de requerimientos reiterados de la comunidad a propietarios que «no actúan» en casos de daños reiterados de inquilinos, podría extenderse esta responsabilidad solidaria a los arrendadores, ya que en este caso no se daría el supuesto de ausencia de responsabilidad por no exigirse una perpetua vigilancia, pero si se ha advertido de lo que está ocurriendo, entonces sí, en estos casos, podría nacer esta responsabilidad solidaria del arrendador por un «no hacer», o un «no evitar el daño».

5.- Asunción por el comunero de los daños causados en elementos comunes por sus inquilinos de alquiler vacacional

Hemos señalado en varias ocasiones que las soluciones ante los comuneros molestos y que causan daños de forma correlativa a los arrendadores que se inhiben de estas conductas debería ser, como se deduce de la propia literalidad y espíritu del art. 17.12 LPH -EDL 1960/55-, la de fijar unas normas de régimen interno donde se incluya esta voluntad consensuada y aprobada por la comunidad de que el arrendador asumirá él o la compañía de seguros que contrate en estos casos los daños causados por sus inquilinos. Pero esta circunstancia podría ampliarse en la medida en que, ya que se redactan normas de régimen interno de alquiler vacacional, extenderlas a cualquier tipo de alquiler, a fin de no dejar fuera al resto de tipos de arrendamientos, como el de temporada o de larga duración.

Por ello, en la materia que tratamos se proponen las siguientes medidas a incluir en la normativa de régimen interno a aprobar por mayoría simple de presentes en junta. Nótese que estas normas no acceden al Registro de la propiedad y tienen plena eficacia frente a terceros al no formar parte de los estatutos, sino de las normas de régimen interno del art. 6 LPH -EDL 1960/55-.

Podrían incluirse, pues, las siguientes en lo que afecta al alquiler vacacional, aunque extensible a cualquier contrato de arrendamiento:

Suscripción por el arrendador de póliza de seguro de daños

Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional, o cualquier tipo de contrato de arrendamiento, deberá suscribir cada año una póliza de seguro cuya cobertura atienda los daños producidos durante el año por los inquilinos de alquiler vacacional, o de otra relación arrendaticia, a los elementos comunes de la comunidad o elementos privativos de otros propietarios o inquilinos que residan en la comunidad.

El incumplimiento de esta obligación dará lugar a que la comunidad pueda entender que existe pasividad en el cumplimiento de las normas de régimen interno de la comunidad habilitando a esta para aprobar por mayoría simple el ejercicio de acciones judiciales para instar la cesación del alquiler vacacional por «pasividad» en la adopción de medidas de control y protección de la comunidad ante la eventual causación de daños por inquilinos en la comunidad, ya que la posible exigencia de una fianza por los inquilinos tan solo se lleva a cabo para garantizar el pago de daños causados en elementos privativos del inmueble arrendado.

También se recuerda que, en todo caso, en el supuesto de negativa a suscribir esta póliza de seguro y se produzca la causación de daños en elementos comunes o privativos de otros comuneros por los inquilinos del alquiler vacacional se efectuará la reclamación económica por daños al arrendador por el vínculo de la responsabilidad solidaria que se aprueba dirigir contra el arrendador en caso de desprotección a la comunidad. Se entiende que dado que existe una ganancia del arrendador por los frutos del alquiler vacacional, si no se ha cumplimentado la póliza de seguro referida el arrendador deberá asumir unos gastos por los daños causados por sus inquilinos.

Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador

Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá «vigilar» el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la expulsión a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas por causar daños a los elementos comunes.

En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias y causación de daños en elementos comunes que causan los inquilinos de alquiler vacacional, o cualquier tipo de arrendamiento, el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos de alquiler vacacional, u otro régimen de alquiler.

En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler vacacional, u otro arrendamiento, con «justa causa» por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.

Nótese que dado el corto periodo de tiempo que supone al contrato de alquiler vacacional resulta absolutamente ineficaz el ejercicio de una acción del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55- contra los «inquilinos molestos» acerca de instar la cesación de la actividad molesta o prohibida o la expulsión, dirigiéndose la acción de cesación contra el propietario con el antes citado objetivo de la prohibición de la posibilidad de suscribir contratos de alquiler vacacional. Tampoco puede ejercitarse una acción de reclamación por daños por cuanto los inquilinos de corta duración se marchan a su localidad o país y ello complica la reclamación.

Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes

Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono correspondiente, bien personalmente, o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.

La comunidad abrirá un «parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional» dejando constancia de:

a.- Tipo de daño causado.

b.- Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc.) que ha visto al inquilino causando los daños.

c.- Importe de los daños causados.

Este parte será exhibido, aunque no entregado, por protección de datos, al arrendador para dejar constancia de las pruebas sobre el daño causado a fin de abonar su importe.

En todo caso, se le entregará un informe al arrendador por el administrador de fincas sobre tipo de daño causado y su importe al objeto de presentarlo ante la compañía de seguros para su pago.

 

 


[1] En la misma línea, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, Sentencia 135/2016 de 15 Mar. 2016, Rec. 508/2014 -EDJ 2016/55108-.

[2] En la misma línea, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 383/2012 de 9 Jul. 2012, Rec. 174/2012 -EDJ 2012/199693-.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2020.