CONSULTA

Pago de cuotas de finca adquirida en sede de calificación concursal

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Una finca comprada en sede de calificación concursal, ¿puede la comunidad exigir el pago de las anualidades anterior y del año de la compra si se vendío libre de cargas por ser de aplicación el art. 149 de la LC? Se trata de una plaza de garaje vendida por una empresa en quiebra, y los síndicos la venden en la fase de liquidación indicando que lo hacen libres de cargas y gravámenes. La comunidad de propietarios no está personada en la quiebra aunque comunicó una deuda global sin especificar a que fincas correspondía. Posteriormente, la comunidad al enterarse de la transmisión exigen al comprador las anualidades del art. 9. 1 LH. y éste se opone porque la Ley Concursal le ampara con base en el art. 149,3 LC. ¿Qué norma especial se considera de aplicación con preferencia a la otra?


El 9.1.E) LPH dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación." Esta figura regula la relación entre la Comunidad y el adquirente del inmueble de su deudor.

El que se transmita libre de cargas y gravámenes es independiente a la afección real del inmueble, por lo que el nuevo propietario deberá abonar las cuotas comunitarias en los términos anteriormente previstos.

Conviene recordar que la repetida afección real existe en cualquier medio de transmisión, incluida la adjudicación notarial o judicial en subasta pública. A esta carga real responde el comprador sólo con el propio inmueble, con preferencia de otros bienes de los que pudiera disponer, pues ésa es la interpretación jurídica que se debe hacer de la expresión literal del precepto, postura legal correcta, pues en otro caso se tendría que hablar de responsabilidad más amplia y general, sea o no titular registral, algo que no hace en el citado artículo 9.1 e) de la LPH.