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Análisis de la nueva regulación de los alquileres de viviendas berlineses con respecto al mercado del alquiler en España

¿Cómo puede afectar la regulación de alquileres berlineses en el mercado nacional?

Tribuna Madrid

Habemus Mietendeckel” es la consigna que corean los partidarios del techo al precio de los alquileres berlineses, después de que el gobierno de coalición compuesto por la izquierda, la socialdemocracia y el partido verde, haya llegado a un acuerdo para aprobar una norma que pretende congelar los alquileres.

Las principales medidas de la nueva regulación son: (i) los alquileres permanecerán congelados cinco años y solo a partir de 2022 podrá tenerse en cuenta la inflación, aplicando un 1.3 % anual al precio del alquiler (con esta medida pretende abarcarse un millón y medio de viviendas aproximadamente); (ii) se aprueban tablas con precios de alquiler, siendo el techo superior 9.8 euros por metro cuadrado (en la actualidad, el precio medio por metro cuadrado son 11.6 euros, lo que suponen la práctica que este punto dará lugar a reducciones drásticas de muchos alquileres); (iii) la inclusión de una vivienda en uno de los rangos de precios depende del año de construcción y de la habitabilidad, pero no del barrio o zona en que se encuentre; (iv) el precio base del alquiler es el del año 2013 más 13.5 %, considerando que este porcentaje representa la evolución que desde ese año debieran haber tenido los alquileres, despreciando como desviación la que verdaderamente han alcanzado; (v) los alquileres más asequibles podrán subirse a razón de un euro por metro cuadrado pero no más de cinco euros por metro cuadrado.

Críticas de inversores, propietarios y autoridades

Estas medidas de control y de intervención del mercado han despertado críticas de todo tipo, de los inversores, de los propietarios de viviendas en alquiler y de otros alcaldes alemanes que consideran que regulaciones tan restrictivas, lejos de solucionar el problema, provocan el efecto de retraer la oferta y en el peor de los casos, abonan el florecimiento de un mercado negro.

El caso berlinés ha sido repetidamente puesto como ejemplo en las discusiones en otros países, incluido España. Sin embargo, la importación de regulaciones externas que se aplican a casos concretos de grandes ciudades debe ser tratada con cautela. En primer lugar porque el ordenamiento jurídico difiere, partiendo del reparto competencial. En segundo lugar, porque la situación de partida de la sociedad es totalmente distinta.

En Alemania, según estadísticas de 2017 de Eurostat, aproximadamente el 25% de las viviendas se ocupaban por sus propietarios, quienes tenían una hipoteca o préstamo pendiente de amortizar. Este porcentaje sube en España casi al 30%. Otro 25% de los alemanes viven en sus propiedades sin hipoteca o préstamo, mientras que el porcentaje de españoles en esa situación es de un asombroso 50%.

Los alemanes que viven en viviendas alquiladas son casi el 50% de la población, lo que explica el especial interés que la administración presta a este tipo de negocio jurídico, mientras que en España, el porcentaje se reduce en torno al 23%. Dentro del 50% de los alemanes que viven en casas alquiladas, un 10% aproximadamente tienen precio de alquiler subvencionado y el 40% restante pagan un precio libre de mercado. Dentro del 23% de españoles alquilados, un 10% recibe subvenciones y el 13% restante paga un precio libre de mercado. En consecuencia, ha de concluirse, a la vista de las estadísticas, que las medidas adoptadas en Alemania afectan al 40% de personas que viven en viviendas de alquiler y pagan por ello una renta fijada de acuerdo con el mercado, mientras que en España, cualquier tipo de medida relativa a un control de los alquileres de mercado afecta a un 13% de los ciudadanos.

De acuerdo con el Observatorio de la Vivienda del Ministerio de Fomento, en el Boletín n.30 que contiene datos actualizados al primer y segundo trimestre de 2019, el índice de precios de la oferta de alquiler, tomando como base 100 el primer trimestre de 2015, se encuentra en 121.7 y 122.4 respectivamente. Según esta misma fuente, la rentabilidad bruta del alquiler en el segundo trimestre de 2019 ha caído a datos similares a los de hace siete años (3.89%).

Todos estos datos referidos a la demanda, han de completarse con los datos de la oferta. En España, la oferta de viviendas en alquiler procede de manera abrumadora de manos privadas, especialmente de propietarios personas físicas. Existen unos 6 millones de viviendas en alquiler de las cuales el 96% son privadas y solo el 2.5% son de personas jurídicas profesionales o inversores y solo el 1.25% es vivienda pública.

Mercado del alquiler en España

Además, la idiosincrasia del mercado del alquiler español presenta una característica que dificulta una regulación uniforme, dado que las situaciones son muy dispares según la Comunidad Autónoma que se observe e incluso por municipio. De 2007 a 2017, el mercado del alquiler según datos del Observatorio de la Vivienda del Ministerio de Fomento, ha sufrido una evolución negativa, cayendo el precio un 17.3%. Pero esto choca con la subida del alquiler que se ha experimentado en algunos municipios como Barcelona (subida del 5.3% en estos mismos diez años), Salamanca (subida del 4.6%) o Las Palmas de Gran Canaria (subida del 3.8%). Hay ciudades, sin embargo, donde la caída del alquiler ha sido muy acusada en este decenio, como Fuenlabrada (bajada del 30%) o Zaragoza (del 25.7%).

Los últimos datos a tener en cuenta a la hora de proponer cualquier regulación de alquileres son la tasa de esfuerzo, es decir, el esfuerzo económico que hacen quienes viven de alquiler para pagarlo en relación a su situación económica general y el número de lanzamientos de arrendatarios. El 23.3% de españoles que alquilan destinan el 40% de sus ingresos al pago del alquiler, es decir, el 9.7% de la población española destina más del 40% de sus ingresos a pagar la casa en la que viven. Y finalmente, el número de lanzamientos de arrendatarios, de conformidad con el CGPJ en 2017, han representado un 0.6% de todos los lanzamientos habidos, lo cual supone 218 lanzamientos de personas en régimen de alquiler.

En definitiva, las regulaciones que se han ido aprobando en distintos puntos de Europa responden a modelos nacionales o locales diferenciados e incluso dentro de nuestro país podemos observar distinciones que aconsejan en todo caso prudencia regulatoria en un mercado que afecta una condición tan básica como es la vivienda.