OPERACIONES INMOBILIARIAS

Información registral que debe suministrarse con ocasión de una operación inmobiliaria

Foro Coordinador: Soler Pascual

Planteamiento

Introducción

El tema que se propone está relacionado con el alcance de la responsabilidad civil de los notarios y registradores en relación a la información registral que debe suministrarse con ocasión de una operación inmobiliaria. El análisis de la cuestión ha de partir de dos preceptos

El artículo 175.1 del Reglamento de Organización y Régimen del Notariado dispone que el Notariado, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad que corresponda la información adecuada, mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax. El otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notariado de la información registral.

Y el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario establece que las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:... (2ª) La información que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que... se relacionarán ..., sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores....(4ª) El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud.

Ahora bien, está en cuestión hasta qué momento tiene el notario obligación de recabar dicha información y hasta cuando debe darse y con qué inmediación por el Registrador que ya conoce, por solicitud previa del Notario, de la existencia de la operación inmobiliaria. Más aún, ¿existe deber del registrador de emitir la información de manera espontánea en aquellos casos en los que tiene conocimiento por la notaría de la operación días antes, para el caso de que se produzca alguna entrada en el registro? ¿Existiría responsabilidad civil notarial o del registro frente al comprador que se viera sorprendido por una carga sobre el inmueble anterior al otorgamiento de escritura? ¿Sería esta responsabilidad solidaria con la del vendedor?

Comentario

El tema es complejo. Diríamos que incluso violento por la referencia explícita que de dos profesiones pilares en nuestro ordenamiento civil-mercantil, se trata. Pero se trata de dar respuesta a un muy concreta problemática, de la que siempre son perjudicados terceros; de ahí que se haya cuestionado a nuestros comentaristas que en sus respuestas coinciden, de forma prácticamente unánime, en la apreciación de una posible existencia de responsabilidad civil en el notario que incumpliera con las obligaciones que, según el caso, le exigiera el citado art. 175.1, responsabilidad de la que dimanaría la obligación correlativa de indemnizar al contratante que se hubiera visto perjudicado por su actuación doloso, culposa o negligente.

Mucho más dudosa se plantea la cuestión cuando se trata del Registrador de la Propiedad. Plantea algún autor que el deber espontáneo de información a cargo del Registrador, solo se justifica si le hubiera solicitado información registral referida a una operación concreta y para una fecha determinada siempre, y cuando la data en cuestión aún no hubiera llegado y se tuviera conocimiento de nuevas circunstancias llegadas al Registro después de solicitada la mencionada información siempre que la misma tuviera relación con la operación en cuestión. Para otros autores, el mero retraso en el cumplimiento del plazo para la emisión de la información previsto en el artículo 354-a) RH, no se entiende suficiente para generar ningún tipo de responsabilidad por parte del Registrador en la consideración que el Notario, por imperativo del citado artículo 175.1 RORN no debería de otorgar escritura pública hasta la recepción de la información registral. En estos casos, siempre quedaría por cuestionar si habría responsabilidad por los perjuicios que tal retraso pudiera causar en la operación inmobiliaria, incluso por la pérdida de la oportunidad de su efectividad.

Otros, bien en atención al acceso de la fuente de información, bien a la finalidad última de la obligación informativa respecto de la operación inmobiliaria de que se trate, apuntan a la existencia de una recíproca (o común) responsabilidad. Se afirma en este sentido que la obligación del notario de acceso telemático al Registro es correlativa con la obligación del registrador de facilitarlo y, salvo los casos excepcionales en que se permite el empleo del sistema inicial de telefax, responderá también civilmente, de acuerdo con el artículo 296 ya citado y siguientes, si no facilita dicho acceso sin causa y como consecuencia aparece una carga oculta o introducida entre el momento de la información y el otorgamiento de la escritura.

En suma, hay bases legales de responsabilidad claras. Pero existen zonas oscuras que son solventadas por nuestros autores con inteligencia e imaginación, proyectada desde la experiencia de que el contexto fáctico será casi siempre, un factor esencial a la hora de determinar la existencia de una responsabilidad que, puede entenderse en todas las respuestas, se entiende presente en cuanto que un mínima falta de diligencia en deberes relevantes, puede causar un daño a tercero.

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