Planteamiento
Tres personas son propietarios por herencia de su padre de una finca que tiene vivienda en su terreno.
Fallece el abuelo de dichas personas. El resto de herederos dicen que la vivienda construida en suelo ajeno (finca del padre de los clientes) fue construida por el abuelo. Por ello tienen todos las llaves de la finca y de la casa.
Los tres clientes dicen que la casa unida a la finca es propiedad de su difunto padre.
¿Qué procedimiento judicial hay que iniciar para la aplicación del art.359 CC?
Respuesta
Por los datos proporcionados en la pregunta, entendemos que los hijos son propietarios del terreno por herencia, y es cierto que en virtud del art. 358 y 359 CC -EDL 1889/1- existe una presunción de propiedad de lo construido al propietario de la finca, debiendo probar de contrario que la propiedad de lo edificado es distinta a la de la finca. A este respecto, deberíamos saber si la finca consta registrada en el Registro de la Propiedad a nombre de los hijos herederos o del padre fallecido. En caso de no estar inscrita la finca a su nombre, aconsejamos que se inicien también los trámites para inscribir la finca a su nombre.
En el caso que se plantea parece que los propietarios están sufriendo una agresión en su derecho de propiedad por sus familiares poseedores de la finca (tienen llaves, uso, etc.) y la ley regula la acción del propietario frente al tenedor o poseedor en el segundo párrafo del art. 348 CC -EDL 1889/1- mediante el inicio de la acción reivindicatoria por la que el propietario ejercerá sus derechos judicialmente a fin de reponer o prevenir la perturbación del dominio. Dicha acción la puede ejercitar aquel que puede acreditar la propiedad de la finca. Existen formularios en nuestra base de datos para adaptarlo al caso concreto. Aconsejamos que además del título que acredita la propiedad del terreno, se aporten todas las pruebas que acrediten también la titularidad de la finca, pese a que reiteramos que existe una presunción de propiedad al propietario del terreno ex art. 358 y 359 CC.
La acción reivindicatoria se ejercerá mediante demanda de acción declarativa y de condena frente al tenedor o poseedor que retiene indebidamente la cosa reivindicada, de ahí que, según la formulación clásica, se trata de la acción que ostenta el propietario no poseedor frente al poseedor no propietario. Tiene una doble finalidad, por una parte, la afirmación del dominio, del derecho de propiedad del reivindicante respecto de la cosa objeto de la acción, y por otra, el ejercicio de la acción conlleva la condena del demandado que ha perturbado el dominio para que lo restituya al demandante. La acción reivindicatoria tiene como presupuesto la existencia de una detentación posesoria por parte del reclamado frente al propietario, y esa acción no resulta adecuada cuando no se da esa situación, de tal forma esta acción únicamente procede cuando la actuación del demandado ha perjudicado la plenitud de ejercicio de los derechos del demandante privándole en su posesión.
Cuanto procede, salvo error u omisión involuntarios, constituye nuestra opinión sobre el tema informado, con arreglo a nuestro leal saber y entender, que gustosamente sometemos a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho y subordinamos a los criterios que el legislador o la jurisprudencia pudieran establecer en el futuro.
