–EDJ 2017/208828-Contrato de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Duración.

Nulidad de contrato de aprovechamiento por falta de fijación de la duración del régimen

Noticia

Entiende el TS que si no se fija el tiempo del derecho o, al menos, la duración del régimen, el contrato de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles es nulo (FJ 3).


TERCERO.- En relación con el fondo de la cuestión litigiosa, la sentencia recurrida sostiene que, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 6 CC (EDL 1889/1) , hay que concluir que la contravención de los artículos 8 y 9 de la Ley 42/1998 únicamente dará lugar a la posible resolución de los contratos si se ejercita la oportuna acción dentro del plazo de tres meses legalmente previsto en el artículo 10.

No obstante, tal consecuencia resulta aplicable a los supuestos de mera falta de información y no a aquellos otros en que realmente se han incumplido en la contratación los presupuestos exigidos por la ley, supuesto en que lo que se impone es la declaración de nulidad por aplicación de su artículo 1.7 al haberse celebrado contratos al margen de lo previsto en ella en cuanto a sus requisitos esenciales.

Si se examinan los contratos celebrados entre las partes, pronto se advierte que nada dicen sobre la extinción del régimen sobre el que se contrata y así se hizo constar en la demanda como determinante de la nulidad contractual.

La sentencia 192/2016, de 29 marzo (Rec. 793/2014) , seguida de otras en igual sentido (como la 627/2016, de 25 de octubre ), se hacen las siguientes consideraciones:

«(...) B) Duración. Al configurar el contrato con una duración indefinida, tampoco se cumple con las previsiones de la Ley 42/1998 que exige la fijación del tiempo por el que se establece el derecho o, al menos, de la duración del régimen (artículo 3 ). Esta sala ya ha resuelto al respecto en sentencia 774/2014, de 15 enero, que interpreta la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 , tras una conexión sistemática de sus aparatos 2 y 3, en el sentido de que quien deseara "comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno (...) debería constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1", de modo que el incumplimiento de dicha previsión da lugar a la nulidad de pleno derecho según lo dispuesto en el artículo 1.7. En este sentido, para comprobar cómo el legislador ha querido que desde la entrada en vigor de la ley el contrato tenga una duración determinada, que generalmente estará unida a la de duración del régimen, basta acudir a la norma contenida en su artículo 13 que, al regular el derecho de resolución del propietario por falta de pago de servicios, establece que "para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción"; norma para cuya aplicación resulta precisa la fijación de un tiempo de duración.....».

Al no quedar cumplida dicha exigencia, se impone la estimación del recurso de casación y la declaración de nulidad de los contratosafectados, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.7 de la Ley 42/1998 , sin necesidad de examinar las demás cuestiones planteadas por los recurrentes; aplicando el criterio seguido por esta sala en orden a restar de la cantidad a devolver por la demandada la correspondiente a los años de vigencia de los contratos, sin incluir en dicha devolución los gastos de mantenimiento que responden a la correlativa utilización o posibilidad de utilización de los derechos adquiridos en virtud de los referidos contratos.

Procede igualmente, por aplicación del artículo 11 de la Ley , condenar a la demandada a la devolución duplicada de las cantidades entregadas anticipadamente.

Por último, no ha lugar a plantear cuestión prejudicial, dada la claridad del desarrollo jurisprudencial del concepto de consumidor por el TJUE, en cuanto que en el presente caso los demandantes actúan al margen de una actividad profesional (STJUE de 3 de septiembre de 2015, asunto C-110/14 ), teniendo en cuenta además lo resuelto por esta sala en sentencia n.° 16/2017, 16 de enero (Rec. n.° 2718/2014) .