PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Cuál es la fecha desde la que se computa "la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición" en la reclamación de gastos comunes al adquirente?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que el art. 9.1, e) 3º LPH -EDL 1960/55- apunta la asunción de la deuda por el adquirente con una interesante ampliación en la deuda que asume el adquirente. Y así se recoge que: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Pero la clave está en conocer la interpretación del concepto "adquisición" y su valoración a los efectos de que se entienda asumida la deuda en la cuantía de la anualidad corriente y los tres anteriores, ya que si la fecha fuera, por ejemplo, del mes de Diciembre prácticamente cogería cuatro años, pero si fuera Enero, Febrero o Marzo la asunción es inferior. La doctrina está dividida al respecto a fin de entender si debe considerarse como fecha de adquisición la del contrato de compraventa, la de la elevación de este a escritura pública o la inscripción en el registro. Incluso hay algunos que entienden que la fecha debe entenderse como la de la interpelación judicial de la demanda reclamándolo. ¿Cuál es la fecha desde la que se computa la cuantía de "la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición"?

La prueba de lo polémico del tema es que de los siete magistrados consultados tres han considerado, en mayoría, que dependerá de la fecha de la escritura pública, dos que la fecha de adquisición por parte del nuevo titular dependerá del medio utilizado para la misma y otros dos que la fecha no debería ser otra que la fecha de la efectiva adquisición, que no es, necesariamente, la fecha del contrato -título- o la escritura, sino el momento en que tiene lugar la efectiva entrega.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Contratación Inmobiliaria", el 1 de mayo de 2014.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta pasa por anal...

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María Félix Tena Aragón

El art 9.1,e) 3º LPH -EDL 1960/55- establece la responsabilidad del nuevo ad...

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Juan Ángel Moreno García

El art. 9.1 e) 2º -EDL 1960/55-, LPH hace depender el momento en que el nuev...

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Luis Alberto Gil Nogueras

Como quiera que sobre la cuestión de referencia, el art. 9.1 LPH -EDL 1960/5...

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Francisco Berjano Arenado

A mi juicio resulta claro que por fecha de adquisición debe entenderse aqué...

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Eduardo Salinas Verdeguer

Para responder la pregunta es imprescindible recordar que en nuestro derecho ...

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Luis Antonio Soler Pascual

El art. 9.3 LPH -EDL 1960/55- sobre el que se contrae la cuestión, a la hora...

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Resultado

CONCLUSIÓN MAYORITARIA: TRES MAGISTRADOS DE SIETE, de los señores D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón y D. Juan Ángel Moreno García.

1.- Dependerá de la fecha de la escritura pública

2.- La respuesta pasa por analizar el tenor y alcance de la letra e) del art. 9.1 LPH -EDL 1960/55-, en la redacción que le viene dada por el numero tres de la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (en vigor desde el 28 de junio de 2013), en sus diversos párrafos. Pues bien, el último párrafo del mencionado precepto nos aporta la respuesta a la cuestión planteada. Enuncia dicha norma que "En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude...."

3.- Parece claro que el hito decisivo es la escritura pública por la que se consuma la operación onerosa traslativa del dominio del inmueble. En el otorgamiento de la misma deberá aportarse el certificado correspondiente, y del estado de cuentas y el diligenciamiento de tal documento (con la posibilidad de exoneración de su aportación por el adquirente) resulta la eventual posición deudora del titular sobrevenido respecto de las cuotas pendientes anteriores. Y ciertamente el escenario cronológico puede alargarse casi en un año más en atención a que tal fecha sea del mes de diciembre (en lugar de un mes inicial del año natural)

4.- El art. 9.1, e) 3 LPH -EDL 1960/55- va seguido de un párrafo que pretende compensar esa vinculación del inmueble y del nuevo adquirente al débito que provenga de ese concepto, y es que a la fecha de otorgamiento de la escritura pública, debe constar una certificación del secretario de la comunidad de propietarios en la que figure la situación de débito por este concepto, por lo que considero que si el legislador establece esa fecha, la del otorgamiento de la escritura pública para exigir, salvo que el adquirente, delante del fedatario público, renuncie a ello, la situación de impago de esas cuotas en relación con la finca objeto de venta, será a esa data a la habrá que estar para computar las cuotas correspondientes a la anualidad vencida de la compra, y los tres años naturales anteriores, no a ninguna otra.

5.- El articulo 9.1 e) 2º -EDL 1960/55-, LPH hace depender el momento en que el nuevo propietario debe responder de las deudas anteriores, con la vivienda o local adquirido, del momento de su adquisición. Precepto cuya interpretación debe hacerse en relación con el artículo 9.1.e) 3º, que establece la necesidad de que en el instrumento público, por el que se trasmita la vivienda o local, se debe recoger, bien estar al corriente de pago expresar lo que se adeude. En ese acto debe también el transmitente aportar una certificación de la comunidad de Propietarios coincidente con la declaración de estar al corriente de pago o de las deudas existentes.

VOTO PARTICULAR. DOS MAGISTRADOS DE SIETE, de D. Luis Alberto Gil Nogueras y D. Francisco Berjano Arenado

1.- La fecha de adquisición por parte del nuevo titular dependerá del medio utilizado para la misma.

2.- Por lo general verificándose la misma a través de contrato (generalmente el de compraventa, aunque últimamente también se generaliza la dación en pago) la adquisición tendrá lugar cuando concurran el consentimiento y los demás requisitos básicos para la forma contractual de que se trate, unido a la entrega de la cosa, con los efectos importantes previstos como tradición instrumental al otorgamiento de la escritura pública donde se documente el contrato. (Art. 1462 CC -EDL 1889/1-. Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.")

3.- Es la fecha de adquisición desde la que se computará el periodo de responsabilidad a que se refiere la Ley – parte vencida en que se lleve a cabo dicha adquisición y los tres años naturales inmediatamente anteriores –, será la que corresponda al contrato de compraventa; si éste es de carácter privado y va acompañado de la entrega del bien – "traditio" - desde entonces, y si es de carácter público (escritura pública) desde el otorgamiento de la misma, si de ésta no resultare otra cosa (art. 1462 CC). Si la adquisición derivara de una ejecución judicial en la que hubiera existido subasta, la fecha a computar sería la del decreto de adjudicación (en ese instante se produce la traslación del dominio), pues con la aprobación del remate el contrato se habría perfeccionado pero no consumado.

VOTO PARTICULAR. DOS MAGISTRADOS DE SIETE, de D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Luis Antonio Soler Pascual

1.- La fecha no debería ser otra que la fecha de la efectiva adquisición, que no es, necesariamente, la fecha del contrato -título- o la escritura, sino el momento en que tiene lugar la efectiva entrega.

2.- Es imprescindible recordar que en nuestro derecho no coinciden necesariamente el convenio o contrato para ceder un bien inmueble con la efectiva transmisión del mismo, es desde esta ultima fecha desde cuando, de acuerdo con el texto del art. 9.1, e 3º LPH -EDL 1960/55-, se computa el plazo de afección del piso o local al pago de los gastos generales debidos por los anteriores titulares. Nos lo recuerda el art. 609 CC -EDL 1889/1- con el que comienza su libro tercero "de los diferentes modos de adquirir la propiedad": comienza con la adquisición por ocupación, de la que podemos prescindir a efectos prácticos y a continuación enumera la adquisición "por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición", añadiendo en el último párrafo la prescripción, por ello habrá que examinar en cada uno de los modos de adquisición el momento en que se produce y comienza a correr el plazo.

3.- A la hora de interpretar el alcance temporal que dimana desde la concreción de la palabra "adquisición", resulta evidente que no puede entenderse referenciada en exclusiva al adquirente que hace la compra inmobiliaria por instrumento público y que goza, por razón de su inscripción, de publicidad registral, ya que a la vista de aquella referencia normativa para incluir al que tiene el título inscrito, resulta claro que la norma no discrimina, incluyendo a cualquier adquirente, que lo sea a título privado o público, con o sin inscripción registral, lo que no sólo resulta de la interpretación de la ley en el sentido propuesto, sino de la propia coherencia que tal sentido normativo tiene con nuestro sistema espiritualista en cuanto a la forma de los contratos y al carácter no constitutivo de la inscripción registral.

4.- Siendo así, lo razonable es interpretar la norma, en cuanto a la cuestión planteada, en el sentido de que la fecha a tomar en consideración para fijar el alcance de la obligación contraída con la adquisición del inmueble sito en una comunidad regida por el régimen de propiedad horizontal en relación a la deuda que con la comunidad pudiera tener el propietario anterior, no debería ser otra que la fecha de la efectiva adquisición, que no es, necesariamente, la fecha del contrato -título- sino el momento en que tiene lugar, por cumplimiento de la obligación derivada de aquél, la traslación de la propiedad en alguno de los modos previstos en el Código Civil