Mención a la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Marzo de 2016
1.- Introducción.
Si hay un tema capital en el desarrollo de la Propiedad Horizontal como derecho aplicable a las comunidades de propietarios ese es el de la convocatoria de la junta de propietarios. De una buena redacción de la convocatoria depende que la junta se pueda desarrollar correctamente. Además, si en muchas ocasiones hemos destacado la necesidad de que las comunidades cuenten con la presencia de un administrador de fincas colegiado en este tema de la convocatoria se evidencia tal máxima, ya que una defectuosa convocatoria a junta determina graves problemas en la vida normal de una comunidad. Nótese que la junta es la que aprueba y fiscaliza la gestión de la comunidad y toma las decisiones de lo que se debe hacer.
Pero para que esos acuerdos sean válidos es básico que la convocatoria sea buena, clara, completa y que reúna todos los elementos necesarios para que los acuerdos sean válidos y ejecutivos. Estas convocatorias generalmente se deben redactar por el administrador de fincas colegiado de la comunidad de propietarios, quien luego se la pasará al presidente de la comunidad para su firma y posterior notificación a los comuneros. Pero hay que destacar que una defectuosa convocatoria de junta conllevará todos los problemas que luego pueden surgir en la junta, y luego cuando se han adoptado los acuerdos ante una posible impugnación de los acuerdos adoptados por su defectuosa redacción, y con ello su anulación.
Pero lo que más nos llama la atención de la redacción de 1960 de la LPH es que el art, 16 -EDL 1960/55- que es el que regula la convocatoria de una junta no reúne con absoluto detalle los requisitos concretos y exactos que debe contener esta para que sea correcta. Algo realmente que nos dice mucho acerca de por qué es absolutamente preciso aprobar una nueva LPH ante las lagunas que nos ofrece el actual texto. Sin embargo, citamos los siguientes, entre otros:
1.- Datos y firma del presidente convocante
2.- Mención de la comunidad de propietarios.
3.- Lugar, día y hora en primera y segunda convocatoria.
4.- Puntos del orden del día y junto a cada uno el quórum respectivo de aprobación para evitar discusiones sobre cuál sea el correspondiente en cada caso.
5.- Indicar en qué puntos se permite la votación del ausente y en cuáles no. Es básico por si algún comunero deseara asistir y evitar dudas acerca de si puede luego votar como ausente en algún punto concreto. Este es un tema en el que muchas convocatorias fallan porque los comuneros acuden a las juntas sin saber el quórum de cada acuerdo, o si no van si luego podrán votar y en qué casos pueden hacerlo.
6.- Relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto. (Se recomienda indicar la propiedad del inmueble que exista deuda y cuál sea esta).
Son las reglas generales y de alguna manera se cita al menos en el art. 16 LPH -EDL 1960/55- algunos de ellos, pero debería haber un desarrollo más exhaustivo en la Ley por apartados y resolviendo si es preciso que se indique la cuantía de la deuda del moroso para pagar, o no, aunque es preferible hacerlo constar para evitar que se alegue desconocimiento de la suma a pagar. En cualquier caso indicando la referencia de “propietario del inmueble….” con la suma de que se trate la deuda sería suficiente como para que el moroso conozca la deuda y sepa qué debe consignar para pago antes, o bien pagar el día de la junta, o allí mismo, con la circunstancia de que si abona con mecanismo de pago que no sea efectivo en el acto se hará constar en la convocatoria que su voto quedará supeditado a la verdadera ejecución y transformación en dinero del mecanismo de pago empleado. De ahí que destaquemos que una buena convocatoria de junta evitará muchos problemas posteriores, en orden a que los comuneros no puedan alegar indefensión por no haber recogido en la misma las consecuencias de determinados hechos o conductas que puedan darse el día de la junta. Por todo ello, destacamos algunos temas que deberían resolverse con detalle en la convocatoria para evitar anulabilidades posteriores.
2.- El orden del día y su correcta redacción para evitar sorpresas de ausentes que no estaban interesados en los temas a debatir.
La exacta y correcta redacción del orden del día es la pieza básica del engranaje de la convocatoria. El TS recuerda en la sentencia de 15 de Junio de 2010 -EDJ 2010/113267- que la jurisprudencia en torno a la aplicación del actual art. 16.2 LPH -EDL 1960/55- exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán.
La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.
Este tema es capital, ya que si un comunero comprueba que los temas no le interesan puede no asistir y lo que es impugnable es que se aprueben temas que no estaban previstos y “avisados”, o que bajo la “oscuridad” en la redacción del orden del día se amplíe un punto para adoptar un acuerdo que se excede de lo que estaba inicialmente previsto, ya que de haberlo sabido algunos comuneros podrían haber acudido.
Cierto es que en algunos acuerdos los ausentes pueden opinar luego, pero, - y esto es importante- no se trata de que los ausentes puedan opinar, porque hay muchos acuerdos en los que solo votan los presentes, no los ausentes, y aunque estos pudieran votar luego si se ha aprobado algún acuerdo que no estaba previsto en el orden del día este es impugnable, no dependiendo de que el ausente pueda oponerse luego en 30 días, sino en el exceso cometido en la junta al decidir de un tema por exceso. De la misma manera, no es posible, como es sabido, que en ruegos y preguntas se adopte ningún tipo de acuerdo. Pero más que nada, porque la junta termina con el último punto del orden del día, no formando parte del acta lo que se diga en el turno de ruegos y preguntas.
De ahí que el TS fijara como doctrina jurisprudencial en la sentencia de 15 de Junio de 2010 -EDJ 2010/113267- que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios. Y ello, porque es el debido conocimiento de lo que se va a tratar la clave para la admisión de lo que en la junta se puede debatir y votar.
3.- ¿Puede adoptarse un acuerdo para ejercitar acciones contra un comunero si no consta como tal en el orden del día de la convocatoria pero sí que se va a tratar este tema e información suficiente al respecto?
El TS ha resuelto en una interesante sentencia de 15 de Marzo de 2013 -EDJ 2013/27730- que no es preciso que conste en el orden del día la expresa mención de que se debatirá en la junta la cuestión relativa a la adopción de acciones judiciales contra comuneros que la comunidad entiende que habían llevado a cabo obras inconsentidas, siempre que conste una mínima información en la convocatoria de que se había solicitado a los comuneros determinada información sobre la naturaleza y alcance de las obras.
Lo que el TS viene a señalar es que no es preciso el rigorismo de hacer constar, como tal, en la convocatoria tal circunstancia de que “se iniciarán acciones judiciales” como expresión a constar como tal, sino que de la petición de información la comunidad pueda debatir en junta un problema detectado sobre el que se ha solicitado información a varios comuneros y es ante la carencia de explicación suficiente por lo que se comete a votación ejercitar acciones judiciales. Y ello, además, porque es sabido que el propio TS viene a exigir este acuerdo como requisito sine qua non para que el presidente pueda presentar la demanda, ya que sin el acuerdo carece de legitimación para accionar.
Se recurrió este acuerdo porque se entendió que la Comunidad de Propietarios adoptó un acuerdo que no estaba previsto en el orden del día. Considera quien recurre que la dicción del acuerdo equivale a una mera cuestión informativa que no puede dar lugar a un acuerdo de anulación de autorización e inicio de acciones judiciales, sobre todo cuando en las Juntas anteriores se habían puesto textos similares en orden del día, que se referían a mero seguimiento de la obra.
Sin embargo, el TS entiende que “Lo cierto es que los términos del orden del día son claros, como también lo es el acuerdo de iniciar acciones judiciales, como expresión del derecho de la comunidad de propietarios a instar la tutela judicial para la defensa de sus derechos e intereses, al carecer de facultades de autotutela en relación a las mismas. La Sala concluye que es válido el acuerdo para iniciar acciones judiciales contra varios comuneros aunque no figurase en el orden del día.”
En esta línea, el TS viene a dar validez a la forma en que se dio información sobre este punto, ya que añade que En este orden del día sí constaba la solicitud de información a los comuneros respecto a las obras realizadas en sus viviendas. Y fue de ese informe que se sometía a la consideración de la Junta del que la comunidad de propietarios dedujo la ilegalidad de las obras que motivó el acuerdo de ejercitar acciones judiciales. Este acuerdo no es más que la expresión del derecho de la comunidad a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros. Además, el hecho de que se acuerde iniciar acciones judiciales nada dice sobre la legalidad de las obras. El acuerdo a que se refiere el motivo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios y no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros.”
4.- ¿Cómo resolver el olvido en la convocatoria de un punto del orden del día?
Como recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de Junio de 2010 -EDJ 2010/113267- la jurisprudencia elaborada en torno a la aplicación del actual art. 16.2 LPH -EDL 1960/55- exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán.
La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.
Pero para el caso de que ocurra un olvido en la convocatoria de un tema que se desea se trate en la junta la solución es enviar un “complemento de la convocatoria” a modo de subsanación o ampliación. Así, la única solución sería enviar una subsanación de la convocatoria a todos los comuneros antes de la junta, es decir que es subsanable pero siempre y cuando los comuneros tengan conocimiento por anticipado al menos 24 horas antes de la junta de los temas que se van a tratar. Lo que la ley castiga es que no puede someterse en junta un tema que los comuneros convocados a ella desconocen que se iba a tratar, a fin de que si alguien lo hubiera conocido hubiera podido asistir. La solución pasaría por enviar una comunicación a los comuneros de nuevo en la que se haría constar la ampliación de los puntos del orden del día adicionando el relativo al tema que al presidente se le haya podido olvidar. Con ello se cubre el requisito del “conocimiento” de los comuneros de los temas a tratar y se evita la indefensión e inseguridad de los comuneros que acudirían a la junta y se encontraran con la sorpresa de que se quiere incluir un tema en el desarrollo de la junta sin que los comuneros hubieran tenido conocimiento de ello.
5.- Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Marzo de 2016.
Se tratan en esta sentencia de 17 de Marzo de 2016 -EDJ 2016/23220- varios temas de interés que están relacionados todos ellos con la necesidad de realizar una buena convocatoria de junta, a saber:
1.- En primer lugar se recoge que si en un orden del día se incluye que se va a tratar sobre la aprobación de un sistema de financiación de unas obras se entiende incluido que se aprobará la forma de pago sin ser preciso que conste esto expresamente en el orden del día.
2.- Lo que no puede llevarse a cabo es un incremento en una junta posterior del precio de las obras si este ya fue aprobado en una junta anterior. Es decir, si en una junta anterior se aprueba como obra obligatoria la realización de unas obras y se aprueba un presupuesto concreto dejando para otra junta posterior la financiación de la misma y cómo se va a proceder a su pago no puede en esta segunda junta aprobarse un incremento del precio de la obra, salvo que expresamente se incluya tal extremo de incremento del precio y se explique en junta las razones de someter a junta un nuevo precio cuando este ya se aprobó en la junta anterior. No puede procederse a aprobaciones de cambios de precios de obras una vez aprobado el presupuesto salvo que concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas que hagan volverlo a plantear, tales como que aparezcan después de su aprobación nuevos defectos en la comunidad que hagan replantear el precio.
3.- Si se incluye en el orden del día una modificación en el sistema de pago debe serlo por unanimidad. Así, declara el TS que se hizo con infracción de lo dispuesto en el art. 9 de la LPH, al aprobar que las derramas o cuotas extraordinarias se abonarían con arreglo con contribuciones iguales.
Por lo expuesto, procede declarar que se adoptaron acuerdos con clara infracción de lo dispuesto en la LPH en sus arts. 9 y 16, dado que se ampliaba ostensiblemente el importe de las obras a ejecutar sin incluirlo en el orden del día y se decidió una forma de pago (sin unanimidad) que violaba lo dispuesto en la LPH y en los estatutos. Se requería unanimidad para la modificación de las cuotas al variar lo dispuesto en el art. 9 de la LPH y en los estatutos.
4.- Si se producen estas vulneraciones el plazo de impugnación es el de un año por actuar contra la LPH.
5.- Para que se entienda impugnado un acuerdo en plazo, ya sea de tres meses o de un año se exige “demanda de impugnación del acuerdo”. No son válidas las diligencias preliminares del art. 256 LEC -EDL 2000/77463- para entender ejercitada la acción dentro del plazo de impugnación del art. 18 LPH -EDL 1960/55-. En este caso se hizo constar que: No pueden entenderse impugnados en virtud del escrito de 28 de marzo de 2012, presentado en el Juzgado, dado que no reunía la forma de demanda (art. 399 LEC) ni iba firmado por letrado ni procurador, careciendo de un suplico claro pues tan solo hacía referencia a unas diligencias preliminares y medidas cautelares que ni siquiera se reprodujeron en la posterior demanda presentada.
6.- El ausente puede impugnar un acuerdo aunque no se oponga a él en el plazo de 30 días. Señala el TS que: También conviene declarar que, de acuerdo con el art. 17 LPH -EDL 1960/55-, el hecho de que el comunero no mostrase su oposición al acuerdo en los treinta días siguientes no le privaba de su impugnación (Sentencias de 9 de mayo de 2013 -EDJ 2013/67716- y 16 de diciembre de 2008 -EDJ 2008/262352-; recursos 2072 de 2010 y 577/2003).
6.- Convocatoria con un punto en el orden del día ya tratado.
No todo puede incluirse en una convocatoria a junta, ya que nos planteamos si se puede convocar una junta de propietarios incluyendo como uno de los puntos del orden del día uno que ya ha sido tratado y votado.
La parca regulación de la LPH da lugar a muchas situaciones en las que la respuesta que se le da a los problemas que surgen en el día a día de las comunidades de propietarios tiene que resolverse en base a normas jurídicas generales y al sentido común aplicable a cada caso. En el presente supuesto que planteamos en este punto surge con mucha frecuencia la interrogante acerca de si puede repetirse en el mismo año un tema que ya ha sido sometido a debate y votación en una junta. Es decir, si un tema que ha sido propuesto en el orden del día de una convocatoria y ha sido votado puede volver a incluirse en una junta extraordinaria celebrada dentro del mismo año.
Esto, así planteado, da lugar, o puede dar, a muchas situaciones anómalas partiendo de la base que puede que se convoque la junta ordinaria u otra extraordinaria y que por el presidente o un grupo de comuneros exista interés en que se adopte un determinado acuerdo y que la falta de quorum suficiente determine que no se apruebe.
Debemos recordar que la reforma de la LPH tras la ley 8/2013 -EDL 2013/104919- ha dado lugar a grandes dificultades a la hora de aprobar diversos acuerdos en los que la nueva redacción del art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que impide el voto presunto del ausente en mucho supuestos, por ejemplo, en todos aquellos que supongan un aprovechamiento privativo, conlleva que sea difícil alcanzar quorum tan elevados como el de los 3/5 el día de la junta como ocurre con las mejoras del art. 17.4 LPH o los cerramientos del art. 10.3 LPH al tratarse, estos últimos, de aprovechamientos de carácter individual.
Ante estos casos y las dificultades que ha incluido la prohibición del uso del voto presunto del art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- en muchos casos es por lo que se suele recomendar que en las convocatorias se ponga al margen de cada acuerdo el quorum que precisa. Y ello, a fin de que si se tiene interés en que se alcance el acuerdo los afectados recojan las representaciones suficientes para que exista quorum para que el acuerdo se alcance, mediante el sistema de las delegaciones de voto que permita que se reúna un número de votos suficiente para que el quorum se alcance. Pero ¿qué es lo que está pasando? Pues que los comuneros desconocen las nuevas dificultades para alcanzar determinados acuerdos, como pueden ser los de mejoras, - que pueden beneficiar en muchos casos a la comunidad, y además los disidentes no pagan- pero que no se adoptan por falta de quorum por no haberse tomado la previsión de acudir con representaciones suficientes para que el acuerdo se alcance.
Así las cosas, puede ocurrir que ante la falta de quorum finalmente, este no se apruebe y que al presidente o al grupo de comuneros interesados en que se adopte el acuerdo se les plantee la posibilidad de volver a convocar otra junta extraordinaria, una vez que han hecho un mayor esfuerzo en recoger más representaciones y convencer a otros comuneros para que el acuerdo se alcance.
La cuestión que aquí surge es si es posible esta práctica, y si, por ello, puede un presidente de una comunidad volver a convocar una junta incluyendo un punto en el orden del día sobre un tema ya tratado ese mismo año. Pues bien, desde nuestro punto de vista, en principio, a primera vista puede parecer no viable que habiéndose tomado una decisión a favor o en contra de un tema en una junta se vuelva a convocar otra junta para tratar sobre lo mismo, ya que sería tanto como estar a la posibilidad de que se puedan reunir más representaciones o que acudan mas comuneros para cambiar un acuerdo adoptado. Esta negativa inicial vendría bajo la tesis de que en el caso de que en una junta no se alcanza el acuerdo los que votaron a favor harían acopio de más delegaciones y aprobarían los acuerdos cuando quisieran con tal de reunir las representaciones suficientes, o piénsese en que en un caso un comunero no ha podido acudir y el acuerdo que él pensaba se alcanzaría no se pudo verificar por falta de votos afirmativos, por lo que solicitando una nueva convocatoria podría en ese mismo año conseguir alcanzarlo, lo que desde una perspectiva razonable debería entenderse como cuestionable.
Bajo esta posibilidad cuando se convoca una junta para tratar de un tema podría entenderse que no hay opción de repetirlo, al menos ese año de nuevo, porque de ser así podría ocurrir que se adoptara un acuerdo y que el presidente no estuviera de acuerdo y convocara una junta extraordinaria al mes o dos meses más tarde para conseguir representaciones y revocarlo o cambiar ese acuerdo.
Pero esta opción que puede parecer la más lógica no es la que debe responderse como positiva con arreglo a derecho, ya que lo lógico no es siempre lo más justo y lo adecuado a derecho.
En principio se podría entender que estas conductas deben entenderse como un abuso de derecho del art. 7.2 CC -EDL 1889/1- para llevar al entendimiento que, al menos, debe tratarse ese tema, si así se quiere, al año siguiente al de su debate y aprobación, para evitar situaciones equivalentes a estar buscando momentos del año donde existan menos comuneros presentes por ejemplo y que se cambien los acuerdos adoptados en la junta ordinaria celebrada, por ejemplo, en el mes de Verano con las dificultades de desplazamiento que existen.
Sin embargo, hay un precepto clave en este tema que es el art. 17.7 LPH -EDL 1960/55- que señala que trata sobre los casos en los que no se llega a un acuerdo y se puede ir a la equidad señalando el art. 17.7.2º LPH que "Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas."
Quiere esto decir que para acudir a la equidad el tema debe haber sido tratado al menos en dos juntas y en sentido negativo, es decir, que el acuerdo no se haya alcanzado en ninguna de las dos, lo que obliga a un comunero que quiera acudir al juez en equidad a intentar del presidente que "ese mismo tema haya sido tratado al menos dos veces en dos juntas y que no se haya alcanzado el acuerdo”, por lo que debemos entender que es posible que un tema que ya ha sido tratado en junta se vuelva a tratar de nuevo, sea en el mismo año o en otros años precedentes, porque la negativa a alcanzar un acuerdo en junta no produce una especie de cosa juzgada como en las sentencias por lo que cualquier tema puede volver a reiterarse bien en el mismo año o en años diferentes, y con mayor razón en este último caso. Pero es más, es que la propia dicción del art. 17.7 LPH -EDL 1960/55- exige que siempre y en todo caso los acuerdos puedan someterse de nuevo a junta si alguien lo interesa, tanto el mismo año como en años diferentes, ya que el comunero que lo interesa no puede acudir al juicio de equidad si no aporta los dos acuerdos en sentido negativo como requisito de procedibilidad para que la demanda de juicio de equidad pueda ser admitida por el órgano judicial.
7.- Modificación de la convocatoria inicialmente enviada.
Puede ocurrir que cuando se notifica la convocatoria algún comunero quiera que se plantee algún punto, o que se lo hubiera ya instado al presidente y este lo hubiere omitido. Así, si una vez realizada la convocatoria a junta un comunero interesa añadir un nuevo punto en el orden del día y el presidente lo acepta ¿se puede volver a enviar con esa adición la convocatoria?
Si la nueva convocatoria puede llegar a tiempo debidamente conforme al art. 16 LPH -EDL 1960/55- es correcta la adición. Lo que la LPH exige es el conocimiento previo a la junta de los comuneros de los temas a tratar, y no que se les sorprenda con un tema del que no han tenido noticia; más que nada para poder tomar la decisión de asistir o no a la junta. Es el derecho de información del comunero lo que se debe salvaguardar y el conocimiento de lo que va a ser tratado por si quiere asistir y votar allí, tras intervenir, o no asistir por no afectarles los puntos a tratar en la junta.
8. La convocatoria por el 25% de la comunidad.
La posibilidad de la opción de convocar que otorga el art. 16 LPH a los comuneros plantea algunas cuestiones de interés. Así, ¿Qué pueden hacer los comuneros que reúnen el 25% exigido en el art. 16 LPH -EDL 1960/55- para convocar junta y el presidente se niega a convocarla?
Por ello, si el Administrador de fincas, por orden de este, o el presidente no la convocan los promotores la pueden hacer. El problema que tienen es que no disponen de los datos ni la relación de morosos, pero si la convocan con oposición del presidente y nadie la impugna los resultados son validos ya que tienen el amparo del art. 16 LPH -EDL 1960/55-. El problema es que no tienen la relación de morosos y puede que algún comunero no haya sido convocado en junta con lo que si uno de estos la impugna se anularían los resultados porque todos los comuneros deben ser convocados y si alguno no lo ha sido podría impugnar y anular la junta. Es decir, la pueden convocar los comuneros que reúnan el 25%, pero con los problemas referidos y el riesgo de la anulación de los resultados. Otra vía es que pueden acudir al juez de primera instancia instando la medida cautelar de que se ordene judicialmente la convocatoria en cuyo caso el juez lo podría ordenar.
Así, si lo instan el 25% de propietarios o cuotas quien convoca no es el presidente en estos casos, sino que es el 25 % de propietarios o la cuarta parte de los comuneros que a su vez representan esa cuota de participación, por lo que al tener los datos de la comunidad el administrador de fincas y este dispone de los datos debe realizarla en forma como si fuera el presidente el que le hubiera trasladado el encargo de convocar a la junta y pasarla a la firma de uno de los representantes del grupo peticionario con lo que el presidente no interviene. No hace falta que el presidente de la comunidad le dé el visto bueno a esta convocatoria, ya que se lo pudieron solicitar a este y se negó, por lo que no hace falta que este acepte a convocar, ya que el art. 16 LPH -EDL 1960/55- es claro al señalar que la convocatoria la hace el presidente... y en su defecto los promotores de la reunión.
9.- La convocatoria en casos de obras obligatorias.
Importante también es una buena convocatoria en el caso de que se vaya a tratar un tema de obras obligatorias, de tal manera que como desde la Ley 8/2013 la junta ya no aprueba estas obras, sino que es el presidente el que las decide se pueda informar este tema en la convocatoria, a fin de que estos puntos del orden del día relativo a obras obligatorias sean más explícitos en cuanto señalen que:
1.- La obra es obligatoria porque así consta en informe pericial encargado para delimitar si las obras que son precisas están incluidas en las características del art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- para admitirse el carácter obligatorio por tratarse de rehabilitación, reparación o mantenimiento. Se hará constar que el informe pericial estará disponible el día de la junta, y, a ser posible, el perito autor del dictamen acudirá para explicar las razones de su pericia.
2.- Se informará que no se votará sobre ello en razón a la nueva redacción del art. 10 LPH que se puede transcribir.
3.- Que se aportan presupuestos de coste de realización de la obra para que se puedan debatir y votar por mayoría simple sobre cuál admite la junta.
4.- Se puede confirmar, si se conoce, la cifra de la derrama en cada caso.
5.- Se puede establecer plazos de inicio de obra o aplazamientos de pago en su caso.
Es fundamental que esta información esté disponible en la convocatoria para que los comuneros conozcan las razones con el máximo detalle de por qué no se trata de mejora del art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- sino de obra obligatoria.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de septiembre de 2016.
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