Cuestiones sobre el RD-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios en caso de proceso de ejecución notarial

Se plantean diversas cuestiones relacionadas con la aplicación del RD Ley 27...

Se plantean diversas cuestiones relacionadas con la aplicación del RD Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, dentro del ámbito del proceso notarial de ejecución de hipoteca. No cabe duda que el artículo 1 del citado RD Ley 27/2012 autoriza al deudor a presentar ante el Notario, en cualquier estado del procedimiento los documentos acreditativos de las circunstancias que impliquen la inclusión del citado deudor en el ámbito objetivo de dicha norma. En todo caso las respuestas a las preguntas formuladas exigen la delimitación exacta del alcance de la norma comentada.

El RD Ley 27/2012 -EDL 2012/235901 únicamente suspende el lanzamiento cuando la vivienda habitual del deudor haya sido adjudicada al acreedor o persona que actúe por su cuenta, tal como señala el artículo 1, lo que implica dos consecuencias directas del texto legal: a) que no todos los procedimientos hipotecarios judiciales o notariales van a quedan dentro de su ámbito objetivo y b) que al amparo de dicha norma no se suspende el procedimiento de ejecución hipotecaria por sí mismo, fuera de los casos previstos en la específica legislación aplicable, en este caso la Ley y el Reglamento Hipotecario, sino únicamente el lanzamiento del deudor una vez concluido y adjudicado el bien al acreedor.

Partiendo de las dos conclusiones anteriores puede darse la respuesta a las cuestiones planteadas. Así en primer lugar hay señalar que la función del Notario, en caso de que se presenten ante él los documentos a los que hace referencia el artículo 2 del RD Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-, deberá limitarse a recepcionarlos y unirlos al expediente de ejecución hipotecaria notarial que esté tramitándose ante su Notaría, sin que ni el citado RD Ley ni la legislación hipotecaria le conceda ningún tipo de competencia a los efectos de resolver sobre la concurrencia o no de los requisitos que según el RD Ley 27/2012 permiten la paralización del lanzamiento durante dos años, pues tal decisión debe de radicarse en sede judicial, lo que supone que el procedimiento de ejecución notarial debe de continuar su tramitación ordinaria hasta la adjudicación al acreedor.

Ello supone que, dado el carácter restrictivo que las leyes hipotecarias establecen para la suspensión del curso de la ejecución hipotecaria, la presentación de los documentos ante el Notario por el deudor no podrá nunca suspender el curso de dicha ejecución notarial, pues el único supuesto que así lo autoriza es el artículo 236 ñ del Reglamento Hipotecario -EDL 1947/13 y la suspensión no está prevista en el RD Ley 27/2012 -EDL 2012/235901 ni en el procedimiento notarial ni en el judicial.

De acuerdo con lo señalado anteriormente la respuesta a la última cuestión no ofrece duda pues sólo el juez podrá acordar la suspensión del lanzamiento, siendo preciso para ello que el acreedor que se ha adjudicado la finca hipotecada en el procedimiento de ejecución notarial lo solicite al Juez de Primera Instancia tal como impone el artículo 236 m del Reglamento Hipotecario -EDL 1947/13-, lo que implica que o bien el Notario deberá hacer constar en la adjudicación la presentación de los documentos por el deudor a los efectos de suspensión de la ejecución o bien el deudor podrá volver a presentar los mismos ante el Juzgado encargado del lanzamiento y en este caso será el Juez el que decidirá sobre si se cumplen las exigencias del RD Ley 27/2012 -EDL 2012/235901- y acordará la suspensión del lanzamiento por dos años como se prevé en la norma, decisión que, se insiste, nunca podrá ser adoptada por el Notario al no autorizarlo la norma dado que el lanzamiento queda fuera del procedimiento notarial de ejecución hipotecaria.

Referida la cuestión planteada a la función que sume el Notario en el caso ...

Referida la cuestión planteada a la función que sume el Notario en el caso de una ejecución hipotecaria notarial en la que en el deudor concurran circunstancias recogidas en el Real Decreto de 15 de noviembre de 2011 para suspender el desahucio, como punto de partida es de recordar que en el procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial (artículo 234 del Reglamento hipotecario y siguientes -EDL 1947/13-) se regula que (además de otros requisitos que no guardan incidencia con la cuestión) el Notario, tras ser requerido para el inicio del mismo con la aportación de la escritura de constitución de la hipoteca, practicará un requerimiento de pago al deudor, con advertencia de procederse a la ejecución del bien hipotecado, procediéndose, en su caso, a la subasta o subastas de la finca, de tal forma que, verificado el remate o adjudicación u0022 se procederá a la protocolización del acta y al otorgamiento de la escritura pública..u0022, la cual u0022será título bastante para la inscripción...u0022 (artículo 236 i del Reglamento hipotecario),siendo de destacar que u0022el adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquenu0022 (artículo 236 m del citado Reglamento).

Es decir, el lanzamiento, o desahucio (como se viene indicando en la prensa y distintos autores sin resaltar que lo regulado se refiere únicamente a procesos hipotecarios), es competencia, no del Notario que siguió el procedimiento de ejecución, sino del Juez de Primera instancia.

Sentado lo cual, disponiendo el citado Real Decreto, que regula la suspensión del lanzamiento no del proceso de ejecución, la procedencia de la misma u0022cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de...u0022, es de considerar que dicha suspensión habrá de acordarse una vez acontecida la adjudicación, no antes, por lo que restando ya, únicamente, el lanzamiento, será el Juez el que decida si concurren las circunstancias precisas para ello.

Si bien en el citado Real Decreto consta u0022que la concurrencia de dichas circunstancias u0022 se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimientou0022, ello no enerva lo anteriormente considerado: quien decidirá si procede o no la suspensión del lanzamiento, aun tratándose de ejecución hipotecaria extrajudicial, va a ser el Juez, si bien cabrá efectuar ante el Notario la invocación de concurrir supuesto de especial vulnerabilidad y circunstancias económicas recogidas por el legislador, acreditando el mismo ante aquel, quien, como no tiene competencia sobre el lanzamiento, no efectuara valoración alguna, limitándose a incorporar la manifestación y documentación adjunta por el deudor a la escritura de adjudicación, único modo de evitar que se presente la misma ante el Juez sin que este pueda conocer que se invocó – y acreditó la procedencia de la suspensión del lanzamiento ante el Notario ante el que se siguió el procedimiento de ejecución.

Son varias las cuestiones que se plantean. Y para su respuesta resulta decisi...

Son varias las cuestiones que se plantean. Y para su respuesta resulta decisivo considerar el tenor del articulo 2 del RDL 27/2012, de 15 de noviembre -EDL 2012/235901-, conforme al cual la concurrencia de tales circunstancias sensibles se acreditará en cualquier momento del procedimiento de ejecución, con el dies ad quem de que no se hubiere procedido a la ejecución del lanzamiento.

Pero este precepto no resuelve la cuestión relativa a en qué momento se deberá operar, de estimarse acreditadas tales circunstancias sensibles, la suspensión del procedimiento. Pues bien, la respuesta viene expresada en el artículo 1.1 -EDL 2012/235901 conforme al cual se suspenderá durante un plazo de dos años u0022el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que ...u0022.

Y tal se deriva de la Exposición de Motivos -EDL 2012/235901-, en la que se refiere a que es el objeto fundamental de la norma u0022la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, el real decreto-ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personasu0022.

Esto es, lo que se determina, si tal es procedente, es la suspensión del lanzamiento del deudor de la finca y la entrega de la posesión al acreedor hipotecario adjudicatario de la misma. Así pues, el procedimiento continua hasta ese momento. Una interpretación en contrario llevaría además a ampliar los supuestos previstos por la norma, pues la disposición normativa sólo afecta a los casos en los que el adjudicatario del inmueble sea el acreedor hipotecario pero no un tercero distinto de aquél. Y es que, es de entender que el supuesto prevenido resulta aplicable también en los casos en que el adjudicatario sea una mercantil distinta del acreedor hipotecario pero integrada en su grupo de sociedades, pero no desde luego para los casos de un tercer postor concurrrente que gana la subasta.

Así las cosas, en el supuesto de ejecución hipotecaria notarial, el caso contemplado no seria equiparable, y por ende no resultaría merecedor de igual tratamiento, al prevenido en la letra ñ) del articulo 236 del Reglamento Hipotecario -EDL 1947/13-.

Y es que la irrupción normativa del RDL -EDL 2012/235901 responde a la que se entiende como una intervención pública inmediata que palie las circunstancias de mayor gravedad social que se viene produciendo, sin que se opere la necesaria reforma de la legislación relativa al procedimiento de ejecución hipotecaria, que se emplaza para que venga acometida sin dilación en un futuro inmediato.

La respuesta, en mi opinión, es que el notario puede y debe suspender el pro...

La respuesta, en mi opinión, es que el notario puede y debe suspender el procedimiento de ejecución cuando se le acrediten las circunstancias previstas en el RD-Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-, sin que pueda continuar el procedimiento de realización extrajudicial de la hipoteca, ello sin perjuicio del derecho de las partes a discutir después la procedencia de la resolución notarial ante el juez competente.

Mis opiniones se fundan en el rango de ley de la nueva norma, frente a un decreto como el reglamento hipotecario y en el carácter excepcional, temporal y de un solo uso o desechable de la nueva legislación.

El RD-Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-ordena la suspensión por dos años de los lanzamientos y, aunque afirma que esta suspensión procede respecto a la vivienda habitual de personas especialmente vulnerables, en realidad lo que regula de una forma extraordinariamente minuciosa son los supuestos de especial vulnerabilidad (artículo 1. 2. 3 y. 4); además prevé una forma tasada de acreditación, sólo documental, presentando precisamente los documentos reseñados en el artículo dos; por ello en realidad la causa de suspensión de la ejecución por el notario no es su decisión sobre la especial vulnerabilidad de una persona (acreditada por cualquier medio), sino la constatación de que se ha presentado la justificación documental exigida en el artículo 2 y de su autenticidad u0022prima facieu0022. En definitiva lo que hace el legislador es establecer una presunción u0022iuris et de iureu0022 que no admite prueba en contrario, pues con los documentos previstos y sólo con ellos se produce la suspensión de la ejecución sobre la vivienda habitual por especial vulnerabilidad del ejecutado, sin que ni el notario ni el juez puedan entrar a resolver sobre la acreditación de esta vulnerabilidad del ejecutado por otros medios de prueba; esta constatación es especialmente adecuada a las funciones de seguridad jurídica preventiva basada en la forma que asume el notario.

Otra respuesta convertiría en inútil (o todavía más inútil en opinión de sus críticos) el RD-Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-, ya que le bastaría al acreedor optar por la ejecución extrajudicial para que el procedimiento no pudiera interrumpirlo el notario y se produjera el lanzamiento, aunque el ejecutado haya presentado los documentos exigidos en el artículo 2, dejando para un momento posterior la decisión judicial sobre la procedencia o no de la suspensión (pero con el ejecutado ya lanzado de su vivienda), excepto en el caso de que se logrará una medida cautelar de suspensión.

Es evidente la discrepancia entre lo dispuesto en este RD-Ley 27/2012 -EDL 2012/235901 (que, como se ha dicho, nació con urgencia, por lo que surgen discrepancias con las restantes normas del ordenamiento jurídico) y el reglamento hipotecario. En este el articuló 236 -ñ. 1 ordena que sólo se suspendan las actuaciones en los supuestos que prevé y es claro que los del nuevo RD-Ley 27/2012 no están previstos en este artículo; no obstante en su artículo 2 se establece que se acreditará el supuesto legal u0022en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimientou0022; por tanto el juez como el notario son los destinatarios de la documentación prevista y han de suspender el lanzamiento en cuanto les sea presentada, aplicando directamente lo dispuesto en una norma con rango de ley, que prevalece sobre el decreto de 27 de marzo de 1992 -EDL 1992/14886 por el que se aprobó la actual regulación de la ejecución extrajudicial en el reglamento hipotecario.

El art. 1 del Real Decreto 27/2012