CIVIL

¿Se computa el voto presunto del ausente en los acuerdos de mejoras cuando el coste de la obra no supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes?

Foro Coordinador: Magro Servet

Planteamiento

Volvemos de nuevo sobre la forma de adoptar acuerdos de mejoras del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- en relación con el voto presunto del art.17.8 LPH.

Según éste último, el voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.

Por su parte, en el art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En este supuesto, es muy claro que no se aplica el art.17.8 LPH-EDL 1960/55-, pero, ¿qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2018.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

La cuestión que se plantea es cómo interpretar el párrafo octavo del...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

La respuesta a la cuestión planteada pasa por el examen de qué es lo ...

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Eduardo Salinas Verdeguer

Creo que la respuesta a ambas preguntas es sí. Si por mayoría de 3/5 ...

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Luis Antonio Soler Pascual

La inmunidad al acuerdo mayoritario adoptado conforme a los requisitos ...

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Referida la cuestión planteada a la aplicación de lo dispuesto en el ...

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Luis Alberto Gil Nogueras

Con anterioridad a la reforma del año 2013 parecía zanjado que el có...

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Francisco Berjano Arenado

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y reno...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (5 a 2)

D. Salvador Vilata Menadas, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

 

El acuerdo no hay que seguir alcanzándolo en junta tan solo (como en el caso del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- con coste superior a tres mensualidades de gastos), ya que opera el voto presunto del ausente cuando el coste sea inferior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y los 3/5 se alcanzan contando con los ausentes.

1.- Si por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, se alcanza un acuerdo en la comunidad de propietarios cuyo coste no supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quedan obligados todos los propietarios partícipes tanto los que votaron a favor como los disidentes.

Si el coste de lo acordado no llega a tres mensualidades, sí se puede repercutir el coste a los propietarios que no hubieran votado a favor del acuerdo de forma expresa.

Si la condición que no se cumple es la de contenido económico y el coste de la mejora es inferior a tres mensualidades no estaríamos ante un supuesto específico del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- sino ante un simple acuerdo comunitario que quedaría sometido al régimen de mayoría simple en segunda convocatoria previsto en el art.17.7 LPH y luego contando con el voto del ausente.

2.- En todo caso, aunque se entendiese que las mejoras no exigibles deben adoptarse por las mayorías del art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, al no cumplirse la segunda de las condiciones señaladas para no vincular a los propietarios disidentes, no cabe duda de que sería aplicable en este caso de cuotas inferiores a tres mensualidades el régimen de voto presunto del art.17.8 LPH, y por ello se computarán como votos favorables para alcanzar la mayoría cualificada de tres quintos los de los ausentes de la junta que no hubiesen mostrado expresamente su discrepancia en el plazo de treinta días desde que se les comunicó el acuerdo sobre la mejora adoptado en la correspondiente junta de propietarios.

3.- En el art.17.4 LPH -EDL 1960/55- se distingue: por un lado entre los acuerdos para nuevas instalaciones, servicios o mejoras cuyo coste exceda de tres mensualidades de gastos comunes, que solo se podrán adoptar para la conservación, habitabilidad seguridad y accesibilidad del inmueble, aplicando plenamente la prohibición novedades de esta clase del párrafo inicial: por el otro lado, los de costo inferior que, como dispone el párrafo segundo, se pueden imponer para cualquier fin con los cuórum exigidos. En este precepto no se distingue entre otros expresos y presuntos, por lo que con los 3/5 de los votos expresos o presuntos se podrá decidir, siempre que el costo de implantación no exceda de tres mensualidades.

4.- No es de aplicación la prohibición a que hace referencia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.

La razón legal se encuentra en la propia literalidad del precepto que excluye expresamente, entre otros, los casos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, excepción legal al régimen del voto presunto que deja fuera de ella los casos en que se trata de gastos por instalaciones o innovaciones o servicios no requeridos cuya repercusión es inferior a tres mensualidades que permite la efectiva repercusión, tal cual hemos afirmado, sobre el propietario disidente, excepción de régimen que determina que quede a su vez fuera del círculo de la exclusión a que hace referencia el art.17.8 LPH-EDL 1960/55-.

5.- En tal supuesto no se aplica la excepción al “voto presunto” contemplada en el art 17.8 LPH -EDL 1960/55- ab initio, computándose en su consecuencia como votos favorables los de los propietarios ausentes a la junta que, debidamente citados y posteriormente informados del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art.9 LPH, no manifiesten su discrepancia en treinta días naturales.

Tal interpretación de los indicados preceptos no solo es coincidente con los propios términos de las normas citadas –interpretación literal- sino también que el espíritu finalista que debe de regir la interpretación pues, tratándose de una mejora o innovación de escasa trascendencia económica (atendiendo al filtro que establece el legislador de no superar la cuota de instalación de la mejora el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes), entiendo que la aplicación del llamado “voto presunto” favorece el funcionamiento de la comunidad de propietarios en las que hoy en día gran parte de los propietarios no acuden a las juntas salvo que se incorporen asuntos relevantes en el orden del día.

 

VOTO PARTICULAR (2)

D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Francisco Berjano Arenado

El acuerdo hay que seguir alcanzándolo en junta por los 3/5 sin el voto presunto del ausente aunque  el coste sea inferior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

1.- Para que el disidente no quede obligado por el acuerdo favorable además de ser una mejora o servicio no exigible para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,  su cuota para la instalación no debe exceder del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si no la supera queda obligado.

Ahora bien es dudoso que pese a ello pueda acudir al mecanismo de la aprobación por mayoría simple de un acuerdo que exige mayoría cualificada atendiendo el voto presunto de los ausentes, y ello por cuanto el acuerdo se adopta en la junta y la comunicación al ausente sirve para apoyar o ratificar el acuerdo adoptado, pero entiendo que no para cambiar el sentido del mismo. Por tanto si no se ha obtenido la mayoría exigida para la obtención del nuevo servicio o mejora, el voto del ausente ni siquiera en estos casos servirá para que se apruebe el mencionado acuerdo.

2.- La respuesta que debe darse a la cuestión planteada debe tener un sentido negativo, ya que si se está ante un supuesto en que el art.17.8 LPH -EDL 1960/55- excluye la necesidad de acudir al voto presunto, ha de concluirse que la mayoría de las tres quintas partes debe ser alcanzada en base al voto únicamente de los presentes.