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INMOBILIARIO

Requisitos de forma del acuerdo de la junta aprobando reclamar gastos de comunidad y de la certificación para acudir al monitorio

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

El incesante incremento de la morosidad ha hecho que las reclamaciones por morosidad en las comunidades de vecinos sea el procedimiento más utilizado hoy en día en materia de propiedad horizontal. No obstante, la confección de la documentación para la articulación de estas reclamaciones es básica para que los secretarios judiciales admitan la reclamación. Así, por ejemplo, sabido es que estas requieren de un acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda y además que se expida una certificación de este acuerdo. Pero ello exige algunas cuestiones que aclarar. Así:

1.- ¿Es preciso que conste en el acuerdo de la junta el desglose de cada comunero de lo que debe y los conceptos por los que se debe, o basta con la mención simple del importe?

2.- ¿Debe constar en todo caso en la certificación que se expide por el secretario administrador ese desglose de la deuda reclamada para que se le aporte al deudor en el requerimiento del monitorio o ese desglose debe constar ya en el acuerdo de la junta que se le debe notificar al deudor por la vía del art. 9 LPH?

3.- ¿Qué se aporta con la petición monitoria la copia del acta, el certificado o ambos documentos?-

Que el tema es controvertido lo demuestra lo ajustado del resultado final con una votación a favor de cuatro a tres en las dos primeras preguntas.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Contratación Inmobiliaria", el 1 de octubre de 2014.

Puntos de vista

Atendidos los términos de la cuestión planteada, son varios los extremos a ...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantean una serie de cuestiones relativas al contenido del acuerdo aproba...

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Eduardo Salinas Verdeguer

Los arts. 9 y 21 LPH -EDL 1960/55- imponen exigencias fundamentalmente de con...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (4 de 7 encuestados, emitida por D. Salvador Vilata Menadas, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Luis Antonio Soler Pascual)

1.- ¿Es preciso que conste en el acuerdo de la junta el desglose de cada comunero de lo que debe y los conceptos por los que se debe, o basta con la mención simple del importe? (4 votos a favor de 7)

a.- El art. 812 LEC -EDL 2000/77463- exige que la deuda a reclamar sea vencida, determinada, exigible y líquida. Esto provoca que nos preguntemos si es preciso que se concrete en qué conceptos debe cada comunero, o si bastará simplemente con la mención del importe. Entendemos que al poder oponerse el demandado a la reclamación de la deuda es preciso que en la liquidación que se lleve a cabo para aprobar en junta aparezca el importe debido por cada hecho en concreto, y no la cantidad total, dado que en el momento de la oposición, el demandado puede querer oponerse, no a la totalidad de la deuda, sino que puede considerar que parte de ella ha sido ya pagada con anterioridad, aceptando por su parte el pago del resto de la deuda. Por este motivo se requerirá en el acuerdo que se detalle los conceptos por los que debe cada comunero, y la cantidad correspondiente a cada uno de los conceptos, puesto que en caso contrario, no le sería posible determinar la cantidad adeudada. Ciertamente esta exigencia debe de predicarse de la liquidación que se presenta a la junta de propietarios para su aprobación y así debe de constar en el acta de la junta que se redacte a tal fin.

b.- Es imprescindible que conste el desglose de lo que cada comunero debe y el detalle de los conceptos por los que debe, el art. 21.2 LPH -EDL 1960/55- lo impone, pues exige la constancia del "acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios" y además la notificación de este acuerdo a los propietarios afectados, por tanto es imprescindible ese desglose en el momento de la Junta, que no puede sin más aprobar la cifra final de la cuenta por gastos generales con uno de los propietarios, sino que deberá hacer constar los conceptos por los que cada propietario debe.

c.- El acuerdo de Junta ha de ser detallado, incluyendo conceptos desglosados e importes individualizados. La reclamación debe estar perfectamente individualizada no sólo porque ello forma parte de la pretensión que se deduce, que en ningún caso cabe que sea genérica, en tanto deriva de una contraprestación, sino porque así lo requiere el derecho del deudor.

2.- ¿Debe constar en todo caso en la certificación que se expide por el secretario administrador ese desglose de la deuda reclamada para que se le aporte al deudor en el requerimiento del monitorio o ese desglose debe constar ya en el acuerdo de la junta que se le debe notificar al deudor por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55-? (4 encuestados a favor de 7)

a.- Técnicamente solo sería preciso aportar la certificación con la mención de la deuda existente e identidad del deudor. Otra cosa es que se quiera identificar conceptos por si se opone el deudor a la petición monitoria para que conozca qué debe y por qué conceptos.

3.- ¿Qué se aporta con la petición monitoria la copia del acta, el certificado o ambos documentos?- (Unanimidad en esta respuesta)

a.- Aunque cierto es que en la LPH solo exige la aportación del certificado en ocasiones también se ha rechazado la simple aportación del certificado sin la copia del acta donde consta el acuerdo liquidatorio fundado en la necesidad de constancia de la adopción de un acuerdo en Junta. Es aconsejable por ello aportar ambos, aunque lo que la LPH exige es solo el certificado y con esto debería bastar. No obstante, no puede obviarse que el certificado recae sobre un acuerdo que se documenta y queda recogido en el acta.

En este sentido sí que parece claro que la simple copia del acta sin certificado no es suficiente.

VOTO PARTICULAR (3 de 7 encuestados) emitidos por D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Francisco Berjano Arenado y D. Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés

1.- ¿Es preciso que conste en el acuerdo de la junta el desglose de cada comunero de lo que debe y los conceptos por los que se debe, o basta con la mención simple del importe? (3)

a.- Como puede observarse de la simple lectura del precepto, es el acuerdo liquidatorio debidamente certificado y comunicado, lo que constituye el título habilitante, por lo que no entiendo que el mismo precise de otros requisitos para la demanda monitorio, tal como sería la especificación o desglose de cada una de las cuotas y conceptos por los que se llega a la cifra liquidada. Debe de figurar lógicamente como signo identificativo la persona del deudor, o al menos la referencia al elemento privativo que permita su identificación.

b.- Otra cosa es que el comunero deudor se oponga al requerimiento de pago, en cuyo caso la Comunidad deberá acreditar cumplidamente (art. 217 LEC -EDL 2000/77463-) la realidad de dicha deuda, dando explicaciones de las partidas que la componen.

En cualquier caso, en la mayoría de las ocasiones ocurre lo deseable – que no lo necesario – y es que los acuerdos liquidatorios recogen las diferentes partidas y conceptos adeudados.

2.- ¿Debe constar en todo caso en la certificación que se expide por el secretario administrador ese desglose de la deuda reclamada para que se le aporte al deudor en el requerimiento del monitorio o ese desglose debe constar ya en el acuerdo de la junta que se le debe notificar al deudor por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55-? (3)

a.- Es imprescindible que se certifique el desglose de la deuda y de los deudores a la comunidad, así como la notificación del acuerdo de Junta al deudor, pero es irrelevante que se haga constar o en la certificación o en el acta de la Junta, si se opta por presentarla también.

b.- La descripción de la deuda y el conocimiento exacto de la reclamación por el comunero, forman parte del presupuesto sustantivo del procedimiento monitorio.