Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de octubre de 2005 EDJ2005/171678, el Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre EDL1994/19154, con la finalidad de evitar fraudes en la contratación inmobiliaria, y alcanzar la mayor seguridad jurídica en ese ámbito, potenció la colaboración de Notarios y Registradores de la Propiedad, dando una nueva redacción al artículo 175 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado e incorporando al Reglamento Hipotecario el artículo 354 a.
El artículo 175 del Reglamento notarial, en su apartado 1 prevé: u0022a los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles, o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellosu0022. De dicha comprobación sólo podrá quedar relevado en el supuesto previsto en el apartado 5 de dicho precepto legal, es decir: a) Cuando se trate de actos de liberalidad; ó b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos, siempre que además haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello sin perjuicio de que el notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga duda sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.
De otro lado, conforme al artículo 1 de la Ley Orgánica del Notariado el Notario es definido como u0022funcionario público autorizado para dar fe conforme a las Leyes de los contratos y demás actos extrajudicialesu0022; el desarrollo de esa función está sujeta a determinadas normas y formalidades, cuyo incumplimiento genera responsabilidades y, así, se prevé en el artículo 146 de su Reglamento que u0022El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable.u0022
No cabe duda, por tanto, que el notario que incumpliera con las obligaciones que, según el caso, le exigiera el citado art. 175.1, incurriría en responsabilidad civil y estaría obligado a indemnizar al contratante que se hubiera visto perjudicado por su actuación doloso, culposa o negligente.
En cuanto a la posible responsabilidad del Registrador de la Propiedad ha de señalarse cómo el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario EDL1947/13 establece que las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:
... (2ª) La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que... se relacionarán ..., sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores.
... (4ª) El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud.
(5ª) El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado.
(6ª) Si el Notario solicita expresamente la información para un día determinado, el Registrador la enviará el día señalado con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior.
Puede observarse, como señala la Secc. 1ª de la AP de Toledo de 31 de enero de 2.007, que los supuestos que se contemplan en el art. 354 a), reglas 5ª y 6ª, son distintos y regulan dos supuestos diferentes. Partiendo de la base de que no ofrece controversia el contenido de las reglas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª de dicha precepto del reglamento Hipotecario, y con ello respecto del plazo de tres días máximo en que la solicitud debe ser remitida por el Registrador al Notario peticionario, en la primera de las reglas (5ª) se está previniendo el supuesto de que la solicitud se lleve a cabo u0022sin fecha determinadau0022, supuesto en el que durante los nueve días naturales siguientes a aquél en que remita la información que se solicitó, de producirse una modificación en el Registro (u0022... la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicialu0022), está obligado a comunicarla al Notario.
Sin embargo, en la regla 6ª, se regula otro supuesto, que requiere de solicitud expresa (u0022...si el Notario solicita expresamenteu0022), afecta al mismo tipo de información registral pero esta vez se refiere a u0022un día determinadou0022, supuesto en el que la información deberá remitirla el Registrador ese día señalado, con referencia a u0022lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterioru0022. Entiende la Sala citada que, lógicamente, la posible información ulterior durante nueve días ya carece de sentido, si ya la escritura ha sido autorizada en la fecha para el que se solicitó la información, y ello porque conocer o no el Notario autorizante que se ha producido la mutación registral, en nada le afecta ni a él ni al particular interviniente en el otorgamiento del documento notarial, puesto que la modificación se produce en el Registro y la actuación notarial ya ha finalizado. Corolario de lo expuesto es que llegado el día, el Registrador ya no tiene obligación de facilitar más información. Además, a esta norma (regla 6ª), no afecta la circunstancia de que en la fecha (u0022día determinadou0022) no se otorgara la escritura, pues nacería nuevamente la obligación del Notario de instar nueva información.
Lo que se sostiene, por tanto, es la estanqueidad de tales reglas. A la misma no empece el art. 175, 1 y 4º del Reglamento Notarial. En tales reglas se sostiene que tras la solicitud del Notario de información, u0022el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registralu0022 (art. 175.1º ), ya que tiene el Registrador la obligación de remitir durante los nueve días naturales siguientes información sobre las modificaciones (art. 354.a, regla 5ª ); y lógicamente esa obligación se produce y tiene vigencia cuando la información (art. 175.4º, inciso inicial) se solicita u0022sin expresión de plazou0022, lo que supone que en ese caso se correlaciona con el supuesto anterior; o bien que se solicite u0022...para un día determinado dentro de los quince días naturales siguientes al de la peticiónu0022, en cuyo supuesto este inciso final de este apartado cuarto debe ponerse en relación con la regla 6ª del art. 354 a), RH., por referirse al mismo tipo de petición para u0022día determinadou0022. Por tanto, la determinación normativa del plazo final (u0022dentro de los quince días naturales siguientesu0022), en nada obsta a que la petición de información se pida y facilite para un día concreto -dentro de ese término-, y sin que por ello exista necesidad, ni lo exija la norma, ni exista interpretación lógica que lleve a otra solución, de que el Registrador siga facilitando información sobre las vicisitudes ulteriores de la finca por la sencilla circunstancia de que el documento ya ha sido otorgado con la intervención notarial; y ello sin perjuicio de que -nuevamente se insiste-, en el supuesto de que no se firme la escritura a la fecha para la que se solicitó la información, como es solo el Notario el que conoce tal circunstancia, a él le corresponderá el obrar diligente de solicitar nueva información hasta que el negocio jurídico pendiente sea finalmente autorizado, y ello en la forma prevenida en los preceptos que se vienen comentando.
En resumen, entiende la Sala referida y quien suscribe con ella, que la circunstancia de que tanto el art. 354 a), 6ª, RH., como el art. 175.4º , RN., se están refiriendo al supuesto de solicitud para un día determinado, está abonando la tesis de que en la norma y sus distintos apartados se están regulando dos supuestos diversos: el de la información sin fecha o con fecha determinada, siendo distintas las consecuencias y la obligación del Registrador según la petición que se le formule, pues en un caso (art. 354.a, 5ª ), se precisa la información durante los nueve días naturales siguientes, y en el otro (regla 6ª), termina la obligación con remitirla a la fecha solicitada, referida al cierre del Libro Diario del día anterior.
Por tanto, el registrador deberá actuar de forma espontánea, como se dice en la pregunta, cuando le hubiera sido solicitada información registral referida a una operación concreta y para una fecha determinada siempre y cuando la data en cuestión aún no hubiera llegado y se tuviera conocimiento de nuevas circunstancias llegadas al Registro después de solicitada la mencionada información siempre que la misma tuviera relación con la operación en cuestión.
No cabe duda, pues, de que el Registrador que no se ajuste a las pautas marcadas por el precepto citado del Reglamento Hipotecario (354.a) debe responder ante quien resultó perjudicado por su dolosa o culposa conducta. En este sentido ha de tenerse en cuenta que si la Administración está habilitada para establecer un sistema como el que estableció el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994 y de ese sistema nacen unas expectativas para los interesados y unos deberes para los funcionarios implicados, de la infracción de tales deberes ha de nacer la responsabilidad civil correspondiente, sin la que no quedarían adecuadamente protegidos los intereses en juego, ni el sistema estaría dotado de la necesaria efectividad.
El establecimiento de un sistema para la seguridad del tráfico inmobiliario como el diseñado por el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994, comporta – como señaló la ST AP Barcelona, Secc. 16ª, de 26 de julio de 2.000 la ineludible consecuencia de que las notas simples que los registros expidan en cumplimiento de sus disposiciones respondan a la realidad registral, pues lo contrario equivaldría a que el público seria inducido a confiar en un sistema reglamentariamente establecido sin que, en realidad, existiese ninguna garantía al respecto, lo cual no resulta admisible de ningún modo. Por tanto, aunque se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe.
En tal sentido, la advertencia notarial de que sobre el contenido de la nota simple informativa prevalecerá el contenido del Registro no salva la responsabilidad por la inexactitud del registrador en este tipo de casos. Se trata de algo que siempre ocurre, aunque se expida una certificación, único medio en el artículo 225 de la Ley Hipotecaria para acreditar frente a tercero la libertad o gravamen de los bienes inmuebles, pues el artículo 226 señala que, cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos a que se refieran se estará al contenido de éstos, sin que dicha disposición (o la advertencia que, en consonancia con ella, haga el notario) pueda conducir a que la inexactitud de la certificación quede exenta de responsabilidad. Si la advertencia notarial y el que los interesados sepan que sobre la certificación prevalece el contenido del Registro no exime de responsabilidad cuando este último medio de publicidad discrepa de la realidad, no hay razón alguna para sostener que la existencia de la advertencia sea causa para proclamar la irresponsabilidad por la omisión de cargas en las notas del artículo 354 del Reglamento Hipotecario.
La responsabilidad del Notario y del Registrador entiendo que debe ser solidaria, entre sí, si ambos hubieran incurrido en responsabilidad y también con respecto al transmitente que pudo beneficiarse de la actuación dolosa o culposa de aquéllos y ello, no sólo porque así lo establece el art. 301 de la Ley Hipotecaria, sino también porque sería difícil establecer un tipo de responsabilidad por cuotas o mancomunada en ese tipo de actuaciones deficientes respecto del daño y perjuicio causado.
