Volvemos de nuevo sobre la forma de adoptar acuerdos de mejoras del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- en relación con el voto presunto del art.17.8 LPH.
Según éste último, el voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.
Por su parte, en el art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En este supuesto, es muy claro que no se aplica el art.17.8 LPH-EDL 1960/55-, pero, ¿qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2018.
(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).
Salvador Vilata Menadas
La cuestión que se plantea es cómo interpretar el párrafo octavo del...
La cuestión que se plantea es cómo interpretar el párrafo octavo del citado art.17 LPH -EDL 1960/55 que viene a establecer un régimen especial de inaplicabilidad del voto presunto cuando se trata de dicho tipo de acuerdos.
Establece dicho precepto que “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo…no manifiesten su discrepancia…”.
Es claro, y a tal invita la dicción literal del precepto, que en relación a los acuerdos del art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, los relativos a obras, servicios o instalaciones no requeridas por el inmueble, cuando la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no cabe aplicar el criterio del voto presunto y, por tanto, el silencio de los ausentes debidamente informados del acuerdo, no cabe computarlos como votos favorables a los efectos de constituir la doble mayoría cualificada para la debida aprobación del acuerdo de que se trata. Ello implica la necesidad de que, en tales casos, los acuerdos del art.17.4 LPH se adopten, necesariamente, con el voto positivo de las tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación para poder aprobar instalaciones o servicios que no sean requeridos por la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble.
Pero el art.17.4 LPH -EDL 1960/55 no es absoluto y también obliga a los disidentes el acuerdo alcanzado aunque hayan votado en contra en la junta o hayan mostrado su oposición posteriormente a la comunidad cuando la cuota de instalación no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. No se aplica el voto presunto en el caso del art.17.1 LPH, pero sí en el del art.17.4 LPH, que excepciona la situación de los comuneros disidentes, pero no el supuesto de aquéllos que se hubieren abstenido y tampoco de los ausentes, pudiendo en este sentido y en punto a la virtud del distingo trazado, no es extravagante hacer mención al criterio jurisprudencial en punto a la carga de haber de salvar el voto en la junta en orden a la ulterior impugnación de acuerdos -cfr., art.18.2 LPH que se desarrolla en la sentencia TS 10 de mayo de 2013 -EDJ 2013/101639-.
Leer el detalle
Miguel Ángel Larrosa Amante
La respuesta a la cuestión planteada pasa por el examen de qué es lo ...
La respuesta a la cuestión planteada pasa por el examen de qué es lo que se establece en el art.17.4 LPH -EDL 1960/55 en relación a las mejoras, pues dependiendo de dicha interpretación se entenderá aplicable o no el voto presunto del art.17.8 LPH.
En relación a las mejoras en elementos comunes previstas en el citado art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, la ley impone una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez 3/5 partes de las cuota de participación. Pero, a mi entender, esta mayoría cualificada no se da en todo tipo de mejoras sino solo en aquellas que cumplen las condiciones fijadas en la propia norma, esto es, a que no sean exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y b que la cuota de instalación supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Sí se dan estas dos condiciones los disidentes no estarán obligados al pago de la cuota resultante y no será posible la aplicación del voto disidente del art.17.8 LPH, pues estaríamos en un supuesto expresamente previsto de no repercusión del coste de los servicios y por ello excluido de este régimen para formar las correspondientes mayorías.
Pero fuera de este supuesto la situación es totalmente diferente. El art.17.4 LPH -EDL 1960/55 protege a los disidentes de importantes mejoras no necesarias ante el elevado coste económico de las mismas, pero tal protección carece de sentido en relación a meras actuaciones de mejora de escaso coste económico para el comunero y que suponen un beneficio para la comunidad de propietarios. Por ello, si no se cumple una de las dos condiciones a las que se ha hecho referencia, el régimen jurídico será totalmente diferente:
a Si la reforma es exigible habrá que estar al régimen legal propio según el tipo de reforma y las diversas previsiones del art.17 LPH-EDL 1960/55 y por ello sería aplicable el régimen de voto presunto del apartado 8 para la obtención de las mayorías concretas solicitadas en función de la reforma llevada a cabo, con independencia de que el importe de la cuota sea superior o no a tres mensualidades.
b Por el contrario si la condición que no se cumple es la de contenido económico y el coste de la mejora es inferior a tres mensualidades no estaríamos ante un supuesto específico del art.17.4 LPH -EDL 1960/55 sino ante un simple acuerdo comunitario que quedaría sometido al régimen de mayoría simple en segunda convocatoria previsto en el art.17.7 LPH.
c En todo caso, aunque se entendiese que las mejoras no exigibles deben adoptarse por las mayorías del art.17.4 LPH, al no cumplirse la segunda de las condiciones señaladas para no vincular a los propietarios disidentes, no cabe duda de que sería aplicable en este caso de cuotas inferiores a tres mensualidades el régimen de voto presunto del art.17.8 LPH -EDL 1960/55-, y por ello se computarán como votos favorables para alcanzar la mayoría cualificada de tres quintos los de los ausentes de la junta que no hubiesen mostrado expresamente su discrepancia en el plazo de treinta días desde que se les comunicó el acuerdo sobre la mejora adoptado en la correspondiente junta de propietarios.
Leer el detalle
Eduardo Salinas Verdeguer
Creo que la respuesta a ambas preguntas es sí. Si por mayoría de 3/5 ...
Creo que la respuesta a ambas preguntas es sí. Si por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, se alcanza un acuerdo en la comunidad de propietarios cuyo coste no supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quedan obligados todos los propietarios partícipes tanto los que votaron a favor como los disidentes.
También creo que la respuesta es, sí hay que computar los votos presentes y también los votos presuntos, pues, si el coste de lo acordado no llega a tres mensualidades, sí se puede repercutir el coste a los propietarios que no hubieran votado a favor del acuerdo de forma expresa.
La razón fundamental de mi opinión es, tanto el texto del art.17 -EDL 1960/55-, como la finalidad perseguida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-, que aprobó el texto vigente, notablemente distinto del original de la LPH.
En el preámbulo de la ley de 2013 -EDL 2013/104919 se explica que las modificaciones introducidas en la LPH -EDL 1960/55 tienen “el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos”.
Si hubiera alguna duda por la interacción entre los dos preceptos por los que se pregunta o incluso si hubiera una clara contraposición entre ellos que generará una laguna del derecho, habría que resolverla en el sentido pretendido por el precepto, explicado en su preámbulo, que pretende evitar el bloqueo en las decisiones por el juego de la exigencia de mayorías muy cualificadas.
En el art.17.4 LPH -EDL 1960/55 se distingue: por un lado entre los acuerdos para nuevas instalaciones, servicios o mejoras cuyo coste exceda de tres mensualidades de gastos comunes, que solo se podrán adoptar para la conservación, habitabilidad seguridad y accesibilidad del inmueble, aplicando plenamente la prohibición novedades de esta clase del párrafo inicial: por el otro lado, los de costo inferior que, como dispone el párrafo segundo, se pueden imponer para cualquier fin con los cuórum exigidos. En este precepto no se distingue entre otros expresos y presuntos, por lo que con los 3/5 de los votos expresos o presuntos se podrá decidir, siempre que el costo de implantación no exceda de tres mensualidades.
En el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 se regulan los votos presuntos de los propietarios citados pero ausentes que no manifiesten en plazo su discrepancia, la regla afecta a todos los acuerdos salvo los exceptuados al inicio del precepto, “en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”. En consecuencia el voto presunto no operará si el coste excede de tres mensualidades, como dispone el art.17.4, que además solo prevé la adopción de los acuerdos de cuantía inferior con el cuórum reforzado de 3/5.
Éstas son las razones para defender la obligación de pago de los disidentes, si el coste no esté de tres mensualidades y que en este caso para formar la mayoría de 3/5, hay que computar tanto los votos expresos como los presuntos.
Leer el detalle
Luis Antonio Soler Pascual
La inmunidad al acuerdo mayoritario adoptado conforme a los requisitos ...
La inmunidad al acuerdo mayoritario adoptado conforme a los requisitos a que hace referencia el art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, es decir, a los acuerdos de junta adoptados con el voto favorable de una doble mayoría cualificada, de al menos tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y que tengan por objeto realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos ni exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no se extiende, por exclusión de la propia norma, a los casos en lo que la cuota de instalación no excede del importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. No goza el propietario, en tales casos, de la inmunidad descrita y por tanto, queda sometido al cuerdo correspondiente. La mayoría cualificada se impone sobre la disidencia, sea expresa o presunta, en atención a la menor repercusión económica que sobre el propietario tiene el acuerdo.
Pues bien, lo que se plantea en la cuestión que se formula es si en estos casos de acuerdos hechos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos ni exigibles en los que la cuota resultante es inferior a tres mensualidades, es o no de aplicación al régimen del voto presunto a que hace referencia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.
Desde nuestro punto de vista, la respuesta ha de ser negativa, lo que es lo mismo, que no es de aplicación la prohibición a que hace referencia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.
La razón legal se encuentra en la propia literalidad del precepto que excluye expresamente, entre otros, los casos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, excepción legal al régimen del voto presunto que deja fuera de ella los casos en que se trata de gastos por instalaciones o innovaciones o servicios no requeridos cuya repercusión es inferior a tres mensualidades que permite la efectiva repercusión, tal cual hemos afirmado, sobre el propietario disidente, excepción de régimen que determina que quede a su vez fuera del círculo de la exclusión a que hace referencia el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55-.
Leer el detalle
Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés
Referida la cuestión planteada a la aplicación de lo dispuesto en el ...
Referida la cuestión planteada a la aplicación de lo dispuesto en el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 -el llamado “voto presunto” al supuesto en que, conforme a lo dispuesto en el art.17.4 de dicho texto legal, la cuota de instalación de la “mejora” acordada no supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como punto de partida es de destacar que el art.17.4 LPH citado al referirse a las “mejoras”, a cuyo fin establece que bastará un acuerdo adoptado por tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación, indica que los “disidentes” no vendrán obligados -aun aprovechándose de la mejora o ventaja, al no caber privarle de la misma si la cuota de instalación de la misma supera el importe de tres mensualidades de cuotas ordinarias de gastos comunes.
Es decir, si entendemos que expresamente se establece que no se puede repercutir el coste de la misma –cuando es superior la cuota de instalación a las tres mensualidades de cuotas ordinarias a los propietarios que no votaron a favor del acuerdo de forma expresa en la junta -considerando como “disidente” a quien así actuó-, aplicándose en tal supuesto la excepción al “voto presunto” contemplada en el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 ab initio –“salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo”-, debemos entender igualmente que no se aplica tal excepción al “voto presunto” si la cuota de instalación de la mejora no supera el importe de tres cuotas ordinarias de comunidad pues, en tal caso, no nos encontramos ante un supuesto expresamente previsto en el que no se pueda repercutir el coste del servicio al disidente pues el legislador en tal caso no establece que el indicado coste no se pueda repercutir en el disidente.
Es decir, en tal supuesto no se aplica la excepción al “voto presunto” contemplada en el art 17.8 LPH ab initio, computándose en su consecuencia como votos favorables los de los propietarios ausentes a la junta que, debidamente citados y posteriormente informados del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art.9 LPH -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia en treinta días naturales.
Considero que tal interpretación de los indicados preceptos no solo es coincidente con los propios términos de las normas citadas –interpretación literal sino también que el espíritu finalista que debe de regir la interpretación pues, tratándose de una mejora o innovación de escasa trascendencia económica -atendiendo al filtro que establece el legislador de no superar la cuota de instalación de la mejora el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes-, entiendo que la aplicación del llamado “voto presunto” favorece el funcionamiento de la comunidad de propietarios en las que hoy en día gran parte de los propietarios no acuden a las juntas salvo que se incorporen asuntos relevantes en el orden del día.
Leer el detalle
Luis Alberto Gil Nogueras
Con anterioridad a la reforma del año 2013 parecía zanjado que el có...
Con anterioridad a la reforma del año 2013 parecía zanjado que el cómputo del voto del ausente, solo servía para poder adoptar con su falta de oposición, aquéllos acuerdos para los que era necesario una mayoría cualificada, en concreto a los que se refería el art.17.1 LPH -EDL 1960/55-. El actual art.17.8 LPH aparentemente se ha extendido el cómputo del voto de los ausentes que no han discrepado en el plazo marcado por la ley tras la notificación del mismo. Por excepción el precepto recoge dos supuestos: a los acuerdos en no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo b en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.
Entre los primeros podemos encontrar los supuestos del art.17.4 LPH -EDL 1960/55 -nuevas instalaciones o mejoras si superan los parámetros expuestos del coste -tres cuotas ordinarias-, por lo que efectivamente en el caso en que la repercusión de la nueva instalación o mejora, no los supere se aplicará la regla general del art.17.8 LPH.
A mi juicio hay una diferencia curiosa entre el art.17.4 LPH -EDL 1960/55 y por ejemplo el art.17.1 LPH. En este último efectivamente la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de infraestructuras comunes que allí se mencionan ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. En el mencionado precepto no se establece excepción de naturaleza económica relacionada con el coste del mencionado servicio.
Este límite existe en el art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, de tal modo que como se ha expuesto para que el disidente no quede obligado por el acuerdo favorable además de ser una mejora o servicio no exigible para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, su cuota para la instalación no debe exceder del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si no la supera queda obligado.
Ahora bien es dudoso que pese a ello pueda acudir al mecanismo de la aprobación por mayoría simple de un acuerdo que exige mayoría cualificada atendiendo el voto presunto de los ausentes, y ello por cuanto el acuerdo se adopta en la junta y la comunicación al ausente sirve para apoyar o ratificar el acuerdo adoptado, pero entiendo que no para cambiar el sentido del mismo. Por tanto si no se ha obtenido la mayoría exigida para la obtención del nuevo servicio o mejora, el voto del ausente ni siquiera en estos casos servirá para que se apruebe el mencionado acuerdo.
Leer el detalle
Francisco Berjano Arenado
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y reno...
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919 estableció determinadas modificaciones en la regulación del régimen de mayorías para la adopción de acuerdos comunitarios en las comunidades de propietarios, señalando que, para los asuntos en que fuera necesaria la obtención de una mayoría cualificada -“del total de los propietarios”-, el voto del propietario ausente de la junta debía computarse como positivo – voto presunto – si no manifestaba su oposición al acuerdo adoptado por los presentes en el plazo de treinta días naturales desde que se le notificó el acuerdo.
Descendiendo a la cuestión que se plantea en este caso hay que destacar cómo el art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, en su segundo párrafo, establece:
“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Por su parte el citado precepto, en su apartado 8 -EDL 1960/55 señala: -Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art.9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
La pregunta que se somete a debate va referida al caso en que se haya adoptado un acuerdo que suponga la realización de una obra que, yendo más allá de una simple conservación, de afectar a la habitabilidad, seguridad y accesibilidad – supuestos en que se vería obligado todo comunero, con independencia del importe a que aquella pudiera ascender – su coste no se pudiera repercutir sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor del acuerdo por exceder de más de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Sería necesario en este caso recurrir al voto presunto para alcanzar la mayoría cualificada de tres quintas partes de las cuotas de participación que exige el citado art.17.4 LPH -EDL 1960/55-?
Estimo que la respuesta que debe darse a la cuestión planteada debe tener un sentido negativo, ya que si se está ante un supuesto en que el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 excluye la necesidad de acudir al voto presunto, ha de concluirse que la mayoría de las tres quintas partes debe ser alcanzada en base al voto únicamente de los presentes.
No cabe duda que tal circunstancia acarrea un inconveniente, cual es la dificultad que supondrá alcanzar la mayoría cualificada indicada – en este caso tres quintas partes del total de propietarios –, pues será necesario conformar aquella con el voto tan solo de los presentes, teniendo en cuenta que se estaría ante un supuesto en que cada propietario se vería obligado a abonar una cantidad superior al límite máximo señalado anteriormente -tres mensualidades para destinarla a una obra que no es de mera conservación, ni va destinada a mejorar la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del edificio comunitario o sus zonas comunes.
Leer el detalle
RESPUESTA MAYORITARIA (5 a 2)
D. Salvador Vilata Menadas, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés
El acuerdo no hay que seguir alcanzándolo en junta tan solo (como en el caso del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- con coste superior a tres mensualidades de gastos), ya que opera el voto presunto del ausente cuando el coste sea inferior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y los 3/5 se alcanzan contando con los ausentes.
1.- Si por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, se alcanza un acuerdo en la comunidad de propietarios cuyo coste no supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quedan obligados todos los propietarios partícipes tanto los que votaron a favor como los disidentes.
Si el coste de lo acordado no llega a tres mensualidades, sí se puede repercutir el coste a los propietarios que no hubieran votado a favor del acuerdo de forma expresa.
Si la condición que no se cumple es la de contenido económico y el coste de la mejora es inferior a tres mensualidades no estaríamos ante un supuesto específico del art.17.4 LPH -EDL 1960/55- sino ante un simple acuerdo comunitario que quedaría sometido al régimen de mayoría simple en segunda convocatoria previsto en el art.17.7 LPH y luego contando con el voto del ausente.
2.- En todo caso, aunque se entendiese que las mejoras no exigibles deben adoptarse por las mayorías del art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, al no cumplirse la segunda de las condiciones señaladas para no vincular a los propietarios disidentes, no cabe duda de que sería aplicable en este caso de cuotas inferiores a tres mensualidades el régimen de voto presunto del art.17.8 LPH, y por ello se computarán como votos favorables para alcanzar la mayoría cualificada de tres quintos los de los ausentes de la junta que no hubiesen mostrado expresamente su discrepancia en el plazo de treinta días desde que se les comunicó el acuerdo sobre la mejora adoptado en la correspondiente junta de propietarios.
3.- En el art.17.4 LPH -EDL 1960/55- se distingue: por un lado entre los acuerdos para nuevas instalaciones, servicios o mejoras cuyo coste exceda de tres mensualidades de gastos comunes, que solo se podrán adoptar para la conservación, habitabilidad seguridad y accesibilidad del inmueble, aplicando plenamente la prohibición novedades de esta clase del párrafo inicial: por el otro lado, los de costo inferior que, como dispone el párrafo segundo, se pueden imponer para cualquier fin con los cuórum exigidos. En este precepto no se distingue entre otros expresos y presuntos, por lo que con los 3/5 de los votos expresos o presuntos se podrá decidir, siempre que el costo de implantación no exceda de tres mensualidades.
4.- No es de aplicación la prohibición a que hace referencia el art.17.8 LPH -EDL 1960/55-.
La razón legal se encuentra en la propia literalidad del precepto que excluye expresamente, entre otros, los casos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, excepción legal al régimen del voto presunto que deja fuera de ella los casos en que se trata de gastos por instalaciones o innovaciones o servicios no requeridos cuya repercusión es inferior a tres mensualidades que permite la efectiva repercusión, tal cual hemos afirmado, sobre el propietario disidente, excepción de régimen que determina que quede a su vez fuera del círculo de la exclusión a que hace referencia el art.17.8 LPH-EDL 1960/55-.
5.- En tal supuesto no se aplica la excepción al “voto presunto” contemplada en el art 17.8 LPH -EDL 1960/55- ab initio, computándose en su consecuencia como votos favorables los de los propietarios ausentes a la junta que, debidamente citados y posteriormente informados del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art.9 LPH, no manifiesten su discrepancia en treinta días naturales.
Tal interpretación de los indicados preceptos no solo es coincidente con los propios términos de las normas citadas –interpretación literal- sino también que el espíritu finalista que debe de regir la interpretación pues, tratándose de una mejora o innovación de escasa trascendencia económica (atendiendo al filtro que establece el legislador de no superar la cuota de instalación de la mejora el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes), entiendo que la aplicación del llamado “voto presunto” favorece el funcionamiento de la comunidad de propietarios en las que hoy en día gran parte de los propietarios no acuden a las juntas salvo que se incorporen asuntos relevantes en el orden del día.
VOTO PARTICULAR (2)
D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Francisco Berjano Arenado
El acuerdo hay que seguir alcanzándolo en junta por los 3/5 sin el voto presunto del ausente aunque el coste sea inferior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
1.- Para que el disidente no quede obligado por el acuerdo favorable además de ser una mejora o servicio no exigible para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, su cuota para la instalación no debe exceder del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si no la supera queda obligado.
Ahora bien es dudoso que pese a ello pueda acudir al mecanismo de la aprobación por mayoría simple de un acuerdo que exige mayoría cualificada atendiendo el voto presunto de los ausentes, y ello por cuanto el acuerdo se adopta en la junta y la comunicación al ausente sirve para apoyar o ratificar el acuerdo adoptado, pero entiendo que no para cambiar el sentido del mismo. Por tanto si no se ha obtenido la mayoría exigida para la obtención del nuevo servicio o mejora, el voto del ausente ni siquiera en estos casos servirá para que se apruebe el mencionado acuerdo.
2.- La respuesta que debe darse a la cuestión planteada debe tener un sentido negativo, ya que si se está ante un supuesto en que el art.17.8 LPH -EDL 1960/55- excluye la necesidad de acudir al voto presunto, ha de concluirse que la mayoría de las tres quintas partes debe ser alcanzada en base al voto únicamente de los presentes.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación
