fbpx

La liquidación de cargas se encuentra regulada de manera muy deficiente, lo que suscita numerosos problemas prácticos que merecen un estudio detallado de esta materia

Problemas que ocasiona la liquidación de cargas antes de la subasta de inmuebles

Tribuna Madrid
otora inmobiliaria apropiacion

(Continúa leyendo sobre la materia en el artículo relacionado La cancelación de cargas tras la subasta de bienes inmuebles: supuestos problemáticos que pueden plantearse)

 

Los bienes inmuebles embargados, así como los muebles con publicidad registral, en caso de tener cargas anteriores, no salen a subasta por su valor de tasación sino por el de liquidación, el cual se halla descontando del valor por el que hayan sido tasados el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro cuando las deudas garantizadas por las cargas anteriores se hayan minorado (art. 666 de la LEC).

Solicitud de información a los acreedores anteriores y al ejecutado sobre la subsistencia y cuantía de las cargas que figuran en el Registro con anterioridad

Con carácter previo a practicar la liquidación de cargas constituye un requisito sine qua non solicitar información al ejecutado y a los acreedores cuyos gravámenes vayan a subsistir tras la subasta para que informen sobre la subsistencia y cuantía de los mismos  (art. 657 LEC).

Parte de la doctrina[1] ha  considerado que podrían ser útiles otros mecanismos para conocer esta información, como podría ser una intercomunicación entre los Juzgados que hubieren embargado los mismos bienes en aras de conocer si la deuda se ha reducido a consecuencia de pagos parciales o de la realización de otros bienes, lo que facilitaría a los acreedores posteriores decidir el momento más conveniente para sacar el bien a pública subasta. El problema es que dicha comunicación interna tampoco aseguraría un completo conocimiento del importe subsistente de las cargas anteriores, pues pudiere ocurrir que algunos de los acreedores que consten en el Registro con anterioridad (v.gr. los titulares de hipotecas), no hubieran iniciado procedimiento judicial alguno por estar cumpliendo el deudor regularmente sus obligaciones.

De todos modos, con la actual regulación también es posible que, por cualquier eventualidad, transcurra un tiempo considerable desde que faciliten la información solicitada ex art. 657 LEC y la subasta, en cuyo caso será conveniente requerir de nuevo al ejecutado y a los acreedores con cargas anteriores dado que su inicial declaración puede haberse quedado desfasada[2].

1.- Acreedores a los que resulta necesario solicitar información y acreedores a los que sería conveniente
El art. 657 LEC establece que “El Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía”,
A nuestro juicio, la expresión que utiliza el legislador (“titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución”), lleva a confusión, pues el Letrado de la Administración de Justicia no debe solicitar información a los acreedores con créditos preferentes sino a los que consten en el Registro con anterioridad, con independencia de que sus créditos sean o no preferentes al del ejecutado, dado que no cabe equivocar la preferencia crediticia y la prioridad registral.

La prioridad o rango registral deriva del orden registral de los asientos, la prioridad nada tiene que ver con el crédito en sí, ya que no es una cualidad del mismo, sino una situación registral, su función es determinar cuáles son los asientos registrales que han de subsistir o ser cancelados como consecuencia de un proceso de ejecución a consecuencia del remate del bien embargado, procediendo la cancelación de los asientos posteriores al gravamen que se ejecuta y subsistiendo los anteriores al regir en el Registro la máxima prior in tempore potior in iure.

Por el contrario, el privilegio o preferencia crediticia es una cualidad no negociable, atribuida al crédito por normas jurídicas de distinto carácter, en atención a criterios de política legislativa, y que origina una anteposición en el pago en caso de concurrencia con otros créditos, siempre que se haga valer por la vía procesal correspondiente; su función se limita a determinar cuál entre varios acreedores de un mismo deudor tiene derecho a cobrar con preferencia a los demás, con cargo a bienes determinados o a todo el patrimonio del deudor[3]. Puede haber asientos que consten con posterioridad al del ejecutante que garanticen créditos preferentes, y la efectividad de dicha preferencia dependerá de que se haga valer en el momento y por el cauce procesal correspondiente (tercería de mejor derecho).

Una vez subastado el bien, en el mandamiento de cancelación de cargas no se puede entrar a resolver sobre qué créditos son preferentes al del ejecutante, pues, ab initio, la regla que debe aplicarse es la de la estricta prioridad registral, por lo que, si un acreedor posterior pretende hacer valer su preferencia, deberá interponer una tercería de mejor derecho con anterioridad a que se entregue al ejecutante la suma obtenida en la ejecución forzosa o, en caso de que el ejecutante se adjudique el bien, antes de que adquiera la titularidad del mismo conforme a lo dispuesto en la legislación civil (art. 615.2 LEC).

Por consiguiente, y dado que el adquirente del bien en la subasta debe cargar con los gravámenes que consten en el Registro con anterioridad, con independencia de que estos garanticen o no créditos preferentes, el Letrado de la Administración de Justicia deberá expedir oficio a dichos acreedores anteriores (normalmente titulares de anotaciones preventivas de embargo y de hipotecas) para que informen sobre la subsistencia e importe de sus créditos, pero no a otros acreedores que aunque sus créditos sean preferentes al del ejecutante, figuren en el Registro con posterioridad.

El problema es que hay cargas en las que se deberá subrogar el rematante o adjudicatario con independencia de su constancia registral. A este respecto, será conveniente solicitar información a la Administración Tributaria acerca del impago de los tributos que gravan el inmueble (arts. 78 y 194 LH y 65 RGR), así como a la Comunidad de Propietarios en que se encuentra sito el inmueble en aras de conocer si el propietario se halla al corriente de los gastos de comunidad.

El art. 9.1 e), párrafo tercero, LPH contempla una afección legal del inmueble que ocasiona que el adquirente del mismo se deba subrogar en la responsabilidad del anterior propietario respecto de las cantidades debidas a la comunidad de propietarios en la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores[4] (incluidos los recargos por mora[5] si se hubiera aprobado por la Junta la imposición de intereses para el caso de morosidad[6]). Esta afección opera con independencia de que conste en el Registro una anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad de propietarios[7]. El adquirente del bien en la enajenación forzosa responderá de estos impagos aun cuando los mismos no constaran en el Registro y aunque no fuera el ejecutado, sino un propietario anterior, el que dejó a deber dichas cantidades, habida cuenta de que el citado precepto extiende la responsabilidad a “las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares”, plural que sirve de fundamento a esta interpretación[8].

En cuanto a los tributos que gravan periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior, entendiéndose por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago (arts. 78 LGT, 194 LH y 65 RGR). Esta hipoteca legal tácita opera con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga que esté anotada, de manera que, si a consecuencia de una carga anterior se enajena el bien, dicha hipoteca legal subsiste, respondiendo el adquirente de los impuestos sobre el inmueble que correspondan al año natural en el que se ejercita la acción administrativa de cobro y el inmediato anterior.

El problema de estas deudas es que no se suelen tener en cuenta por el Letrado de la Administración de Justicia al practicar la liquidación de cargas prevista en el art. 666 LEC, es decir, su importe no se resta del valor de tasación del bien embargado, por lo que el rematante en la subasta suele conocer su existencia después de la adquisición, lo que ocasiona una gran inseguridad jurídica, que pudiera atenuarse si el Juzgado no solo solicitare información acerca de la existencia y cuantía de sus créditos a los acreedores que constan con anterioridad al ejecutante en la certificación de cargas sino también a la Agencia Tributaria y a la Comunidad de Propietarios en que se halla el inmueble[9], en aras de descontar su importe del valor de tasación del bien ex art. 666 LEC. De hecho, sería deseable solicitar una información continuada de estos adeudos hasta el propio momento de la subasta, ya que dicha información serviría para aminorar la incertidumbre de los licitadores, los cuales temen encontrarse con cargas ocultas que no figuran en el Registro y que desconocen por completo.

[1] Cfr. Vegas Torres, J. El reembargo, Cuadernos de Derecho Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, Madrid, 2004, págs. 214 y ss.

[2] SAP Toledo, Sec. 1.ª, 51/2009, de 29 de septiembre, Recurso 31/2009 (SP/AUTRJ/484877).

[3]  RDGRN de 3 de abril de 1998: “La preferencia de un crédito es una cualidad intrínseca del mismo cuya virtualidad exclusiva es determinar una anteposición en el cobro en las situaciones de concurrencia de acreedores, frente al criterio general de la «par conditio creditorum» (inherente al principio de responsabilidad patrimonial universal proclamada en el artículo 1.911 del Código Civil), que determinaría el reparto proporcional de los bienes del deudor entre los acreedores concurrentes (cfr. artículo 1.929 del Código Civil). La preferencia creditual es, pues, una modalización del principio de responsabilidad patrimonial universal. Y solo puede operar cuando se está actuando exclusivamente dicha responsabilidad”.

Cfr. Ríos Salmerón, B. “Tercería de mejor derecho y protección del crédito salarial”. Puntos críticos en ejecución de sentencias. Recurribilidad de las resoluciones judiciales. Especial referencia a la suplicación. Cuadernos de Derecho Judicial VIII, CGPJ, 1998, págs. 454 y 455. Montes Penadés, V. L. Derecho Civil. Obligaciones y contratos (coord. M. R. Valpuesta Fernández). Tirant lo Blanch, Valencia, 1998, pág. 280

[4] SAP Madrid, Sec. 13.ª, 289/2019, de 13 de septiembre , Recurso 174/2019 (SP/SENT/1022151):”…tanto cuando se proceda a una enajenación voluntaria, como forzosa de un inmueble, dejando pendiente de pago cantidades debidas por gastos comunitarios, la Comunidad para el cobro de las mismas puede dirigirse contra el que fue propietario del inmueble cuando se generaron, pero igualmente puede reclamarlas del nuevo adquirente, pues aunque no ostentara la cualidad de deudor en aquel momento”.

[5] Este tipo de recargos vienen siendo aceptados por nuestros Tribunales: Sentencias de las AA. PP. Alicante, Sección 5.ª, de 10 de enero de 2008; Cantabria, Sección 2.ª, de 7 de octubre de 2009; Murcia, Cartagena, Sección 5.ª, 213/2011, de 19 de julio (rec. 218/2011); Alicante, Sección 5.ª, 431/2011, de 23 de noviembre (rec. 308/2011); Madrid, Sección 20.ª, 185/2012, de 29 de marzo (rec. 417/2011), y Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, 142/2013, de 1 de abril (rec. 82/2013).

[6] Cfr. Magro Servet, V. “La responsabilidad de los bancos ante las comunidades de propietarios tras la adjudicación judicial de inmuebles”. Diario La Ley n.º 8344, Sección Tribuna, 1 de julio de 2014. A juicio de este autor, no pueden los bancos que se adjudiquen inmuebles hipotecados o embargados negarse a pagar los recargos por mora en caso de falta de pago por el ejecutado de gastos comunitarios, sino que responderán de la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anteriores, incluyendo los correspondientes recargos.

[7] Cfr. VEGAS TORRES, J.  “Algunas cuestiones que plantea el reembargo”. (Publicado en Moreno Catena (dir.), La ejecución civil,  Colección Estudios de Derecho Judicial. CGPJ. Escuela Judicial,  núm. 53-2004, Madrid, 2005, págs. 497-574). Pág. 34: “Que la anotación de embargo de la comunidad pueda ser cancelada si el bien se enajena en virtud de una carga anterior no implica que el adquirente no quede sujeto a la responsabilidad establecida en el párrafo tercero del art. 9.1,e) LPH. Lo que sucede es que esa responsabilidad no deriva de la subsistencia del embargo que se hubiese trabado en la ejecución despachada frente al transmitente, sino de la afección real que nace, ex lege, en el momento de la transmisión”.

[8] Cfr. MAGRO SERVET, V. “La responsabilidad de los bancos ante las comunidades de propietarios tras la adjudicación judicial de inmuebles”. Diario La Ley n.º 8344, Sección Tribuna, 1 de julio de 2014 (La Ley 4358/2014).

[9] Cfr. Vegas Torres, J. El reembargo, Cuadernos de Derecho Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, Madrid, 2004.págs. 109 y ss. Este autor pone de manifiesto que la solicitud por parte del Juzgado de certificación a la Administración Tributaria y a la Comunidad de Propietarios tampoco despejaría por completo la incertidumbre a que pueden estar sometidos los adquirentes del inmueble, pues los créditos por impuestos o por deudas comunitarias pueden nacer con posterioridad a que dichas certificaciones se expidan.

SABATER SABATÉ, J.M. La liquidación de cargas en el proceso de ejecución. Tesis Doctoral. Universitat Rovira I Virgili. 2012. Dipòsit Legal: T.984-2013. Pág. 134. En opinión de este autor para obtener el valor del bien en subasta, se debe deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se ha despachado la ejecución si efectivamente se tiene constancia de ellas en el expediente judicial, con independencia de que consten o no en la certificación de cargas del Registro.

Continuar leyendo este artículo: Liquidación de cargas