Inmobiliario

¿Puede reclamarse al adquirente de un inmueble la deuda por afección real del art. 9.1.e) 3 LPH contra su patrimonio o solo contra el inmueble?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que el adquirente de un inmueble es deudor en tanto ha adquirido la finca y por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55- se le puede reclamar la deuda como señala el art. 9.1. e) 3º que apunta que: "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

Ahora bien, la cuestión que surge es si de la literalidad del art. antes citado puede deducirse que la reclamación se le puede hacer como un deudor real contra su patrimonio o solo podría hacerse contra el inmueble, ya que el precepto señala que responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. ¿Quiere esto decir que en la reclamación judicial se debería hacer constar que la ejecución solo podría llevarse a cabo sobre el inmueble y no contra otros bienes del deudor si no pagare? Ello determina también si en la junta aprobando la liquidación de la deuda nos planteamos si debe considerársele como “deudor” a los efectos de iniciar contra él un monitorio, o si en estos casos hay que instar un declarativo con la certificación del secretario del estado de la deuda y su responsabilidad con la afección real del adquirente que responde solidariamente con el vendedor de la deuda.

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2016.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

La cuestión debe de abordarse según quien sea el obligado. La afección rea...

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Salvador Vilata Menadas

En principio, la Ley de Propiedad Horizontal parece resultar clara en este as...

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Francisco Berjano Arenado

A la primera pregunta que se formula ha de responderse, sin duda, que sí; qu...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa al alcance de l...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La posición jurídica del adquirente de un piso...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Para el correcto tratamiento de la cuestión planteada (si la afección real ...

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Luis Antonio Soler Pascual

El adquirente, dice el art. 9.1. e) párrafo 3º...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (6 a 1) de D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, D. Francisco Berjano Arenado, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

1.- El obligado al pago es el propietario (párrafo primero) en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario (el deudor propio). Por extensión y con el fin de proteger la solvencia de las Comunidades de Propietarios se fijaron una serie de garantías. Una de ellas es que el adquirente del bien tenga que afrontar el pago debido por la anualidad corriente y las 3 anteriores con la finca adquirida y ello sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. (Deudor garante)

En consecuencia si la acción que se ejercita es meramente obligacional, existe una legitimación pasiva por el propietario no deudor inicial, pero limitado temporalmente, que puede ser objeto de reclamación a través del proceso monitorio pero solo sobre el bien.

2.-. La afección real del inmueble, como tal afecta solo al bien, y al titular de ese bien, inscrito registralmente, al margen o no de su condición de deudor de los importes objeto de reclamación.

3.- Una cuestión es que el inmueble responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. A saber, deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un bien inmueble con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, el comprador intimado al pago (y que no quiere que se le ejecute el bien), atenderá tal pago y podrá repetir después con el vendedor salvo que expresamente haya asumido sus deudas.

4.- El nuevo adquirente habrá de soportar, en su caso, que el inmueble adquirido venga a responder de la deuda contraída con la Comunidad durante el periodo anterior a la transmisión del bien –dentro de los términos cronológicos determinados por la norma-, sin que recaiga sobre él la responsabilidad patrimonial universal derivada del art.1911 CC -EDL 1889/1-.

5.- Sí se examina el art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55- podemos apreciar que en el mismo no se contiene una extensión de la deuda de carácter universal a cargo del tercer adquirente sino que el mismo contiene una concreta extensión parcial de dicha deuda al tercer adquirente, doblemente limitada. Por un lado se limita el importe que puede ser exigido por parte de la comunidad de propietarios a la anualidad en curso y las tres anualidades anteriores (que no tiene por qué coincidir con el importe total que puede ser superior), y por otro lado se establece un concreto bien que responde de dicha cantidad, limitando de este modo la responsabilidad universal del tercer adquirente y suponiendo una excepción a la previsión del art. 1911 CC -EDL 1889/1-, de forma que solo el bien adquirido y que ha generado el impago de las cuotas comunitarias debe responder de éstas y por dicho límite cualquiera que sea el propietario del mismo.

6.- Por el simple hecho de la adquisición no se produce una novación subjetiva por cambio de deudor; el vendedor del piso o local sigue siendo quien adeuda las cantidades, ya que para el cambio de deudor es imprescindible tanto el consentimiento de la comunidad como el del adquirente (art. 1205 CC -EDL 1889/1-).

Igual que el propietario del bien dado en garantía, el comprador por este solo hecho no se convierte en deudor, si el adquirente acepta garantizar el pago de lo adeudado, esto solo lo convertirá en fiador del deudor inicial que seguirá siéndolo.

7.- Como se desprende del propio tenor del texto, el adquirente solo responderá con el inmueble adquirido de las obligaciones a las que se refiere la cuestión (las de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y las de los tres años anteriores, según la redacción actual del precepto). De responder de las mismas “con todo su patrimonio” se estaría desnaturalizando la responsabilidad, real, no personal.

En orden a la posibilidad de iniciarse un proceso monitorio frente al adquirente por dichas obligaciones, no se ve inconveniente, siempre y cuando se delimite qué naturaleza de la reclamación y los límites de la responsabilidad en orden al ejecución de lo que se resuelva, llamándose al adquirente como nuevo titular del piso o local.

8.- Sí es factible recurrir al juicio monitorio para reclamar al nuevo adquirente la parte de deuda de la que responde la finca adquirida por él, siendo conscientes de que si, tras el requerimiento de pago éste no se hace efectivo, el objeto de la ejecución no puede ser otro que la realización de la mencionada finca en virtud de la afección real de la que responde. Se habrá de estar atento de acotar la ejecución únicamente al bien adquirido por el ejecutado al tiempo de dictar el decreto de medidas ejecutivas.

 

VOTO PARTICULAR (1) de D. Luis Antonio Soler Pascual

1. La responsabilidad del nuevo propietario por las deudas de que se trata, que puede ser demandado por las deudas de que responde conforme al art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- y cuyos bienes, si no paga, pueden ser embargos en cantidad suficiente para cubrir la reclamación, es universal y por tanto, responde de ellas con todos sus bienes, sin perjuicio la legal preferencia que adquiere la comunidad para hacerla efectiva sobre el inmueble sito en la comunidad acreedora en el marco de su reclamación a modo de privilegio o garantía.

En conclusión, no hay límite de responsabilidad sino extensión a favor de la comunidad de propietarios de la preferencia legal para el cobro de sus deudas contra el inmueble adquirido por el nuevo deudor por disposición legal.

¿Puede reclamarse al adquirente de un inmueble la deuda por afección real del art. 9.1.e) 3 LPH contra su patrimonio o solo contra el inmueble?
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