DERECHO INMOBILIARIO

El uso y disfrute propio y efectivo de la vivienda en el proyecto de Ley de vivienda

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

El art. 11 del proyecto de Ley 121/000089, de 15 de febrero de 2022, de vivienda, cuando se refiere a la función social de la propiedad de la vivienda, hace referencia al “uso y disfrute propios y efectivos”. ¿Afecta ello a las facultades dominicales? ¿Está impidiendo o condicionando el no uso de la vivienda?

 

Hemos querido exponer a través de la pregunta formulada si la relación existente entre el derecho de propiedad y la función social que la CE -art. 33- le atribuye como criterio justificativo de una posible restricción dominical, puede ser recibida en nuestro derecho imponiendo la obligación del propietario de un use y disfrute propios y efectivos de la vivienda como parece exigir el art. 11 del proyecto de Ley de vivienda.

Cuando el art. 11 apartado 1 dice que: Además de los deberes establecidos en la legislación de suelo en función de la situación básica de los terrenos en los que se sitúe la vivienda, el derecho de propiedad de vivienda queda delimitado por su función social y comprende los siguientes deberes: a) Uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad, lo que está haciendo es concretar una de las posibles conductas del titular dominical cuya omisión podría justificar una limitación dominical por conducta contraria a la función social de la vivienda y a partir de la cual se podría articular aquella restricción siempre y cuando, tendríamos que añadir, tal restricción dominical no afecte a su contenido mínimo en términos que lo hagan irreconocible.

Ahora bien, la cuestión es qué tipo de restricciones se puede imputar a la falta de cumplimiento de aquel deber de uso propio y efectivo porque, lo que ya existe, son limitaciones de índole administrativo y particularmente, tributario -aceptadas por el TC-, consistentes en la imposición de gravámenes tributarios sobre viviendas vacías.

El problema radica a nuestro entender que la norma indicada ubica la imposición de los deberes de uso propio y efectivo de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, con lo que se está completando el derecho de propiedad, cuando de una vivienda se trata, con un contenido estatutario distinto al derecho subjetivo de la propiedad, lo que nos lleva a cuestionar si, más allá de este tipo de cargas que imponen gravámenes al propietario por el no uso, puede restringirse en aquel derecho subjetivo al punto de impedir no uso de su vivienda.

Quizá sirva de punto de referencia la sentencia TC 32/2018, que señaló que “este tipo de previsiones autonómicas en que se establece el deber de destinar la vivienda de un modo efectivo a habitación, en la medida en que en el contexto normativo en el que se inserta no se configura como real deber del propietario, sino como un objetivo que persigue el poder público mediante su política de vivienda, no puede afirmarse que forme parte del contenido esencial de ese tipo de derecho de propiedad”. Pero lo cierto es que, si el propietario hace de su vivienda un uso impropio, a tenor del artículo 11.2 se abre la vía de una posible “declaración de incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y de la vivienda”.

En conclusión, se plantea una seria colisión entre el derecho subjetivo a la propiedad y la configuración, cuando aquel recae sobre una vivienda o inmueble con finalidad habitacional, de un estatuto de la propiedad en cuyo seno se quieren establecer restricciones al derecho dominical si no se cumplen los deberes de una determinada política de vivienda que, eso sí, debe tener un reflejo en disposiciones con rango de ley que, debe entenderse, deben ser respetuosas con aquel derecho.

Pues bien, a esta problemática responden nuestros autores que han examinado la norma en un estudio con amplia proyección sobre las diversas aristas del derecho a la propiedad para llegar a las conclusiones que invitamos al lector, a analizar detenidamente.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2022.

 

 

Puntos de vista

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