Planteamiento
En una Comunidad de Propietarios de 22 viviendas, 21 propietarios están interesados en la instalación de trasteros prefabricados en la terraza comunitaria. Hay un propietario que no está interesado y ha manifestado tajantemente su oposición a la pretendida instalación. Se ha verificado que la terraza comunitaria dispone de espacio suficiente como para acoger la totalidad de los trasteros. Sabemos que la instalación no contaría con autorización municipal.
Con todo lo expuesto, ¿se podría adoptar algún tipo de acuerdo para llevar a cabo la instalación, o al tener un voto en contra no habría acuerdo posible?
Respuesta
Tal y como hemos expuesto en otras ocasiones, la realización de obras en los elementos comunes de las comunidades de propietarios exige la concurrencia simultánea de dos requisitos: el acuerdo de la Junta de propietarios y la correspondiente licencia municipal que acredita la legalidad urbanística de la misma.
En cuanto al primero de los requisitos analizados, la comunidad de propietarios debe adoptar un acuerdo conforme a lo previsto en la LPH. En este sentido, hay que estar conforme a lo dispuesto en el art. 10.3.b) -EDL 1960/55-, tras su nueva redacción por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Así, el actual art. 10.3.b) LPH se refiere a la construcción de nuevas plantas o alteración de la configuración externa del inmueble (incluyendo el cerramiento de terrazas y envolvente). Dada la remisión que hace al art. 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008 -EDL 2008/89754-, se exige autorización administrativa (la correspondiente licencia municipal de obras), y que la obra que se realice se ajuste a la licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas desde el punto de vista registral.
En estos casos, la obra altera la configuración de los elementos comunes, de modo que es necesaria la autorización de la mediante el acuerdo de las 3/5 partes del total de votos y cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-.
No obstante, es fundamental el dato de que la normativa urbanística de la localidad prohíbe la instalación de trasteros prefabricados en las terrazas. La legislación urbanística está constituida por normas de Derecho imperativo, necesario o de orden público. Así, cualquier decisión, por ejemplo, el acuerdo de la junta, que vulnera una norma de orden público es “nula de pleno Derecho”, como se deduce del art. 6 CC -EDL 1889/1-.
Así no es posible adoptar tal acuerdo, y si se adopta y se pretende ejecutar puede ser impugnado judicialmente por el propietario disidente, con la consecuencia de que la sentencia condenará a buen seguro a la comunidad por nulidad absoluta del acuerdo, con imposición de las costas del proceso. De igual forma, cabe que el propietario denuncia la ejecución de las obras ante el ayuntamiento a los efectos de la imposición de la correspondiente sanción a la comunidad por infracción urbanística.
