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No lo cumple el otorgamiento de escritura pública

Obligación de transmitir la finca en compraventa

Noticia

El TS declara que el otorgamiento de la escritura de compraventa no comporta el cumplimiento de la obligación del vendedor de transmitir la finca. La pérdida de la misma, consecuencia de la falta de titularidad de los vendedores, faculta al comprador para pedir la resolución por incumplimiento.


El litigio causante de los presentes recursos versa sobre la acción de resolución de un contrato de compraventa ejercida por la compradora en un caso en el que la vendedora no era propietaria de la finca vendida, que se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad en varios segmentos a favor de terceros, que previamente habían interpuesto demandas declarativas de propiedad, reivindicatorias y de nulidad de la venta frente a la compradora, que se allanó.

La Audiencia estimó el recurso de apelación, al considerar que, aunque era correcta la apreciación del juzgado acerca de que no procedía declarar la nulidad del contrato, la demandante había ejercitado también una acción de resolución del contrato con apoyo en el art. 1124 CC y que esta acción debía ser estimada porque los vendedores demandados no habían cumplido con su obligación de entregar la finca.

Las sentencias de instancia han partido de que, aunque los vendedores manifestaran lo contrario al otorgar la escritura de venta a favor de la demandante, en ese momento no eran propietarios de la finca vendida y los verdaderos propietarios tenían su propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad. La Audiencia indica que la finca vendida había accedido ya al Registro mediante inmatriculaciones de segmentos de la misma y afirma también que la conducta de los demandados rayaba el dolo por el artificio empleado.

La vendedora recurrente no sostiene que fuera propietaria y basa su discrepancia con la sentencia recurrida en que, según dice, debió desestimarse la acción de resolución contractual por incumplimiento porque, formalizada la venta en escritura pública, hubo entrega de la finca, lo que a su juicio excluye el incumplimiento y la resolución contractual, procediendo como único remedio para la compradora el saneamiento por evicción, que en el caso no ejerció ni pudo ejercer porque se allanó y no notificó a los vendedores las demandas que interpusieron contra ella los propietarios.

La Sala, en su sentencia de 14 de febrero de 2019, desestima el recurso, pues el vendedor trata de eludir su responsabilidad derivada de la privación de la finca de que ha sido objeto la compradora porque la venta se hizo en escritura pública, lo que por sí mismo no comporta transmisión de la propiedad si quien la otorga no es propietario, como sucedía en el caso; por las circunstancias, además, como dice la sentencia recurrida, el que la finca hubiera accedido al Registro mediante distintas inmatriculaciones de diversos segmentos impedía que la compradora quedara protegida por la fe pública registral. Esto explica que la compradora se allanara frente a unas demandas que, por las circunstancias a que se ha hecho referencia, iban a prosperar.

En definitiva, el TS considera que el otorgamiento de la escritura, no comporta el cumplimiento de la obligación del vendedor de transmitir la finca y la pérdida de la misma fue consecuencia de la falta de titularidad de los vendedores, lo que faculta a la compradora para pedir la resolución por incumplimiento al amparo del art. 1124 CC. Al entenderlo así la sentencia recurrida razona de un modo correcto, no infringe los preceptos invocados en el recurso y debe ser confirmada.