Planteamiento
La consulta es si conforme a la Disp. Ad. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos –EDL 1994/18384-, y a la modificación del art. 1930 del C Civil –EDL 1889/1-, no hay ya posibilidad de actualizar la renta, en relación a un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en fecha 01.05.1941
Respuesta
La actualización es un único proceso que se desarrolla gradualmente y una vez iniciado con el concurso de los presupuestos formales y materiales, se produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración de las circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia.
La Disposición Adicional 10ª –EDL 1994/18384- señala que todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil –EDL 1889/1-.
Dicha Disp. Adicional hay que ponerla en relación con la Disp. Transit. Segunda D) 11 de la LAU 1994 –EDL 1994/18384-, conforme a la cual no se establece (en la misma) plazo alguno para que el arrendador inicie el procedimiento de actualización de la renta allí previsto, por lo que el ejercicio de ese derecho está sujeto al plazo de prescripción general para las acciones personales en el art.1964 CC –EDL 1889/1-, tal y como se desprende de la Disp. Adicional 10ª. En el mismo sentido se ha pronunciado la jurisprudencia, pudiendo destacarse al respecto la SAP Madrid de 11 diciembre de 2001 -EDJ 2001/82177-. No era de aplicación el plazo de tres meses, pues como confirma la jurisprudencia el plazo de caducidad de tres meses establecido en el art.101.2.5 TRLAU 1964 –EDL 1964/62- sólo estaba previsto cuando el arrendatario pretende ejercitar la acción de condena al pago de las diferencias o ejercitar la pretensión resolutoria del contrato cuando el arrendatario se opone a la elevación de la renta propuesta por el arrendador y aquélla fuese legítima (SAP Alicante de 10 junio 1999, -EDJ 1999/21089-.
Ahora bien, en el presente caso habría transcurrido ya el plazo en cuestión para la actualización de la renta dado que desde la entrada en vigor de la LAU 1994 habrían transcurrido ya 15 años, de modo que ya no cabe la actualización.
