ÍNDICE
1.- Introducción.
2.- Los objetivos de las reformas afectantes a la Propiedad Horizontal en materia de discapacidad y/o supresión de barreras arquitectónicas.
3.- Procedimiento de negociación entre el solicitante de las obras de eliminación de las barreras a realizar en la comunidad y ésta.
4.- Locales y discapacidad.
5.- Interpretación de criterios legales de ascensores-discapacitados STS 11 de febrero de 2009, 18 de diciembre de 2008, 18 de diciembre de 2008, 21 de octubre de 2008.
6.- El "freno de mano a las obras de accesibilidad". Discapacidad frente a pobreza. La nueva referencia de la Ley 26/2011, de 1 de Agosto.
1.- Introducción.
En los últimos meses nos hemos visto sometidos a una poco conocida vorágine legislativa afectante a la materia de la Propiedad Horizontal. Y una de ellas, la más reciente, ha sido la Ley 26/2011, de 1 de Agosto, que ha modificado en alguna medida los arts. 10, 11 y 17 LPH en materia de la ejecución de obras de accesibilidad en las comunidades de vecinos. Un tema recurrente y sobre el que se han realizado intentos en los últimos quince años para adecuar una verdadera respuesta a los problemas de adecuación de nuestros inmuebles a los problemas que tienen muchas personas que sufren una discapacidad, o simplemente que llegan a una edad que les dificulta el llevar una vida normal y superar la alta cifra de barreras arquitectónicas que, parece que sin darnos cuenta, creamos en las comunidades de vecinos.
Pero parece que por muchas reformas legislativas que hemos aprobado no hemos dado con la tecla acertada para resolver el problema, porque se siguen presentando propuestas de cambio y la praxis nos evidencia que sigue siendo muy difícil adoptar acuerdos que permitan superar esas barreras. Por un lado, porque la LPH y las reformas paralelas que se han venido aprobando en otros textos legislativos no han acertado a permitir y hacer viable la realización de estas obras de adaptación, y, por otro, no lo olvidemos, sigue existiendo una gran insolidaridad en los comuneros que al no tratarse de una necesidad colectiva, sino de un reducido número de personas no aprueban la medida.
Pero la cuestión que también ha surgido en los últimos años es la relativa a si tenían que ser los ciudadanos-comuneros los que afrontaran con su pago la supresión de estas barreras o podría existir un apoyo de la Administración para sufragar el gasto, al menos en parte, que le supone a la comunidad afrontar esta medida. Así, la pregunta que también nos hemos venido haciendo desde muchos sectores es si ¿podría obligarse a que las obras las pagara la administración o subvencionara en parte?
Pues en el año 2000 se estuvo manejando un borrador de proyecto de ley en esta materia que planteaba que las obras de accesibilidad fueran subvencionadas en parte por la administración. Y es que el compromiso del que hablan las normas parece que siempre se traslada a los ciudadanos y deben ser estos los que en las comunidades cumplan con una función que también es social y en la que debe implicarse la Administración, a la que también se le puede reclamar una especie de subvención o apoyo a las comunidades en estos casos. El problema cierto y real que no podemos olvidar es que la situación actual no es la mejor para esta propuesta y la propia Administración va a ser la última que avale o apoye una medida para que ella tenga un gasto adicional que hasta ahora estaba repercutiendo en las comunidades de vecinos.
2.- Los objetivos de las reformas afectantes a la Propiedad Horizontal en materia de discapacidad y/o supresión de barreras arquitectónicas.
La reciente reforma operada en materia de discapacidad por Ley 26/2011, de 1 de agosto afectante a las comunidades de vecinos y las obras a realizar en estas nos exigen entrar en el debate y consideración acerca de quienes están legitimados para llevar a cabo estas peticiones.
Tradicionalmente, entre los objetivos de las reformas en materia de discapacidad se ha preconizado siempre el mantenimiento, o, mejor dicho, consecución, de un status de igualdad hacia personas cuya discapacidad les impide alcanzar, en ocasiones, el mismo cupo de derechos que aquellos a los que no les afecta ningún tipo de discapacidad. Y sobre esto se hizo mención expresa en los trabajos realizados para la aprobación de la ley 51/2003. Sin embargo, como la praxis nos ha demostrado esto último solo ha sido una idea o aspiración del legislador porque los problemas interpretativos sobre quien estaba legitimado para instarlo, cuándo podría proponerse esta medida en una comunidad, etc, han dificultado y retrasado esta aspiración.
Pues bien, en primer lugar, debe señalarse una expresa referencia a la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad (BOE 129/1995 de 31 de mayo de 1995), al expresar en el art. 2.1 quiénes serán beneficiarios de las medidas previstas en esta ley, a saber:
«Los titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios de las mismas.» Además, en el párrafo segundo se añade que:
«Se considerará usuario al cónyuge, la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual y los familiares que con él convivan. Igualmente, a los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.»
Por ello, ha sido una pregunta reiterada la relativa a si, dado que se exige ser usuario de un inmueble para someter a una junta de propietarios una cuestión relativa a la supresión de barreras arquitectónicas, la pregunta es si ¿es usuario el que acude de forma esporádica al inmueble? Para ello se ha entendido que habrá que valorar la periodicidad con que lo hace si no es ocupante o titular propietario. Y ello a fin de evitar que existan peticiones de personas que haciéndolas pasar por usuarios permanentes lleven detrás un fraude por no acoplarse a las exigencia de un uso más o menos habitual del inmueble desde el que se pide la supresión de una barrera arquitectónica o adaptación.
Ahora bien, si no se trata de usuarios esporádicos, como los trabajadores en el inmueble, pero si se trata de titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios de las mismas no se puede valorar. Se trataría de un hecho objetivo.
De todos modos se exigen dos circunstancias: titularidad y uso. Ello quiere decir que si se acredita por la comunidad el no uso decaería su derecho, ya que se exigen los dos requisitos de forma conjunta.
Otra interesante cuestión es la relativa a preguntarnos ¿quiénes están legitimados para solicitar la realización de estas obras?
Debe hacerse, pues, una expresa referencia a esta legislación que integra la normativa incluida en el texto de la ley citada para complementarla a la hora de establecer quiénes están legitimados para solicitar la realización de estas obras. Es decir, que la afectación se circunscribe a dos parámetros: haber alcanzado la edad de 70 años o tener la consideración administrativa de discapacitado, dos componentes que comportan un claro matiz objetivable y fácil de demostrar.
Así, la afectación se circunscribe a dos parámetros:
a) Haber alcanzado la edad de 70 años o
b) Tener la consideración administrativa de discapacitado, dos componentes que comportan un claro matiz objetivable y fácil de demostrar.
3.- Procedimiento de negociación entre el solicitante de las obras de eliminación de las barreras a realizar en la comunidad y ésta.
De todos modos, antes de entrar en los cambios introducidos en los arts. 10,11 y 17 en la antes citada Ley no podemos olvidar que cuando las personas sometidas a una discapacidad soliciten de la comunidad el planteamiento de acometer una obra de accesibilidad el art. 4 de la ley 15/1995 recoge que el solicitante notificará a la comunidad la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes citadas en el art. 3 de la Ley del registro civil o de la autoridad administrativa competente.
En ese caso ¿cómo actúa la comunidad?
Pues bien, el art. 5 de la Ley 15/1995 concede a la comunidad un plazo de 60 días para comunicar por escrito al solicitante su consentimiento u oposición razonada a la ejecución de las obras, admitiéndose que proponga soluciones alternativas que podrán ser, o no, aceptadas por aquél. Ahora bien, la cuestión es si la comunidad no contesta al solicitante de la ejecución de obras de accesibilidad.
Recordemos que cuando el art. 10 LPH hace mención a la obligación de intervenir para llevar a cabo obras de adaptación y accesibilidad para cuando el importa no exceda ahora, tras la ley antes citada, de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes resulta que lo articula bajo la expresa petición y a la misma hay que contestar de forma expresa, sin que la comunidad pueda dar la "callada por respuesta", ya que no olvidemos que el comunero solicitante de la ejecución de las obras de accesibilidad puede tener probanza de que presentó el escrito de forma que pueda acreditar el envío y recepción, lo que sitúa a la comunidad en la obligación de contestar.
Así, ¿Hay silencio negativo? ¿Debe contestar la comunidad la petición?
Por ello, hay que llevar cuidado con las posturas abstencionistas, con lo que:
A) Hay que contestar.
B) Y en el caso de que la comunidad no conteste o lo haga fuera de plazo se entiende concedida la autorización para la ejecución de las obras y si se manifiesta la expresa oposición el solicitante tiene abierta la vía civil para presentar una demanda contra la comunidad de propietarios justificando, en su caso, que concurren los requisitos para que por la vía del art. 10 LPH tenga derecho el comunero a que se ejecute la obra de accesibilidad por no alcanzar los límites del coste de las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4.- Locales y discapacidad.
Otra cuestión de interés que ya se ha suscitado con frecuencia en la práctica del foro es que la mención del art. 10 LPH solo hace referencia a las viviendas y el derecho que tienen los comuneros afectados a instar el procedimiento, pero este precepto no afecta a los locales y que aunque ya se ha advertido esta omisión en sucesivas etapas de cambios legislativos en cuanto se refiere a este precepto se ha mostrado inalterable sin que se haya añadido la palabra "locales" a "viviendas", por lo que está claro que el espíritu del legislador ha sido circunscribirlo solo a las viviendas, no a los locales, y en la Ley 26/2011, de 1 de agosto sigue refiriéndose solo a vivienda, no a locales, por lo que los titulares de estos o sus usuarios permanentes o esporádicos con cierta habitualidad no podrán solicitar la aplicación del art. 10 LPH.
Cabe plantearse si se podría incluir la supresión de barreras para que la clientela accediese al local, pero la respuesta debe ser negativa, porque por mucha habitualidad que exista vemos que la LPH no incluye a los locales. Otra cosa es que el titular del local interesara de la comunidad que le permitiera realizar él las obras y afrontar su coste, lo que no debería tener mayor reparo para la comunidad.
En el caso de que la respuesta de la comunidad fuera negativa se podría plantear la opción del art. 17 LPH, teniendo que alcanzarse el quórum fijado en este, pero en el caso de que no se alcanzara se podría resolver permitiendo al propietario o inquilino del local acometer él mismo las obras de adaptación para los terceros. En este supuesto todos los gastos serán por cuenta del afectado, a tenor del artículo 7 de la citada Ley 15/95, quedando los elementos adaptados y obras efectuadas propiedad de la comunidad, ya que tiene la consideración de elementos comunes.
5.- Interpretación de criterios legales de ascensores-discapacitados STS 11 de febrero de 2009, 18 de diciembre de 2008, 18 de diciembre de 2008, 21 de octubre de 2008.
A) Instalación de ascensor sin discapacidad: Párrafo segundo del artículo 17.1ª LPH
1.- 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
2.- Ha de ser el 60% del 100% de los miembros de la comunidad, incluyendo a los ausentes. y además con la doble vuelta característica: doble mayoría.
3.- Pagan todos si se aprueba. incluidos disidentes. (1)
B) Demanda de instalar ascensor por personas discapacitadas (incluidos mayores de 70 años)
1.- La mayoría exigida es la simple (más del 50%). pero, al igual que en caso anterior, no de los presentes y representados en la junta, sino de la totalidad de propietarios y cuotas de participación del inmueble en su conjunto.
2.- Con la misma regla de sumar como favorables los votos de los ausentes que no se opongan en 30 días.
3.- Aprobado el acuerdo, es vinculante para todos los propietarios; y todos deben sufragar su instalación, salvados supuestos de exoneración expresamente contemplados en el régimen fundacional de la propiedad horizontal
C) Instalación de ascensor expropiando parte de inmueble. (art. 9.1, c) LPH).
1.- El acuerdo de instalar el ascensor puede implicar la imposición de una servidumbre a un propietario en particular, quien está obligado a soportarla. Incluso aunque la servidumbre conlleve, en la práctica, la privación de una superficie inapreciable de su propiedad.
2.- Viene siendo habitual sustituirlo por la exoneración de contribuir a la instalación y posterior mantenimiento del ascensor.
3.- Para su aprobación se requiere 3/5 o mayoría simple si los solicitan personas con discapacidad. (2)
¿Puede alegarse que se instale el ascensor para suprimir barreras arquitectónicas desligándolo de la petición de minusválido? (3)
El art. 11.3 trata de que los acuerdos afectantes a obras de accesibilidad obligan a todos cuando su importe exceda de 12 mensualidades de gastos comunes. (Ley 26/2011, de 1 de Agosto). El concepto de supresión de barreras arquitectónicas va íntimamente unido a la petición de persona mayor de 70 años o minusválida
Respecto a la posibilidad de instalación del ascensor con la utilización del concepto de "supresión de barreras arquitectónicas", se han dictado varias sentencias por las Audiencias Provinciales, entre las que se encuentran las de Madrid, de 19 de Febrero de 2002; Asturias, de 26 de Febrero de 2002; Valencia, de 11 de Marzo.
6.- El "freno de mano a las obras de accesibilidad". Discapacidad frente a pobreza. La nueva referencia de la Ley 26/2011, de 1 de Agosto.
En esta Ley se modifica el apartado 2º del art. 10 que queda como sigue: "La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes." Y Añade un nuevo párrafo":
"Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales".
Con ello, se rebajan las exigencias para acordar "las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior". Hasta la reforma, el límite del gasto era de 3 mensualidades ordinarias y ahora es de 12 meses.
Pero el problema que está surgiendo en la actualidad es el relativa a que si bien está claro que se incluye un derecho de veto que se ejerce, o puede ejercer por quienes tengan ingresos inferiores a unos 15.000 euros más o menos, que es el resultado de llevar a cabo la aplicación aritmética prevista en relación al IPREM, el problema surge en conocer el alcance interpretativo del nuevo párrafo que se adiciona y que, desde luego, no se caracteriza por la claridad ni mucho menos. ¿Cómo se interpreta, por ello la excepción que se prevé en el párrafo 2º nuevo a la opción de la aplicación del derecho de veto por razón de contar con pocos recursos económicos uno de los comuneros?
Pues bien, hay que contar con que el límite para hacer efectivo el derecho de veto se sitúa en los 15.000 euros, por debajo de cuya cifra en las ganancias de la unidad familiar en su conjunto, no evidentemente en uno de ellos, se podrá negar la opción de llevar a cabo las obras de accesibilidad. Con ello, parece que se da incluso un paso atrás, ya que este límite no estaba antes y ahora se adiciona, aunque se suba el número de mensualidades de gastos comunes de 3 a 12 meses.
Sin embargo, comprobando la excepción hay que señalar que habrá casos que una unidad familiar perciba menos de 15000 euros pero puede percibir subvenciones públicas del tipo que sean que le hagan superar los 15000 euros.
Pero lo que se deduce de esta redacción literal no es que la ley a esta familia no le obliga a pagar la cuota si no supera los 15000 euros en función de la subvención a recibir y de la cuantía a pagar, sino que no se podrá aplicar el apartado primero del art. 10 LPH, ya que no dice la reforma que no se le cargue a este comunero la derrama, sino que el apartado primero no se aplica sin más. Esto es muy importante, porque la reforma podría haber interpretado que en los casos de pobreza el comunero y su unidad familiar no estuvieran obligados a pagar su parte de derrama. Pero no ha sido así, sino que lo que hace es instaurar un derecho de veto, que no de exención de pago, para impedir que como tal la obra de accesibilidad no pueda llevarse a cabo.
Como ejemplos, una familia tiene una renta anual de 14000 euros. Según esto no es que no paga la cuota de la derrama, sino que si lo comunica e interesa no se puede llevar a efecto la obra aunque se reúnan los requisitos del art. 10.1 LPH. Ahora bien, para analizar cómo se interpreta el párrafo 2º del art. 10 LPH valoramos el tema de las subvenciones al objeto de valorar cómo afecta.
Así, si una persona percibe 14.000 euros de ingresos en la unidad familiar, pero resulta que puede recibir subvenciones públicas al año de 2000 euros superando con ello los 15000 resulta que no puede ejercer el derecho de veto porque supera los 15.000 euros de tope.
Ahora bien, suponiendo que no los pase, en ese caso si recibe 2000 euros de subvención y la cuota a pagar del ascensor le sale 1000, como 2000 supera a 333,33 euros (30 por ciento de la cuota de la derrama que tiene que pagar) pues esta obligado a pagar por la ley y tiene que pagar los 1000 euros íntegros de la derrama.
Hay que calcular que la unidad familiar pagará la derrama si la subvención anual que recibe supera el 30 por ciento de la cuota que le sale a pagar de derrama
Con un ejemplo lo vemos más fácil: Sueldo anual: 12000 euros. No paga derrama según Ley. Pero tiene una subvención anual de 500 euros. La derrama a pagar por el ascensor es por ejemplo de 3000 euros. Como la subvención que recibe (500 euros) es inferior al 30 por ciento de la cuota de la derrama (1000 en este caso) no tiene que pagar según la Ley. Así, la unidad familiar pagara la derrama si la subvención anual que recibe supera el 30 por ciento de la cuota que le sale a pagar de derrama en cualquier caso. Ahora bien, independientemente de esto si supera lo que percibe los 15000 euros paga seguro
Con ello, la cuestión es que ¿puede llegar a ser ineficaz la reforma?
En efecto, que puede serlo. Si se ejerce el veto de nada vale la reforma, ya que no es que no tenga que pagar la derrama, sino que veta que se ejecute la obra según la propia literalidad de la norma.
Por ello, hay que irse, si se ejerce el veto, al art. 17. Y ahí, si la decisión goza de mayoría del total de propietarios y cuotas (más del 50 % en cada caso), el acuerdo es totalmente válido, con independencia de su cuantía total y de los ingresos que tengan todos y cada uno de los propietarios de la comunidad.
En conclusión, si hay en el inmueble una persona cuyos ingresos sean inferiores a 15.000 euros, excepto que se aplique la regla antes vista de las subvenciones, habrá que olvidarse del art. 10.2 LPH y acudir a la mayoría cualificada del art. 17, regla 1.ª, párrafo tercero.
Una última cuestión debemos abordar con respecto a si ¿Se permite aplicar este derecho de veto de los comuneros en razón a los pocos ingresos o valorando el tema de las subvenciones si se llega aplicar la regla del art. 17.1 LPH que requiere llegar a una votación para aprobar la realización de una obra de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas?
En absoluto, ya que la intención del legislador queda clara limitando esta opción tan solo a la vía del art. 10.2 LPH para cuyo caso no se exige acuerdo, sino legitimación en la petición, concurrencia del coste de la obra hasta 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes y que el comunero tenga ese límite de ingresos, pero no que con este límite de ingresos sea factible llevar a cabo este veto en cualquier caso en el que lo que se haga es adoptar un acuerdo con el quórum del art. 17 LPH en cuyo caso no opera este opción del derecho de veto.
Notas:
1.- Ver audiencia provincial de A Coruña, sección 3ª, sentencia de 20 abril 2010.
2.-TS 13 de septiembre de 2010.
3.- Sentencia TS de 18 dic. 2008
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín de Propiedad Horizontal", el 1 de octubre de 2011.
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