Posibilidad de realizar una segunda votación en la misma junta en caso de empate de votos y cuotas
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Surge en ocasiones en las juntas de propietarios la posibilidad de que el día de la junta se alcance un empate de votos de propietarios y de las cuotas de participación, en acuerdos que requieran de mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, u otros casos en los que se admite el voto presunto del ausente, pero para que opere este y se pueda dar traslado a los ausentes en 30 días por la vía del art.17.8 LPH es sabido que hay que obtener primero esa mayoría simple en la junta para luego estar a la espera de los 30 días para que los ausentes se manifiesten y si no se oponen al acuerdo poder añadir sus votos de silencio a los que votaron a favor.
Planteamos pues si es posible realizar una segunda votación para poder alcanzar una mayoría, o si se obtiene un empate de votos se entendería no alcanzado el acuerdo sin posibilidad de que se repita a votación. Esto surge, sobre todo, porque hay casos en los que es preciso adoptar un acuerdo, como es la votación del presupuesto anual de la comunidad, aprobación, o no, la designación de un presidente o secretario administrador, o la votación del presupuesto de empresas que pujan para poder realizar una obra de reparación, mantenimiento o rehabilitación. ¿Podría, pues, incluirse en la convocatoria que para resolver este problema se procedería a una segunda votación en caso de empate para evitar la falta de acuerdo en caso de empate y dar una segunda votación el mismo día de la junta, pero solo en caso de empate de las dos mayorías de propietarios.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2018.
El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se ...
El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se llega por doble mayoría de votos de presentes y de participaciones. A ello se refiere el art.17 LPH -EDL 1960/55-, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Parcialmente la problemática en la adopción de acuerdos se mitiga por cuanto el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 prevé que para la generalidad -a salvo unas excepciones de acuerdos se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art.9 LPH, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Pero ello exige como presupuesto que existe un acuerdo adoptado por los presentes, que en el caso referido no concurre, por lo que al margen de los supuestos excluidos de los arts.10.3, 17.1 y 17.4 LPH, los acuerdos donde tenga relevancia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 será las de aquéllos en que se precise unanimidad o una mayoría especial o reforzada.
A mi juicio art.17.7 LPH -EDL 1960/55 para los acuerdos que precisen mayoría simple, prevé dos posibilidades de convocatoria. En una primera convocatoria es necesario la obtención de las expresadas dos mayorías, de propietarios y de cuotas de participación. En el seno de una junta de 30 propietarios a la que asisten 20 comuneros, será necesario el voto de 16 comuneros siempre y cuando las cuotas de estos alcances la mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.
Caso de no obtenerse esta mayoría cabrá una segunda convocatoria en la que será suficiente, de asistir el mismo número de propietarios, el voto de 11 comuneros que sumen más de la mitad de las cuotas de participación de la totalidad de presentes.
Si de los 20 asistentes, 9 votan a favor ostentando éstos la mayoría de cuotas de participación de los presentes, y 9 votan en contra, absteniéndose dos, por ejemplo, a mi juicio el supuesto equivale a la no obtención de la mayoría precisa para la adopción del acuerdo, lo que reconduce al supuesto previsto en el segundo párrafo del art.17.7 LPH -EDL 1960/55 que dice que cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Sobre la distancia que debe mediar entre la primera y segunda convocatoria no se dice nada por la norma por lo que bastaría el cumplimiento de los requisitos necesarios para toda convocatoria de la junta.
El art.17 LPH -EDL 1960/55 establece con claridad el requisito de la doble mayoría en todos los supuestos, esto es, la de votos junto con la de cuotas de participación, para la aprobación de los acuerdos que no exigen la unanimidad. Esto es, el texto legal no hace ninguna distinción ni matización al respecto, por lo que no cabe hacer distinciones allí donde la ley no las hace.
Al respecto de la cuestión planteada, deben indicarse ya de principio tres asertos rotundos:
1. Como el propio enunciado de la cuestión ya describe, el escenario de la eventual segunda votación no es hábil en caso de que los votos en contra sean superiores. Un planteamiento contrario implicaría un quebranto radical del principio democrático, pues es claro que la voluntad de la junta ha sido contraria a la adopción del acuerdo.
2. En caso de empate, no cabe resolver el mismo a través del voto de calidad, pues se trata de un supuesto que no prevé la LPH -EDL 1960/55-.
3. Tampoco cabe plantear resolver el empate acudiendo a la mayoría de cuotas. Es indiferente que exista mayoría de cuotas para la aprobación de un acuerdo, puesto que en tanto no vaya acompañada de la mayoría de votos no se dará la condición de la doble mayoría exigida.
Por tanto, en caso de empate no se habría adoptado acuerdo por lo que se tendrá que repetir la votación y si no se consigue acuerdo, quedará abierta la vía del juicio de equidad al que se refiere el art.17.7 LPH -EDL 1960/55 en su párrafo segundo.
Y ello, teniendo en cuenta que si la junta se está celebrando en segunda convocatoria bastaría mayoría simple de los asistentes. Pues bien, si no se da esa mayoría simple de los asistentes, sino que éstos suman un empate en cuanto a las posiciones enfrentadas, se reitera que bien se puede proceder a la repetición de la votación. Ahora bien, es cuestionable que tal se pueda operar en unidad de acto y de manera sucesiva a la primera votación con resultado infructuoso. La previsión de haber efectuado la oportuna indicación al respecto en la convocatoria de la junta de propietarios, evitaría ciertamente el eventual carácter sorpresivo de esta segunda votación, pero no culminaría el espíritu de la ley cuando viene a exigir la doble mayoría y articula los mecanismos del voto presunto. Esto es, entiendo que no se estaría salvaguardando debidamente el derecho de los comuneros que no han asistido a la junta.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
El art.17.7 LPH -EDL 1960/55 recoge dos posibilidades para que una junta de propietarios pueda adoptar válidamente acuerdos cuando la mayoría que se requiere es una mayoría simple: en primera convocatoria y, por lo tanto, votación, será necesaria la mayoría de propietarios y cuotas del total de comuneros, esto es, con independencia de los que hayan acudido a la junta y en segunda convocatoria y votación, la mayoría de votos y de cuotas de los asistentes.
Enmarcado en este precepto la cuestión que se plantea de si es posible una nueva votación en el supuesto de empate de los presentes y de cuotas que representen los mismos, considero que ello no es posible porque la segunda votación ya ha existido. Para aprobar alguno de los acuerdos del art.17.7 LPH -EDL 1960/55 en primera votación es necesaria la mayoría de propietarios existentes, presentes o no, que a su vez ostenten la mayoría de cuotas de participación en segunda votación la mayoría de los asistentes con mayoría de cuotas, también de los asistentes, que voten a favor del acuerdo. Si en esa segunda votación no se alcanza la mayoría de los presentes y cuotas y sí solo un empate, no es posible una nueva votación para, digámoslo así, desempatar, porque ya nos encontraríamos ante una nueva votación que sería la tercera, no la segunda, y ello no está previsto legalmente. En el mismo precepto citado se determina la solución «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores», -párrafo segundo del art.17.7 LPH-, situación que se produciría en caso de empate de votos y cuotas entre los asistentes, y esa solución no es una nueva convocatoria ni votación, sino acudir al juez de instancia para que, una vez expuesta la problemática surgida, que ese órgano judicial decida.
Ello no se modifica ante la posibilidad de poder adicionar o no los votos de los no asistentes como favorables si no se oponen en un plazo de 30 días desde la comunicación del acuerdo, dado que, como bien se apunta en la cuestión planteada, lo que se comunica es el acuerdo si ese acuerdo no se ha adoptado porque no se ha obtenido la mayoría de votos y cuotas necesarios, nada se puede comunicar, y por lo tanto no se abre la posibilidad recogida en el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.
En conclusión, si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero -EDL 1960/55-, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
Es fácil advertir que el art.17 LPH -EDL 1960/55-, cuando establece las reglas a las que se han de ajustar los acuerdos de la junta de propietarios, establece de manera explícita que el presupuesto para la aprobación de acuerdo se encuentra en la doble mayoría o, lo que es lo mismo, en la concurrencia para la aprobación en junta de un acuerdo comunitario, de la obtención no solo de la mayoría de votos sino también de la mayoría de cuotas de participación, requisitos, obvio es decirlo, que solo son requeridos para el caso de acuerdos que no requieren de unanimidad pues en estos casos, la unanimidad alcanza la totalidad de aspectos, votos y participación en la comunidad.
Nos ha parecido relevante reseñar lo anterior porque desde nuestro punto de vista la solución a la pregunta que se formula se encuentra, precisamente, en los términos que utiliza el texto legal a la hora de fijar las condiciones para la aprobación de un acuerdo de junta de propietarios.
En efecto, si observamos el texto legal, constataremos que cuando de las votaciones habla utiliza tanto el término «mayoría» como «favorable». Y no solo eso, sino que vincula ambas palabras para conformar una proposición verbal -«voto favorable de la mayoría»-, es decir, una estructura semántica compuesta por dos conceptos unidos entre sí con la que la norma crea una unidad con significado de alcance jurídico en lo que aquí interesa, tanto más teniendo en cuenta el silencio que hay en la LPH sobre situaciones de empate o de atribución al presidente de un voto de calidad.
Es por ello que la conclusión que alcanzamos es que, como se desprende del tenor de la norma, la aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que a nuestro entender, resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH -EDL 1960/55 no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.
El art.17.7 LPH -EDL 1960/55 requiere doble mayoría de votos y cuotas para que un acuerdo se entienda adoptado, de tal manera que el empate o la no concurrencia de una de las dos mayorías citadas impide entender que se alcanzó acuerdo alguno.
En cualquier caso, si hay empate total o falta de alguna de las mayorías, lo que la ley prevé es que pueda recurrirse al juicio de equidad.
No obstante, no habría inconveniente en que, antes de iniciar tal procedimiento de equidad, pueda convocarse nueva junta con inclusión del punto del orden del día respecto del que no se consiguió la mayoría exigida, a fin de que pueda votarse otra vez, ya que es factible que algún comunero que no asistió a la primera junta ahora lo haga o de que habiendo asistido hubiera cambiado de opinión ésta posibilidad quizá sea más ágil y menos traumática -por lo que supone un litigio, aunque sea de equidad que la anterior.
Habría otra posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad dicha posibilidad no se encuentra recogida en la ley pero si es aceptada en la junta por todos los presentes entiendo que sería factible. En parecido sentido se mostró la sentencia AP Cantabria, 7-7-15 -EDJ 2015/200987-, al entender que existió tal acuerdo acerca de que el presidente contara con voto de calidad. También sería posible dicho voto de calidad si así se recogiera en los estatutos comunitarios.
En cuanto a la posibilidad planteada por el coordinador de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, estimo que si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
Para resolver la cuestión que se somete a debate debe tenerse en cue...
Para resolver la cuestión que se somete a debate debe tenerse en cuenta que el régimen de acuerdos que establece el art.17 LPH -EDL 1960/55-, y todo el régimen jurídico en general de la propiedad horizontal tiene un finalidad, cual es que se pueda llevar a cabo una organización y gestión adecuada del edificio o de la mancomunidad sometida a este régimen especial de propiedad siendo una consecuencia de este principio el que las normas de la ley de propiedad horizontal deban interpretarse con arreglo a ese espíritu y finalidad.
Antes de entrar al examen de la cuestión debatida señalarse algo que es obvio, nada impide que se pueda convocar otra nueva junta con posterioridad para debatir y aprobar o no ese mismo tema la cuestión se complica si lo que se pretende es que en la misma junta que ha existido empate en la votación, volver a celebrar una nueva votación sobre ese mismo tema.
Debe distinguirse la solución que debe darse en función de los acuerdos que se quieran adoptar, pues si se trata de alguno de los acuerdos que de conformidad con el art.17 LPH -EDL 1960/55-, necesitan una mayoría cualificada para su adopción, y esta no se ha obtenido, debe entenderse que no ha existido el acuerdo, por lo tanto no puede volverse a celebrar una segunda votación, en esa misma junta y sobre ese mismo tema por el contrario la solución negativa no parece tan clara en los casos de acuerdos a adoptar por mayoría simple, toda vez que estos tienen como finalidad aprobar acuerdos para el uso, mantenimiento y funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, que suelen ser sino imprescindibles, si necesarios para el funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, como ocurre con el nombramiento del presidente o administrador de la comunidad de propietarios, la aprobación del presupuesto ordinario de la comunidad, obras de conservación y mantenimiento, etc.
Sobre este tipo de acuerdo y conjugando estos dos principios, por un lado la finalidad de las normas de la ley de propiedad horizontal, como el carácter soberano que tiene la junta de la comunidad de propietarios, esta si lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
El legislador, en la reforma de la LPA con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, articuló, como sistema para evitar el bloqueo o parálisis de las comunidades, el procedimiento del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, en el que el juez resuelve en equidad sobre las posturas irreconciliables de dos grupos de propietarios empatados en número y cuantía de las cuotas. Es un recurso final, previsto únicamente para el supuesto de que sea imposible la adopción de acuerdos de gobierno de la comunidad por los comuneros, que es cauce normal y preferido por el legislador para decidir sobre la marcha de la comunidad.
El propio precepto ya prevé que, antes de acudir a que el juez resuelva en equidad, se repita al menos una vez la votación con el resultado de empate de comuneros y cuotas, y que esto se produzca en juntas separadas, ya que el precepto exige que el procedimiento se inicie «a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta…»
Aunque la preferencia legal es que la decisión la tomen los propietarios, no se puede imponer por la mayoría acuerdos perjudiciales a propietarios que no tienen obligación de soportar un perjuicio, por ello el proceso de formación de la voluntad manifestada en la junta es el mismo de la formación de la voluntad contractual, regulado principalmente en el código civil, que proclama la libertad de pactos, salvo los contrarios a la ley, la moral o el orden público -art.155 CC -EDL 1889/1 entre otros-, por ello no es contraria a derecho la sucesiva proposición de ofertas y contraofertas, hasta que se logre la coincidencia entre oferta y aceptación. En el ámbito de la junta esta sucesión de manifestaciones de voluntad se traduce en la repetición del debate sobre la postura o decisión que debe adoptar la comunidad, en opinión de los presentes, repitiéndose cuantas veces sea preciso en tanto los propietarios presentes lo acepten, al igual que en la formación de voluntad contractual, cuando no hay posibilidad de acuerdo se interrumpe la negociación precontractual. Igualmente, cuando no hay posibilidad de modificación del sentido de alguno de los votos y ya no se aportan nuevas circunstancias o argumentos para modificar el voto, deja de haber razón para que se vuelva a votar por el empeño de sólo una parte de los comuneros.
Lo que no cabe en mi opinión son resoluciones que condicionen a priori el número de votaciones, ni que otorguen al presidente facultades superiores a los demás, sin base legal, aunque se consignen en los estatutos, pues alteran la regla de igualdad que impregna la LPH. Así habrá que rechazar tanto el establecimiento de un voto de calidad al presidente para desempatar, siguiendo los razonamientos de la sentencia AP de Valencia 17-1-14 -EDJ 2014/46152-, que como obiter dicta decía «la idea de las reglas democráticas, de un propietario un voto, al margen de circunstancias especiales, -titularidad de varias propiedades, distintos coeficientes de participación, reglas de concurrencia de distintas mayorías-, repugna a la idea misma de igualdad, que el presidente, generalmente lo es por el período de un año, y que no es sino otro integrante más de la comunidad, pueda tener un peso tan específico que desequilibre decisivamente, y sin amparo legal para ello, una cuestión en la que los copropietarios no han logrado mayoría.»
El mismo razonamiento impide que el presidente, al fijar el orden del día de la junta, decida incluir en la convocatoria que para resolver el empate se proceda a una segunda votación, que los restantes comuneros pueden decidir libremente celebrar o no, en función de la posibilidad de éxito que se aprecie o porque les dé la gana. La segunda votación exigida legalmente para acudir al procedimiento de visión por equidad, ha de producirse en una segunda junta, como el precepto antes transcrito exige y no parece razonable que esta segunda junta esté ya convocada desde el principio.
De la imposibilidad de imponer ya desde la convocatoria una segunda votación en la misma junta para casos de empate, resulta que la oposición de un solo de los comuneros debería bastar para pedir esa segunda votación, pero también que, si los comuneros presentes aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.
RESPUESTA MAYORITARIA (4 votos a favor de 7): D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual.
1.- La solución posible y justa sería la de una segunda convocatoria de junta libre y nueva a fin de poder comprobar si asistiendo más comuneros se alcanza el acuerdo.
2.- No sería correcto repetir la votación. No lo prevé la ley.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
3.- Hay que hacer dos convocatorias antes de acudir al juicio de equidad del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- y si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
4.- La aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender- la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.
VOTO PARTICULAR (3 votos de 7): D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Angel Moreno García, D. Eduardo Salinas Verdeguer.
1.- Posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad.
2.- En cuanto a la posibilidad planteada de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse; en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
3.- Si la junta lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.
Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
4.- Si los comuneros presentes en la junta aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.
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PROPIEDAD HORIZONTAL
Posibilidad de realizar una segunda votación en la misma junta en caso de empate de votos y cuotas
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Surge en ocasiones en las juntas de propietarios la posibilidad de que el día de la junta se alcance un empate de votos de propietarios y de las cuotas de participación, en acuerdos que requieran de mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, u otros casos en los que se admite el voto presunto del ausente, pero para que opere este y se pueda dar traslado a los ausentes en 30 días por la vía del art.17.8 LPH es sabido que hay que obtener primero esa mayoría simple en la junta para luego estar a la espera de los 30 días para que los ausentes se manifiesten y si no se oponen al acuerdo poder añadir sus votos de silencio a los que votaron a favor.
Planteamos pues si es posible realizar una segunda votación para poder alcanzar una mayoría, o si se obtiene un empate de votos se entendería no alcanzado el acuerdo sin posibilidad de que se repita a votación. Esto surge, sobre todo, porque hay casos en los que es preciso adoptar un acuerdo, como es la votación del presupuesto anual de la comunidad, aprobación, o no, la designación de un presidente o secretario administrador, o la votación del presupuesto de empresas que pujan para poder realizar una obra de reparación, mantenimiento o rehabilitación. ¿Podría, pues, incluirse en la convocatoria que para resolver este problema se procedería a una segunda votación en caso de empate para evitar la falta de acuerdo en caso de empate y dar una segunda votación el mismo día de la junta, pero solo en caso de empate de las dos mayorías de propietarios.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2018.
El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se ...
El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se llega por doble mayoría de votos de presentes y de participaciones. A ello se refiere el art.17 LPH -EDL 1960/55-, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Parcialmente la problemática en la adopción de acuerdos se mitiga por cuanto el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 prevé que para la generalidad -a salvo unas excepciones de acuerdos se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art.9 LPH, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Pero ello exige como presupuesto que existe un acuerdo adoptado por los presentes, que en el caso referido no concurre, por lo que al margen de los supuestos excluidos de los arts.10.3, 17.1 y 17.4 LPH, los acuerdos donde tenga relevancia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 será las de aquéllos en que se precise unanimidad o una mayoría especial o reforzada.
A mi juicio art.17.7 LPH -EDL 1960/55 para los acuerdos que precisen mayoría simple, prevé dos posibilidades de convocatoria. En una primera convocatoria es necesario la obtención de las expresadas dos mayorías, de propietarios y de cuotas de participación. En el seno de una junta de 30 propietarios a la que asisten 20 comuneros, será necesario el voto de 16 comuneros siempre y cuando las cuotas de estos alcances la mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.
Caso de no obtenerse esta mayoría cabrá una segunda convocatoria en la que será suficiente, de asistir el mismo número de propietarios, el voto de 11 comuneros que sumen más de la mitad de las cuotas de participación de la totalidad de presentes.
Si de los 20 asistentes, 9 votan a favor ostentando éstos la mayoría de cuotas de participación de los presentes, y 9 votan en contra, absteniéndose dos, por ejemplo, a mi juicio el supuesto equivale a la no obtención de la mayoría precisa para la adopción del acuerdo, lo que reconduce al supuesto previsto en el segundo párrafo del art.17.7 LPH -EDL 1960/55 que dice que cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Sobre la distancia que debe mediar entre la primera y segunda convocatoria no se dice nada por la norma por lo que bastaría el cumplimiento de los requisitos necesarios para toda convocatoria de la junta.
El art.17 LPH -EDL 1960/55 establece con claridad el requisito de la doble mayoría en todos los supuestos, esto es, la de votos junto con la de cuotas de participación, para la aprobación de los acuerdos que no exigen la unanimidad. Esto es, el texto legal no hace ninguna distinción ni matización al respecto, por lo que no cabe hacer distinciones allí donde la ley no las hace.
Al respecto de la cuestión planteada, deben indicarse ya de principio tres asertos rotundos:
1. Como el propio enunciado de la cuestión ya describe, el escenario de la eventual segunda votación no es hábil en caso de que los votos en contra sean superiores. Un planteamiento contrario implicaría un quebranto radical del principio democrático, pues es claro que la voluntad de la junta ha sido contraria a la adopción del acuerdo.
2. En caso de empate, no cabe resolver el mismo a través del voto de calidad, pues se trata de un supuesto que no prevé la LPH -EDL 1960/55-.
3. Tampoco cabe plantear resolver el empate acudiendo a la mayoría de cuotas. Es indiferente que exista mayoría de cuotas para la aprobación de un acuerdo, puesto que en tanto no vaya acompañada de la mayoría de votos no se dará la condición de la doble mayoría exigida.
Por tanto, en caso de empate no se habría adoptado acuerdo por lo que se tendrá que repetir la votación y si no se consigue acuerdo, quedará abierta la vía del juicio de equidad al que se refiere el art.17.7 LPH -EDL 1960/55 en su párrafo segundo.
Y ello, teniendo en cuenta que si la junta se está celebrando en segunda convocatoria bastaría mayoría simple de los asistentes. Pues bien, si no se da esa mayoría simple de los asistentes, sino que éstos suman un empate en cuanto a las posiciones enfrentadas, se reitera que bien se puede proceder a la repetición de la votación. Ahora bien, es cuestionable que tal se pueda operar en unidad de acto y de manera sucesiva a la primera votación con resultado infructuoso. La previsión de haber efectuado la oportuna indicación al respecto en la convocatoria de la junta de propietarios, evitaría ciertamente el eventual carácter sorpresivo de esta segunda votación, pero no culminaría el espíritu de la ley cuando viene a exigir la doble mayoría y articula los mecanismos del voto presunto. Esto es, entiendo que no se estaría salvaguardando debidamente el derecho de los comuneros que no han asistido a la junta.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
El art.17.7 LPH -EDL 1960/55 recoge dos posibilidades para que una junta de propietarios pueda adoptar válidamente acuerdos cuando la mayoría que se requiere es una mayoría simple: en primera convocatoria y, por lo tanto, votación, será necesaria la mayoría de propietarios y cuotas del total de comuneros, esto es, con independencia de los que hayan acudido a la junta y en segunda convocatoria y votación, la mayoría de votos y de cuotas de los asistentes.
Enmarcado en este precepto la cuestión que se plantea de si es posible una nueva votación en el supuesto de empate de los presentes y de cuotas que representen los mismos, considero que ello no es posible porque la segunda votación ya ha existido. Para aprobar alguno de los acuerdos del art.17.7 LPH -EDL 1960/55 en primera votación es necesaria la mayoría de propietarios existentes, presentes o no, que a su vez ostenten la mayoría de cuotas de participación en segunda votación la mayoría de los asistentes con mayoría de cuotas, también de los asistentes, que voten a favor del acuerdo. Si en esa segunda votación no se alcanza la mayoría de los presentes y cuotas y sí solo un empate, no es posible una nueva votación para, digámoslo así, desempatar, porque ya nos encontraríamos ante una nueva votación que sería la tercera, no la segunda, y ello no está previsto legalmente. En el mismo precepto citado se determina la solución «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores», -párrafo segundo del art.17.7 LPH-, situación que se produciría en caso de empate de votos y cuotas entre los asistentes, y esa solución no es una nueva convocatoria ni votación, sino acudir al juez de instancia para que, una vez expuesta la problemática surgida, que ese órgano judicial decida.
Ello no se modifica ante la posibilidad de poder adicionar o no los votos de los no asistentes como favorables si no se oponen en un plazo de 30 días desde la comunicación del acuerdo, dado que, como bien se apunta en la cuestión planteada, lo que se comunica es el acuerdo si ese acuerdo no se ha adoptado porque no se ha obtenido la mayoría de votos y cuotas necesarios, nada se puede comunicar, y por lo tanto no se abre la posibilidad recogida en el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.
En conclusión, si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero -EDL 1960/55-, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
Es fácil advertir que el art.17 LPH -EDL 1960/55-, cuando establece las reglas a las que se han de ajustar los acuerdos de la junta de propietarios, establece de manera explícita que el presupuesto para la aprobación de acuerdo se encuentra en la doble mayoría o, lo que es lo mismo, en la concurrencia para la aprobación en junta de un acuerdo comunitario, de la obtención no solo de la mayoría de votos sino también de la mayoría de cuotas de participación, requisitos, obvio es decirlo, que solo son requeridos para el caso de acuerdos que no requieren de unanimidad pues en estos casos, la unanimidad alcanza la totalidad de aspectos, votos y participación en la comunidad.
Nos ha parecido relevante reseñar lo anterior porque desde nuestro punto de vista la solución a la pregunta que se formula se encuentra, precisamente, en los términos que utiliza el texto legal a la hora de fijar las condiciones para la aprobación de un acuerdo de junta de propietarios.
En efecto, si observamos el texto legal, constataremos que cuando de las votaciones habla utiliza tanto el término «mayoría» como «favorable». Y no solo eso, sino que vincula ambas palabras para conformar una proposición verbal -«voto favorable de la mayoría»-, es decir, una estructura semántica compuesta por dos conceptos unidos entre sí con la que la norma crea una unidad con significado de alcance jurídico en lo que aquí interesa, tanto más teniendo en cuenta el silencio que hay en la LPH sobre situaciones de empate o de atribución al presidente de un voto de calidad.
Es por ello que la conclusión que alcanzamos es que, como se desprende del tenor de la norma, la aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que a nuestro entender, resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH -EDL 1960/55 no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.
El art.17.7 LPH -EDL 1960/55 requiere doble mayoría de votos y cuotas para que un acuerdo se entienda adoptado, de tal manera que el empate o la no concurrencia de una de las dos mayorías citadas impide entender que se alcanzó acuerdo alguno.
En cualquier caso, si hay empate total o falta de alguna de las mayorías, lo que la ley prevé es que pueda recurrirse al juicio de equidad.
No obstante, no habría inconveniente en que, antes de iniciar tal procedimiento de equidad, pueda convocarse nueva junta con inclusión del punto del orden del día respecto del que no se consiguió la mayoría exigida, a fin de que pueda votarse otra vez, ya que es factible que algún comunero que no asistió a la primera junta ahora lo haga o de que habiendo asistido hubiera cambiado de opinión ésta posibilidad quizá sea más ágil y menos traumática -por lo que supone un litigio, aunque sea de equidad que la anterior.
Habría otra posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad dicha posibilidad no se encuentra recogida en la ley pero si es aceptada en la junta por todos los presentes entiendo que sería factible. En parecido sentido se mostró la sentencia AP Cantabria, 7-7-15 -EDJ 2015/200987-, al entender que existió tal acuerdo acerca de que el presidente contara con voto de calidad. También sería posible dicho voto de calidad si así se recogiera en los estatutos comunitarios.
En cuanto a la posibilidad planteada por el coordinador de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, estimo que si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
Para resolver la cuestión que se somete a debate debe tenerse en cue...
Para resolver la cuestión que se somete a debate debe tenerse en cuenta que el régimen de acuerdos que establece el art.17 LPH -EDL 1960/55-, y todo el régimen jurídico en general de la propiedad horizontal tiene un finalidad, cual es que se pueda llevar a cabo una organización y gestión adecuada del edificio o de la mancomunidad sometida a este régimen especial de propiedad siendo una consecuencia de este principio el que las normas de la ley de propiedad horizontal deban interpretarse con arreglo a ese espíritu y finalidad.
Antes de entrar al examen de la cuestión debatida señalarse algo que es obvio, nada impide que se pueda convocar otra nueva junta con posterioridad para debatir y aprobar o no ese mismo tema la cuestión se complica si lo que se pretende es que en la misma junta que ha existido empate en la votación, volver a celebrar una nueva votación sobre ese mismo tema.
Debe distinguirse la solución que debe darse en función de los acuerdos que se quieran adoptar, pues si se trata de alguno de los acuerdos que de conformidad con el art.17 LPH -EDL 1960/55-, necesitan una mayoría cualificada para su adopción, y esta no se ha obtenido, debe entenderse que no ha existido el acuerdo, por lo tanto no puede volverse a celebrar una segunda votación, en esa misma junta y sobre ese mismo tema por el contrario la solución negativa no parece tan clara en los casos de acuerdos a adoptar por mayoría simple, toda vez que estos tienen como finalidad aprobar acuerdos para el uso, mantenimiento y funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, que suelen ser sino imprescindibles, si necesarios para el funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, como ocurre con el nombramiento del presidente o administrador de la comunidad de propietarios, la aprobación del presupuesto ordinario de la comunidad, obras de conservación y mantenimiento, etc.
Sobre este tipo de acuerdo y conjugando estos dos principios, por un lado la finalidad de las normas de la ley de propiedad horizontal, como el carácter soberano que tiene la junta de la comunidad de propietarios, esta si lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
El legislador, en la reforma de la LPA con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, articuló, como sistema para evitar el bloqueo o parálisis de las comunidades, el procedimiento del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, en el que el juez resuelve en equidad sobre las posturas irreconciliables de dos grupos de propietarios empatados en número y cuantía de las cuotas. Es un recurso final, previsto únicamente para el supuesto de que sea imposible la adopción de acuerdos de gobierno de la comunidad por los comuneros, que es cauce normal y preferido por el legislador para decidir sobre la marcha de la comunidad.
El propio precepto ya prevé que, antes de acudir a que el juez resuelva en equidad, se repita al menos una vez la votación con el resultado de empate de comuneros y cuotas, y que esto se produzca en juntas separadas, ya que el precepto exige que el procedimiento se inicie «a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta…»
Aunque la preferencia legal es que la decisión la tomen los propietarios, no se puede imponer por la mayoría acuerdos perjudiciales a propietarios que no tienen obligación de soportar un perjuicio, por ello el proceso de formación de la voluntad manifestada en la junta es el mismo de la formación de la voluntad contractual, regulado principalmente en el código civil, que proclama la libertad de pactos, salvo los contrarios a la ley, la moral o el orden público -art.155 CC -EDL 1889/1 entre otros-, por ello no es contraria a derecho la sucesiva proposición de ofertas y contraofertas, hasta que se logre la coincidencia entre oferta y aceptación. En el ámbito de la junta esta sucesión de manifestaciones de voluntad se traduce en la repetición del debate sobre la postura o decisión que debe adoptar la comunidad, en opinión de los presentes, repitiéndose cuantas veces sea preciso en tanto los propietarios presentes lo acepten, al igual que en la formación de voluntad contractual, cuando no hay posibilidad de acuerdo se interrumpe la negociación precontractual. Igualmente, cuando no hay posibilidad de modificación del sentido de alguno de los votos y ya no se aportan nuevas circunstancias o argumentos para modificar el voto, deja de haber razón para que se vuelva a votar por el empeño de sólo una parte de los comuneros.
Lo que no cabe en mi opinión son resoluciones que condicionen a priori el número de votaciones, ni que otorguen al presidente facultades superiores a los demás, sin base legal, aunque se consignen en los estatutos, pues alteran la regla de igualdad que impregna la LPH. Así habrá que rechazar tanto el establecimiento de un voto de calidad al presidente para desempatar, siguiendo los razonamientos de la sentencia AP de Valencia 17-1-14 -EDJ 2014/46152-, que como obiter dicta decía «la idea de las reglas democráticas, de un propietario un voto, al margen de circunstancias especiales, -titularidad de varias propiedades, distintos coeficientes de participación, reglas de concurrencia de distintas mayorías-, repugna a la idea misma de igualdad, que el presidente, generalmente lo es por el período de un año, y que no es sino otro integrante más de la comunidad, pueda tener un peso tan específico que desequilibre decisivamente, y sin amparo legal para ello, una cuestión en la que los copropietarios no han logrado mayoría.»
El mismo razonamiento impide que el presidente, al fijar el orden del día de la junta, decida incluir en la convocatoria que para resolver el empate se proceda a una segunda votación, que los restantes comuneros pueden decidir libremente celebrar o no, en función de la posibilidad de éxito que se aprecie o porque les dé la gana. La segunda votación exigida legalmente para acudir al procedimiento de visión por equidad, ha de producirse en una segunda junta, como el precepto antes transcrito exige y no parece razonable que esta segunda junta esté ya convocada desde el principio.
De la imposibilidad de imponer ya desde la convocatoria una segunda votación en la misma junta para casos de empate, resulta que la oposición de un solo de los comuneros debería bastar para pedir esa segunda votación, pero también que, si los comuneros presentes aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.
RESPUESTA MAYORITARIA (4 votos a favor de 7): D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual.
1.- La solución posible y justa sería la de una segunda convocatoria de junta libre y nueva a fin de poder comprobar si asistiendo más comuneros se alcanza el acuerdo.
2.- No sería correcto repetir la votación. No lo prevé la ley.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
3.- Hay que hacer dos convocatorias antes de acudir al juicio de equidad del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- y si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
4.- La aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender- la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.
VOTO PARTICULAR (3 votos de 7): D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Angel Moreno García, D. Eduardo Salinas Verdeguer.
1.- Posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad.
2.- En cuanto a la posibilidad planteada de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse; en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
3.- Si la junta lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.
Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
4.- Si los comuneros presentes en la junta aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.
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