¿Cuál es el quorum para aprobar medidas de prohibición del uso de instalaciones comunes a los morosos tras la Ley 10/2022, de 14 de junio?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Es sabido que siguiendo los criterios que existían en la praxis sobre la viabilidad de de imponer prohibiciones estatutarias a los morosos acerca del uso de instalaciones y servicios comunes no necesarios para la habitabilidad la Ley 10/2022, de 14 de junio, ha reformado el art. 21.1 LPH que dice lo siguiente:
«1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo.»
La cuestión que tratamos es ¿cuál es el quorum para aprobar la modificación de prohibir uso de instalaciones comunes y servicios a los morosos? ¿Unanimidad o mayoría simple, ya que nada dice el precepto? ¿Cambiaría algo el quorum si se incluye en estatutos? ¿Cómo es mejor hacerlo en estatutos o simplemente en acuerdo? ¿Y su eficacia ante terceros si no se inscribe?
Se plantea la cuestión relativa al quorum necesario para la aprobació...
Se plantea la cuestión relativa al quorum necesario para la aprobación de las modificaciones para prohibir el uso de instalaciones comunes y servicios a los propietarios morosos autorizado por el art. 21.1 LPH en la redacción dada al mismo por la Ley 10/2022, de 14 de junio.
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Lo primero que es preciso señalar es que de la redacción literal del art. 21.1 LPH se desprende que es posible la adopción de dicho acuerdo sin necesidad de su inclusión en los estatutos, pues dicha inclusión queda planteada de forma potestativa para la comunidad de propietarios. Dicho matiz es importante de realizar dado que implica que puede acordarse libremente en la junta de propietarios sin necesidad de quedar sometidos al régimen de unanimidad previsto en el art.17.6 LPH para los acuerdos que impliquen modificación de los estatutos.
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Señalado lo anterior, se puede entender posible acudir a dos vías, con diferente quorum. En primer lugar, se podría considerar como una supresión de servicios, siquiera temporal y limitada a los morosos, para cuya validez se exige, en el art. 17.3 LPH, una doble mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación. En segundo lugar, se puede considerar, en cuanto no existe otra expresa previsión legal al respecto, como un acuerdo amprado en el art. 17.7 LPH, y por ello bastaría con la doble mayoría de propietarios y cuotas de participación según se trate de primera o de segunda convocatoria.
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Puestos a elegir entre ambas opciones, me decanto por la segunda de las señaladas, pues entiendo que, aunque la prohibición de uso de servicios o elementos comunes a los morosos podría equipararse a la supresión a los mismos de dicho servicio, sin embargo, la finalidad pretendida por la reforma del citado art. 21.1 LPH no se enmarca dentro de la previsión del art. 17.3 LPH, más dirigida a una supresión definitiva de servicios comunes que no a la limitada derivada de la prohibición de uso que comentamos.
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En todo caso, es evidente que si la comunidad decide incluir dicha prohibición de forma general en los estatutos será precisa la unanimidad exigida en el art. 17.6 LPH, dada la claridad del texto legal. Debe de añadirse que este acuerdo de prohibición de elementos comunes a los morosos, adoptado en junta de propietarios, no tendrá efectos en relación a los terceros adquirentes que no formaban parte de la comunidad en el momento en el que se llevó a cabo el acuerdo, sin perjuicio de que pueda volver a ser acordado o, en su defecto, incluido en las normas de régimen interior de la comunidad y comunicado de forma expresa al nuevo propietario cuando adquiera la propiedad de una finca en la comunidad. Lógicamente, dicha previsión no será necesaria en el caso de que se reformen los estatutos, pues tal reforma debe de ser inscrita en el Registro de la Propiedad y el tercero queda vinculado por el contenido de los estatutos.
Es sabido que siguiendo los criterios que existían en la praxis sobre ...
Es sabido que siguiendo los criterios que existían en la praxis sobre la viabilidad de de imponer prohibiciones estatutarias a los morosos acerca del uso de instalaciones y servicios comunes no necesarios para la habitabilidad la Ley 10/2022, de 14 de junio, ha reformado el art. 21.1 LPH, que dice lo siguiente:
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“1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo.”
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La cuestión que tratamos es ¿Cuál es el quorum para aprobar la modificación de prohibir uso de instalaciones comunes y servicios a los morosos¿ ¿Unanimidad o mayoría simple, ya que nada dice el precepto? ¿Cambiaría algo el quorum si se incluye en estatutos? ¿Cómo es mejor hacerlo en estatutos o simplemente en acuerdo? ¿Y su eficacia ante terceros si no se inscribe?
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En mi opinión si acudimos al art. 17 LPH, no observaremos que la adopción de tales medidas, estén sujetas a una mayoría o especialidad en cuanto a su adopción. Por tanto en mi opinión la vía será la prevista en el apartado 7:«Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.»
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Cabe poner de relieve que la privación contemplada debe por fuerza ser temporal, en todo caso con el límite del tiempo en que se permanezca en la situación de morosidad. Debe de ser una privación proporcionada, por tanto atendiendo en mi opinión tanto la cantidad adeudada como la importancia o mayor o menor comodidad que el servicio o la instalación proporcione. No es por tanto una limitación necesariamente destinada a que perdure en el tiempo.
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La previsión estatutaria en mi opinión supone la posibilidad de afectar a terceros -circunstancia importante en caso de adquirentes ulteriores de elementos privativos caso de que la modificación se inscriba en el Registro de la Propiedad, tal y como de modo expreso prevé el art.5 LPH, y ya implica una voluntad de continuidad y permanencia en la aplicación de tales limitaciones, pero cuenta con el problema de toda modificación estatutaria. Y ello por cuanto la regla 6 del art.17 LPH establece que «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
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Por tanto, a modo de conclusión, para la adopción de un acuerdo de estas características operaría la regla prevista en el párrafo 7 del art. 17 LPH -la doble mayoría-. No obstante si pretendemos la afección a terceros, la modificación estatutaria implicará la necesaria aplicación de la regla 6 del art. 17 LPH.
La Ley de Propiedad Horizontal solo ha sido modificada por la Ley 10/20...
La Ley de Propiedad Horizontal solo ha sido modificada por la Ley 10/2022 en la redacción del art. 21.1 en los términos recogidos en la cuestión que se plantea, sin que haya ido acompañada, ni en este párrafo ni en ningún otro, del establecimiento de una mayoría cualificada para la adopción de este tipo de acuerdo sancionador a los deudores de la comunidad, como sí se recoge, por ejemplo, en el núm. 12 del art. 17 en relación otro supuesto distinto. Ello nos lleva a considerar que debemos estar a las reglas comunes de la mayoría para la validez de los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios que establece el citado art. 17 LPH. En el núm. 6 de este artículo se recoge la necesaria unanimidad si el acuerdo supone una modificación del título constitutivo o de los estatutos, lo que conlleva que, si las medidas sancionadoras de establecer un interés superior al legal sobre las cantidades adeudadas, o la adopción de alguna otra medida que suponga privación del uso temporal de un servicio o instalación, se acuerda su inclusión en los estatutos de la comunidad, se requerirá la unanimidad. Por el contrario, si se trata de un acuerdo de la comunidad en relación con una persona específica para solventar un supuesto concreto, y la comunidad no considera necesario introducirlo en los estatutos, nos encontraremos ante el régimen general de mayoría simple establecida en el apdo. 7 del art. 17, si bien en ambos supuestos para comprobar si se llega bien a la unanimidad, bien a la mayoría tanto de votos como de cuotas, podrá acudirse a la presunción de voto favorable de los que no muestren su oposición expresa una vez comunicado el contenido del acuerdo, art. 17.8 LPH.
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Sobre cuál de las dos situaciones es más aconsejable, con carácter general, considero que es irrelevante, dado que al estar establecido en la Ley la posibilidad de su adopción, que se encuentra incluida en los estatutos y por lo tanto se presuma su general conocimiento, o que la comunidad en función de la situación que se vaya encontrando, adopte un acuerdo específico caso por caso, considero que al encontrarnos ante una previsión legal, no hay obstáculo alguno en cuanto a la viabilidad de la adopción por alguna de las dos vías siempre que cuente con las mayorías exigibles en el art.17 LPH.
Referida la cuestión planteada a cual debe de ser el quorum exigible p...
Referida la cuestión planteada a cual debe de ser el quorum exigible para la aprobación de las medidas frente al propietario moroso permite adoptar el art.21.1 de la LPH tras la reforma operada por Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria…, como punto de partida es de destacar , como ya han apuntado varios tratadistas , sorprende que la norma en contra de habitual técnica legislativa de, ante la regulación de acuerdos adoptar sobre una determinada materia, señalar qué quorum es preciso para aprobar los mismos, sin embargo al regular la Ley ya indicada la adopción de medidas disuasorias frente a la morosidad, en modo alguno hace referencia a tal cuestión.
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Por ello debe de estarse a las reglas generales que indica el legislador en el art.17.6 y 17.7 LPH: “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.
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“Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria…”
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Sentado lo cual es de traer a colación lo razonado en la sentencia de la AP de Valencia de 13 de mayo de 2016 en un asunto sobre un acuerdo adoptado de privación temporal del uso de un elemento común “accesorio” -para el esparcimiento o recreo-: no puede entenderse como un acuerdo contrario a la ley o los estatutos sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las normas de régimen interior, por ello puede adoptarse por mayoría de votos de los propietarios presentes o representados.
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Si bien tal criterio pudiese, en principio, parecer contrario a la consideración de otorgar el régimen de la propiedad horizontal un derecho de uso sobre los elementos comunes, de los cuales se es copropietario -art.3º LPH-, lo cierto es que tanto la privación temporal de uso de elemento “accesorio” -como indica la sentencia citada-, como de cualquier elemento o servicio común que no afecte a la habitabilidad de los inmuebles -como exige el precepto indicado tras la reforma no es equiparable a la privación del derecho de propiedad sobre el piso o local titularidad exclusiva.
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Por ello considero que la adopción de los acuerdos de privación temporal del uso de servicios e instalaciones a los propietarios morosos en los términos contenidos en el art.21.1 LPH cabe por un régimen de mayoría, no de unanimidad.
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Piénsese que el art.6 LPH regula el cumplimiento obligatorio de las normas de régimen interior que regulan “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”, por lo que no encuentro obstáculo para tal consideración habida cuenta de que el propietario moroso está obligado al mantenimiento de dichos servicios e instalaciones, así el art.9.1.e LPH indica la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios…
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En definitiva, el moroso disfruta de unos servicios comunes que debe de mantener, creando su impago una situación perjudicial para los restantes propietarios del edificio.
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De no considerarse así y exigirse que el acuerdo se adopte por unanimidad, si bien esta podría lograrse al no poder votar el acuerdo el propietario moroso, podría oponerse al mismo el propietario que, aun no moroso, previniese que ostentará tal condición con la comunidad de propietarios.
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De incluirse el acuerdo en los Estatutos, lo más favorable de ello es que para su revocación haría falta unanimidad.
Hemos de partir de que el derecho de uso de los servicios e instalacion...
Hemos de partir de que el derecho de uso de los servicios e instalaciones comunes es un derecho básico que corresponde a cualquier propietario como consecuencia de su derecho de copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes -art. 3.b LPH y un acuerdo que adopte la sanción consistente en privar de este derecho de uso a un propietario moroso afecta a la esencia de la convivencia en una comunidad.
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En primer lugar, un acuerdo cuyo contenido consista en privar del derecho de uso de un servicio o instalación común al propietario moroso no puede equipararse a un acuerdo de mera administración que requiera la mayoría simple prevista en el art. 17.7 LPH habida cuenta de la privación de un derecho básico de un propietario que contiene este acuerdo.
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De otro lado, no puede exigirse la unanimidad en aplicación del criterio residual previsto en el art. 17.6 LPH porque bastaría que el propietario o propietarios morosos se opusieran para impedir la adopción de este acuerdo. Quiere decirse que la exigencia de la unanimidad haría totalmente inoperativa este acuerdo sancionador.
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Así pues, considero que procede aplicar analógicamente el quorum previsto para aprobar los acuerdos sobre la supresión de servicios comunes de interés general -art. 17.3 LPH-, esto es, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. La analogía se basa en que la norma legal permite la supresión de un servicio o instalación común que afecta a la totalidad de los propietarios y, en cierto modo, es lo que también se pretende hacer de manera singular respecto del propietario moroso.
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Este acuerdo debe formar parte de los Estatutos de la Comunidad porque afecta al ejercicio del derecho de los propietarios en orden al uso de sus diferentes instalaciones y servicios -párrafo tercero del art. 5 LPH-.
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Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad carecerá de efectos frente a aquellos propietarios que no formaron parte de la comunidad en el momento en el que la junta adoptó el acuerdo de conformidad con lo previsto en el inciso final del párrafo tercero del art. 5 LPH.
Es verdad que la reforma legal del art. 21.1 LPH operada por la Ley 10/...
Es verdad que la reforma legal del art. 21.1 LPH operada por la Ley 10/2022, no aclara qué mayorías de propietarios son las necesarias para adoptar medidas preventivas que impliquen restricciones o privaciones en el uso temporal de servicios comunes de la comunidad y que sean disuasorias frente a la morosidad.
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Por tanto, es preciso dilucidar qué mayoría resultaría la adecuada en función de la naturaleza el acuerdo a que hace referencia dicha norma.
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Desde nuestro punto de vista, lo adecuado es, precisamente, analizar el objeto del acuerdo y ponerlo en relación con los distintos casos a que hace referencia el art. 17 LPH.
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Así cabe considerar que teniendo en cuenta que se trata de acuerdos que implican la adopción de medidas que aunque han de ser temporales, no abusivas ni desproporcionadas, que no pueden no afectar a la habitabilidad ni pueden tener carácter retroactivo, suponen en todo caso la “supresión”, aunque de manera subjetiva e individualizada, de determinados servicios comunes o de interés general para la comunidad, parece razonable entender que dado ese objeto, y en tanto implica una restricción del derecho de copropiedad para el propietario afecto, estamos ante medidas análogas a lo previsto para los casos de supresión general de servicios a que hace referencia el apartado 3 del art. 17 LPH, de manera tal que parece razonable entender que el acuerdo de esta naturaleza deba adoptarse con la mayoría reforzada a que hace referencia la citada norma, es decir, con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación pues no parece razonable considerar, acudiendo al principio de equivalencia, que las condiciones para restricciones particulares sean menos exigentes que cuando se trata de restricciones generales pues en ambos, respecto de los propietarios individualmente considerados, se ven privados de determinados servicios de la comunidad.
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Distinta es la cuestión relativa a la posible incorporación de tales medidas en los estatutos, lo que puede ser conveniente en el caso de comunidades amplias o muy numerosas pues, en este caso, el acuerdo sería modificativo de los estatutos y en consecuencia -art.17.6 LPH se requeriría de unanimidad, que no sería la matemática dado que si el propietario afecto es moroso, no tendría derecho al voto y, por tanto, su posición no evitaría la unanimidad.
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Respecto del efecto en cuanto a los terceros, la falta de inscripción en el registro privaría a la medida de los beneficios de la publicidad formal del registro. No obstante, desde nuestro punto de vista, la sanción debe entenderse personalísima, no pudiendo proyectarse respecto de terceros sin un nuevo acuerdo ad hoc.
La modificación del art. 21.1 LPH que se ha operado por la Ley 10/2022...
La modificación del art. 21.1 LPH que se ha operado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, viene a resolver una cuestión que resultaba muy problemática en el ámbito de las comunidades de propietarios. Así como por lo que se refiere a la posibilidad de imposición de recargos, la jurisprudencia la había admitido de manera mayoritaria -vgr. Sentencia AP Málaga de 19 de abril de 2021-, de suerte que ahora la ley contiene una norma legislada habilitante, la situación era radicalmente diversa por lo que se refiere al interrogante acerca de la posibilidad de restringir, limitar o impedir el uso de elementos comunes al comunero moroso. Por lo que se refiere a esta cuestión el posicionamiento era radicalmente negativo, sosteniéndose incluso que un tal proceder por parte de los órganos de la comunidad podría suponer incurrir en un delito de coacciones del art.172 CP.
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Pero ahora con la reforma legal operada, la situación cambia, pues se faculta que pueda venir adoptado un acuerdo en tal sentido. Conforme a lo establecido en la nueva norma, el acuerdo adoptado en junta podrá incluso incorporarse a los estatutos -precisando para ello de la mayoría pertinente pero tal es meramente potestativo y no imperativo. Con esa mención de la ley se viene a salvar ahora la diatriba de criterio en punto a si debe constar en los estatutos de la comunidad como requisito de validez. Y tal no es el caso. Es dable, por tanto, que la junta adopte el acuerdo correspondiente, solo con mayoría simple.
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En la cuestión planteada se suscita asimismo la duda relativa a la eficacia y oponibilidad frente a terceros adquirentes en el caso de que no se opere modificación estatutaria. Tal me parece irrelevante, toda vez que el adquirente en suma trae causa del titular dominical anterior, adquiere la condición de comunero derivativamente respecto de aquel y por ende difícilmente puede impetrar la cualidad de tercero, además de que, caso de morosidad tal ya resultará de la certificación que al efecto expida el secretario administrador para su unión al título traslativo del dominio -art. 9.1.e párrafo cuarto LPH-.
D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Luis Gil Nogueras, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés
Unanimidad del art. 17.6 LPH, porque se debe recoger en estatutos e inscribirse en el registro para su eficacia a terceros.
1.- De querer que afecte a terceros adquirentes con posterioridad a la adopción del acuerdo es preciso acuerdo por unanimidad y su constancia e inclusión en los estatutos para su inscripción en el registro de la propiedad.
2.- Debe entenderse que no puede pretenderse solo por la junta que se alcance el acuerdo y vincule solo a los que son propietarios al momento del acuerdo, porque de ser así habría que adoptar el acuerdo cuando exista una nueva adquisición de un inmueble lo que es absurdo. Ello lleva a que se exija unanimidad para realizar constancia en estatutos e inscripción registral.
3.- No puede adoptarse solo por mayoría simple si lo que se pretende es una eficacia erga omnes.
VOTO PARTICULAR (2)
D. Enrique García-Chamón Cervera y D. Luis Antonio Soler Pascual
3/5 del art. 17.3 LPH.
1.- Procede aplicar analógicamente el quorum previsto para aprobar los acuerdos sobre la supresión de servicios comunes de interés general (art.17.3 LPH), esto es, el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
2.- (Sin embargo, está de acuerdo con la mayoría en cuanto a que es precisa la constancia en estatutos e inscripción en el registro de la propiedad).
Este acuerdo debe formar parte de los estatutos de la comunidad porque afecta al ejercicio del derecho de los propietarios en orden al uso de sus diferentes instalaciones y servicios (párrafo tercero del art. 5 LPH).
Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad carecerá de efectos frente a aquellos propietarios que no formaron parte de la comunidad en el momento en el que la junta adoptó el acuerdo de conformidad con lo previsto en el inciso final del párrafo tercero del art. 5 LPH.
VOTO PARTICULAR (1)
D. Salvador Vilata Menadas
Mayoría simple.
1.- Se exige acuerdo por mayoría simple del art. 17.7 LPH.
2.- El adquirente en suma trae causa del titular dominical anterior, adquiere la condición de comunero derivativamente respecto de aquel y por ende difícilmente puede impetrar la cualidad de tercero.
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