DERECHO INMOBILIARIO

Problemática práctica de los complejos inmobiliarios de hecho

Tribuna
Complejo inmobiliario-img

I. Introducción

Son muchas las urbanizaciones y complejos inmobiliarios que no se constituyeron en su día conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en primer lugar, porque rige el principio de autonomía de la voluntad que garantiza la autoconfiguración organizativa de los propietarios, no imponiendo la LPH que se constituyan dichos complejos en alguna de las formas jurídicas que dispone el art. 24.2 LPH, y en segundo lugar, porque muchos de estos complejos inmobiliarios se constituyeron con anterioridad a la reforma de la LPH de 1999, esto es, antes de que se regulara en la normativa civil esta nueva realidad inmobiliaria que desbordó los principios de verticalidad y de unidad de edificio sobre los que asentaba la LPH de 1960 (1). Tal como explica con detalle Gómez de la Escalera, C.(2), en España, el nacimiento de las urbanizaciones privadas encuentra sus causas en las importantes transformaciones sociales y económicas que determinaron el crecimiento de la población, las migraciones interiores y exteriores y, sobre todo, el crecimiento económico que trajo consigo el abandono de la etapa de autarquía económica y estancamiento (1939-1951), que se caracterizó por la adopción de medidas de liberalización y racionalización económica que propiciaron la entrada de capital extranjero y del turismo, que supuso la importación de nuevas formas de vida y de ocio, que por extensión, comportó nuevas forma de concebir y de construir los espacios habitables.

Tal como afirma Laso Martínez, J.L.(3), la LPH en su redacción originaria tan solo contemplaba la construcción unitaria de un edificio sobre un terreno y no las formas complejas que sucesivamente la práctica se ha ido manifestando.

Si bien la LPH establece en su art.24 los requisitos que deben tener los complejos inmobiliarios, no contienen una definición del concepto. Gómez de la Escalera, C.(4) los define como la pluralidad de fincas susceptibles de aprovechamiento independiente, llamadas a pertenecer a una pluralidad de personas, que se hallan vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica, y que conforman una unidad orgánica sujeta a un régimen jurídico unitario. La definición abarca un gran número de realidades jurídicas muy dispares, como pueden ser, las urbanizaciones privadas, los edificios con varios portales, las casas pareadas, las adosadas, los centros comerciales, entre otras (Resolución DGRN de 16 de junio de 2006).

A diferencia de la propiedad horizontal simple o clásica, en los complejos inmobiliarios la propiedad separada no se circunscribe exclusivamente a una sola edificación, alcanzando realidades físicas más amplias que forman una unidad inmobiliaria (5). A los efectos de reflejar las distintas realidades jurídicas que caben en el concepto general y abierto de complejo inmobiliario es muy ilustrativa la resolución DGRN de 2 de abril de 1980 que reza así:

“Que dentro del espectro de situaciones que se pueden producir en la vida real, cabe distinguir desde aquellas urbanizaciones en que las diferentes edificaciones se encuentran adosadas unas con otras formando un único conjunto arquitectónico, de aquellas otras en que cada edificio o parcela construida dentro de la urbanización constituye una unidad física independiente, existiendo o no elementos comunes, que están a su vez relacionados con los restantes edificios o parcelas de la misma urbanización, entre los que se puede destacar a título de ejemplo los que la doctrina conoce bajo la denominación de "Propiedad horizontal tumbada" y estas distintas modalidades que la realidad ofrece al configurarlas desde el punto de vista jurídico requieren un tratamiento diverso acorde con la finalidad pretendida, y pueden dada la ausencia de normas legales reflejarse a través de una situación de comunidad o bien mediante el establecimiento de limitaciones o servidumbres recíprocas entre las distintas fincas registrales que están comprendidas en la urbanización.”

Como decíamos, no fue hasta el año 1999, con la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la LPH, que se regularon en nuestro país los complejos inmobiliarios, a pesar de que, de hecho, venían existiendo y funcionando desde hacía décadas, constituidos bajo formas jurídicas de lo más variopintas ante la falta de cobertura legal que contemplara esta nueva realidad jurídica. Veamos algunas de las figuras más habituales en el tráfico jurídico de la época:

 

  • (i) Complejos inmobiliarios constituidos como sociedades civiles: la creación de la persona jurídica se limita a la gestión y uso de los elementos comunes, permaneciendo la cotitularidad de los bienes inmuebles y parcelas en manos de los propietarios. No existe pues cesión de bienes y elementos comunes a la sociedad, así como tampoco hay posibilidad de transmitir la cualidad de socio al margen de la titularidad sobre el elemento privativo, ni es posible la disolución de la sociedad por voluntad de cualquiera de los socios, como sí permite el art. 1700.4 CC de aplicación a las sociedades civiles, ni existe ánimo de lucro, pues su objeto no es obtener beneficio económico, sino un adecuado aprovechamiento de los elementos comunes por los propietarios (6).
  • (iii) Complejos inmobiliarios constituidos como asociaciones: si bien en las asociaciones no se exige el ánimo de lucro como en la sociedad civil, tampoco resulta satisfactoria la naturaleza extra patrimonial de esta figura, concebida para servir de soporte corporativo a fines de interés público o social, e inadecuada para constituir vinculaciones de naturaleza ob rem (7).Los asociados tienen por ley el derecho de darse de baja de la asociación, dado que su pertenencia es voluntaria (art. 7.1.e de la LO 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación). Si bien no se puede obligar al socio a permanecer en el complejo, en ningún caso cursar baja de la misma le eximirá de la obligación de costear los gastos necesarios para la administración, gestión y mantenimiento de los servicios y elementos comunes, no pudiendo desligarse de tal obligación por la voluntad unilateral de un copropietario, tal como viene declarando la doctrina del TS (7 de mayo de 2008; 27 de octubre de 2008 y 5 de julio de 1999).
  • (iii) Complejos inmobiliarios como cooperativas: el objeto de la cooperativa será la conservación, creación y suministro de elementos y servicios comunes, en cambio, la titularidad de los elementos comunes y privados del complejo no pertenecerán a la cooperativa, sino a los propietarios.

Al margen de las particularidades expresadas de cada una de ellas, hay un elemento común a todas ellas que evidencia la inidoneidad de estas construcciones teóricas para regular las relaciones jurídicas inherentes a un complejo inmobiliario consistente en la falta del establecimiento de un vínculo real de la condición de parte de dicho complejo con trascendencia erga omnes, respecto de la propiedad de la vivienda o parcela del complejo. Si bien hay otras figuras aplicables que atienden a dicho vínculo real, como es el caso de la comunidad ordinaria y el de la constitución de servidumbres recíprocas entre predios orientadas a la consecución de fines colectivos, tampoco son idóneas para regir este complejo entramado de relaciones jurídicas. La nota de indivisibilidad que caracteriza a los complejos inmobiliarios no se compadece con la actio communi dividundo inherente al régimen de la comunidad ordinaria, así como tampoco el derecho de tanteo y retracto entre comuneros. Sin embargo, nótese que la comunidad ordinaria puede ser una figura particularmente útil para la organización de comunidades y subcomunidades de garajes y trasteros, previendo en el título en estos casos, como especialidad, que la adquisición de una cuota indivisa atribuya el uso exclusivo de una plaza concreta o trastero, tal como ha previsto de forma expresa y con buen criterio el legislador catalán en el art. 553-52 CCC, especialidad que viene siendo admitida de forma pacífica por la doctrina administrativa (Resol DGRN de 30 de marzo de 2010).

Mayor complejidad presenta la construcción jurídica consistente en fincas que suplen la existencia de elementos o servicios comunes entre ellas mediante un sistema de limitaciones reales y servidumbres recíprocas destinadas a fines comunes de ambas, siendo discutible que tengan la consideración de complejos inmobiliarios al no existir elementos ni servicios comunes (8); si bien en la práctica dichas servidumbres resultan insuficientes y terminan creándose servicios o instalaciones comunes a ambos predios que evidencian cuál es su verdadera naturaleza jurídica. A pesar de la falta de existencia de elementos o servicios comunes, tienen, a nuestro juicio, la consideración de complejos inmobiliarios en la medida que existe un nexo común entre las titularidades individuales que las transforma en cotitularidades sometidas a un régimen estatutario. Con buen criterio, afirma Laso Martínez, J.L.(9), que estas configuraciones jurídicas son una modalidad de complejo inmobiliario en la medida que se da la nota de accesoriedad inherente a la propiedad horizontal de determinados bienes en beneficio de los elementos privativos, en la medida en que, a pesar de no existir elementos comunes, existe una accesoriedad del régimen de uso en beneficio también de la mejor condición de los elementos privativos y del buen fin del conjunto. Especial problemática plantean en la práctica estos títulos constitutivos si no vienen acompañados de una completa regulación estatutaria que supla las deficiencias de esta configuración jurídica, en tanto que por mucho que se garantice un uso comunitario de dichos espacios o elementos, la titularidad es de carácter privativo, quedando privados los titulares del predio dominante de la servidumbre de derecho de voto y capacidad decisoria alguna sobre dichos espacios de uso común, a pesar de tener que contribuir a sus cargas.

II. Normativa aplicable a los complejos inmobiliarios de hecho

Para otorgar seguridad jurídica a estas realidades jurídicas existentes en el tráfico jurídico el legislador de 1999 dispuso en el art. 24.4 LPH que: “A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior”.

Regla que hay que complementar con el primer párrafo de la Disposición Transitoria Primera de la LPH que dispone: “La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma”, tesis que ya venían manteniendo los tribunales con anterioridad a dicha reforma, declarando nulas aquellas normas estatutarias que contravinieran las disposiciones de la LPH de carácter imperativo (Sentencias TS de 7 de febrero de 1976, de 31 de enero de 1987 y de 3 de mayo de 1989).

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia anterior a la reforma de 1999, sustentaba la tesis de la aplicación de la LPH a estos complejos inmobiliarios de hecho en los siguientes argumentos (10):

  • (i) El criterio de la autonomía privada, al haberse sometido los interesados voluntariamente al régimen legal de la propiedad horizontal en sus respectivos estatutos o títulos constitutivos (Sentencias TS de 28 de mayo de 1986 y de 18 de abril de 1988);
  • (ii) El criterio de la analogía legis, al entender que ante la falta de cobertura legal ad hoc de la materia, dada la identidad de razón entre el supuesto legal de la propiedad horizontal y el de las urbanizaciones privadas, dicha laguna legal debía integrarse aplicando por analogía la normativa de la LPH (Sentencias TS de 13 de noviembre de 1985, de 13 de marzo de 1989, de 6 de junio de 1999 y de 19 de julio de 2006; y
  • (iii) El criterio de la identidad del supuesto, al considerar que las urbanizaciones privadas constituyen una situación plenamente encuadrable en el supuesto legal de la propiedad horizontal, por lo que la LPH debe aplicarse de forma directa y no por analogía (Sentencias TS de 23 de septiembre de 1991, de 16 de junio de 1995 y de 30 de septiembre de 1997).

A la vista de este sistema de fuentes ad hoc previsto por la LPH para regular los complejos inmobiliarios de hecho, cabe preguntarse qué normas de la LPH son de ius cogens y cuales son de carácter dispositivo y, por tanto, pueden ser obviadas por los estatutos comunitarios en ejercicio de la potestad auto reglamentaria de sus comuneros. En este sentido, debemos traer a colación el art. 5.3 LPH, que reza así: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

Tal como afirma Estrada Alonso, E.(11), “el mayor problema jurisprudencial que presenta la Propiedad Horizontal es el de determinar los límites imperativos que pueden alcanzar estos condicionantes”.

Qué duda cabe de que las normas relativas a la adopción de acuerdos o a la imposibilidad de disponer de los elementos comunes por naturaleza son inderogables, pero hay muchas otras que presentan serias dudas de derecho, como, por ejemplo, si se pueden alterar los quórums legales exigibles para determinadas materias de gran trascendencia jurídica como la modificación del título constitutivo o de las cuotas de participación.

Uno de los aspectos que más preocupa los integrantes de los complejos inmobiliarios de hecho que no han adaptado su título a la LPH es la incertidumbre sobre la aplicabilidad de los beneficios o privilegios que la LPH otorga a las comunidades de propietarios para combatir la morosidad interna. En este sentido, nos preguntamos si en estos casos, los créditos comunitarios tienen la naturaleza de privilegiados y si es de aplicación la afección real, de conformidad con el art. 9.1.e) LPH. Y no menos importante, si pueden servirse las comunidades de propietarios de hecho del proceso especial monitorio del art. 21 LPH para reclamar las deudas a los morosos. Téngase en cuenta que esta última es una especialidad de naturaleza procesal y no de fondo, por lo que se puede generar la duda de que la aplicación supletoria de la LPH que declara el art. 24.4 no sea aplicable respecto de materia procesal. Sobre esta cuestión se ha pronunciado de forma taxativa la sentencia del TS de 27 de octubre de 2008, admitiendo la aplicabilidad de estas especialidades a las comunidades de propietarios de hecho, sin que sea necesario haber adaptado su título constitutivo a la LPH:

“En suma, el art. 21 LPH, sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el art. 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas previstas en art. 24.2 LPH, siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.”

En idéntico sentido, traemos a colación la sentencia AP Córdoba de 12 de enero de 2017:

“Por lo demás, es cierto que la aplicación de la LPH, como complejo inmobiliario es procedente, tanto respecto a las normas de carácter sustantivo como a los procesales, y ello con carácter subsidiario toda vez que el art.24.4 LPH no establece distinción alguna entre unas u otras normas cuando dispone que « los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior», pero entendemos que es perfectamente aplicable el requisito del art.18.2 LPHcon el artículo 30 de los estatutos, que solo introduce un nuevo plazo para la impugnación, pero no permite (lo que debería haberse recogido de forma expresa) la posibilidad de hacerlo sin estar al corriente en el pago de las cuotas."

III. La adaptación del título constitutivo a la LPH

La referida incertidumbre sobre la normativa aplicable a los complejos inmobiliarios de hecho genera una gran inseguridad jurídica en el funcionamiento ordinario de los mismos que aconseja su adaptación del título constitutivo a algunas de las formas jurídicas contempladas por el art. 24.2 LPH. Más aún, cuando el legislador siendo consciente de ello, otorga las mayores facilidades a estas comunidades de hecho, declarando en la disp.trans.1 LPH que “La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta ley en el «Boletín Oficial del Estado», las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.

Transcurridos los 2 años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el núm. 2º art. 16.”

Lo que no deja claro la norma legal de referencia es qué quórum legal es exigible para la adopción de un acuerdo de adaptación, inclinándonos por la aplicación de la regla general de la unanimidad del art. 17.6 LPH para la “aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo”, a falta de norma expresa al efecto.

Nótese que, a diferencia de la normativa estatal, en la regulación catalana de propiedad horizontal sí se contempla un quórum más flexible del voto favorable de los propietarios que representasen 2/3 del total de las parcelas afectadas, diseñado específicamente para el otorgamiento del título constitutivo de las propiedades por parcelas preexistentes (disp.trans. única de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, del CCC). Es más, la derogada disp.trans.6 del CCC, relativo a los derechos reales, disponía que la comunidad de propietarios “debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios”, y que “para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria”. A diferencia de la LPH, la norma catalana de 2006 permitía que cada comunidad pudiera decidir libremente si adaptaba o no sus estatutos a la legalidad, salvo cuando así lo solicitara la décima parte de propietarios, en cuyo caso la adaptación devenía obligatoria y, de no alcanzarse la mayoría necesaria, podían los interesados solicitar a tal fin el auxilio de la autoridad judicial (Sentencia AP Gerona de 29 de abril de 2016).

Siguiendo la senda del legislador catalán, hubiera sido deseable establecer en la LPH un quórum más flexible para la adopción de acuerdos de esta naturaleza, ya que con toda seguridad el veto del disidente abocará a la comunidad a tener que acudir a los tribunales para conseguir doblegar su voluntad, más aún si tenemos en cuenta que para inscribir dicha modificación en el Registro de la Propiedad se exigirá rigurosamente dicha unanimidad (Resoluciones DGRN de 25 de octubre de 2019 y de 19 abril 2007), no siendo aplicable en el plano registral la doctrina jurisprudencial de la convalidación de los acuerdos que no se impugnan (Sentencias TS de 29 de octubre de 2010; de 18 de marzo de 2010; y de 25 de enero de 2005). Es más, la doctrina administrativa (Resol DGRN de 27 de julio de 2018, de 18 de julio de 2018, de 11 de mayo de 2018 y de 17 de enero de 2018) ha llegado hasta el extremo formalista de exigir el consentimiento expreso de los comuneros en ciertos casos a pesar de no exigirlo la LPH, e incluso que dicho consentimiento conste en documento público para que pueda tener acceso al Registro, no dando por válido a efectos de inscripción del acuerdo comunitario el consentimiento otorgado en el seno de la junta de propietarios (12). Todo ello sin perjuicio, de que dicha unanimidad pueda ser suplida o subsanada por la autoridad judicial por considerar que la negativa del disidente es abusiva (Sentencias TS 19 de diciembre de 2008, y de 13 de marzo de 2003):

“Declarar como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del Título constitutivo de un edificio regido por la LPH, que el cambio se produzca por la vía judicial, aunque no haya unanimidad en la junta de propietarios, si la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo. 4º.- No hacer pronunciamiento en costas por las causadas en apelación y en este recurso de casación." (Sentencia TS de 19 de diciembre de 2008).

Como veíamos, prevé la disp.trans.1 LPH un mecanismo de legalización del título constitutivo para el caso de que no se logre alcanzar el acuerdo comunitario en dicho sentido, legitimando a cualquier comunero en nombre propio para exigir dicha adaptación a la LPH.

Si bien la norma de referencia declara que “cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación”, no especifica a través de qué cauce procesal debe realizarse; qué tipo de pretensión se debe formular, meramente declarativa, de condena, o constitutiva; ni si la legitimación activa del comunero es de carácter subsidiario respecto de la comunidad; o si la legitimación pasiva corresponde a la comunidad de propietarios o a los comuneros que se han opuesto a dicha adaptación, o a todos los comuneros individualmente en tanto que a todos afecta dicha pretensión. Sorprende que, sobre estas relevantes cuestiones en la práctica forense, apenas haya nada escrito en la doctrina ni jurisprudencia clara sobre la materia. Probablemente se deba a que la inseguridad jurídica que rodea este tortuoso camino que deben seguir los complejos inmobiliarios de hecho para legalizar su título constitutivo es muy disuasorio, siendo esta la razón principal por la que después de más de 20 años desde la reforma de 1999 de la LPH la mayoría de estos complejos no han adaptado su título constitutivo.

La LPH declara que la adaptación es una obligación comunitaria, lo que fundamenta que cualquier comunero pueda exigir motu proprio el cumplimiento de dicha obligación.

Estamos ante una acción de naturaleza individual, aun cuando beneficie a la comunidad de propietarios.

De conformidad con la disp.trans.1 LPH, ostenta legitimación activa directa todo comunero para exigir la adaptación de los estatutos a la LPH, no siendo necesario que se haya constatado la negativa o pasividad previa de la comunidad de propietarios, a diferencia de la referenciada doctrina jurisprudencial sobre la legitimación del comunero en beneficio de la comunidad, pues no estamos ante una acción exclusivamente comunitaria, sino también individual del comunero, tal como lo reconoce de forma expresa la ley; sin perjuicio de que sea aconsejable que se someta la cuestión a la consideración de la junta de propietarios para intentar evitar el contencioso.

Lo único que exige la ley es que hayan transcurrido dos años desde la entrada en vigor de la ley sin que la comunidad de propietarios haya procedido a su adaptación, requisito que a día de hoy es inoperante, pues ha transcurrido con creces dicho plazo.

No puede decirse lo mismo de la referida disp.trans.6 CCC, que sí que exigía que se hubiera pronunciado con carácter previo la comunidad de propietarios, al declarar que “si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación”, tal como ha declarado la mejor doctrina (Seguí Puntas, J.(13)).

Conviene destacar que aun cuando la LPH estipule que dicha adaptación del título constitutivo tiene carácter obligatorio, no procede declarar la nulidad de los estatutos que no se hayan adaptado, pues la ley no prevé una sanción de nulidad en estos casos (Sentencias AP Madrid de 23 de octubre de 2015 y AP Madrid de 29 de abril de 2008).

Por lo que respecta a la legitimación pasiva, a nuestro juicio, no es necesario demandar individualmente a todos y cada uno de los comuneros, sino que basta con demandar a la comunidad de propietarios – que a pesar de ser un ente sin personalidad jurídica ostenta plena capacidad procesal (art. 6.1.5 LEC) -, en tanto que se trata de exigir el cumplimiento de una obligación que recae sobre la comunidad de propietarios, y no sobre los comuneros individualmente. Esta tesis se ve reforzada por el hecho de que estamos ante una acción de modificación estatutaria para la cual la ley (art. 17.6 LPH) no exige el consentimiento individualizado de cada comunero, por lo que no hay razón alguna para restringir la legitimación pasiva en perjuicio del derecho pro actione del comunero (art.24 CE). En este sentido, se vienen pronunciando de forma pacífica los tribunales (Sentencias TS de 31 de diciembre de 1996; AP Valladolid de 29 de septiembre de 2015; y AP Madrid de 10 de enero de 2008). En idéntico sentido, se ha pronunciado también Gomis Masqué, A.(14), si bien haciendo referencia a la normativa catalana de propiedad horizontal. En estos casos, tampoco nos parece acertado demandar solamente a los comuneros que se opongan a ello, pues a todos afecta la modificación del título, por mucho que no hayan mostrado su disconformidad, por lo que se podría generar una falta de litisconsorcio pasivo necesario, tal como advirtió en su día con buen criterio Guilanyá i Foix, A.(15). Cuestión distinta es que sea la comunidad de propietarios quien ejercite la acción, en cuyo caso sí que la legitimación pasiva recaerá sobre los comuneros disidentes.

Por lo que respecta a la acción, debe ejercitarse una acción declarativa a tramitarse por juicio ordinario de conformidad con el art. 249.1.8º LEC, consistente en una pretensión constitutiva de que se declare que los nuevos estatutos son ajustados a la LPH y que regirán la comunidad de propietarios en el futuro, librando mandamiento al Registro de la Propiedad para que inscriba los nuevos estatutos en la finca matriz de la comunidad de propietarios sustituyendo a los que constan inscritos. Si bien la inscripción de los estatutos en el Registro no es obligatoria, es recomendable para dotarlos de eficacia erga omnes. Naturalmente, para el correcto ejercicio de la acción tendrá que incluirse en el escrito de demanda la redacción de la propuesta de nuevos estatutos adaptados a la LPH, no pudiéndose limitar la demanda a que el tribunal los adapte a la LPH a su arbitrio, pues no puede la autoridad judicial suplir la voluntad comunitaria.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2022.

 

Notas 

1) Dorrego de Carlos, A.; “Los complejos inmobiliarios en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº655, 1999, p. 2304.

2) “El conjunto inmobiliario como supuesto de hecho básico para la aplicación del régimen de la propiedad horizontal”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº719, 2010, p. 1013-1014.

3) Laso Martínez, J.L.; “De la propiedad de las casas por pisos a los conjuntos inmobiliarios”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº619, 1993, p. 1847.

4) Id. 2, p. 1002.

5) Estrada Alonso, E.; “El desfase de la Ley de Propiedad Horizontal en los grandes conjuntos inmobiliarios”, Actualidad Civil nº31, septiembre 1997, p. 699.

6) Minero Alejandre, G., en “Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal”, Bercovitz Rodríguez-Cano, R., Ed. Aranzadi, Sexta Edición, 2020, p. 1163.

7) Id. 1, 2306.

8) Id. 3, p. 1832.

9) Id. 3, p. 1843.

10) Id.2, p. 1020-1021.

11) Id. 5, p. 708.

12) Fuentes-Lojo Rius, A.; “La doctrina de la DGRN sobre la inscripción de los acuerdos comunitarios de limitación de uso de elementos privativos. Comentarios a la Resolución de 27 de julio de 2018”; Actualidad Civil nº1, Enero 2019, Ed. Wolters Kluwer.

13) “A efectes de l'adaptació dels Estatuts que preveu la disposició transitòria sisena de la Llei 5/2006: A) Què succeeix si la Comunitat no fa res? B) El comuner que vulgui empara judicial, a qui ha de demandar?”, CREMADES MORANT, J. (Coord.), Encuesta jurídica, Marzo 2007, Ed. Sepín.

14) Id. 13.

15) Id. 13.