(Se analiza la situación en la que queda el arrendador que desea ocupar de nuevo la vivienda que tiene arrendada cuando entiende que concurren razones objetivas y debidamente justificadas para resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la vivienda por razones de una necesidad personal)
The situation of the landlord who wishes to reoccupy the house he has rented is analyzed when he understands that objective and duly justified reasons concur to terminate the lease and recover the house for reasons of personal need
Keywords: arrendador, arrendatario, necesidad, razones, vivienda.
Landlord, tenant, need, reasons, housing
I. Introducción
Una vez transcurridos más de dos años desde la reforma de la LAU en virtud del RD 7/2019 -EDL 2019/2253- surgen diversas dudas sobre las que se exigen respuestas concretas en un mundo como el arrendaticio que mueve una elevada litigiosidad en los órganos judiciales, pero cuyos conflictos deberían buscar otros derroteros más rápidos como la vía de la mediación.
Sea como fuere, la realidad es que la conflictividad arrendaticia es muy elevada y las posibilidades, u opciones, de ceder escasas ante enfrentamientos que se producen ante un bien tan preciado como lo es la vivienda.
Pues bien, vamos a tratar sobre un tema de sumo interés, como es la opción que le otorga la LAU al arrendador de instar la recuperación de la posesión del inmueble arrendador antes de que transcurra ahora el plazo de los cinco años que se ha fijado como prórroga obligatoria, y que antes del citado RD 7/2019 -EDL 2019/2253- era de tres.
Se trata, ésta, de una opción que está basada en la “necesidad del arrendador”, un concepto sumamente interesante que es preciso desgranar e interpretar para ver qué entendemos por él. No obstante, surge una duda de relevancia en torno al hecho en sí de la “necesidad”, acerca de si ésta debe surgir ex post al arrendamiento, o si ésta existía antes del arrendamiento, pero no se había ejercitado y se quiere ejercitar después, si valdría sustentar esa “causa de necesidad” como válida y operativa para que pueda ser viable y ejecutiva la decisión de la necesidad que se alega.
Recordemos cuál era la regulación del art.9.3 LAU -EDL 1994/18384-, que es el que disciplina este tema antes y después del RD 7/2019 -EDL 2019/2253- para comprobar en qué medida, bajo qué condiciones y con qué circunstancias podemos afrontar este tema, a saber:
1. Regulación aplicable antes del RD 7/2019 -EDL 2019/2253-:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
2.- Regulación aplicable después del RD 7/2019 -EDL 2019/2253-.
3.- Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
II. Los requisitos para la operatividad del desahucio por necesidad antes y después del RD 7/2019 -EDL 2019/5763-
a.- Para contratos anteriores al RD 7/2019 -EDL 2019/5763-
Los requisitos para el ejercicio de este derecho son los siguientes:
1.- Solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, no antes.
2.- No es preciso que conste en el contrato este derecho de opción.
3.- Para ello, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4.- Se entiende que debe especificarse la “necesidad” en la comunicación, ya que en caso contrario valdría una mera “alegación” de “necesidad” con la cual el arrendatario no podría saber si el requerimiento constituye, o no, un abuso de derecho. Con ello, la causa concreta debe especificarse en la notificación, sin que pueda el arrendador escudarse en cuestiones atinentes a la intimidad.
5.- El objetivo de la necesidad debe serlo para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
6.- La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
b.- Para contratos posteriores al RD 7/2019 -EDL 2019/5763-
1.- Solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, no antes.
2.- Sólo pueden ejercerlo las personas físicas, no las jurídicas.
3.- Debe constar en el contrato de forma expresa esta posibilidad de ejercicio del derecho de opción por razón de necesidad.
4.- La necesidad debe referirse para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
5.- En cuanto a la forma el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
6.- El objetivo de la necesidad debe serlo para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
Ahora bien, la cuestión que nos planteamos, es si la causa debe ser sobrevenida, o valdría, y sería posible alegarlo, que la necesidad hubiera existido al momento de la firma del contrato, y que sin variación de las circunstancias deseara ejercitarlo más tarde, una vez transcurrido el año del contrato.
Esta circunstancia gráfica podría darse, por ejemplo, en un supuesto de una persona que se haya divorciado, y en lugar de quedarse en la casa donde vivía y que podría ser la suya, ya que quedó a su disposición, quedando el ex cónyuge en otra distinta al no tener hijos menores de edad, optara por alquilarla e irse a residir a otro inmueble, pero que una vez transcurrido el primer año del contrato alega como causa de las exigidas en el art.9 LAU -EDL 1994/18384- que precisa “por necesidad” el inmueble, y que en lugar de estar esperando los años que faltaban según la regulación anteriores al RD 7/2019 -EDL 2019/2253-, que podrían ser dos, o después de este, que podrían ser cuatro, comunica al arrendatario que “necesita” el inmueble para regresar a él por razón de su divorcio, y que es propietario de ese inmueble, y en razón a ello desea regresar al mismo abandonando aquél en el que había estado residiendo, que podría ser otro propio, o la casa de sus padres.
Está claro que si fuere otro inmueble propio no habría lugar a la necesidad, porque se habla de “necesidad”, no de comodidad a la hora de “romper” un contrato de arrendamiento. Pero si estuviera residiendo en casa de sus padres y postulara resolver el contrato alegando “necesidad” existiría un correcto y legítimo derecho de oposición por parte del arrendatario en tanto en cuanto la necesidad que se alega ya existía al momento de suscribir el contrato, y no es sobrevenida, que es el concepto al que, entendemos, debe referirse la “necesidad” que se explicita en el art.9 LAU -EDL 1994/18384-.
La clave para entender la respuesta que debe darse a la duda acerca de si el hecho que origina la necesidad debe ser posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, y no antes, viene configurado a que la “necesidad” es algo que solo puede materializarse y surgir “ex novo”, y que no puede haber una necesidad anterior que se ejecuta en este momento una vez ya celebrado el contrato. Es decir, que si se alega ahora y ya existía no se trata de “necesidad”.
Por ello, no es este último el concepto de “necesidad” al que entendemos que se refiere la LAU; ya que si el hecho, o la circunstancia que motiva el alegato de necesidad era pretérito debemos entender que el arrendador, pese a ello, asintió y consintió esta circunstancia para acabar arrendando el inmueble a tercero, ya que en caso contrario no lo hubiera hecho.
Bajo esta idea, debemos configurar la necesidad como algo ex novo y no pretérito, pero, además, no podemos confundir “necesidad” con el factor de “comodidad”, porque de ser así, si equiparamos ambos conceptos, o permitimos utilizar factores de comodidad en una construcción de necesidad estaríamos alterando la esencia o filosofía a la que se refiere el precepto, en el sentido de que:
1.- Tras el RD 7/2019 -EDL 2019/2253- debe constar esta opción en el contrato.
2.- Pero la causa debe ser nueva y sobrevenida tras la firma del contrato.
3.- En tal sentido, si la causa alegada estaba ya en el pasado antes de la firma del contrato el arrendador no podrá ampararse en este derecho, aunque conste su ejercicio en el contrato.
4.- Que conste en el contrato no libera el arrendador a explicar, y en su caso, probar la necesidad.
5.- El arrendatario puede oponerse al alegato de “necesidad”, por entender que la causa ya existía, o que no está razonada, o que considera que existe un fraude o un abuso de derecho.
6.- La oposición del arrendatario obligaría al arrendador a interpelar el auxilio judicial para debatir en un juicio si la causa es sobrevenida, o si puede conceptuarse como tal causa de necesidad, o se trata de un capricho del arrendador regresar al inmueble sobre el que tomó la opción de arrendarlo.
En el diccionario de la RAE se significa el término necesidad para referirse a:
1.- Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido.
2.- Aquello a lo cual es imposible sustraerse, faltar o resistir.
3.- Carencia de las cosas que son menester para la conservación de la vida.
4.- Falta continuada de alimento que hace desfallecer.
5.- Peligro o riesgo ante el cual se precisa auxilio urgente.
En cualquier caso, se trata de un concepto que surge en ese instante, y es en base a ese surgimiento de la necesidad cuando hace falta que se tomen medidas para contrarrestar la necesidad y combatirla.
En este sentido, carecería de razón una necesidad que se alega como ex novo, cuando es la misma circunstancia o situación que existía al momento de la firma del contrato, lo que se traduce ahora en una especie de arrepentimiento del arrendamiento, más que una situación de necesidad ex art.9 LAU.
Es por ello, por lo que, si se alega como nueva la necesidad, refiriéndose a una situación antigua se estaría produciendo una situación perversa de aprovechamiento de algo que era pasado para transformarlo en necesidad presente.
La razón, precisamente, de que se deba alegar y hacer constar la causa del desahucio por necesidad es para que el arrendatario pueda valorar si concurre esta necesidad en el peticionario, y si se pide para alguna de las personas que cita el precepto.
Así las cosas, de no citarse la necesidad, no hacerlo con la persona para la que se recaba el inmueble, o referirse a una situación ya pasada que se quiere reconvertir en una nueva, provocará el derecho del arrendatario a rechazar de forma motivada la notificación realizada por el arrendador bajo el abrigo del alegato de que la necesidad actual no existe, sino que se refiere a una situación que ya existía al momento del contrato y que no puede utilizarse o reconvertirse en nueva.
Podría alegarse por el arrendador en el que concurría la misma necesidad que alega luego que tiene el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada", que les reconoce el art.47 CE -EDL 1978/3879-, y que si al momento de celebrar el contrato estaba en otra vivienda, o en casa de sus padres, por ejemplo, y que pese a ello alquila su inmueble y más tarde alega que quiere regresar al mismo, cuando la causa es la misma situación en la que se encontraba al momento de alquiler, lo que debe ser respondido en el sentido de explicar la propia filosofía del art.9.3 LAU -EDL 1994/18384-, ya que en este caso lo importante y trascendente es entender que este precepto no es un “deseo” de poder romper un contrato cuando lo quiera, ya que la regla general es la de la prórroga de los contratos hasta tres años antes del RD 7/2019 -EDL 2019/2253- y de cinco años después de él. Pero no de decidir cuándo se quiere romper un contrato convirtiendo lo que es una excepción a la regla general de la prórroga de los contratos ex art.9 LAU -EDL 1994/18384- en una alegación que puede llevarse a cabo disfrazando la necesidad de un mero deseo, o de una mera comodidad.
No es este el espíritu ni el objetivo del legislador cuando incluyó esta excepción en el art.9 LAU -EDL 1994/18384-, ya que quiso considerarlo, precisamente, como es, como una excepción, y no como un derecho de opción, que es lo que sería si concediéramos a los arrendadores un libre derecho de alegar una necesidad y revestir con esta denominación una situación que el propio arrendador ya padecía o sufría antes, porque lo que el legislador ha querido “dibujar” en el art.9.3 LAU es una situación inesperada o sorpresiva del arrendador que surge de improviso y por causas ex nunc, no ex tunc.
En estos casos, la postura del arrendatario de querer oponerse al requerimiento del arrendador será la de exponer por escrito en el requerimiento la negativa a aceptar la comunicación bajo el alegato de que la causa ya existía.
Podría darse la circunstancia de “parquedad” en el alegato del arrendador a la hora de comunicar la “causa de necesidad”, a fin de ocultar la misma y que no fuera opuesta por el arrendatario. En tal sentido, en casos de oscuridad del arrendador en el escrito que por la vía del art.9.3 LAU -EDL 1994/18384- le alega la necesidad al arrendatario, éste podría plantear esa falta o ausencia de concreción del arrendador en el mismo y exigirle un “complemento” explicativo de la causa que se alega y de la persona para quien se alega, ya que de no permitirse al arrendatario un derecho de oposición al acto de comunicación por el arrendador se estaría destruyendo el derecho de prórroga forzosa ex art.10 LAU por mor de una vía, que es la del art.9.3 LAU, que utilizada con abuso de derecho dejaría sin eficacia las modificaciones operadas en el art.10 LAU tras la reforma de la misma por RD 7/2019 -EDL 2019/2253-.
Otro dato importante a tener en cuenta es que tanto el arrendador como el arrendatario deben realizarse las notificaciones de modo que quede constancia del acto, o del intento del acto, lo que ocurriría con el burofax, y que se concedan un plazo concreto para contestar las comunicaciones, bajo la advertencia de que si no se lleva a efecto la respuesta en un plazo concreto se entenderá que aceptan el requerimiento, o la respuesta al requerimiento como válida. Insistir en este momento en la necesidad y posibilidad de que se pacte en el contrato de arrendamiento que el domicilio a efectos de notificaciones sea el correo electrónico de las partes para una mayor rapidez y agilidad de los actos de notificación entre las partes, ya que señala el art.4.6 LAU -EDL 1994/18384- que: Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Con ello, las características de este caso serían las siguientes:
a.- Es recomendable que las partes fijen el correo electrónico como domicilio inter partes a efectos de notificaciones.
b.- El arrendador que se crea en el derecho del art.9.3 LAU -EDL 1994/18384- para plantear al arrendatario la causa de necesidad deberá dirigir un escrito al lugar de notificaciones mutuamente aceptado expresando:
1.- Causa de necesidad descrita con el mayor detalle, expresando la fecha aproximada en la que ha surgido esa necesidad, a fin de poder valorar el arrendatario si es sobrevenida o pasada.
2.- Fijación de si es para él o para un familiar y en qué grado.
3.- Plazo concedido al arrendatario para contestar a la comunicación con la advertencia de que el silencio se entenderá como asentimiento.
4.- Debe hacerse constar que es para residencia permanente.
c.- El arrendador no debe tener otro inmueble que utilizar de similares características que aquél sobre el que se ejerce el uso de la necesidad para resolver el arrendamiento.
d.- El arrendatario puede pedir un complemento de los datos o de la información que se le requiere al arrendador antes de aceptar, o no, el requerimiento.
e.- El arrendatario tiene derecho a oponerse a aceptarlo si no está de acuerdo con la concurrencia de los presupuestos para articular la excepción a su derecho de prórroga forzosa.
f.- En este caso el arrendador deberá interpelar a la vía judicial.
III. Doctrina jurisprudencial al respecto
1.- En la STS, Sala Primera, de lo Civil, 181/2010, 8-3-10, rec 441/05 -EDJ 2010/19168- se recoge que la demandante por necesidad era copropietaria junto a su madre de una vivienda arrendada, y que, pese a estar ambas partes vinculadas por contrato de arrendamiento por subrogación de uno anterior de fecha 2 de enero de 1974, la actora presentaba "causa de necesidad" a los efectos de instar la resolución del referido contrato por denegación de prórroga, tal y como se había comunicado a los arrendatarios. Argumentaba la parte demandante que residía en casa de su madre viuda y que sentía deseos de una vida independiente, que era mayor de edad y tenía trabajo estable.
En este sentido, el TS confirmó el desahucio por necesidad ya acordado por el juez de instancia y confirmado por la Audiencia, porque, evidentemente, esa causa surge ex novo y es ahora, y no antes, cuando precisa de esa casa que habían alquilado, pero en cuyo momento no concurría esa necesidad que surge por su necesidad de hacer vida independiente que es cuando las hijas encuentran un trabajo y precisan de la opción de vivir en una casa que tienen alquilada y en la que pueden residir.
2.- De querer aplicar el arrendador al arrendatario una causa de necesidad como actual cuando era la misma que existía al momento de la firma del contrato se estaría ejerciendo el derecho del art.9 LAU -EDL 1994/18384- con abuso de derecho proscrito por el art.7.2 CC -EDL 1889/1-.
Señala, así, la AP Madrid, sec 14ª, Sentencia 189/2014 de 2-6-14, rec 49/14 -EDJ 2014/154454- que:
“Es igualmente doctrina constante y reiterada (SSTS 25 junio 1985 -EDJ 1985/7456- [RJ 1985, 3314], 14 febrero 1986 -EDJ 1986/1258- [RJ 1986, 680], 12 noviembre 1988 -EDJ 1988/8937- [RJ 1988, 8441], 11 mayo 1991 -EDJ 1991/4940- [RJ 1991, 3658], 5 de abril de 1993 -EDJ 1993/3366- [RJ 1993, 2788], y 13 febrero 1995 -EDJ 1995/542- [RJ 1995, 1053]) que el abuso de derecho que proscribe el art.7,2 del Código Civil -EDL 1889/1- (LEG 1889, 27), y el art.9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62-, ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir, las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.
En el presente caso no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante de que su hija ocupe la vivienda arrendada por su deseo de vida independiente, confirmado por la intención de contraer matrimonio manifestada con posterioridad al requerimiento previo de denegación de prórroga".
3.- AP Madrid, sec 14ª, Sentencia 698/2006 de 21-11-06, rec 271/06 -EDJ 2006/385945-.
En esta sentencia se alega que el inquilino no puede forzar al arrendador a "que viva de alquiler so pretexto del derecho de prórroga forzosa.
No obstante, podemos decir en línea con el argumento que estamos exponiendo si antes de 2019 (tope 3 años) o después (tope 5 años) un arrendador arrienda su inmueble y se va a vivir en régimen de arrendamiento no podría en el periodo que dura la prórroga forzosa alegar que quiere residir en su piso en propiedad alegando que tiene ese derecho, cuando al mismo había renunciado, al menor durante el periodo de la prórroga forzosa, por lo que podrá recuperar su inmueble, pero una vez vencido el periodo de prórroga forzosa, pero no acudiendo al subterfugio del art.9.3 LAU -EDL 1994/18384- para vestir de “necesidad” una situación que ya tenía, y lo que es más importante, que aceptó cuando suscribió el contrato de arrendamiento.
4.- AP Madrid, Sección 10ª, Sentencia 30/2009 de 13-1-09, rec 756/08 -EDJ 2009/40694-.
Esta sentencia, cuyo ponente fue el gran juez y malogrado D. Ángel Illescas, recuerda en primer lugar que:
Concepto de necesidad: Es conocida doctrina de los Tribunales que por necesidad debe entenderse no lo obligado, forzoso o impuesto por causas ineludibles, sino aquello que es opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin lícito y útil, o sea, lo equidistante entre lo obligado «strictu sensu» lo que es sólo capricho o conveniencia (SS 17 febrero 1955, 4 diciembre 1964 y 19 noviembre 1966), pero sin que pueda establecerse un solo concepto de necesidad en términos absolutos, sino que habrá de examinarse en cada caso concreto en conexión estrechísima con la situación o estado que provoca, atendiendo a las circunstancias concurrentes en ella (S 26 mayo 1969).
El precepto incluye, como elemento esencial, el concepto de necesidad, el cual, por su naturaleza, no puede ser formulado con el rigor necesario para determinar con precisión cuáles son los casos abarcados por él, porque se da una relación dialéctica entre la generalidad de un concepto y la variedad indeterminada de la realidad, nunca conceptualmente agotable, relación que no es posible fijar en forma anticipada, admitiendo la posibilidad de comprender en ella aquellos otros casos en que sea demostrada.
La apreciación crítica de la necesidad, en el orden jurídico, ha de llevarse a cabo por el juzgador, apreciándola y valorándola con la máxima sensibilidad, sopesando objetivamente las circunstancias concurrentes en cada caso, en armónica conjugación con las pruebas practicadas, teniendo en cuenta su alcance real, tanto en el orden personal y familiar como en el económico, puesto que toda necesidad viene a constituir el término de una relación económica.
Por ello, ante la imposibilidad de comprender en una fórmula todos los casos posibles de necesidad, el legislador se ha visto obligado a establecer aquellas presunciones, sin perjuicio de que, en aquellos otros casos en que se demuestre su existencia, pueda ser estimada la pretensión de denegación de la prórroga legal, teniendo en cuenta el concepto que de la propia necesidad viene dando la jurisprudencia, en los términos antes reseñados, no como lo contrapuesto a lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino como lo opuesto a lo superfluo e, incluso, lo conveniente para conseguir un fin útil.”
Ciertamente, no se entra a considerar la cuestión que ahora nos planteamos con relación a lo sorpresivo, nuevo y sobrevenido para apelar a un concepto de necesidad que se enraíza con una situación nueva y completamente diferente a las existentes al momento de celebrar el contrato.
Pero como se ha expuesto en la sentencia antes citada resulta que para dar una respuesta a estos supuestos es preciso ser sumamente casuístico, y apelar al caso concreto para tratar de valorar en cada caso si lo que se alega como necesidad surge ahora o surgió ya antes. Y si ya existía en el momento de la firma del contrato entendemos que debería rechazarse la necesidad por no ajustarse al canon de explicación o alegación filosófica al que se refiere, o debe referir, el art.9,3 LAU -EDL 1994/18384-, so pena de romper el régimen de prórroga forzosa que ha vuelto a ampliar el legislador en el RD 7/2019 -EDL 2019/2253-.
5.- AP Las Palmas, sec 5ª, Sentencia 406/2017 de 17-11-17, rec 408/17 -EDJ 2017/338763-.
Esta sentencia plantea el interesante debate de si la posición económica del reclamante le permitiría acudir a adquirir una vivienda si después de haber alquilado el inmueble se divorcia y alega que, dado que ha perdido el uso de la vivienda que era el hogar familiar, puede entenderse como “necesidad” querer recuperar la arrendada aun cuando su capacidad económica le permitiera adquirir o arrendar otra mientras se cumple el plazo de la prórroga forzosa. Así, en este caso la necesidad ha surgido por consecuencia de haberle sido atribuida, en proceso matrimonial, a su ex esposa e hijos la vivienda familiar careciendo el demandante de otra vivienda en propiedad, o a su disposición, en la población donde trabaja, más que la arrendada al demandado. Se fija que el nivel de ingresos del arrendador no es un condicionante de la denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad, ya que no se trata de indagar en su patrimonio para determinar si posee recursos para adquirir otra vivienda o para afrontar con desahogo una renta más o menos elevada, sino que lo que hay que determinar es si existe la circunstancia objetiva que permite concluir que la necesidad de vivienda del arrendador no está correctamente atendida.
Pero fijémonos que, también, en este caso la necesidad surge ex post al momento de haber celebrado el contrato al punto de que si el divorcio hubiere ocurrido antes de la firma del arrendamiento no podría el arrendador alegar “necesidad” para entender que una vez celebrado el contrato se “arrepiente” y desea residir en esa vivienda y no en otra, por lo que, como hemos expuesto, ello constituiría más un “deseo” que una “necesidad”.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en marzo de 2022.
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