INMOBILIARIO

Alcance que el cumplimiento de la obligación de presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética y el efecto que podría tener en caso de incumplimiento

Foro 01-07-2013 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril (BOE 13 de abril de 2013) -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios para la venta o el alquiler durante más de cuatro meses de un edificio o parte del mismo, establece en su Disposición Transitoria que

"La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.".

La cuestión que formulamos es el alcance que el cumplimiento de tal obligación y el efecto que podría tener en caso de incumplimiento.

Comentario: El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios viene a transponer lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios de la , en, refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.

Dicha norma establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética, documento que ha de incluir la información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o unidades de éste no se incluyen en este real decreto, ya que se establecen en el Código Técnico de la Edificación.

El objetivo de la norma no es otro que la de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía, contribuyendo a la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

En dicha norma se concreta un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

En su artículo 18 se establece que el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico, se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación, añadiendo que también el incumplimiento del procedimiento básico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionará de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado, o lo que es lo mismo entre 3.005,06 euros a 601.012,10 euros, pudiendo incluso rebasar dicha cantidad hasta alcanzar el quíntuplo del valor de los bienes o servicios objeto de infracción.

Pues bien, la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el BOE de 27 de junio, ha venido a completar el régimen sancionador, estableciendo la tipificación administrativa de los hechos sancionables y su sanción en la Disposición adicional tercera Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios donde se establece que "Constituyen infracciones administrativas en materia de certificación de eficiencia energética de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta disposición y en la disposición adicional siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir", clasificando las infracción en materia de certificación energética en muy graves, graves y leves, señalando que por un lado que los responsables serán "...las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, aún a título de simple inobservancia", atribuyendo la competencia para instrucción y resolución de los expediente sancionadores que se incoen corresponderá a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas.

Conviene señalar finamente que las sanciones, todas económicas, tienen un arco comprendido entre los 300 y los 6000 euros que podrá elevarse en su caso, hasta el importe efectivo del beneficio obtenido por el infractor con la infracción.

En conclusión, la reciente Ley 8/2013 viene a completar el régimen jurídico sancionador derivado de los incumplimientos del régimen y procedimiento básico para la obtención del certificado de eficiencia energética de los edificios, introduciendo las infracciones y sanciones de naturaleza administrativa que, junto con las derivadas de la legislación de consumo –ya indicadas- y los efectos civiles que la falta de ...presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio...", ya exigibles para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha pueda producir –Disposición Transitoria RD 235/2013-, se derivarán de la falta de cumplimiento con "...promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones" –art 1-2 RD 235/13-.

El Real Decreto por el que preguntamos, viene a establecer la obligatoriedad de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética en el que conste la información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

Se establece, por tanto, una nueva obligación a cumplimentar con ocasión de la venta de un inmueble, pero no se establece en la norma jurídica la consecuencia de su incumplimiento en relación a la subsistencia del contrato.

La cuestión es por tanto muy simple. Determinar si el incumplimiento de la nueva obligación por parte del propietario pueda dar lugar a una causa resolutoria con el efecto previsto en el art. 1124 CC -EDL 1960/55-.

Pues bien, nuestros autores, con práctica unanimidad, examinando el tenor de la obligación, llegan a la conclusión que, aisladamente considerada tal obligación difícilmente puede considerarse sustancial o esencial en el contrato, en modo tal que sólo en el marco de una valoración del contenido obligacional cuya infracción determinara afirmar el fracaso de la relación contractual, es decir, cuando tal incumplimiento por parte del vendedor pudiera calificarse de esencial, lo que ocurriría si causara a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, cabría plantear una resolución basada en tal incumplimiento.

Dicen en este sentido nuestros autores que "...no parece que la falta de dicho certificado por sí mismo, pueda calificarse de incumplimiento esencial por parte del vendedor o del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, salvo que se entienda que se oculta al comprador o arrendatario un elemento esencial para prestar el consentimiento", o que "...en modo alguno puede considerarse como esencial a los efectos de la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en el art. 1124 del Código", incluso derivándose por otros la cuestión a la formación de la voluntad en el marco de la información precontractual.

Resulta necesario en suma llevar a cabo una lectura atenta y detenida de los argumentos que se exponen porque es su riqueza la que siempre justifica este trabajo que ahora presentamos.

 

El foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de julio de 2013.

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

Como se indica en el Preámbulo de dicho Real Decreto 235/2013, de 5 de abril...

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Juan Ángel Moreno García

Como se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, la DT 1ª) ...

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Luis Alberto Gil Nogueras

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los posibles efectos para los contratos de...

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Referida la cuestión planteada al alcance del cumplimiento o, en su caso, in...

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Salvador Vilata Menadas

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Eduardo Salinas Verdeguer

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Vicente Magro Servet

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