La usucapión "contra tabulas" en la nueva doctrina del Tribunal Supremo

Introducción

La reciente STS 21 enero 2014 (EUDER:1765/2014) ha supuesto un importante “revuelo” en el mundo jurídico por la tajante afirmación que realiza de que “el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas” (fundamento segundo, apartado séptimo).

Sin embargo, con todo lo extraordinario que, en el ámbito del Derecho, pueda parecer que el Tribunal Supremo declare derogada una norma por otra posterior, máxime cuando ambas parecen ser de naturaleza diferente  -civil y registral, respectivamente-, los efectos y consecuencias que pueden derivarse de esa interpretación jurisprudencial tienen un alcance mucho mayor, tanto desde el punto de vista jurídico-teórico, como práctico.

Para tratar de realizar un análisis cabal de la nueva situación planteada por esta sentencia, conviene hacer ciertas precisiones previas.

La usucapión “contra tabulas” en el Código Civil

Su antecedente histórico

En el CC español se distinguen dos clases de prescripción adquisitiva del dominio de bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios, conocida también como usucapión: la ordinaria y la extraordinaria. Ambas están basadas en una situación fáctica que es la posesión del bien a usucapir.

La ordinaria exige los siguientes requisitos: posesión de buena fe (CC art. 1950), en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (CC art. 1941), con título justo, verdadero y válido (CC arts. 1952 y 1953) y durante un tiempo determinado, diez años entre presentes, y veinte entre ausentes (CC art. 1957).

Frente a ella, la usucapión extraordinaria no exige sino la posesión continuada del inmueble durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes (CC art. 1959).

Y como una especie de excepción a todo ello, el CC art. 1949 determina que “contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”.

De esa redacción cabe deducir un conclusión clara: que la usucapión “contra tabulas” que prevé sólo es la ordinaria, o sea, la que precisa de título  -para que la no basta, pues, la mera posesión- que, además de ser verdadero, válido y justo, ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Y es precisamente el momento de esa inscripción registral el que determina el inicio del cómputo del tiempo para que la usucapión pueda consolidarse.

Y otra conclusión no menos evidente: que para el Derecho del Código, la usucapión “contra tabulas” extraordinaria puede darse sin más requisitos que los previstos en el propio CC art. 1959.

El CC art. 1949 tiene su origen en el art. 1946 del Proyecto de Código Civil de 1851. En su párrafo primero se regulaba la usucapión en general, tanto la ordinaria como la extraordinaria, exigiendo para ellas “la posesión (del inmueble o derecho real) por el tiempo que la ley establece”. Y en su párrafo segundo determinaba que “contra un título inscrito en el registro público, no tendrá lugar la prescripción de que se trata en este artículo, sino a virtud de otro título igualmente inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.

Nótese que en 1851 faltaban todavía diez años para la promulgación de la primera Ley Hipotecaria española. GARCÍA GOYENA, comentando el precepto del Proyecto de Código, tras afirmar que el mismo estaba inspirado en el Código de Prusia, decía de él que era “un homenage tributado al nuevo sistema hipotecario” (Concordancias, motivos y comentarios del Código Civil Español, Madrid, 1852);  es decir, al que entonces estaba en estudio, en el que se partía de la obligatoriedad de inscribir en el futuro Registro de la Propiedad  “todo acto entre vivos de mutación o traslación de propiedad de bienes inmuebles” (art. 1826); para a continuación disponer que “ninguno de los títulos sujetos a inscripción…surte efecto contra el tercero, sino desde el momento en que ha sido inscrito en el registro público” (art. 1858.1).

La usucapión “contra tabulas” en la Ley Hipotecaria

Origen histórico y evolución posterior

Como es bien sabido, la definitiva Ley Hipotecaria, publicada en 1861, desechó el criterio prusiano de declarar obligatoria la inscripción de todos los títulos atinentes a la propiedad de los bienes inmuebles y los derechos reales, sustituyendo un registro de protección de propietarios por el de un sistema de protección de “terceros”.

Por ello, en esta materia de la usucapión “contra tabulas”, su art. 35 afirmaba que “la prescripción no perjudicará a tercero, si, requiriendo justo título, no se hallare éste inscrito en el Registro”. Regulaba así solamente la llamada usucapión ordinaria. Además, para el cómputo del tiempo se tenía en cuenta, como día inicial, el de la inscripción registral del título del usucapiente; pero para la calificación de tal título, la ley se remitía a la legislación ordinaria.

En la reforma de la LH llevada a cabo en 1869, el concepto de usucapión contra tabulas se amplia también a la prescripción extraordinaria, exigiendo para que ésta perjudique al tercero registral que “la posesión” del usucapiente conste inscrita en el Registro. Era la época en que la posesión, y no sólo la propiedad, era también susceptible de constatación registral. Es por ello por lo que los Tribunales admitieron entonces, como algo lógico y coherente, la coexistencia de los CC art. 1949 y LH art. 35 (ver, entre otras, SS TS 24 enero 1907 y 19 enero 1909).

En 1909, en la nueva reforma que sufre la LH, se elimina esta posibilidad de inscripción de la mera posesión. Es a partir de ese momento cuando surgen los problemas interpretativos entre la regulación, ya vigente desde 1889, del Código Civil y el nuevo sistema registral establecido por la LH 1909.

En aquellos momentos parecía claro que la usucapión extraordinaria quedaba fuera de la regulación hipotecaria, de manera que quien estuviera poseyendo, aun sin justo título ni buena fe, durante más de treinta años, un inmueble o derecho real inmobiliario, aunque éste constase inscrito a favor de “tercero hipotecario” en el Registro de la Propiedad, el usucapiente era civilmente preferido a ese tercero registral.

De la misma manera, la usucapión ordinaria exigía que el título justo de adquisición constase inscrito en el Registro de la Propiedad, lógicamente, con anterioridad a la inscripción del tercero adquirente.

Pero los problemas interpretativos más importantes surgen con la nueva reforma de la Ley Hipotecaria por Ley 30 diciembre 1944 (con texto aprobado definitivamente por Decreto de 8 febrero 1946).

En ella, el legislador da una nueva y muy distinta redacción al artículo 36, en el que se comienza por afirmar que “frente a los titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición” en los dos supuestos específicos que contempla, referidos ambos (como enseguida explicaré) a la mera posesión de hecho de quien trata de usucapir el inmueble o derecho real adquirido por el tercero hipotecario.

Además, el nuevo LH art. 36 regula pormenorizadamente una serie de aspectos importantes de la denominada usucapión “contra tábulas” (de los que se hablará más adelante).

Diferentes criterios interpretativos

La formal coexistencia de dos preceptos diferentes, el CC art. 1949 y el LH art. 36.1, dio lugar, hasta la publicación de la STS 21 enero 2014, a muy diferentes criterios interpretativos, tanto en la doctrina, como en la propia jurisprudencia.

Desde luego, en todos ellos se partía de la base de que ambos preceptos, el del CC y el de la LH, estaban vigentes, considerando la diferente naturaleza de ambas normas, civil una y registral la otra.

Y al respecto, como se deduce lógicamente de la simple comparación de ambos textos legales, dos dudas importantes surgían: una, si el nuevo LH art. 36 se refería solamente a la usucapión ordinaria  -como hacía el precepto hipotecario anterior y el propio CC art. 1949-, o si también a la extraordinaria; y otra, si en todo caso de prescripción adquisitiva ordinaria se exigía que el usucapiente tuviera inscrito su título o si, por el contrario, este requisito había desaparecido y, al igual que para la usucapión extraordinaria, bastaba con el simple hecho de la posesión.

A la primera cuestión la mayoría de los hipotecaristas españoles (entre otros, PORCIOLES, ASPIAZU y DE LA RICA) afirmaron que el nuevo LH art. 36 sólo podía hacer referencia, como hasta entonces, a la usucapión ordinaria, pero nunca a la extraordinaria, que permanecía así fuera del ámbito de la normativa hipotecaria. Ello era una consecuencia lógica de considerar el CC art. 1949 no sólo aplicable, sino incluso preferente a la normativa hipotecaria a la hora de regular la figura civil de la prescripción adquisitiva.

Sin embargo, autores como ROCA SASTRE y SANZ FERNANDEZ opinaron en sentido contrario. El primero de ellos, sin mayor explicación, al comentar el nuevo precepto legal, afirmaba que “la regla general proclama el principio de que la usucapión, sin distinguir clases, puede operar en contra del contenido del Registro” (Derecho Hipotecario, II, Edit. Bosch, 1968, pág. 21). Dicho lo cual, sin embargo, su criterio era que “la usucapión contra Registro se producirá o desenvolverá conforme a las normas del Derecho civil puro” (idem, pág. 23).

Respecto de la segunda cuestión, se planteaban dos opciones: una, considerar que el mero hecho de la posesión, sin título inscrito, sólo podía favorecer la usucapión extraordinaria, pero que para la ordinaria, en coherencia con el CC art. 1949, siempre sería preciso que el título del prescribiente estuviera inscrito en el Registro (éste es el criterio que personalmente mantuve en Memento Experto, Derechos reales, Edic. Francis Lefèbvre, Madrid, 2013); y otra que, por consecuencia de la nueva redacción dada al LH art. 36, en ningún caso se podría exigir al usucapiente tener inscrito su título dominical, bastándole la simple posesión del inmueble o derecho real que trataba de usucapir.

La nueva doctrina del Tribunal Supremo

La STS 21 enero 2014, objeto de estos comentarios, sienta su nueva doctrina sobre la base de una afirmación esencial: que en materia de usucapión “contra tabulas”,  el CC art. 1949 ha quedado derogado por el LH art. 36 (ver Fundamento de Derecho 7º de la sentencia).

Implícitamente el Alto Tribunal viene a afirmar que en esta materia no hay un cambio de doctrina jurisprudencial, sino que, por vez primera, el juzgador se plantea frontalmente la problemática que se deriva de la posible coexistencia de dos preceptos, el CC art. 1949 y el LH art. 36. Ya que, según afirma en su sentencia, en todos los demás casos en los que los Tribunales han presupuesto dicha coexistencia, nunca ésta ha formado parte de la “ratio decidendi” del correspondiente pronunciamiento judicial, y la posible aceptación en él de la vigencia del CC art. 1949 ha supuesto siempre una cuestión incidental del procedimiento (ver, entre otras muchas, SS AAPP Málaga 30 septiembre 2003 EDJ 175570, Murcia 24 noviembre 2003 EDJ 210468 y Las Palmas 20 abril 2005 EDJ 64740, y SS TS 28 febrero 2001 y 20 febrero 2007).

De esta manera, pues, ya a partir de la entrada en vigor de la LH 1944 (texto refundido 1946), debe entenderse que la usucapión “contra tabulas” en toda extensión, es decir, tanto la ordinaria como la extraordinaria,  siempre que sea planteada contra el tercero hipotecario,  se regula exclusivamente por el LH art. 36, que en toda esta materia ha venido a establecer una nueva formulación legal, que es la que vamos a explicar seguidamente.

La nueva regulación legal de la usucapión “contra tabulas”

En toda esta materia hay que partir de una afirmación básica que para nada niega la sentencia del TS: que la prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles y derechos reales inmobiliarios es una institución de Derecho civil que, en sus elementos esenciales, se rige por las disposiciones del Código Civil. Y que la normativa específica del LH art. 36 sólo es una regulación especial de esa institución en cuanto afecte o pueda afectar a quien tiene su derecho inmobiliario inscrito en el Registro de la Propiedad, con la condición de tercero hipotecario. Ello se irá viendo detenidamente en los comentarios que siguen.

De ahí, la consecuencia lógica expresada en el propio LH art. 36.3: que “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”, es decir, los CC arts. 1930 ss.

Al respecto, lo primero que hay que tener en cuenta es que, como el propio LH art. 36.3, “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”, es decir, los CC arts. 1930 ss.

El concepto de tercero hipotecario está perfectamente definido por el LH art. 34.1: quien “de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”; teniendo en cuenta que “la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro” (LH art. 34.2).

Por ello, no tienen la consideración de terceros “los adquirentes a título gratuito, (quienes) no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente” (LH art. 34.3).

Ahora bien, aquí puede suceder que el adquirente a título gratuito (heredero, legatario, donatario) adquiera de quien sí tenía la condición de tercero hipotecario. En ese caso, si la posesión fáctica de quien pretende alegar la usucapión contra el titular registral no fue conocida ni consentida por el tercero transmitente a título gratuito, de manera que tal prescripción adquisitiva no llegó a perjudicarle por no darse los requisitos legales exigidos para ello, la usucapión tampoco podrá ser pretendida frente al titular registral actual (adquirente a título lucrativo), a quien le favorece la protección registral que tenía su causante o transferente (cfr. LH art. 34.3).

En la nueva regulación legal del instituto en cuestión, hay un aspecto importante a tener en cuenta: que ya no es necesario, como ocurría con la vigencia del CC art. 1949, que quien pretende la usucapión contra tercero registral tenga su título también inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que le basta con la mera posesión de hecho.

Ya no se trata pues, como antes sucedía en la usucapión ordinaria, de la  confrontación de dos títulos inscritos, o sea, de dos inscripciones sobre el mismo inmueble o derecho real, practicadas  - claro está, indebidamente-  en momentos diferentes  -aunque también-, sino de la “contienda” entre un título dominical inscrito a favor de tercero hipotecario y el hecho de que otra persona distinta venga poseyendo ese inmueble o derecho real, a título de dueño, y por el tiempo que la ley determine, según se trate de prescripción ordinaria o extraordinaria.

Ahora bien, para que la posesión de quien pretende usucapir contra el titular registral tercero hipotecario pueda prosperar, con arreglo a la nueva normativa hipotecaria y la complementaria aplicación del CC, es necesario:

A) En todo supuesto de prescripción adquisitiva, ordinaria o extraordinaria, la posesión del inmueble o derecho real inmobiliario que se pretende usucapir, ha de ser una posesión a título de dueño (ver Fundamento Segundo 11º de la sentencia).

Se excluye así cualquier otro tipo de posesión de rango inferior a la de la propiedad; por ejemplo, la del usufructuario o la del arrendatario. Este último era precisamente el caso al que se enfrentó la STS objeto de estos comentarios: en el supuesto de hecho que contempla, el tercero registral (una sociedad limitada), protegido en su adquisición por el LH art. 34, conocía la posesión de los inmuebles a debate, tenida por otra persona distinta de su transmitente, pero consideraba fundadamente que se trataba de una arrendataria, y no de una poseedora en concepto de dueña.

B) Además, cuando se trate de alegar la prescripción adquisitiva ordinaria  -10 años entre presentes y 20 entre ausentes-, la posesión del usucapiente habrá de ser:

a) Una posesión adquirida con justo título. Y, como lógica aplicación de la normativa civil, como antes apuntaba,  “entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate” (CC art. 1952).

Y, como exponía en Memento Derechos reales (Edit. Francis Lefèbvre, Madrid, 2013), por título tanto hay que entender la causa determinante de la posesión, cuanto el documento en que se acredita el derecho del usucapiente (cfr. STS 19 abril 1913). Y tanto puede tratarse de un documento privado que no es susceptible de transmitir la propiedad del inmueble o derecho real, como de un documento publico formalmente válido pero que adolece de algún defecto no esencial (ob. cit. núm. 532).

Además, el título ha de ser verdadero y válido

Título verdadero es el que no está afectado de nulidad radical. Nulos son, por ejemplo, la donación de un inmueble hecha en documento privado (CC art. 633), o el testamento ológrafo no adverado convenientemente (cfr. CC arts. 688 ss. y SAP Barcelona 23 noviembre 2004 EDJ 226747).

La validez del título depende del contenido del acto jurídico que documenta. Así, es un título verdadero pero que no sirve para usucapir aquel por el que una persona adquiere un inmueble en arrendamiento o como depositario. También son verdaderos pero no válidos los llamados títulos putativos, es decir, los que aparentan la constitución de un derecho que realmente no existe; por ejemplo, el testamento que ha sido revocado por otro posterior (ver Memento cit. núm. 534).

b) Una posesión detentada con buena fe, consistente ésta “en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” (CC art. 1950) –elemento positivo de la buena fe-; aplicándose al respecto los requisitos que para la buena fe establecen los CC arts. 433 a 436, en especial, la ignorancia del poseedor de que en su título o modo de adquisición existe vicio que lo invalide –elemento negativo de la buena fe (cfr. Memento cit. núm. 540 y STS 24 mayo 1956).

A este respecto, hay quien opina que el hecho de que el inmueble o derecho real inmobiliario se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta de su poseedor fáctico, aleja a éste de la buena fe que le ley exige para la usucapión ordinaria, pues no puede alegar el desconocimiento del asiento registral, ya que éstos son públicos (LH art. 221 ss y RH arts. 332 ss). No me parece que ello haya de ser necesariamente así: una cosa es que la legislación hipotecaria trate de conceder una especial protección al tercero registral, y otra muy distinta que cualquier titular de un inmueble o derecho real deba consultar necesariamente el Registro de la Propiedad para estar seguro de su posesión de buena fe, máxime cuando la ley no le exige que su título dominical deba ser inscrito necesariamente en el Registro.  Hay que recordar que la prescripción adquisitiva del dominio y de los derechos reales es una institución de Derecho civil y, por ello, para calificar la buena o mala fe del poseedor habrá que estar a las disposiciones del CC arts. 1950, 1951 y 433 a 436. 

c) Una posesión pública (CC art. 1941).  Es decir, sin ocultación del hecho posesorio, y con una inequívoca exteriorización de la intención de tener la cosa como propia, sin necesidad de un destinatario concreto (cfr. Memento cit. y SSTS  20 octubre 1989, 10 julio 1992 EDJ 7701, 25 octubre 1995 EDJ 5680 y 28 noviembre 2008 EDJ 234484).

d) Posesión pacífica (CC art. 1941). Porque los actos realizados con violencia no afectan a la posesión (CC art. 444, inciso final; ver Memento cit. núm. 512).

e) Y, por fin, una posesión no interrumpida (CC art. 1941). Teniendo en cuenta que la interrupción de la posesión tanto puede ser natural, como civil, y dentro de ésta, judicial –citación judicial hecha al poseedor o celebración de un acto de conciliación- o extrajudicial –el reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño (CC art. 1948; ver Memento cit. núms. 514 a 522).

Cuando la posesión no se ha consumado antes de la adquisición por el tercero adquirente o durante el año siguiente a su adquisición, éste puede interrumpirla, en cualquier momento antes de su consumación total (LH art. 36.2). Como instituto civil que es la usucapión, según lo dicho, la normativa que regula la posible interrupción posesoria es la contemplada en el CC arts. 1943 a 1948.

A la vista de la nueva regulación legal, lo que pudiera parecer un beneficio del presunto usucapiente  -que no precisa tener inscrito su título en el Registro de la Propiedad, y que le basta con acreditar el hecho fáctico de la posesión con arreglo a los criterios expuestos-, se convierte, sin embargo, en un precepto enormemente restrictivo de la prescripción, por mor de la doble exigencia que el LH art. 36.1 establece para que la usucapión pueda prosperar: a) “que se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente”; o b) “que, no habiendo conocido ni podido conocer…tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición”.

La expresión legal “se demuestre” habla bien a las claras del desplazamiento de la prueba en lo que concierne al conocimiento del tercero hipotecario del hecho de la posesión por persona ajena a su transmitente, antes de realizar su adquisición, o su consentimiento, expreso o tácito,  a dicha posesión durante el año siguiente a su adquisición.  Una prueba que parece ha de correr a cargo de quien pretende  hacer valer la usucapión “contra tabulas”.

Con ello el legislador protege de forma muy especial al tercero hipotecario frente a quien pretenda usucapir su inmueble o derecho real, por cuanto le basta con justificar (mediante certificación registral) la inscripción de éstos a su favor, en las condiciones que la ley establece para ganar la consideración de tercero hipotecario.

Lógicamente, en esta materia no pueden trazarse criterios determinantes relativos al “onus probandi”, y habrá que estar a cada caso concreto para comprobar cuándo el pretendido usucapiente ha podido demostrar suficientemente que el tercero contra quien pretende prescribir su inmueble o derecho real tenía los conocimientos suficientes acerca de su posesión fáctica, en los términos que la ley establece.

Completando el comentario del LH art. 36, en éste se dispone de forma especial que cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa  -la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (CC art. 533.2, in fine)- o a una no aparente  -la que no presenta indicio alguno exterior de su existencia (CC art. 532.5)-, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año, siguiente a la adquisición del tercero registral, se contará desde que éste pudo conocer su existencia, en la forma establecida por el propio LH art. 36, antes vista, o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente (LH art. 36.1.b), párrafo segundo). Con esta norma se supera la disposición del CC art. 538, segundo inciso, por cuanto sólo contempla esta segunda posibilidad del acto formal obstativo del uso de la servidumbre, por parte del tercero registral.

En relación con esta norma hipotecaria, hay que tener en cuenta la normativa civil, conforme a la cual (CC art. 537) sólo pueden adquirirse por prescripción, y exclusivamente de veinte años, las servidumbres continuas  -aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (CC art. 532.2)- y que al mismo tiempo sean aparentes –las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas (CC art. 532.4).

Por otra parte, pese a la dicción del comentado LH art. 36, civilmente las servidumbres no aparentes no pueden adquirirse nunca por usucapión, y sólo cabe su adquisición a virtud de título (CC arts. 537 y 539; cfr. también SAP Madrid 2 febrero 2004 EDJ 123323, relativa a una servidumbre de conducción eléctrica soterrada, y Memento cit. núm. 2412).

En otro orden de cosas, tampoco cabe la usucapión “contra tabulas”:

- Cuando el derecho adquirido por el tercero registral no lleve aneja la facultad de su inmediato disfrute (por ej., la adquisición de un derecho de reversión de un bien expropiado, cuando todavía no se ha podido ejercitar el recobro frente a la correspondiente Administración pública);

-Cuando el disfrute del derecho por parte del tercero hipotecario no sea incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva (por ej., una servidumbre paso).

Por fin, “la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero” (LH art. 36.5). Así pues, el no uso de un derecho real limitado  (por ejemplo, una servidumbre predial) durante el tiempo determinado por la ley

(CC arts. 1930 ss), lleva como consecuencia su extinción, y ello aunque su titular tuviera la condición de tercero hipotecario por haber adquirido ese derecho con buena fe, a título oneroso, de persona que según el Registro tenía facultad para transmitírselo.