EDE 2016/1008355
Fecha de la consulta: 19 de octubre de 2016
Planteamiento
Pareja que antes del matrimonio compra dos inmuebles mediante pagos aplazados (hipoteca y préstamo personal), sin que ninguno de ellos tenga la consideración de vivienda familiar, pues viven de alquiler por razón de su trabajo. Se casan en gananciales y ahora están en trámites de divorcio.
Han seguido abonando los préstamos de manera conjunta y siempre igualitaria (tanto antes como durante el matrimonio). Al no tratarse de vivienda familiar, entiendo que, en principio, habría que aplicarse el art. 1357 CC, que le otorga a ambos inmuebles el carácter privativo.
¿Se pueden liquidar ambos bienes en el convenio regulador del divorcio? ¿Cómo habría de computar las partidas de lo pagado antes y después del matrimonio? ¿Podría tener acceso al Registro de la Propiedad dicha liquidación? ¿O sería imprescindible otorgar escritura pública de extinción de condominio?
Respuesta
Como bien se dice en la consulta, al no ser los inmuebles la vivienda familiar, se aplicará el art. 1357 CC (EDL 1889/1) y, dado que se compraron a plazos antes de contraer matrimonio y, por ende, antes de estar en vigor la sociedad de gananciales, son bienes privativos de ambos cónyuges en régimen de copropiedad, a razón de 50% para cada uno de ellos.
Para poner fin a esa indivisión tienen dos vías:
a) antes de iniciar el proceso de liquidación de gananciales, atribuirles de mutuo acuerdo el carácter de gananciales, conforme al art. 1355 CC.
b) ejercer de forma acumulada a la acción de divorcio la acción de división de cosa común (art. 437.4.4ª LEC, EDL 2000/77463). En este caso, la sentencia de divorcio dictaminará si esos bienes son indivisibles o no, y si son indivisibles y los cónyuges no están de acuerdo en que se adjudique a uno de ellos con compensación en metálico al otro, se dejará para ejecución la división material de los bienes, mediante su subasta o venta por entidades o personas especializadas y reparto posterior del precio obtenido.
Tanto el auto que apruebe la liquidación de gananciales, como el auto que apruebe la división material del bien y adjudicación a uno de los cónyuges o a un tercero, son títulos suficientes para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si hablamos de que son bienes privativos, las cantidades abonadas al 50 % antes de casarse no tienen trascendencia alguna, al ser ambos propietarios al 50 %. Las que se paguen constante la sociedad de gananciales, se presumirá salvo prueba en contra que se abonan con dinero ganancial y, por tanto, generan un derecho de crédito de la sociedad de gananciales frente a ambos cónyuges.
Si se opta por darles naturaleza ganancial, lo que habrá será un crédito de cada cónyuge frente a la sociedad de gananciales por el dinero privativo suyo destinado a pagar parte del precio de esos bienes.
Por último, puede serle de interés los formularios:
- “Demanda de divorcio contencioso con ejercicio simultáneo de la acción de división de bienes en comunidad ordinaria indivisa” (EDF 2012/148764)
- “Demanda de divorcio de mutuo acuerdo con ejercicio simultáneo de la acción de división de bienes en comunidad ordinaria indivisa (sin hijos)” (EDF 2013/25108)
- “Convenio regulador de divorcio incluyendo división de bienes en comunidad ordinaria indivisa (sin hijos)” (EDF 2013/25120)
