Requisitos de forma del acuerdo de la junta aprobando reclamar gastos de comunidad y de la certificación para acudir al monitorio

Se pregunta en la primera cuestión sobre el objeto de la reclamación y su c...

Se pregunta en la primera cuestión sobre el objeto de la reclamación y su constatación documental a los efectos del inicio del procedimiento monitorio.
Como se recordará, el art. 814 LEC -EDL 2000/77463 establece que el procedimiento monitorio comienza por petición del acreedor en la que se han de expresar, entre otros datos, “…el origen y cuantía de la deuda, acompañándose el documento o documentos a que se refiere el art. 812 -EDL 2000/77463-”.
Por su lado, el art. 21 LPH -EDL 1960/55-, que regula las especialidad del monitorio para la reclamación de deudas de los copropietarios sobre contribución a gastos generales y constitución de fondo de reserva –art 9.1.e) y f) LPH -EDL 1960/55-, establece que “…La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios”.
Parece evidente del texto de ambos preceptos y del contexto de la reclamación judicial de que se trata, que el acuerdo de Junta ha de ser detallado, incluyendo conceptos desglosados e importes individualizados. La reclamación debe estar perfectamente individualizada no sólo porque ello forma parte de la pretensión que se deduce, que en ningún caso cabe que sea genérica, en tanto deriva de una contraprestación, sino porque así lo requiere el derecho del deudor.
Por tanto, un acuerdo de Junta en base al cual –art 21.1 LPH -EDL 1960/55- se adopte la decisión de reclamación judicial por incumplimientos económicos de un comunero deberá ser descriptivo de la deuda, no bastando una mera referencia general al importe total de lo adeudado, a no ser que, por ser una cifra global de contribución a gastos generales imputados a un periodo temporal determinado, esta cifra identifique per se, dicha deuda.
Directamente relacionada con esta cuestión, constituye el objeto de la segunda de las preguntas el momento en el que ha de constar la descripción de la deuda.
A ello se ha contestado en la anterior respuesta pues hemos afirmado que es el acuerdo de Junta, órgano a quien corresponde la decisión de iniciar el procedimiento monitorio, donde ha de especificarse el objeto de lo que ha de constituirse en pretensión judicial.
No basta por tanto una referencia a una certificación posterior del Secretario-Administrador comunitario pues el acuerdo de Junta, dice el apartado 2 del citado art. 21 LPH -EDL 1960/55-, constituye el elemento documental que ha de ser base de la reclamación, exigiéndose expresamente que esté notificado al deudor. La descripción de la deuda y el conocimiento exacto de la reclamación por el comunero, forman parte del presupuesto sustantivo del procedimiento monitorio.
En relación a la tercera de las cuestiones, que resulta accesoria respecto de las dos anteriores, la cuestión que se formula es si a la petición monitorio se han de aportar acuerdo de junta y certificación del Secretario o sólo ésta última.
Lo que exige el art. 21.2 LPH -EDL 1960/55 es que la petición vaya acompañada de la certificación del acuerdo de Junta, es decir, del acuerdo de Junta que ha de reunir tres condiciones, a saber, debe estar garantizado por la certificación del Administrador, ha de llevar el visto bueno del presidente y debe constar notificado al deudor.
Por tanto, el único documento que ha de aportarse es el acuerdo de Junta con tales requisitos, sin perjuicio de que se adicionen otros documentos que apoyen la reclamación de la deuda, pero que serán siempre accesorios y no necesarios como presupuesto de admisibilidad del procedimiento monitorio.

La redacción del art. 21 LPH -EDL 1960/55- prevé como debe de configurarse ...

La redacción del art. 21 LPH -EDL 1960/55 prevé como debe de configurarse el título para la reclamación del proceso monitorio. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9 LPH -EDL 1960/55-.
En todo caso a ello podrían añadirse las previsiones generales del art. 812.2 LEC -EDL 2000/77463-, que en este caso no pasan de ser referenciales al específico art. 21 LPH -EDL 1960/55-.
Como puede observarse de la simple lectura del precepto, es el acuerdo liquidatorio debidamente certificado y comunicado, lo que constituye el título habilitante, por lo que no entiendo que el mismo precise de otros requisitos para la demanda monitorio, tal como sería la especificación o desglose de cada una de las cuotas y conceptos por los que se llega a la cifra liquidada. Debe de figurar lógicamente como signo identificativo la persona del deudor, o al menos la referencia al elemento privativo que permita su identificación, ya que el acuerdo se refiere a la deuda que él mantiene con la Comunidad, y la cantidad que como adeudada es fijada por la Junta como tal.
En consecuencia, no será necesario que al título en el sentido que prevé el art. 21 LPH -EDL 1960/55 se aporte otro documento complementario.
Por lo que se refiere a la aportación de copia del acta y del certificado es una cuestión controvertida desde hace largo tiempo. Lo que viene a exigir en todo caso el art. 21 es el certificado, pero no puede obviarse que el certificado recae sobre un acuerdo que se documenta y queda recogido en el acta.
En este sentido sí que parece claro que la simple copia del acta sin certificado no es suficiente. En este sentido por ejemplo se pronuncia la SAP Valencia, Sec. 9ª, 05 marzo 2001 u0022...El procedimiento del art. 21 LPH -EDL 1960/55 es un medio para cobrar rápidamente por las Comunidades de propietarios la deudas que contraen los copropietarios por la obligación de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, o para la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad para atender a las obras de conservación y reparación de la finca (art. 9, apartados e) y f) -EDL 1960/55-) , de suerte que u0022si el demandado no comparece o no se opusiera a la demanda el juez dictará auto en el que despachará ejecución que proseguiría conforme a lo dispuesto para las sentencias judiciales .... (apartado 5 del art. 21 LPH -EDL 1960/55-). Esta situación privilegiada, similar a la del juicio ejecutivo de la LEC de 1881, está compensada con ciertos formalismos, como la documentación que se ha de acompañar a la demanda, necesariamente. El art. 21.4 de la Ley 8/1999 dice que u0022el proceso principiará por demanda sucinta a la que se acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este art.u0022. Esta certificación es la referente al u0022acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda por la comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario con el visto bueno del Presidenteu0022. No se ha acompañado al escrito inicial este documento, pues en el apartado 6º de la demanda se dice que u0022con fecha 30 de abril de 1999 la Junta General Ordinaria de Propietarios aprobó la liquidación de las deudas exigibles a los copropietarios morosos por la reparación de la fachada resultando exigible a la demandada un total de 140.0000 pesetasu0022. El documento 5 a que se refiere dicho hecho no contiene tal contenido, sino que hace sólo referencia al acuerdo (tomado en dicha Junta) de proceder judicialmente contra los siguientes propietarios de plantas bajas del edificio con deudas por la reparación de la fachada...u0022 En definitiva, la certificación de acuerdo debió de presentarse en toda su literalidad, como exige la Ley, con el fin de que el demandado conociere todos los extremos de la misma, no siendo admisible que esta omisión lleve a la demandada a conjeturar si el montante de las obras de reparación ascendían a 4.3387.816 pesetas, 2.880.324 pesetas, o 2.031.154 pesetas, sino que la cifra debe constar en la liquidación efectuada en el referido acuerdo, que debió de presentarse por certificación, debidamente notificada, junto con la demanda, y el efecto de su incumplimiento deberá ser la inadmisión de la demanda, que en este estado procesal es causa de desestimación del recurso....u0022
Pero en ocasiones también se ha rechazado la simple aportación del certificado sin la copia del acta donde consta el acuerdo liquidatorio fundado en la necesidad de constancia de la adopción de un acuerdo en Junta. Por ejemplo la SAP Madrid, Sec. 12, 06 febrero 2001 dijo:u0022... …La simple certificación aportada no prueba por sí misma la realidad de la deuda, siendo además certificación unilateral del administrador, no aprobada en junta de propietarios como resultado de liquidación efectuada y aprobada por la Junta de la Comunidad a los efectos de su reclamación al copropietario deudor, motivos por los que incumple la parte demandante la obligación que le impone el art. 1214 CC, insuficiencia probatoria igualmente aplicable a la reclamación por los consumos de agua tal y como razona la juzgadora en la sentencia apelada, motivos que deben llevar a la desestimación del recurso con firmando íntegramente la resolución recurrida....u0022
En consecuencia mi consejo es que se aporten ambos documentos.

El art. 21.2 LPH -EDL 1960/55- lo único que exige es que junto con la petici...

El art. 21.2 LPH -EDL 1960/55 lo único que exige es que junto con la petición se aporte la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9 de dicha Ley -EDL 1960/55-.
De dicho precepto concluyo que no es preciso que la liquidación exprese y recoja los conceptos por los que se debe, sin perjuicio de que, de un lado, para llegar a dicha liquidación se habrán analizado en la Junta cada uno de aquéllos y de que, de otro, pueda resultar conveniente –que no necesaria – la expresión de los diferentes conceptos que dan lugar a la liquidación referida para mayor claridad y conocimiento del moroso que, posteriormente, no podrá alegar falta de información al respecto.
Otra cosa es que el comunero deudor se oponga al requerimiento de pago, en cuyo caso la Comunidad deberá acreditar cumplidamente (art. 217 LEC -EDL 2000/77463-) la realidad de dicha deuda, dando explicaciones de las partidas que la componen.
En cualquier caso, en la mayoría de las ocasiones ocurre lo deseable – que no lo necesario – y es que los acuerdos liquidatorios recogen las diferentes partidas y conceptos adeudados.
Por tanto, si en el acuerdo liquidatorio no es menester recoger los conceptos adeudados, tampoco lo es que en la certificación que se expida se hagan constar, toda vez que ésta no es más que un reflejo de aquélla.
Por último cabe indicar, y así se da respuesta a la tercera cuestión planteada, que si el único título hábil para iniciar el juicio monitorio de la LPH es el previsto por esta ley y por el art. 812.2.2° LEC -EDL 2000/77463-, es decir la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda y notificado al deudor, dicha certificación, en sentido estricto, será el único documento necesario que habrá de acompañarse a la petición inicial.
Por supuesto que a dicha certificación – que debe ser original, pues en este supuesto no cabe acompañar copia, como sí ocurre en el monitorio en general con los documentos que se puedan aportar – se podrá acompañar una copia del acta y cualquier otro documento que se estime oportuno, pero con la aportación única de la certificación y la prueba de su notificación en la forma indicada por el art. 9 LPH -EDL 1960/55 sería suficiente.
En algunas ocasiones, fundamentalmente cuando se trata de pequeñas comunidades que no disponen de asesoramiento profesional, el documento que se acompaña es una simple fotocopia del acuerdo. En sentido estricto no debería admitirse a trámite la petición pues no se trata de una certificación, sin perjuicio de, en su caso, poder subsanar el defecto citado (art. 231 LEC -EDL 2000/77463-).
Creo, no obstante, que si lo que se aporta es una copia del acta, firmada por el Secretario o Administrador y el Presidente, con la debida notificación del acuerdo que contiene, sí sería suficiente como para proceder a la admisión, pues, en definitiva, se estaría acompañando a dicha petición lo que debe ser objeto de certificación.

Para el correcto planteamiento de la cuestión formulada relativa a los requi...

Para el correcto planteamiento de la cuestión formulada relativa a los requisitos que deben de cumplimentarse para el ejercicio de la acción de reclamación de cantidades adeudadas a una comunidad de propietarios ex art 9 LPH -EDL 1960/55-, como punto de partida es de recordar que el art. 21 de dicha Ley -EDL 1960/55-, en su redacción actual, dispone: “2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quién actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art.9”.
Es decir, se distingue entre el acuerdo de la Junta, aprobando la liquidación de la deuda, y la certificación del mismo por el Secretario.
Sentado lo cual es de precisar que el acuerdo aprobatorio de la liquidación consiste en eso: una decisión, referida una liquidación presentada con mayor o menor detalle, que aprueba o no tal liquidación.
Otra cosa es el acta de la Junta, donde se refleja el acuerdo en si y, pudiere ser, las partidas que integran el mismo. Otra distinta lo constituyen las cuentas de la comunidad de propietarios.
Así, lógicamente, no es preciso que el acuerdo detalle todos los conceptos o partidas que dan lugar al saldo y que obrarán bien en el acta de la Junta o bien, en todo caso, en la documentación contable de la comunidad, recordemos que se trata de un mero acuerdo, no exigiéndose que revele la fundamentación del mismo.
Sin embargo sí que el acuerdo debe de contener el nombre de cada comunero deudor y la cantidad adeudada por este, es decir, no cabe admitir una solicitud de proceso monitorio sin especificar el acuerdo quién es el deudor y porqué cantidad.
Así, es de precisar que el art. 818.2 LEC -EDL 2000/77463 solo hace referencia a certificaciones de impago de las cantidades debidas en concepto de gastos comunes y el art. 21 LPH -EDL 1960/55 citado a la certificación del acuerdo, esto es, a lo aprobado en el mismo, no a la justificación de ello.
Así, si bien con la mera aportación de dicha certificación debe de admitirse la solicitud de procedimiento monitorio, de haber oposición a la reclamación, y haberse aportado únicamente dicha certificación, ello puede dar lugar dificultades.
De transformarse en juicio verbal, será en el acto de la vista en donde la parte actora deberá de aportar la documentación justificativa de la liquidación (sobre la base de no tratarse de documentos a acompañar a la demanda, pues la petición de procedimiento monitorio no es “demanda”), sin embargo ,la práctica forense indica que algunos juzgados no lo entienden así, no permitiendo en dicho acto tal aportación, por ello no está de más presentar dicha justificación o detalle del acuerdo liquidatorio junto a la referida solicitud (es decir, la documentación de donde se revele el origen de la deuda).
De tenerse que presentar, tras tal oposición en el procedimiento monitorio, demanda de juicio ordinario, deberán de acompañarse a la misma dichos documentos justificativos de la liquidación de conformidad con lo prevenido en el art. 265.1.1 LEC -EDL 2000/77463-.

Atendidos los términos de la cuestión planteada, son varios los extremos a ...

Atendidos los términos de la cuestión planteada, son varios los extremos a considerar. Es claro que el proceso monitorio previsto en el art. 21 LPH -EDL 1960/55 para la reclamación de las cuotas pendientes, es especialmente hábil en cuanto que ágil para ver de percibir el importe del crédito pendiente, en cuantías que en ocasiones llegar a poner en crisis la estabilidad de la Comunidad de Propietarios para poder atender la prestación de servicios básicos. Como correlato a la agilidad del procedimiento, es de exigir una exquisita regularidad formal, que pasa por la correcta liquidación de la deuda y el acuerdo de accionar adoptado en el seno de la asamblea de la Comunidad, y su acreditación documental con la solicitud de petición inicial de proceso monitorio mediante la certificación que ha de expedirse por el secretario-administrador.
    Pues bien, en el acuerdo que se adopte en el seno de la asamblea de la Comunidad, debe constar debidamente efectuado el correspondiente desglose por las partidas varias y periodos de tiempo en que se haya devengado la deuda de que se trate, que deberá notificarse al deudor y fijarse en el tablón de anuncios (o lugar visible habilitado a estos efectos) de la Comunidad. Y todo ello deberá venir debidamente consignado en el acta de la Junta, a saber, la liquidación practicada y el acuerdo de ejercitar acciones judiciales para su reclamación.
    Por el contrario, por lo que se refiere a la documentación que debe aportarse con la petición inicial de proceso monitorio que se deduzca ante el Juzgado competente conforme al art. 813 LEC, amén de la relativa a la mínima acreditación de la legitimación de la parte actora y su representante procesal, deberá aportarse la certificación expedida al efecto por el administrador de la Comunidad, en que ya deberá constar que la indicación a los particulares del acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad celebrada en fecha determinada. No es preceptivo que se aporte copia de dicha acta, sino que bastará tal mención, y la certificación podrá incorporar el desglose de la deuda (por las partidas y por los periodos de tiempo en que se haya devengado), pero tal no es preceptivo en cuanto que pueda obstar la admisión a trámite de la petición de monitorio y el acuerdo de requerimiento de pago al deudor, sino que basta la indicación explicita de que el comunero concreto titular del inmueble de que se trate adeuda a la Comunidad, a la fecha de la adopción del acuerdo, la cantidad económica que se cite.