INMOBILIARIO

¿El adquirente de una vivienda está obligado a respetar un arrendamiento no inscrito si conoce fehacientemente su existencia?

Foro 01-12-2013 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638-, ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 -EDL 1994/18384-, con efectos para los contratos que se celebren a partir del 5 de junio de 2013.

En dicha ley se establece que: La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.".

En este sentido, se establece en el artículo 7-2 LAU -EDL 1994/18384- que para que los arrendamientos urbanos surtan efecto "frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad", añadiendo el nuevo 14-1 de la LAU -EDL 1994/18384- que sólo el adquirente que reúna los requisitos del 34 de la LH -EDL 1946/59- se subrogará en los arrendamientos inscritos. Por otro lado, respecto a las viviendas no inscritas en el Registro se dispone –art 14-2 LAU- que, "...se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil" , -EDL 1889/1- esto es, "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario" (1571 C.C.), y podrá exigir el desalojo con tres meses de preaviso.

La cuestión que plantea este régimen es la de si, no obstante conocer el adquirente fehacientemente la existencia de un arrendamiento no inscrito en el momento de la adquisición de la vivienda, está o no obligado a respetarlo. Lo que a su vez plantea el efecto de la buena fe al que no se refiere directamente la LAU -EDL 1994/18384- aunque sí el art. 34 LH -EDL 1946/59-.

Comentario: Se ha formulado la cuestión con el objeto de obtener una respuesta interpretativa del art 14 de la LAU -EDL 1994/18384- según la nueva redacción dada por la Ley Ley 4/2013, de 4 de junio, -EDL 2013/71638- de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Para ello se ha transcrito lo que se dice en la Exposición de Motivos, pero sin duda que habría también que atenderse al contenido del art. 7 –relativo al efecto de la publicidad material de la inscripción del arrendamiento- y del 29, relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, según el cual "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria", pues un examen global de estos contenidos ha llevado a parte de la doctrina a afirmar que podrían encontrarse una distinción entre unos terceros de carácter general y otros terceros protegidos por el art. 34 LH -EDL 1946/59-. La cuestión es la de determinar si un comprador podrá pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda en todo caso si no está inscrito el arrendamiento.

De la lectura del art 7-2 LAU -EDL 1994/18384- parece derivarse una respuesta, tanto más cuando no se hace referencia a la buena fe entendida como desconocimiento de la existencia del arrendamiento. En cambio, el art. 14.1 parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.

Pues bien, sobre si hay buena fe en el comprador que conoce de la existencia del arrendamiento, sobre si ello es o no condición para que tenga lugar la subrogación y de las contradicciones que puede haber con lo regulado para locales en el art. 29 -EDL 1994/18384- donde sí se exige además expresamente que el tercero reúna los requisitos del artículo 34 LH -EDL 1946/59-, nos responden nuestros autores con una riqueza argumental que vale la pena atender, si bien hemos ya de advertir, para avanzar la línea general de las respuestas, que el recurso al artículo 7 del Código Civil -EDL 1889/1- es sin duda un factor común en casi todas las respuestas.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2013.

Puntos de vista

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