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–EDJ 2017/223761-Arrendamiento de local. Extinción. Efectos sobre los suministros

Inexistencia de responsabilidad del arrendador por los suministros de energía

Noticia

Determina la AP que el arrendador del local no es responsable de los suministros de energía en virtud de un contrato en el que no es parte, ni existe pacto entre las partes u obligación impuesta por la legislación sectorial que le obligue a pagar el importe reclamado por la suministradora al arrendatario una vez extinguido el contrato de alquiler (FJ 3).


TERCERO.- La suma reclamada deriva de un contrato de suministro de energía eléctrica suscrito entre la entidad Endesa y la hoy demandante Dª Marina en relación con el local de negocio objeto de arrendamiento. Dicho contrato se encuentra regulado en el Real Decreto 1.955/2.000 (EDL 2000/88940), principalmente en cuanto a las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica. Como aspectos más relevantes de su regulación, debemos destacar :

A) Conforme dispone el artículo 79.3 del mismo, " El contrato de suministro es personal, y su titular deberá ser el efectivo usuario de la energía, que no podrá utilizarla en lugar distinto para el que fue contratada, ni cederla, ni venderla a terceros.", salvo una excepción no aplicable a este supuesto. Ello conlleva que en el concreto contrato de suministro el arrendador Sr. Pelayo no es parte en el mismo, ni consta lo hubiere sido con anterioridad.

B) En el artículo 83 se recoge la regulación sobre traspaso y subrogación en este tipo de contratos: 1. El consumidor que esté al corriente de pago, podrá traspasar su contrato a otro consumidor que vaya a hacer uso del mismo en idénticas condiciones. El titular lo pondrá en conocimiento de la empresa distribuidora mediante comunicación que permita tener constancia a efectos de expedición del nuevo contrato. 2. Para la subrogación en derechos y obligaciones de un contrato de suministro a tarifa o de acceso a las redes bastará la comunicación que permita tener constancia a la empresa distribuidora a efectos del cambio de titularidad del contrato. 3. En los casos en que el usuario efectivo de la energía o del uso efectivo de las redes, con justo título, sea persona distinta al titular que figura en el contrato, podrá exigir, siempre que se encuentre al corriente de pago, el cambio a su nombre del contrato existente, sin más trámites.". En el supuesto enjuiciado, es evidente que la Sra. Marina no efectuó comunicación alguna a la entidad suministradora, y dicha norma, en caso de extinción de contrato de arrendamiento, no le ponía objeción alguna a ello, salvo la de hallarse al corriente en su pago.

De tal regulación resulta que el propietario o arrendador de un inmueble en el que se suministra o ha suministrado energía eléctrica es un tercero ajeno a dicho contrato, y dicha norma no le impone ninguna obligación de pago de tal suministro. En aplicación del artículo 1.257.1 CC, y el principio de relatividad de los contratos, comporta que el Sra. Marina, quien no es parte en el contrato, ni heredero de ninguna de ellas, no deba responder de dicha obligación.

Sentada la anterior conclusión, este Magistrado no comparte la argumentación de la sentencia de instancia.

Cabe reseñar:

A) Como antes se ha dicho, conforme a dicha normativa, el Sr. Pelayo, arrendador del local, no es parte en el contrato, ni suscribió ningún contrato de suministro de energía eléctrica, ni la normativa vigente le obliga a pagar el suministro, aunque el suministro se hubiere efectuado en un local de su propiedad.

B) El pacto suscrito entre la Sra. Marina y el Sr. Pelayo por el que se da por extinguido el contrato de arrendamiento no contiene ninguna estipulación sobre este contrato de suministro. Únicamente se limita a indicar que la arrendataria deberá responder por los suministros, arbitrios y proveedores que pudieren adeudarse anteriores a la fecha de la extinción, pero nada dice sobre los posteriores, y no contiene obligación alguna que imponga al arrendador el tramitar la subrogación de dicho contrato a su nombre. Podría pensarse el motivo por el cual se incluyó una referencia a suministros anteriores cuando los del local se hallaban a nombre de la arrendataria, y quizás se pretende facilitar la subrogación, la cual podría resultar impedida en aplicación de dicho real decreto si existen deudas por suministros anteriores, pero, en modo alguno, el arrendador se obliga a subrogarse en el tan aludido contrato de suministro. No compartimos la interpretación que la parte actora efectúa " a sensu contrario" de la estipulación contractual, pues la misma no trata de los suministros posteriores, y es obvio que, conforme a las normas de contratos de arrendamiento, la Sra. Marina no debe responder de unos suministros de electricidad efectuados en un local de la que ya no es arrendataria, y su responsabilidad deriva de no haber comunicado tal extinción a la entidad suministradora. Lo esencial es que el arrendador no se obliga personalmente a hacerse cargo de los suministros. Ciertamente, el artículo 20.3 LAU (EDL 1994/18384) impone al arrendatario el pago de los suministros del local, obviamente, durante la vigencia del contrato, pero tal norma no impone a un arrendador una responsabilidad por unos suministros derivados de consumos efectuados por arrendatarios posteriores, en un contexto en el cual el contador no se halla a nombre de dicho arrendador, ni regula una posición de garante o avalista de consumos de dichos arrendatarios posteriores, cuando el arrendatario anterior del contrato, en este caso la Sra. Marina, no ha comunicado la extinción contractual a la entidad suministradora.

C) Ciertamente, la Sra. Marina, en fecha 1.11.2.009 entregó la posesión material del local al arrendador Sr. Pelayo, pero de tal hecho consideramos tampoco se deriva responsabilidad personal de este último cuando tal posesión es cedida de modo inmediato, ese mismo día de la extinción a un tercero, arrendando nuevamente el local. Reiteramos que el demandado Sr. Pelayo es tercero ajeno al contrato de suministro y que no ha consumido en su beneficio la energía eléctrica suministrada. En este procedimiento no nos hallamos en un litigio sobre un posible traspaso inconsentido, si bien se ha acreditado documentalmente o admitido que el nuevo arrendatario, no sólo que fue presentado o propuesto como persona a la que interesaba el local por la anterior arrendataria Sra. Marina, sino que el primero entregó a la hoy demandante una suma dineraria, siquiera lo fuera mediante la hija y yerno de la Sra. Marina, que según los mismos se correspondía a pago de existencias del negocio del bar cafetería y de una cámara ubicada en el local. Ello pone de relieve que la hoy demandante sabía que con carácter ininterrumpido continuaba la explotación del local como bar cafetería, no por el arrendador, sino por otra persona distinta, la cual obviamente emplearía el suministro de energía eléctrica, sin concertar nada sobre el mismo, y sin preocuparse de comunicar tal extinción del contrato a la entidad suministradora. El olvido de comunicar el cese de la explotación del local a la entidad suministradora de electricidad, o no tratar con el nuevo arrendatario a quien le vende existencias del negocio y un aparato, es una negligencia relevante vista la regulación antes reseñada imputable únicamente a la demandante, y no al demandado arrendador.

En consecuencia, y atendido el conjunto de circunstancias concurrentes, considero que el arrendador del local Sr. Pelayo no es responsable de unos suministros de energía en virtud de un contrato en el que no es parte, ni ninguna norma de la LAU, ni pacto expreso entre las partes le impone tal obligación. Se estima el recurso de apelación interpuesto, y se dicta nueva resolución desestimatoria de la demanda.