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PROPIEDAD HORIZONTAL

Posibilidad de realizar una segunda votación en la misma junta en caso de empate de votos y cuotas

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Surge en ocasiones en las juntas de propietarios la posibilidad de que el día de la junta se alcance un empate de votos de propietarios y de las cuotas de participación, en acuerdos que requieran de mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, u otros casos en los que se admite el voto presunto del ausente, pero para que opere este y se pueda dar traslado a los ausentes en 30 días por la vía del art.17.8 LPH es sabido que hay que obtener primero esa mayoría simple en la junta para luego estar a la espera de los 30 días para que los ausentes se manifiesten y si no se oponen al acuerdo poder añadir sus votos de silencio a los que votaron a favor.

Planteamos pues si es posible realizar una segunda votación para poder alcanzar una mayoría, o si se obtiene un empate de votos se entendería no alcanzado el acuerdo sin posibilidad de que se repita a votación. Esto surge, sobre todo, porque hay casos en los que es preciso adoptar un acuerdo, como es la votación del presupuesto anual de la comunidad, aprobación, o no, la designación de un presidente o secretario administrador, o la votación del presupuesto de empresas que pujan para poder realizar una obra de reparación, mantenimiento o rehabilitación. ¿Podría, pues, incluirse en la convocatoria que para resolver este problema se procedería a una segunda votación en caso de empate para evitar la falta de acuerdo en caso de empate y dar una segunda votación el mismo día de la junta, pero solo en caso de empate de las dos mayorías de propietarios.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2018.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se ...

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Salvador Vilata Menadas

El art.17 LPH -

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María Félix Tena Aragón

El art.17.7 LPH -

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (4 votos a favor de 7): D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual.

1.- La solución posible y justa sería la de una segunda convocatoria de junta libre y nueva a fin de poder comprobar si asistiendo más comuneros se alcanza el acuerdo.
2.- No sería correcto repetir la votación. No lo prevé la ley.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
3.- Hay que hacer dos convocatorias antes de acudir al juicio de equidad del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- y si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
4.- La aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender- la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.

VOTO PARTICULAR (3 votos de 7): D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Angel Moreno García, D. Eduardo Salinas Verdeguer.
1.- Posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad.
2.- En cuanto a la posibilidad planteada de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse; en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
3.- Si la junta lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.
Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
4.- Si los comuneros presentes en la junta aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Posibilidad de realizar una segunda votación en la misma junta en caso de empate de votos y cuotas

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Surge en ocasiones en las juntas de propietarios la posibilidad de que el día de la junta se alcance un empate de votos de propietarios y de las cuotas de participación, en acuerdos que requieran de mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, u otros casos en los que se admite el voto presunto del ausente, pero para que opere este y se pueda dar traslado a los ausentes en 30 días por la vía del art.17.8 LPH es sabido que hay que obtener primero esa mayoría simple en la junta para luego estar a la espera de los 30 días para que los ausentes se manifiesten y si no se oponen al acuerdo poder añadir sus votos de silencio a los que votaron a favor.

Planteamos pues si es posible realizar una segunda votación para poder alcanzar una mayoría, o si se obtiene un empate de votos se entendería no alcanzado el acuerdo sin posibilidad de que se repita a votación. Esto surge, sobre todo, porque hay casos en los que es preciso adoptar un acuerdo, como es la votación del presupuesto anual de la comunidad, aprobación, o no, la designación de un presidente o secretario administrador, o la votación del presupuesto de empresas que pujan para poder realizar una obra de reparación, mantenimiento o rehabilitación. ¿Podría, pues, incluirse en la convocatoria que para resolver este problema se procedería a una segunda votación en caso de empate para evitar la falta de acuerdo en caso de empate y dar una segunda votación el mismo día de la junta, pero solo en caso de empate de las dos mayorías de propietarios.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2018.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

El problema se suscita en los supuestos de mayoría simple a la que se ...

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Salvador Vilata Menadas

El art.17 LPH -

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María Félix Tena Aragón

El art.17.7 LPH -

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RESPUESTA MAYORITARIA (4 votos a favor de 7): D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual.

1.- La solución posible y justa sería la de una segunda convocatoria de junta libre y nueva a fin de poder comprobar si asistiendo más comuneros se alcanza el acuerdo.
2.- No sería correcto repetir la votación. No lo prevé la ley.
Lo procedente, por tanto, sería operar una nueva convocatoria de una nueva junta, con inmediatez temporal ciertamente, de manera que los comuneros ausentes a la primera, a la vista del resultado obtenido pudieren de manera adulta decidir ahora concurrir en orden a ejercer su voto en el sentido que estiman pertinente respecto del acuerdo de que se trata. Y de igual manera, los comuneros que sí asistieron a la primera junta podrían ahora reconsiderar, de manera reflexiva, el sentido de su voto.
3.- Hay que hacer dos convocatorias antes de acudir al juicio de equidad del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- y si no se llega a las mayorías establecidas conforme a las dos convocatorias que determina el art.17.7 párrafo primero, la única solución es acudir al órgano judicial, art.17.7, párrafo segundo LPH.
4.- La aprobación de los acuerdos está siempre condicionada por la obtención de un voto mayoritario y favorable que resulta excluyente de alternativas y en particular, de toda posibilidad de valorar en positivo el caso del empate, pues en tales casos no se alcanza -con claridad a nuestro entender- la mayoría favorable del voto exigido por la LPH.
En definitiva, para la aprobación de un acuerdo de los contemplados en el art.17 LPH no basta el empate de votos sino que es preciso en todo caso la mayoría de cuotas y el voto de la mayoría de los propietarios y si no se alcanza se tendrá que acudir, en su caso, al procedimiento de equidad a que hace referencia el número 7 del citado precepto que alcanza si cabe mayor entidad, si cabe, precisamente en los casos de empate.

VOTO PARTICULAR (3 votos de 7): D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Angel Moreno García, D. Eduardo Salinas Verdeguer.
1.- Posibilidad para deshacer el empate cual es la de otorgar al presidente el voto de calidad.
2.- En cuanto a la posibilidad planteada de que se lleve a efecto una segunda votación «sobre la marcha», en la misma junta, si todos los comuneros presentes mostraran su conformidad con tal extremo podría hacerse; en cambio, creo que no sería factible hacerlo constar en la convocatoria si tal extremo no viniera recogido en los estatutos.
3.- Si la junta lo estima oportuno puede acordar en ese acto que se pueda someter de nuevo a votación algún punto del orden del día, que no se haya aprobado por haber resultado con empate la votación anterior.
Ahora bien lo que no cabe es que sea solo el presidente de la junta el que ante esa situación, y sin acuerdo previo de la propia junta acuerde una segunda votación, puesto que realmente lo que se hace por el presidente es dejar sin efecto algo ya acordado por la propia junta de propietarios, como es el no haber aprobado una determinada propuesta.
Otro argumento a favor de la posibilidad de que en la junta se vuelva a votar, sobre algún punto del orden del día sobre el que ha resultado un empate, se deduce de los motivos de anulación de los acuerdos que establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, en la medida que no cabe entender que el mero hecho de que en la misma junta la comunidad acuerde volver a votar sobre algún tema que resulto un empate, ni que sea contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que en principio por esa forma de adopción del acuerdo no cabe entender que sea nulo, por esta forma de adopción.
4.- Si los comuneros presentes en la junta aceptan celebrar dos o más votaciones, nadie se lo impide.