Planteamiento
En una comunidad el propietario de un bajo solicita a la comunidad autorización para abrir una puerta, en el muro, desde su terraza hacia el exterior tal y como lo tiene un local. ¿Qué tipo de mayoría haría falta para autorizar dicha modificación?
Respuesta
Se trata pues de una obra de alteración de los elementos comunes del edificio de cara a un aprovechamiento privativo, es decir, el paso a través de una puerta particular.
La obra en cuestión constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del edificio, concretamente de la cubierta. La regulación general hay que buscarla en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-, tras su redacción por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, vigente desde el 28 de junio de 2013. Hasta ese momento, por aplicación del derogado art. 12 LPH se exigía la unanimidad, por la remisión al antiguo art. 17.1 LPH. El actual art. 10.3.b) LPH se refiere a la alteración sustancial de los elementos comunes del edificio se ajuste a la licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas.
La apertura del hueco o puerta en la pared o cerca en cuestión, que es un elemento común (art. 396 CC -EDL 1889/1-) sería una alteración sustancial de los elementos comunes que quedaría sujeto al citado precepto.
En cuanto al acuerdo exigible por la Junta de propietarios, en nuestra opinión, debe ser el de las 3/5 partes del total de votos y cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-.
En cuanto a la aplicación del régimen previsto en el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- a la obra en cuestión, es decir, que los ausentes que en el plazo de un mes no manifiesten nada se adhieren a lo acordado, el citado precepto establecer alguna importante especialidad que hay que tener en cuenta. Así, dicho precepto es de aplicación general con dos excepciones entre las cuales se haya el supuesto de la autorización de apertura de puerta que ahora nos ocupa: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”.
Siendo pues una obra, la apertura de la puerta, de aprovechamiento privativo los propietarios que no asistan a la Junta no podrán con posterioridad votar, es decir, no podrán manifestar en el plazo de un mes si están a favor o en contra de la decisión. De ahí que sea necesario que la junta asista el mayor número de propietarios para obtener las 3/5 partes del total de votos y cuotas.
