¿Qué es Opción de Compra, un contrato, en términos propios, o un precontrato? Pues bien, una parte de la doctrina la considera como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, aunque la mayor parte de la doctrina considera que se trata de un contrato autónomo y que el incumplimiento del cedente faculta al optante a solicitar la ejecución forzosa de la compraventa.
Ahora bien, entrando en el análisis de esta figura jurídica, ha de señalarse que Opción de Compra es un convenio en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. Se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial y doctrinal, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1451. Aplicado al contrato de opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la ejercite en el plazo establecido. Nos encontramos, por tanto, con una compraventa perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes. A pesar de ello, frecuentemente se suele referirse al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compraventa, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la celebración o no de dicha compraventa.
Según el citado artículo 14 del RH, Opción de Compra está constituida por diferentes elementos:
1. La concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa;
2. La determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición;
3. La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el cedente queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido
La opción de compra en definitiva supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos. Como consecuencia de todo lo anteriormente dicho se aprecian como causas de extinción de la opción, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia. En el momento de su extinción, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente.
Como se ha podido comprobar, la Opción de Compra es una figura jurídica bastante compleja, por lo que, para su correcta aplicación siempre hay que acudir a un especialista en materia para que le pueda facilitar herramientas necesarias para la correcta, eficaz y adecuada aplicación de este contrato atípico.
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