Los niveles de impago soportados por las comunidades de propietarios se incrementaron, en el ejercicio 2013, en un 11,9 % respecto al año anterior, hasta alcanzar los 1798 millones de euros frente a los 1606 millones de euros del año 2012.
Dentro de lo pesimista de los números totales, cabe destacar la reducción de 7,1 puntos respecto al incremento del ejercicio anterior donde se revisaron al alza en un 19%.
Referente al ejercicio 2014, y ante los datos del primer trimestre, se observa una tendencia a la estabilización y, previsiblemente la deuda se mantenga en las mismas cifres de 2013, o sufra un lidero incremento.
Estos y otros datos se han facilitado en la presentación del “Tercer Estudio Global sobre la morosidad en Comunidades de Propietarios en España” convocada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios. Este Observatorio tiene como objetivo aunar opiniones, conceptos e iniciativas y crear un foro de investigación especializado y altamente cualificado que constituya una referencia sobre la materia, y que sea capaz de impulsar soluciones de la mano de las organizaciones más representativas de la sociedad civil en materia de vivienda.
Para la realización de ese Informe, el Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios ha tomado como referencia los datos facilitados, directamente, por más de 800 administradores de fincas colegiados que, en su conjunto, administran 43.000 comunidades de propietarios, así como de los datos extraídos del Instituto Nacional de Estadísticas.
Periodo medio de cobro por las Comunidades de Propietarios
Con respecto al periodo medio de cobro por parte de las comunidades de propietarios en 2013, éste se ha incrementado en un 14%, respecto a 2012, oscilando entre los 114 y 222 días como medias entre los distintos territorios, situándose la media nacional en 176 días.
Respecto al porcentaje de deuda que se abona en fase extrajudicial se ha mantenido en porcentajes cercanos al 30% con respecto al año anterior donde se situaba en el 29,22%.
Según palabras de Salvador Díez, presidente del CGCAFE, las Comunidades Autónomas que experimentan un mayor incremento en la mora, son las zonas en las que predominan las segundas viviendas y aquellas en que las circunstancias intrínsecas del territorio dificultan el poder hacer frente a los pagos de las cuotas de las comunidades de propietarios.
Rehabilitación, regeneración y renovación de espacios urbanos
En 2013, entró en vigor la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación de espacios urbanos. Esta norma prevé la rehabilitación obligatoria para los edificios que superen los 50 años entre los periodos 2013-2018, a los que se aplicará un nuevo sistema de inspección de edificios.
Es importante señalar que del parque de 25 millones de viviendas que hay en España, la mitad tiene más de 30 años y una quinta parte, más de 50 años (unos tres millones de viviendas).
Esto supone una oportunidad para el incentivo de la actividad económica, y el ahorro energético de nuestros edificios, pero desde el Observatorio se alerta del grave problema de incrementar la presión sobre la liquidez de los comuneros, de los cuales el 40,9% no podrían asumir ningún coste extraordinario relacionado con las derramas para la rehabilitación. Se hace necesario, por tanto, un esquema de subvenciones públicas adecuado, créditos bancarios a bajo interés y una mayor colaboración entre las empresas de rehabilitación, los propietarios de las viviendas y las administraciones públicas.
Sobre este tema, Rafael del Olmo, secretario del CGCAFE, señala la necesidad de dotar de recursos financieros para poder aplicar la Ley de rehabilitación. En Andalucía el 55% de sus comunidades no puede afrontar las derramas extraordinarias para hacer frente a las obras de rehabilitación necesarias.
Las Comunidades de propietarios no reducen las cuotas comunitarias.
Respecto al Informe correspondiente a 2012, y en relación a la deficiente gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios –motivada por retrasos en la reclamación por falta de recursos; defectos formales que dificultan la iniciación del procedimiento, entre ellos, la ausencia de firmas en todas las páginas del escrito de reclamación; la ausencia de la documentación requerida; certificaciones deficientes; o defectos de notificación, entre otras-, se constata que se mantienen los datos del año anterior, debiendo destacar el especial repunte de las inadmisiones en fase judicial, principalmente reclamación monitoria, por las causas antes expuestas.
En el caso de las comunidades que carecen de Administrador o no cuentan con un Administrador de Fincas profesional, estas deficiencias se generalizan, poniendo de relieve, una vez más, la necesidad de contar con profesionales cualificados para la gestión de las mismas.
El número de inadmisiones judiciales por problemas formales se ha incrementado considerablemente, hasta tal punto que algunos Colegios Profesionales de Administradores de Fincas se están planteando ofrecer un servicio de asesoramiento gratuito, según ha comentado Rafael del Olmo.
El informe también refleja, como dato significativo, que las comunidades de propietarios continúan manteniendo sus presupuestos de gastos: el 93% de las comunidades de propietarios -1% más que en 2012- han mantenido o aumentado, en 2013, las cuotas comunitarias por el riesgo de tener que afrontar los descubiertos por los vecinos morosos.
Tipología de los morosos
En cuanto a la tipología de los morosos no se producen importantes cambios respecto al primer informe del Observatorio de la Morosidad, aunque hay que hacer mención especial al aumento de la morosidad de las entidades financieras. Pese a la ejecución de activos, la morosidad de entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión de viviendas ha subido de los 256 millones de euros de 2012, a los 341,62 millones de euros de 2013, más de un 19% de la morosidad total de las comunidades de propietarios. Igualmente, el porcentaje de morosos accidentales, que son aquellos que no pueden abonar sus cuotas por problemas económicos derivados de la situación de crisis laboral y económicos, ronda el 46%, y respecto a los morosos intencionales y profesionales, que son los que pueden pagar, pero no lo hacen, constituyen el 35% de los propietarios de inmuebles.
Manuel Gambín, vicepresidente el Observatorio, apunta que las comunidades de propietarios se encuentran en desigualdad de condiciones frente a las entidades bancarias. Estas últimas cuenta con recursos humanos y económicos que carecen las comunidades de vecinos. Un ejemplo claro es el importe de las tasas en un procedimiento monetario, 2000 €, impide, en muchas ocasiones, que una comunidad demande a un banco.
El Observatorio de las Comunidades de Propietarios destaca que la gestión de los activos inmobiliarios de la banca está siendo un problema no solo por la gestión de venta, sino por la propia gestión patrimonial. Esto provoca que, aun teniendo voluntad, el propio sistema de gestión del patrimonio, externalizada en muchos casos, genere dilaciones en los pagos a sus comunidades, dilaciones inasumibles por los propietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Destacar, respecto a esto, que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal aprobada en 2013 recogió la propuesta de los Administradores de Fincas Colegiados para que se elevara el plazo de la afección real para que los deudores debieran de responder de las deudas comunitarias correspondientes al año en curso y los tres años anteriores, en lugar del año actual y el anterior que marcaba la anterior Ley. Con ello se ha dado seguridad jurídica a las comunidades de propietarios a la hora de reclamar sus deudas por morosidad a las entidades financieras, que han pasado a ser propietarias de miles de inmuebles por ejecución hipotecaria y que dificultan, por las razones antes expuestas, el cobro de sus deudas con las comunidades de propietarios.
Por último se hace oportuno destacar un dato positivo en las comunidades de propietarios gestionadas por Administradores de Fincas Colegiados y adheridas al PLCM, donde siguen reduciéndose los porcentajes de morosos en perfiles tales como aquellos en los que se encuadraban las entidades financieras – 19% de la morosidad total de 2013-, y los morosos profesionales y selectivos, alrededor de un 35 % hasta la fecha.
